Дело № 3а-610/2019 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 августа 2019 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ефремовой О.Н., 

при секретаре Силенок О.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1, действующей на основании доверенности, представителя административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» ФИО2, действующей на основании доверенностей, 

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю), государственному бюджетному учреждению Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» (далее – ГУП «ЦТП ПК») об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения, кадастровый номер **, этаж расположения 1,2,3, общая площадь 2216, 1 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 34668565 рублей по состоянию на 29.04.2019.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости, расположенного в пределах здания с кадастровым номером **, включенного в Перечень недвижимого имущества, утвержденный Постановлением Правительства Пермского края от 29.11.2018 № 756-р «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» за № 3323. Таким образом, в силу положений решения Пермской городской Думы от 21.11.2017 № 243 «О налоге на имущество физических лиц на территории г. Перми» и положений статей 375 и 378.2 НК РФ налоговая база по налогу на имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости помещения. Актом об утверждении кадастровой стоимости была определена кадастровая стоимость объекта по состоянию на 29.04.2019, которая превышает рыночную стоимость этого объекта, определенную на эту же дату. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером ** нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Представитель административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в суде возражал против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, ходатайствовал о назначении по делу судебной экспертизы. 

Привлеченные к участию в деле в качестве административного соответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю, заинтересованное лицо администрация г. Перми просили о рассмотрении дела без участия своего представителя, направили в суд письменные пояснения по доводам административного искового заявления.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, ФИО3 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером **, общая площадь 2216, 1 кв.м., расположенного на 1, 2, 3 этажах 4-этажного нежилого здания, кадастровый номер **, адрес объекта: ****, о чем представлена выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.

Решением Пермской городской Думы от 21.11.2017 № 243 «О налоге на имущество физических лиц на территории г. Перми» установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК, в названный Перечень (за № 3323) включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: ****.

Как следует из разъяснений данных Министерством финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службы в письме от 11.01.2018 № БС-4-21/195 «О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 НК РФ, если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне. 

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости спорного здания влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика.

Кадастровая стоимость спорного объекта составила 100154 733, 65 рубля, определена по состоянию на 29.04.2019 актом № 143 от 30.05.2019 государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», с учетом статьи 16 Закона о кадастровой оценке и предоставленных Постановлением Правительства Пермского края от 22.03.2017 № 121-п полномочий (п. 4.2 Постановления) полномочий по определению кадастровой стоимости.

Суд исходит из того, что ГБУ «ЦТИ ПК» является надлежащим ответчиком, поскольку предметом рассмотрения по настоящему делу являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности (и с 01.01.2017 года статьи 16 Закона о кадастровой оценке), административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. 

При этом ФИО3, реализуя в судебном порядке имеющееся у нее право на установление кадастровой стоимости находящегося в ее собственности объекта в размере рыночной, не оспаривает утвержденные приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 результаты государственной кадастровой оценки, с учетом которой была определена оспариваемая кадастровая стоимость.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером **, в подтверждение заявленных исковых требований ФИО3 представлен отчет об оценке от 16.07.2019 № 331/О-19, составленный оценщиком ИП К. Согласно отчету рыночная стоимость объекта составила 34668 565 рублей.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов. 

Оценщик привел анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми в период 4 квартала 2017 года, в том числе, рынка купли-продажи, как на первичном рынке, так и вторичном рынке объектов торговой недвижимости, подготовленный специалистами ООО «АЦ «КД-Консалтинг». Проанализировал рынок земли под коммерческое и многоквартирное жилищное строительство. На основании приведенного в отчете анализа средней цены предложения на рынке коммерческой недвижимости по г. Перми и проведенного анализа фактических данных по коммерческим объектам торгово-офисного назначения оценщик определил диапазон цен предложений отдельно стоящих нежилых зданий и нежилых помещений, устоявшийся на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости на территории г. Перми, который составил от 9902, 77 руб./кв.м до 62963, 57 руб./кв.м с учетом стоимости земельного участка (стр. 31 отчета об оценке). С учетом местоположения объекта оценки (4 зона престижности коммерческой недвижимости, из 4-х), его площади (очень большая), физические характеристики (состояние хорошее), оценщик сделал вывод, что стоимость объекта оценки может находиться в диапазоне от 6797, 66 руб./кв.м до 20199, 83 руб./кв.м выше среднего значения с учетом предполагаемой скидки на торг 10% (без учета прав на земельный участок и НДС) (стр. 32 отчета об оценке).

Оценщик определил основные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов офисного и свободного назначения, указав, что стоимость объекта зависит от близости к центральной части города, инфраструктуры, транспортной доступности, физического состояния здания. 

Оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.

При определении рыночной стоимости как единого объекта, так и земельного участка использован сравнительный подход методом сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, указаны причины, по которым для определения рыночной стоимости не был использован затратный и доходный подходы.

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта и земельного участка, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 6 объектов-аналогов для здания и 4 для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект и участок, на котором он расположен, при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах использования, в отчете приведен. Выбор зданий и земельных участков - аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов офисного назначения или свободного назначения.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

В силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат рыночной стоимости единого объекта в рамках сравнительного подхода 46067 378 рублей находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне рыночной стоимости единых объектов аналогичного назначения за 1 кв.м – 20787, 59 рублей, с учетом НДС и стоимости земельного участка (стр. 52 отчета).

