РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 марта 2021 г. Октябрьский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Асабаевой Д.Т., 

при секретаре судебного заседания Петиной А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №... по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по адрес о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав, с участием заинтересованных лиц ФИО2, Филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Самарской области о признании незаконным решения в государственной регистрации, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав в обоснование заявленных требований, что 08.08.2019 г. между ним (продавцом) и ФИО2 (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимости нежилого помещения № ***, с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: адрес. В пункте 5 указанного договора стороны определили стоимость спорного объекта в сумме 26 235 000 руб. Управление Росреестра по Самарской области осуществило регистрацию перехода права собственности в отношении спорного объекта недвижимости на покупателя ФИО2 В связи с тем, что ФИО2 не произвел оплату за отчужденный ему объект, 07.12.2020 г. истец и ФИО2 заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи от 08.08.2019 г. объекта недвижимости. Объект передан истцу без составления передаточного акта, на основании пункта 5 соглашения. 

09.12.2020 г. ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости, приложив к заявлению соглашение о расторжение договора купли-продажи от 07.12.2020 г. Уведомлением от 16.12.2020 г. Управление Росреестра по Самарской области сообщило ФИО1 о приостановлении государственной регистрации, указав, что по смыслу статей 450 и 453 ГК РФ не может быть прекращен по соглашению сторон договор, обязательства по которому уже исполнены сторонами. Заключение дополнительного соглашения к договору купли-продажи противоречит нормам статей главы 29 ГК РФ, смысл и толкование которых предполагает возможность изменения и расторжения сторонами только действующего договора. 

По мнению административного истца, решение Управления Росреестра по Самарской области о приостановлении государственной регистрации от 16.12.2020 г. является незаконным, поскольку вывод административного ответчика о том, что договор купли-продажи исполнен не соответствует действительности. Так, в договоре купли-продажи от 08.08.2019 г. допущена ошибка и вместо фразы «сумма выплачивается покупателем не позднее 09.11.2020 г.», стороны ошибочно указали «настоящим покупатель подтверждает. Что получил полную сумму в день подписания настоящего договора». В целях исправления допущенной ошибки и внесения ясности в правоотношения, стороны заключили дополнительное соглашение от 08.08.2019 г., в котором исправили пункт 5 договора. Дополнительное соглашение не было представлено в Управление Росреестра по Самарской области. Поскольку покупатель в установленные сроки не произвел оплату, в конце 2020 г., стороны пришли к соглашению о расторжении неисполненного договора купли-продажи, заключив соответствующее соглашение. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ФИО1 просит суд признать незаконным решение Управления Росреестра по Самарской области от 16.12.2020 г. №КУВД-001/2020-28151946/1 о приостановлении государственной регистрации по заявлению; обязать Управление Росреестра по Самарской области продолжить рассмотрение его заявления.

Информация о времени и месте рассмотрения дела в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 г. N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на интернет-сайте суда.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 - ФИО4, действующая на основании доверенности от 22.08.2020 г. № адрес1, сроком на 3 года, в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить.

Представитель административного ответчика ФИО5 в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражала по изложенным в отзыве на иск основаниям.

Административный истец, заинтересованные лица ФИО2, представитель Филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, о слушании дела надлежаще извещены. От ФИО2 в суд поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором он просит суд административные исковые требования ФИО1 удовлетворить. 

Принимая во внимание требования статей 96, 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – КАС РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с частью 9 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Из содержания пункта 1 части 2 статьи 227 КАС РФ следует, что решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными возможно при установлении судом совокупности таких условий, как несоответствие этих действий, решений нормативным правовым актам и нарушение ими прав, свобод и законных интересов административного истца. 

При отсутствии хотя бы одного из названных условий решения, действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.

Обязанность доказывания законности оспариваемых решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо (часть 2 статьи 62, часть 11 статьи 226 КАС РФ).

Как следует из материалов дела, 09.12.2020 г. ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на недвижимое имущество, нежилое помещение ***, с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: адрес, представив на регистрацию соглашение от 07.12.2020 г., заключенное между ФИО1 и ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения от 08.08.2019 г. и дополнительное соглашение от 08.08.2019 г. к договору купли-продажи от 08.08.2019 г., согласно п. 3 которого «денежные средства по истечению установленного условиями договора и дополнительного соглашения к нему не поступили продавцу».

Уведомлением от 16.12.2020 г. №КУВД-001/2020-28151946/1 Управление Росреестра по Самарской области уведомило ФИО1 о приостановлении государственной регистрации права собственности до 16.03.2021 г. 

