дело № 2-3509/2018

изготовлено 07.11.2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Ярославль

25 октября 2018 года

Кировский районный суд города Ярославля в составе:

председательствующего судьи Козлова А.Ю.,

при секретаре Юрьевой О.Ю.

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, мэрии г. Ярославля о прекращении права муниципальной собственности, признании права общей долевой собственности на нежилые помещения.

установил:

Нежилые помещения №№ 15-16, с кадастровым №, общей площадью 6,8 кв.м, расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома 

<

адрес>, находятся в муниципальной собственности города Ярославля. ФИО1 является собственником комнаты 

<

адрес> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.06.2018 г.

ФИО1 обратился в суд с иском к мэрии г. Ярославль, КУМИ мэрии г. Ярославля, просил прекратить право собственности города Ярославля на нежилые помещения №№ 15-16, расположенные на первом этаже жилого дома по 

<

адрес>, признать за собственниками жилых и нежилых помещений в жилом доме по 

<

адрес> право общей долевой собственности на нежилые помещения №№ 15-16, расположенные на первом этаже жилого дома.

В исковом заявлении указано, что спорные нежилые помещения коридор № 15 и кладовая № 16 являются местами общего пользования, относятся к общему имуществу жилого дома, не имеют самостоятельного назначения. Коридор обеспечивает проход в кладовую, выход из жилого дома и проход в соседний прилегающий жилой дом № 3в. Кладовая площадью 0,8 кв.м служит для хранения уборочного и рабочего инвентаря жителей дома, является вспомогательным помещением. Попасть в спорные помещения можно только через коридор (помещение № 3), который обслуживает жилую комнату. Нежилые помещения самостоятельного назначения должны иметь отдельный вход, изолированный от жилой части здания. Самостоятельная эксплуатация спорных нежилых помещений нарушает нормы жилищного законодательства и санитарно-эпидемиологические требования. Истец и другие собственники дома фактически пользуются спорными помещениями для хозяйственных нужд, хранят уборочный инвентарь. Кроме того, общее назначение спорных помещений подтверждается заключением ООО «Ярославское бюро судебной экспертизы».

С учетом характера спорных правоотношений и мнения сторон судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены собственники помещений дома 

<

адрес> ФИО2, ФИО3, собственник нежилого помещения в доме 

<

адрес> ФИО4

Истец ФИО1 просил иск удовлетворить. Пояснил, что между домом № 3 и домом № 3в по 

<

адрес> капитальная стена отсутствует, между домами существует дверь. Раньше исторически здания относились к одной усадьбе, дом 3в являлся пристройкой к дому № 3, использовался как дровяной сарай. Сейчас памятником является только дом № 3. Спорными помещения относятся к дому № 3, всегда использовались его жителями и сейчас используются для хранения инструмента и инвентаря.

Представитель истца адвокат Зенин А.В. требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснил, что, несмотря на то, что в реестр муниципальной собственности спорные помещения были включены законно, КУМИ мэрии г. Ярославля не может самостоятельно использовать спорные нежилые помещения, в том числе сдавать их в аренду, так как они имеют малую площадь, не имеют отдельного выхода, вход осуществляется через подъезд жилого дома, что является нарушением требований жилищного законодательства. Первый частный собственник в доме появился в 2003 году. После приватизации жилых помещений ответчики должны были передать спорные помещения в общую собственность. Для ФИО4, как собственника помещения в доме № 3в не имеет значения, кто будет собственником спорных помещений. Возможность прохода в его помещение может быть реализована путем установления сервитута. По своим характеристикам коридор и кладовая (раньше уборная) являются вспомогательными помещениями. Истцом заявлены негаторные требования, поэтому срок исковой давности к ним не применяется. Кроме того, о нарушении своих прав ФИО1 узнал только в 2018 г, после того, как стал собственником жилого помещения.

