Дело № 2-7396/2020 (2-1515/2021) 

РЕШЕНИЕ

 СУДА

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 марта 2021 года г. Балашиха

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Кобзаревой О.А., 

при секретаре Влазневой О.А.,

с участием представителя истца ФИО1, третьего лица, заявляющего самостоятельные требования ФИО2 - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Администрации городского округа Балашиха Московской области, Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха о признании незаконным решения об отказе в предоставлении государственной услуги, обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Балашихинский городской суд Московской области, указывая на то, что он и ФИО2 являются собственниками (по ? доли в праве общей долевой собственности за каждым) нежилого здания – автомобильной мойки, общей площадью 202,7 кв.м. с КН №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Указанное нежилое здание расположено на земельном участке с КН №, общей площадью 1965 кв.м., находящимся в муниципальной собственности. Договор аренды указанного земельного участка ни с ФИО1, ФИО2, ни с их правопредшественниками не заключался. Указанная автомобильная мойка является объектом капитального строительства. В 2019 году ФИО1 и ФИО2 обращались в Администрацию г.о. Балашиха с заявлением о выкупе земельного участка, на котором расположена мойка, однако им было отказано по надуманным основаниям, так как такие основания, как сведения об обременениях данного земельного участка, из которых следовало бы, что земельный участок не может являться предметом купли-продажи, ЕГРН не содержит, вид разрешенного использования – обслуживание автотранспорта - соответствует объекту капитального строительства - автомобильная мойка. С иском о понуждении к заключению договора аренды, в порядке ч.8 ст. 39.20 ЗК РФ, собственник земельного участка к ФИО1, ФИО2 никогда не обращался. В октябре 2020 года ФИО1 и ФИО2 повторно обращались в Администрацию городского округа Балашиха с заявлением о выкупе земельного участка, однако им было также отказано про надуманным основаниям – испрашиваемый земельный участок якобы находится в границах красных линий проекта застройки микрорайона 22 г. Балашихи, а также в связи с тем, что объект капитального строительства – автомобильная мойка – не отвечает требованиям. Вместе с тем, письмом от 09.11.2020 г. №1-вх-35635/20 заместителя Главы Администрации Городского округа Балашиха ФИО4, разъяснено, что испрашиваемый земельный участок в границы красных линий не входит, а в соответствии с заключением кадастрового инженера ФИО5 нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером № отвечает признакам объекта недвижимости: неразрывно связан с землей, невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба, а также наличие документации по приемке в эксплуатацию. В связи с изложенным, ФИО1 просит суд признать незаконным Решение Администрации г.о. Балашиха об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность без проведения торгов» от 27.10.2020 №№, а также обязать Администрацию г.о. Балашиха заключить с ФИО1, ФИО2 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №.

ФИО2, также обратился в суд с аналогичным исковым заявлением в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне истца.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне истца ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель ФИО1, ФИО2 – ФИО3 в судебное заседание явился, заявленный иск просил удовлетворить.

Представитель ответчика – Администрации городского округа Балашиха Московской области в судебное заседание не явился, извещен. Ранее, в судебном заседании представил письменные возражения на иск.

Ответчик - Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха в судебное заседание своего представителя не направил, извещен.

Третьи лица – Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации городского округа Балашиха, Министерство имущественных отношений Московской области, в судебное заседание своих представителей не направили, извещены.

Суд, с учетом мнения представителя истца, третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне истца, определил слушать дело в отсутствие неявившихся представителей ответчика, третьих лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. 

Суд, выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО1 и ФИО2 являются собственниками (по ? доли в праве общей долевой собственности за каждым) нежилого здания – автомобильной мойки, общей площадью 202,7 кв.м. с КН №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, владение 60, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Указанное нежилое здание расположено на земельном участке с КН №, общей площадью 1965 кв.м., находящимся в муниципальной собственности. Договор аренды указанного земельного участка ни с ФИО1, ФИО2, ни с их правопредшественниками не заключался. Указанная автомобильная мойка является объектом капитального строительства, что также подтверждается сведениями ЕГРН, а также заключением кадастрового инженера.