Проверив доводы административного ответчика о том, что определенная оценщиком рыночная стоимость 1 кв.м объекта оценки (15644 рубля), как и цены предложений взятых в качестве объектов-аналогов ниже средней цены предложения на вторичном рынке г. Перми (37063 руб./кв.м) за вычетом скидки на тор и доли земельного участка, суд находит их безосновательными. Как указано в отчете об оценке, данные анализа рынка по городу Перми и районам города, зонам престижности приведены по результатам обобщения проведенного ООО «АЦ «КД-Консалтинг» без учета типа объектов, без учета скидки на торг и включают в себя стоимость земельных участков. На стр. 18-19 отчета представлен предложенный аналитическим центром диапазон цен предложения на вторичном рынке, который, по мнению оценщика, не является репрезентативным, так как состоит из малого количества элементов и разброс ценовых показателей достаточно велик. Таким образом, имеющаяся разница между данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми и выводами оценщика о стоимости единого объекта (с учетом местоположения, индивидуальных характеристик объекта оценки) сама по себе не может расцениваться как основание для суждения о несоответствии отчета требованиям ФСО. 

Указание административного ответчика о том, что оценщиком введены корректировки на имеющиеся различия между объектом оценки и аналогами: по местоположению, по физическому состоянию, по типу объектов не свидетельствует о том, что оценщиком подобраны в качестве аналогов объекты не близкие к объекту оценки. Нарушений пункта 22 ФСО № 7 в данной части суд не усматривает, так как оценщик обязан вести корректировки по имеющимся отличиям аналогов к объекту оценки.

На стр. 46 отчета оценщиком приведено подробное описание корректировки на расположение объекта относительно красной линии крупных автодорог. Объект оценки, как и аналоги № 1, 2, 3, 5, 6 расположены на удалении от красной линии крупных автодорог, в то время как аналог № 4 расположен на ул. Рязанская, которая является дорогой с высоким автомобильным трафиком Индустриального района. Таким образом, корректировка на положение относительно красной линии оценщиком введена верно.

Указание на то, что оценщиком подобраны объекты-аналоги с существенно различающейся площадью, не соответствуют типу объекта оценки (нежилое помещение) не свидетельствует о том, что объекты аналоги оценщиком подобранны некорректно. На стр. 42-43 отчета оценщиком приведены критерии формирования выборки аналогов для расчета, в частности: тип объекта, местоположение (3-4 зона престижности коммерческой недвижимости), назначение, возможность идентификации кадастрового номера объекта. Из указанной на стр. 42 отчета выборки, оценщиком выявлены наиболее схожие с объектом оценки с учетом критериев формирования выборки. В отношении иных имеющихся различий введены корректировки, что свидетельствует о выполнении требований ФСО № 7.

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки определена без учета прав на земельный участок, без учета налога на добавленную стоимость по состоянию на 01.01.2018 года и составила 34668565 рублей (стр. 68 отчета). 

Изложенное выше, позволяет суду прийти к выводу, что расчеты, выполненные в отчете об оценке, произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2018, содержание отчета об оценке, свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта не является произвольной. В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету. Изучив отчет, суд считает, что при подготовке использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, которая может быть проверена, изложенные в отчете выводы не допускают неоднозначного толкования, отвечают критерию проверяемости.

Министерство финансов Российской Федерации и Федеральная налоговая служба в своих письмах за 2018 год обращали внимание на позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 15.02.2018 № 5-КГ17-258, согласно которой рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Само по себе определение рыночной стоимости объекта в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения НДС. При этом Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации полагала, что выводы судов о включении НДС в кадастровую стоимость в размере рыночной основаны на неправильном толковании норм права.

Таким образом, само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества, вне зависимости от того, на какой системе налогообложения находится административный истец, не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость.

При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком не представлено. Доводы Министерства о наличии недостатков, содержащихся в представленном административным истцом отчете, не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости, иного отчета не представлено.

Разрешая ходатайство административного ответчика о назначении судебной экспертизы, суд учитывает характер заявленных требований, объяснения участвующих в деле лиц, представленные письменные доказательства по делу, а также то, что административный ответчик указывает только на вышеупомянутые обстоятельства и не ссылается на то, что оценщиком допущены иные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, другие нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, приходит к выводу об отказе в его удовлетворении, ввиду отсутствия для этого достаточных оснований.

При таких обстоятельствах основания для назначения по делу экспертизы, предусмотренные частью 1 статьи 77 КАС РФ, отсутствуют.

Доводы административного истца в обоснование заявленных требований, и собранные по делу письменные доказательства подлежат оценке по правилам статьи 84 КАС РФ с применением к возникшему спору норм действующего законодательства непосредственно судом.

При таком положении, суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствуют, в связи с чем требование административного истца об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ** в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 22.07.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда. 

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, кадастровый номер **, этаж расположения 1, 2, 3, общая площадь 2216, 1 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 34 668565 рублей по состоянию на 29 апреля 2019 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 22 июля 2019 года. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Решение суда изготовлено в окончательном виде 12 августа 2019 года.

Судья (подпись)