Основанием для приостановления государственной регистрации послужило то, что договор купли-продажи помещения от 08.08.2019 г., на основании которого была произведена государственная регистрация перехода и права собственности в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: адрес является исполненным. Заключение дополнительного соглашения к договору купли-продажи противоречит нормам статей главы 29 ГК РФ. Исполненный договор купли-продажи от 08.08.2019 г. не может быть ни изменен дополнительным соглашением, ни расторгнут. В связи с чем регистрация перехода права собственности по представленному соглашению от 07.12.2020 г. не представляется возможным.

Как установлено судом, 08.08.2019 г. между ФИО1 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимости, по которому продавец обязалась передать в собственность покупателя принадлежащее продавцу на праве собственности недвижимое имущество, помещение, назначение: нежилое помещение № ***, с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: адрес. 

В соответствии с п. 5 договора стоимость объекта составила 26 235 000 рублей, настоящим покупатель подтверждает, что получил полную сумму в день подписания договора.

В пункте 8 договора указано, что настоящий договор является актом приема-передачи помещения.

Как установлено судом, 08.08.2019 г. между ФИО1 и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости нежилого назначения от 08.08.2019 г., по которому стороны продлили срок оплаты объекта по договору - до 09.10.2020 г. 

Из пояснений представителя административного истца следует, дополнительное соглашение не было представлено в Управление Росреестра по Самарской области.

Из материалов дела следует, что 26.08.2019 г. произведена регистрация перехода права собственности на вышеуказанное нежилое помещение от продавца ФИО1 к покупателю ФИО2

Установлено, что 07.12.2020 г. между ФИО1 и ФИО2 заключено соглашение, в соответствии с которым стороны решили расторгнуть договор купли-продажи от 08.08.2019 г.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости от 08.08.2019 г. вызвано неоплатой в полном объеме покупателем стоимости недвижимости в согласованный сторонами срок.Согласно п. 3. 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно ч. 3 ст.3 Закона к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся:

прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав.

В соответствии с ч. 4 ст. 18 Закона к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 3 ст. 407 ГК РФ стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 1 ст. 408 ГК РФ установлено, что надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, который, в свою очередь, обязан принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

То есть по договору продажи обязанностью продавца является передача товара, а обязанностью покупателя - его приемка и оплата. Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Вместе с тем, из пункта 2 статьи 424 ГК РФ следует, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно п. 2 ст. 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).

После передачи имущества от продавца к покупателю обязательства считаются исполненными и расторжение можно произвести лишь в судебном порядке и только при наличии объективных обстоятельств: существенное нарушение условий контракта одной из сторон; наличие фактов, свидетельствующих об оспоримости, ничтожности, мнимости или притворности сделки (ст. 166-181 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 4 указанной статьи стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Как разъяснено в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Исходя из вышеизложенного, последствием расторжения договора купли-продажи недвижимости в связи с неоплатой покупателем стоимости объекта не может являться возвращение объекта недвижимости покупателем продавцу по взаимному соглашению сторон о расторжении договора, поскольку при расторжении договора стороны не вправе требовать возврата исполненного по обязательству до момента расторжения договора. 

Право собственности ФИО2 зарегистрировано в ЕГРН 26.08.2019 г. на основании указанного выше договора купли-продажи от 08.08.2019 г.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о полном исполнении сторонами обязательств по договору.

Следовательно, расторгнуть договор купли-продажи от 08.08.2019 г. возможно только в судебном порядке.

В данном случае продавец, не получивший оплаты по договору, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании положений ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ в судебном порядке. Основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца будет выступать судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу.

При таких обстоятельствах, у регистрирующего органа не имелось оснований для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости от покупателя к продавцу на основании соглашения от 07.12.2020 г. о расторжении договора купли-продажи от 08.08.2020 г.

В связи с изложенным, решение Управления Росреестра по Самарской области от 16.12.2020 г. №КУВД-001/2020-28151946/1 о приостановлении осуществлении государственной регистрации является законным и обоснованным, оснований для его отмены суд не находит.

Доводы административного истца о незаконности решения Управления Росреестра по Самарской области от 16.12.2020 г. №КУВД-001/2020-28151946/1 основаны на неправильном толковании норм материального права. 

Ссылки представителя административного истца на допущенную ошибку договоре от 08.08.2019 г. и дополнительное соглашение к нему от 08.08.2019 г., с учетом установленных по делу обстоятельств, правового значения не имеют. 

Несогласие административного истца с решением о приостановлении государственной регистрации, не является основанием для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, 

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 к Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав, с участием заинтересованных лиц ФИО2, Филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Самарской области о признании незаконным решения в государственной регистрации, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено 25 марта 2021 г.

Судья Д.Т. Асабаева