Дело № 3а-58/2018

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 28 мая 2018 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ночевника С.Г.,

при секретаре Рожелюк А.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ФИО1 обратился в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

адрес>, в размере равном их рыночной стоимости, а именно: в отношении нежилого здания (блок вспомогательных служб, коровники) с кадастровым номером № в размере 

<

данные изъяты> руб., в отношении нежилого здания (телятник) с кадастровым номером № в размере 

<

данные изъяты> руб., в отношении нежилого здания (телятник) с кадастровым номером № в размере 

<

данные изъяты> руб. указав, что является собственником указанных объектов недвижимости. Согласно отчету от 22.01.2018 рыночная стоимость указанных объектов недвижимости на дату определения кадастровой стоимости существенно меньше их кадастровой стоимости. Существенное различие между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью, определенной на дату определения кадастровой стоимостью, нарушает право на уплату налога в экономически обоснованном размере.

После проведения по делу судебной экспертизы представитель административного истца уточнил исковые требования и просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимостью согласно заключению судебной экспертизы.

В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что оценщиком сделан вывод о непригодном состоянии объекта недвижимости с кадастровым номером №, в связи с чем, определен расчет утилизационной стоимости материалов, получаемых в результате разборки конструкции здания. При этом, не обоснована возможность применения полученной величины к рыночной стоимости объекта, указанного в свидетельстве о праве собственности – нежилое здание телятника площадью 557,5 кв.м. Обосновывая отказ от использования сравнительного подхода отсутствием возможных объектов-аналогов, оценщик не прикладывает к отчету какие-либо документы, подтверждающие поиск соответствующей информации. Определяя рыночную стоимость затратным подходом, оценщик пропускает 4 из 6 предусмотренных ФСО этапов и не учитывает рыночную стоимостью земельного участка под объектами недвижимости. 

В письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена по состоянию на 26.02.2014 и внесена в ГКН 26.02.2014 в соответствии с Документом на внесение сведений об изменении объекта недвижимости от 26.02.2014.

В судебное заседание административный истец ФИО1, представители административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области, заинтересованных лиц администрации МО Гатчинского муниципального района Ленинградской области и администрации МО «Большеколпанское сельское поселение» Гатчинского муниципального района Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержал доводы, изложенные в административном исковом заявлении. Просил удовлетворить заявленные требования с учетом выводов судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков Правительства Ленинградской области ФИО3 и ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО4 в судебном заседании сообщили, что разрешение требований административного истца оставляют на усмотрение суда.

Выслушав объяснения представителей административного истца и административных ответчиков, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Статьей 1 областного закона Ленинградской области от 29.10.2015 N 102-оз «О единой дате начала применения на территории Ленинградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Ленинградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2016 года.

Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ленинградской области утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 16.08.2013 N 257.

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

адрес>: нежилое здание (блок вспомогательных служб, коровники) площадью 3527,4 кв.м. с кадастровым номером №, нежилое здание (телятник) площадью 557,5 кв.м. с кадастровым номером №, нежилое здание (телятник) площадью 642,3 кв.м. с кадастровым номером №.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости, заполненным 07.02.2018, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб., с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб., с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб. Дата определения кадастровой стоимости объектов недвижимости – 26.02.2014. 

Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 22.01.2018 № 2018/1 следует, что на 26.02.2014 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб., с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб., с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб. 

Отчет составлен членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» Ш

По ходатайству представителя административного истца ФИО1 - ФИО2 судом была назначена по делу судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объектов недвижимости. 

Согласно заключению судебной экспертизы от 10.05.2018 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб., с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб., с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб. 

Экспертиза выполнена К, членом СРО «Ассоциация оценщиков «СПО».

Эксперт предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Как следует из заключения судебной экспертизы, расчет рыночной стоимости объектов недвижимости проведен сравнительным подходом (метод сравнительного анализа сделок (продаж) и затратным подходом (метод удельных затрат на единицу объема). 

Затратным подходом стоимость объектов оценки определялась с использованием справочника Ко-Инвест и сборника УПВС. В обоих случаях экспертом определялась величина накопленного износа, учитывающего физический износ, функциональное устаревание и внешнее устаревание. 

В рамках сравнительного подхода определялась рыночная стоимость нежилого здания лит. А, А1, А2 и нежилого здания лит. В. Рыночная стоимость нежилого здания лит. Б не рассчитывалась в рамках сравнительного подхода, поскольку здание находится в негодном состоянии (физических износ составляет 99%), рынок подобных объектов не развит. 

Экспертом отобраны три объекта – аналога, проведены корректировки: скидка на торг, поправка на различие в строительном объеме (площади), поправка на изменение цен после издания справочника, поправка на региональные различия, поправка на различие в капитальности здания, на рыночные условия (дату продажи), на состав комплекса имущества, на общую площадь, на обеспеченность инженерными коммуникациями. 

Изложенная в заключении судебной экспертизы информация об объектах-аналогах является достоверной, поскольку подтверждена сведениями об источнике размещения, который указан в заключении и в приложении.

При согласовании результатов каждому из подходов был присвоен одинаковый вес.

Таким образом, представленное экспертом заключение содержит подробное описание проведенных исследований. В заключении указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, иные необходимые сведения, которые могут быть признаны достаточными, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Объекты оценки в полной мере идентифицированы. Использованные аналоги объекта соответствуют объектом оценки по основным экономическим, материальным и техническим характеристикам. Заключение содержит обоснование выбора объектов, используемых для сравнения. Имеются основания полагать, что при выборе объектов - аналогов, экспертом учтены все ценообразующие факторы, оказывающие влияние на выводы о рыночной стоимости объектов оценки. Примененные экспертом корректировки обоснованы и содержат объяснения, заключение содержит сведения об источниках полученной информации об аналогах объектов оценки. 

Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, № административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объектов недвижимости ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости в размере равном рыночной стоимости определенной судебной экспертизой. 

При определении даты подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости суд исходит из разъяснений, содержащихся в п.25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», где указано, что датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.

Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, нежилое здание (блок вспомогательных служб, коровники), расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 26 февраля 2014 года, на период с 1 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, нежилое здание (телятник), расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 26 февраля 2014 года, на период с 1 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, нежилое здание (телятник), расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 26 февраля 2014 года, на период с 1 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № и № считать 21 февраля 2018 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

Решение в окончательной форме изготовлено 4 июня 2018 г.