В 2019 году собственники автомобильной мойки обращались в Администрацию г.о. Балашиха с заявлением о выкупе земельного участка, на котором расположена мойка, однако им было отказано. 

С иском о понуждении к заключению договора аренды, в порядке ч.8 ст. 39.20 ЗК РФ, собственник земельного участка к ФИО1, ФИО2 никогда не обращался.

В октябре 2020 года собственники ОКС – автомобильной мойки - повторно обращались в Администрацию городского округа Балашиха с заявлением о выкупе земельного участка, однако им было также отказано в связи с тем, что испрашиваемый земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о предоставлении земельного участка: невозможность использования испрашиваемого земельного участка, в придорожной полосе существующих и проектируемых дорог, территорий общего пользования (испрашиваемый земельный участок частично расположен в границах территорий общего пользования и (или) границах территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов, в границах красных линий проекта застройки микрорайона 22 г. Балашиха Московской области, утвержденного распоряжением Главы Балашихинского района Московской области от 09.09.2005 №974р) (п.14.1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ), а также в связи с тем, что объект капитального строительства – автомобильная мойка – не отвечает признакам объекта недвижимого имущества (плоскостное сооружение, торговый павильон, сарай), так как актом осмотра земельного участка установлено, что расположенный на испрашиваемом земельном участке объект с кадастровым номером № не отвечает указанным требованиям, в органе местного самоуправления отсутствуют сведения о наличии разрешительной документации в отношении объекта строительства.

При этом, как следует из письма от 09.11.2020 г. №1-вх-35635/20 заместителя Главы Администрации Городского округа Балашиха ФИО4, испрашиваемый земельный участок в границы красных линий не входит.

Вместе с тем, в соответствии с заключением кадастрового инженера ФИО5 нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером № отвечает признакам объекта недвижимости: неразрывно связан с землей, невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба, а также наличие документации по приемке в эксплуатацию.

Испрашиваемый земельный участок - Разрешенный вид использования – «Обслуживание автотранспорта», соответствует расположенному на нем зданию. Земельный участок полностью покрыт асфальтом, огорожен металлическим забором. Конфигурация земельного участка соответствует типу использования – на участок возможен беспрепятственный въезд-выезд одновременно нескольких автомобилей и грузового транспорта, в том числе в/из здания. 

В соответствии с Правилами землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Балашиха Московской области, утвержденными решением Совета депутатов городского округа Балашиха от 27.12.2017 №03/50, для вида разрешенного использования «Обслуживание автотранспорта» установлены следующие предельные площади земельного участка: минимальный размер 300 кв.м, максимальный – 20 000 кв.м. При этом максимальный процент застройки, в том числе в зависимости от Участок с кадастровым номером № по виду разрешенного использования и площади соответствует требованиям Правил землепользования и застройки для зоны Ж-1. Площадь пятна застройки 203 кв.м, что не превышает 75% от площади участка.

Также участок соответствует требованиям Земельного кодекса РФ к образуемым земельным участкам, изложенным в статье 11.9 Земельного кодекса РФ:

- участок соответствует требованиям к предельным минимальным и максимальным размерам земельных участков, установленных градостроительными регламентами;

- границы участка не пересекают границы муниципальных образований и населенных пунктов;

- только в таких границах земельного участка возможно разрешенное использование расположенного на нем объекта недвижимости – Автомобильной мойки (наличие ворот для въезда-выезда грузового транспорта и асфальтированные площадки для маневрирования и временной стоянки транспорта).При этом, стороной истца в материалы дела представлено Постановление Главы Балашихинского района Московской области № 17 от 15.01.2002 г. «Об утверждении акта приемочной комиссии (ЗАО Лагуна-С»), которым был утвержден акт приемочной комиссии от 28.12.2001 г. №81 о приемке в эксплуатацию автомобильной мойки ЗАО «Лагуна-С», расположенной по адресу: 

