Дело № 2-57/2019

Мотивированное 

решение

 изготовлено 15 января 2019 года 

УИД №

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Верхняя Пышма 10 января 2019 года

Верхнепышминский городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи М.П. Вершининой 

при секретаре Яроц Л.М.,

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчиков – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа Верхняя Пышма к ФИО4, ФИО2 об изъятии земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, для муниципальных нужд,

установил:

Администрация городского округа Верхняя Пышма обратилась в суд с вышеназванным иском к ответчикам.

В обоснование требований указала, что ответчики являются долевыми собственниками земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, ФИО4 принадлежит 1/3 доли в праве, ФИО2 – ? доли в праве. Постановлением Правительства Свердловской области от 24.07.2015 № 666-ПП «Об утверждении Плана мероприятий по реализации проекта «Строительство трамвайной линии Екатеринбург – Верхняя Пышма» утвержден соответствующий план мероприятий по строительству трамвайной линии Екатеринбург – Верхняя Пышма. В рамках подпрограммы 1 «Развитие транспорта и транспортно-логического комплекса Свердловской области» государственной программ Свердловской области «Развитие транспорта дорожного хозяйства, связи и информационных технологий Свердловской области до 2024 года», утвержденной постановлением Правительства Свердловской области от 29.10.2013 № 1331-ПП предусмотрено строительство и реконструкция улично-дорожной сети со строительством трамвайной линии в границах городского округа Верхняя Пышма и муниципального образования «город Екатеринбург». Постановлением Правительства Свердловской области от 25.01.2018 № 28-ПП «Об утверждении государственной программы Свердловской области «Развитие транспортного комплекса 

<

адрес> до 2024 года» постановление Правительства Свердловской области от 29.10.2013 № 1331-ПП признано утратившим силу и утверждена новая программа развития транспортного комплекса Свердловской области до 2024 года, которой по прежнему предусмотрено строительство трамвайной линии Екатеринбург – Верхняя Пышма. Проекты планировок и межевания территории утверждены постановлениями администрации ГО Верхняя Пышма от 13.07.2016 №, от 11.11.2016 №, от 28.10.2016 №. Постановлением администрации ГО Верхняя Пышма от 10.08.2017 № «Об изъятии для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества», от 05.10.2017 № «О внесении изменений в постановление администрации городского округа Верхняя Пышма от 10.08.2017 №» принято решение об изъятии земельных участков для муниципальных нужд для строительства и реконструкции вышеуказанных объектов. В список изымаемых земельных участков включен земельный участок, принадлежащий ответчикам. Вышеуказанные постановления были опубликованы в установленном порядке. Кроме того, копии постановлений были направлены в адрес ответчиков. Для целей подготовки соглашения об изъятии по заказу Администрации ГО Верхняя Пышма был подготовлен отчет об определении рыночной стоимости, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка и расположенных на нем объектов, а также размер убытков ответчиков в результате изъятия для муниципальных нужд составляет 3 681 600 рублей. В адрес ответчиков был направлен проект соглашения об изъятии, отчет об оценке и кадастровый паспорт. До настоящего времени подписанное ответчиками соглашение об изъятии в адрес администрации не поступило. Согласия о цене между истцом и ответчиками не достигнуто. Срок, предусмотренный пунктом 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, истек. Кроме того, заявлением от 31.08.2018 ответчики отказались от подписания соглашения об изъятии по причине несогласия с размером компенсации.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности от 09.01.2019, настаивала на удовлетворении исковых требований. 

Ответчик ФИО2 и представитель ответчиков ФИО3, действующий на основании доверенности, возражали против удовлетворения требований в части размера выкупной цены. 

Ответчик ФИО4, третье лицо МБУ «УКС и СР ГО Верхняя Пышма», в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о месте и времени судебного заседания путем направления судебных извещений по адресам, имеющимся в материалах дела, а также путем публичного размещения информации о дате, времени и месте рассмотрения дела на официальном сайте Верхнепышминского городского суда в сети интернет: http://www.verhnepyshminsky.svd.ru. Об уважительных причинах неявки суду не сообщили, об отложении разбирательства по делу не просили. 

При таких обстоятельствах суд, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть спор при данной явке.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

Как следует из материалов дела, ФИО4 и ФИО2 являются собственниками (по ? и ? доли соответственно) земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с КН № и здания: жилого дома, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с КН №, расположенных по адресу: 

<

адрес>. 

Постановлением Правительства Свердловской области от 24.07.2015 № 666-ПП «Об утверждении Плана мероприятий по реализации проекта «Строительство трамвайной линии Екатеринбург – Верхняя Пышма» утвержден соответствующий план мероприятий по строительству трамвайной линии Екатеринбург – Верхняя Пышма. 