Представитель ответчиков мэрии г. Ярославля, КУМИ мэрии г. Ярославля по доверенностям ФИО5 исковые требования не признала по доводам, изложенным в письменном отзыве (л.д. 51-52), указала, что спорные нежилые помещения имеют самостоятельное назначение, служат для прохода в здание дома № 3в, в помещение № 1, которое принадлежит ФИО4, другого прохода в это помещение не имеется. Коридор № 15 не требуется для эксплуатации жилого дома № 3, для прохода в жилые и нежилые помещения дома № 3 не предназначено. С 90-х годов спорные помещения сдавались в аренду одновременно с помещением склада в доме № 3в, арендатором были ООО «Фирма Сервис» и ООО «АКВА-СЕРВИС». Сейчас кладовка используется собственниками дома самовольно. Отсутствие отдельного выхода на улицу не препятствует эксплуатации спорных помещений.

Третье лицо ФИО2 согласился с исковыми требованиями, представил письменные пояснения по делу, указал, что является собственником большей части жилых и нежилых помещений в дома 

<

адрес>. В 1998 г. он был директором ООО «Фирма-Сервис», которое арендовало помещения на первом этаже дома № 3, а также помещение склада в дома 

<

адрес>. В доме № 3 два входа: со стороны фасада и со стороны двора. Помещение склада предоставляли в аренду вместе со спорными помещениями коридора и кладовки. В помещение склада проходили через спорный коридор, так как это был единственный проход. Инструменты и инвентарь, необходимые для уборки придомовой территории, всегда хранились в спорном помещении. Коридор и кладовку невозможно использовать в качестве самостоятельных помещений. Недавно КУМИ объявляло торги по продаже спорных помещений, ФИО2 их выиграл, но договор не был заключен, так как в помещении выявлена самовольная перепланировка.

Третье лицо ФИО6 против удовлетворения исковых требований изначально возражал, пояснил, что проживает более 10 лет в соседнем доме, приобрел нежилое помещение № 1 на первом этаже в доме 

<

адрес> для проживания своей дочери, которая является инвалидом, будет переоборудовать его в жилое. Желает приобрести в собственность спорные нежилые помещения, так как иного прохода в приобретенное им помещение не существует, обратился в суд с самостоятельным иском. Впоследствии указал, что по соглашению с ФИО1 и ФИО2 заделает существующий проход (дверь), сделает выход из помещения № 1 дома № 3в вместо окна с обустройством пристройки-тамбура.

Третье лицо ФИО3 против удовлетворения исковых требований возражала, пояснила, что жилое помещение на втором этаже дома 

<

адрес> перешло к ней в собственность от бабушки, раньше сама в нем жила, сейчас проживает ФИО7, ее отец. Вход в ее комнату осуществляется через подъезд со двора дома. А-вы этим подъездом (входом в дом) не пользуются, так как он, кроме ее комнаты, в другие помещения не ведет. Спорными помещениями ни она, ни ее отец не пользуются, инвентаря в спорных помещениях не было.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело при имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Заявление представителя ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности является необоснованным, вместе с тем, правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.

Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включены нежилые помещения, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в доме. В частности, технические этажи и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, ограждающие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, находятся в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

По смыслу приведенных выше норм закона и подзаконных актов определяющим признаком для отнесения помещений в многоквартирном жилом доме к общему имуществу является их эксплуатация в целях обеспечения жизнедеятельности более одной квартиры в доме. Предусматривая право собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме на общее имущество, законодатель одновременно не исключает возможность нахождения в доме иных помещений, имеющих самостоятельное назначение, т.е. не предназначенных для обслуживания жилых помещений в этом доме.

Как следует из материалов дела, ФИО1, ФИО2, ФИО3 являются собственниками жилых и нежилых помещений в жилом доме, расположенном по 

<

адрес>. На первом этаже указанного дома расположены нежилые помещения №№ 15, 16, общей площадью 6,8 кв.м, на которые в едином государственном реестре недвижимого имущества зарегистрировано право муниципальной собственности г. Ярославля (л.д. 71-103, 111, 112).