<

адрес>

В соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что Постановление Главы Балашихинского района Московской области № 17 от 15.01.2002 г. «Об утверждении акта приемочной комиссии (ЗАО Лагуна-С») по хронологии издано ранее, чем распоряжение Главы Балашихинского района Московской области от 09.09.2005 №974р, утвердившее границы красных линий проекта застройки микрорайона 22 г. Балашихи, при том, что, как следует из письма от 09.11.2020 г. №1-вх-35635/20 заместителя Главы Администрации Городского округа Балашиха ФИО4, испрашиваемый земельный участок в границы красных линий не входит, что также подтверждается выпиской из ЕГРН на истрбуемый участок, в соответствии с которой каких-либо ограничений (обременений) на земельный участок не установлено, с учетом зарегистрированного в ЕГРН права собственности истцов на объект недвижимости (автомобильную мойку), а также заключения кадастрового инженера ФИО5, которые стороной ответчика не оспорены и не опровергнуты, суд приходит к выводу, что Решение Администрации городского округа Балашиха об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность без проведения торгов» от 27.10.2020 №№, не является законным и обоснованным.

В своем решении ответчик сослался только на наличие красных линий, утвержденных еще в 2005 году, при этом в настоящее время район застроен, доказательств какие-именно еще объекты буду возводиться на указанном земельном участке не представил в порядке ст. 56 ГПК РФ.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Однако положения о свободе договора не могут быть в полной мере применены к аренде, объектом которой является земельный участок, на котором располагается недвижимое имущество будущего арендатора. Собственник объектов недвижимости вправе требовать заключения с ним договора аренды или договора купли-продажи земельного участка, находящегося под зданием (строением, сооружением) и необходимого для его использования.

Это следует из ст. 552 ГК РФ, регулирующей передачу прав на земельный участок при продаже расположенной на нем недвижимости. В частности, устанавливается правило, согласно которому по договору продажи здания (строения, сооружения) покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Земельный кодекс РФ содержит специальные нормы, регулирующие этот вопрос. Согласно п.п. 1, 3 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание (строение, сооружение), находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания (строения, сооружения), находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Такое право осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Таким образом, собственник земельного участка обязан заключить с собственником недвижимого имущества договор аренды или купли-продажи части земельного участка, занятой таким имуществом и необходимой для его использования.

В соответствии со ст.37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В соответствии с п.2 ч.1 ст.39.1 ЗК РФ, Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии со ст. 39.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

В соответствии с ч.2 ст. 11 ЗК РФ, органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 39.4 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Вместе с тем, статьей 39.17 Земельного кодекса РФ, предусмотрен порядок рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов, в соответствии с п.п. 5-7 которой, уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка. 

Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка.

Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

Таким образом, результатом рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов является подготовка уполномоченным органом проекта договора купли-продажи, а не непосредственное заключение договора, в связи с чем суд приходит к выводу, что заявленное истцом требование об обязании ответчика заключить договор купли-продажи является чрезмерным, в связи с чем подлежит удовлетворению частично, так как подготовка проекта договора по своей правовой природе является частью процедуры заключения договора и представляет собой отдельную его стадию, которой заканчивается рассмотрение заявления заинтересованного лица о предоставлении земельного участка. Исходя из базового принципа соблюдения баланса интересов сторон, по мнению суда, частичное удовлетворение требования в виде обязания ответчика подготовить проект договора купли-продажи земельного участка, является достаточным для рассмотрения настоящего дела по существу, с учетом сохранения интересов, как истца, так и ответчика.

В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. 

Оценивая имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу, что заявленный иск подлежит удовлетворению частично.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.

Признать незаконным Решение Администрации городского округа Балашиха об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность без проведения торгов» от 27.10.2020 №№

Обязать Администрацию городского округа Балашиха Московской области подготовить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № с ФИО1, ФИО2. 

В обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А. Кобзарева

Решение в окончательной форме принято 22 марта 2021 года 

Судья О.А.Кобзарева

КОПИЯ ВЕРНА

Решение в законную силу не вступило

Подлинник решения находится в гражданском деле 2-1515/2021 (2-7396/2020;)

в производстве Балашихинского городского суда Московской области 

УИД 50RS0001-01-2020-009083-32

Судья Кобзарева О.А.: 

Секретарь Влазнева О.А.:

Дата выдачи: «24» марта 2021 г.