В рамках подпрограммы 1 «Развитие транспорта и транспортно-логического комплекса Свердловской области» государственной программ Свердловской области «Развитие транспорта дорожного хозяйства, связи и информационных технологий Свердловской области до 2024 года», утвержденной постановлением Правительства Свердловской области от 29.10.2013 № 1331-ПП предусмотрено строительство и реконструкция улично-дорожной сети со строительством трамвайной линии в границах городского округа Верхняя Пышма и муниципального образования «город Екатеринбург».

Постановлением Правительства Свердловской области от 25.01.2018 № 28-ПП «Об утверждении государственной программ Свердловской области «Развитие транспортного комплекса Свердловской области до 2024 года» постановление Правительства Свердловской области от 29.10.2013 № 1331-ПП признано утратившим силу, и утверждена новая программа развития транспортного комплекса Свердловской области до 2024 года, которой по-прежнему предусмотрено строительство трамвайной линии Екатеринбург – Верхняя Пышма. 

Проекты планировок и межевания территории утверждены постановлениями администрации ГО Верхняя Пышма от 13.07.2016 №, от 11.11.2016 №, от 28.10.2016 №. 

Постановлением администрации ГО Верхняя Пышма от 06.02.2018 № «Об изъятии для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества», принято решение об изъятии для муниципальных нужд, принадлежащих ФИО7 земельного участка с КН № и расположенного на нем жилого дома с КН №.

В адрес ответчиков направлено уведомление № от 26.06.2018 об изъятии указанных объектов недвижимости, к которому был приложен проект соглашения об изъятии имущества, отчет об оценке, согласно которому стоимость изымаемого имущества определена в размере 3 681 600 рублей. Указанное уведомление получено ответчиками 02.07.2018. 

31.08.2018 от П-вых в адрес администрации поступило уведомление об отказе от подписания соглашения об изъятии по вышеуказанной цене.

До настоящего времени соглашение об изъятии имущества для муниципальных нужд между сторонами не подписано.

В силу пункта 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрены случаи выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд (статья 49 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника (пользователя) определяется с учетом рыночной стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (пункт 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

При этом, под равноценным возмещением следует понимать выкупную цену земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

Принимая во внимание, что решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем принято компетентным органом местного самоуправления, порядок принятия и государственной регистрации данного решения соблюден, само изъятие имущества производится в целях муниципальных нужд, а также что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности ответчиков на земельный участок и жилое здание, суд на основании установленных юридически значимых обстоятельств и вышеприведенных правовых норм приходит к выводу о законности и обоснованности исковых требований об изъятии у ответчиков П-вых спорных объектов недвижимости, прекращении их права собственности на спорное имущество и признании права собственности на него за городским округом Верхняя Пышма.

При определении выкупной цены, подлежащей выплате ответчикам, суд исходит из следующего. 

В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, указано, что по смыслу статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Для определения стоимости изымаемого земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, определения размера убытков, в том числе, упущенной выгоды, определением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 16.10.2018 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ИП ФИО5

Согласно заключению эксперта ФИО5 рыночная стоимость спорных земельного участка, здания (жилого дома) и иных строений, расположенных на земельном участке составила 4 695 122,22 рублей, убытков, в том числе упущенной выгоды – 253 272,03 рублей.

Стороной истца заявлены возражения относительно использования данной экспертизы при определении выкупной цены за изымаемые объекты недвижимости. В обоснование возражений истцом указано, что оформление и содержание заключения не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-?�?�?�?�?�?�?�?�?�

<

данные изъяты> «Об оценочной деятельности», а именно требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки. Эк