Спорные помещения включены в реестр муниципальной собственности на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность»; решения малого Совета Ярославского областного Совета народных депутатов от 30.06.1992 г. № 132 «О муниципальной собственности городских и районных Советов».

Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Правовой режим нежилых помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент спорные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникало. Остальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Первая сделка по отчуждению нежилого помещения в доме № 3 по ул. Нахимсона из муниципальной собственности г. Ярославля состоялась 21.05.2003 г. (л.д. 153). Указанное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

Из технических паспортов на здания домов 

<

адрес> и объявлений сторон следует, что за длительное время до возникновения права частной собственности на помещения в доме № 3 и в настоящее время помещение коридора № 15 предназначались и фактически используется для прохода в нежилое помещение дома № 3в, то есть имело и имеет иное исключительное самостоятельное назначение, не связанное с обслуживанием жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. На поэтажных планах по состоянию на 1986, 2012 год (л.д. 24, 137 оборот) видно, что через входную дверь со двора дома № 3 осуществляется проход в помещение № 3 из которого можно попасть в помещение № 4 (теплоузел) и на лестницу на второй этаж к жилому помещению, принадлежащему ФИО3, помещения № 15, 16 при этом не задействуются.

Отсутствие иного доступа в помещение № 1 дома № 3в подтверждается также заключением специалиста ООО «Ярославское бюро судебной экспертизы» ФИО8 № 53/16 от 12.09.2018 г.

Стороной истца представлено заключение специалиста ООО «Ярославское бюро судебной экспертизы» ФИО9 № 18 от 13.07.2018 г., в котором указано, что спорные помещения не являются частью жилых помещений квартир, являются вспомогательными помещениями многоквартирного дома, помещение № 15 является проходным, используется для прохода в кладовую № 16 и для прохода в помещение дома № 3в.

Наличие инженерно-технического оборудования и коммуникаций, инженерных узлов обслуживающих более одного помещения, в спорных помещениях специалистами не установлено. Необходимость доступа в указанные помещения со стороны остальных собственников многоквартирного дома отсутствует.

Указанные обстоятельства, по мнению суда, свидетельствуют об отсутствии оснований для включения данных нежилых помещений в состав общего имущества собственников многоквартирного дома.

Доводы о фактическом использовании истцом помещения кладовой для хранения уборочного инвентаря не имеют значения для определения правового режима названных помещений, так как помещение кладовой на момент возникновения права общей долевой собственности в многоквартирном доме являлось предметом договора аренды. По окончании действия договора аренды нежилых помещений, правовые основания для использования помещения кладовой прекратились. Права на помещения коридора и кладовой, уже выделенных для самостоятельного использования, у частных собственников, приватизировавших свои помещения в многоквартирном доме, не возникло.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на нежилые помещения вспомогательного использования, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

Доводы истца о том, что самостоятельное использование спорных нежилых помещений, необорудованных отдельным выходом из здания будет нарушать требования ст. 22 Жилищного кодекса РФ и п. 3.3 СанПиН 2.1.2.2645-10 являются необоснованными.

Положения ст. 22 Жилищного кодекса РФ регулируют правоотношения связанные с переводом жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях введены в действие с 15.08.2010 г.

Учитывая, что в данном случае существующая планировка жилого дома № 3 по ул. Нахимсона, являющегося объектом культурного наследия «Усадьба Шишонкова, первая четверть XIX в., середина XIX в.» и пристроенного к нему здания дома № 3в сформировалась задолго до принятия указанных нормативных актов, суд приходит к выводу, что они не распространяются на рассматриваемые правоотношения, не могут ограничивать возможность дальнейшего использования спорных нежилых помещений по указанному выше назначению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Ярославский областной суд через Кировский районный суд г. Ярославля.

Судья А.Ю. Козлов