В связи с чем, экспертом ФИО5 даны письменные пояснения к заключению. В которых указал, что общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки Федерального закона от 29.07.1998 № 135-03 «Об оценочной деятельности», как видно из названия, устанавливают требования к отчету об оценке. При проведении судебной экспертизы составляется экспертное заключение, и данная деятельность, в первую очередь, исходя из своей сути, регламентируется Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Федеральные стандарты оценки, при проведении судебной оценочной экспертизы используются только в том объеме, который необходим для ответа на поставленные перед экспертом вопросы, так как помимо требований к проведению оценки содержат и требования к составлению Отчета об оценке, которые не подходят для экспертного заключения. Относительно введения повышающей корректировки на конструктивные решения в размере 1,30: указанные поправочные коэффициенты на отличие в конструкции оцениваемого объекта от конструкции объекта аналога, выраженные в виде коэффициентов к стоимости, вводятся в соответствии с общей частью справочника, о чем указано на странице 31 экспертного заключения. В данной работе поправочные коэффициенты введены для жилого дома и крытого двора, так как они отличаются от аналогов из справочника. По жилому дому: Аналог не имеет подвала (описание аналога на странице 74 экспертного заключения), а оцениваемый объект имеет погреб (описание объекта оценки на странице 8 экспертного заключения). По крытому двору: Аналог имеет покрытие кровли из асбоцементных листов (шифер) (описание аналога на странице 70 экспертного заключения), а оцениваемый объект имеет покрытие кровли из металла (описание объекта оценки на странице 8 экспертного заключения). Размер поправочных коэффициентов определен в соответствии с общей частью справочника, с использованием рыночной информации о стоимости работ и материалов необходимых для приведения конструктивных элементов аналогов к конструктивным элементам объектов оценки. Относительно использования справочника Лейфера: Справочники Лейфера не являются обязательными к применению и представляют из себя статистические данные по различным показателям на рынке недвижимости в Российской Федерации. Поправка для квартир взята на основании того, что квартиры, как и индивидуальные жилые дома, относятся к одному сегменту рынка недвижимости - жилая недвижимость. Как видно из таблицы на странице 31, все остальные сегменты рынка относятся к коммерческой недвижимости и их коэффициенты прибыли предпринимателя не могут быть использованы при расчете стоимости жилой недвижимости. Дата подготовки используемых справочников не имеет значения, поскольку, в чистом виде использовать значения из справочников не корректно, вне зависимости от их даты, так как значения в них рассчитаны как средние по стране, то есть в выборке участвуют и города-миллионники и населенные пункты областного значения. Значения из справочников могут служить лишь отправной точкой для анализа того или иного показателя для конкретного региона, где находится оцениваемый объект. Как указано в экспертном заключении на странице 31: «Анализ рынка показал, что данные указанного справочника актуальны и на дату оценки.», таким образом, эксперт проанализировал рынок строительства и продажи индивидуального жилья в Свердловской области (страницы 13-17 экспертного заключения), и проведенный анализ подтвердил справочное значение за 2014 год, как мог подтвердить и за любой другой период. Главное, при расчете указанного коэффициента, является привязка его к местоположению объекта оценки, на основании анализа рынка в конкретном регионе, а не к дате подготовки справочников. Относительно расчета сравнительным подходом: В сравнительном подходе производится расчет единого объекта недвижимости, состоящего из жилого дома, земельного участка, надворных построек и прочих улучшений. Основной частью единого объекта недвижимости является, по определению, жилой дом, так как именно он используется для проживания, поэтому единицей сравнения является 1 кв. м. жилого дома. Площадь земельного участка также может оказывать влияние на стоимость единого объекта недвижимости при расчете сравнительным подходом. Согласно методике оценки по сравнительному подходу, при выборе объектов аналогов, эксперт-оценщик должен руководствоваться тем, чтобы участвующие в расчете аналоги имели как можно меньше отличий от оцениваемого объекта, в том числе, и по площадям основного строения и земельного участка. На страницах 60-62 экспертного заключения приведено описание выбранных аналогов, где видно, что площади земельных участков выбранных объектов аналогов и оцениваемого объекта сопоставимы и не нуждаются в какой-либо корректировке. С практической точки зрения это выглядит следующим образом: потенциальный покупатель индивидуального жилого дома в первую очередь смотрит на качество самого жилья (его местоположение, площадь, физическое состояние, наличие коммуникации и т. д.) и для него не имеет важного значения, например, 6 или 7 соток земельный участок. Методика расчета корректировки на площадь описана на странице 43 экспертного заключения. Непосредственно сам расчет приведен в расчетной таблице на странице 46 экспертного заключения. Методика определения корректировки на условия продажи (на уторгование) описана на страницах 40-41 экспертного заключения. Методика определения корректировки на местоположение описана на страницах 41-43 экспертного заключения. Критерии привлекательности того или иного объекта аналога приведены там же.

С учетом данных пояснений эксперта, оценивая заключение эксперта, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что данное заключение является допустимым и достоверным доказательством определения рыночной стоимости изымаемого земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, размера убытков и упущенной выгоды.

При этом считает, что оснований сомневаться в заключении эксперта ФИО5 не имеется, поскольку данное заключение составлено лицом, не имеющими заинтересованности в исходе дела, компетентным специалистом, обладающим специальными познаниями в области оценочной деятельности, что подтверждено документами о квалификации, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение составлено в полной мере объективно.

Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости. Эксперт провел анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. Проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки. Содержащиеся в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Экспертом использованы сравнительный и затратный подходы, при применении которых эксперт основывался на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. При этом экспертом соблюдены требования к определению применимости каждого из трех подходов к оценке (сравнительного, доходного, затратного) для целей оценки объекта оценки и обоснованию использования определенных методов оценки в рамках каждого из применимых подходов. Применимость менее, чем трех подходов к оценке, должным образом экспертом обоснована.

Кроме того, суд принимает во внимание, что заключение эксперта ФИО5 определяет размер возмещения на момент рассмотрения спора судом (228.11.2018), в то время как в соответствии с представленным истцом отчетом об оценке №/Возмещение от 31.05.2018, выполненным независимым оценщиком ООО «Авант-Альянс», размер возмещения определялся по состоянию на 05.02.2018, то есть без учета позиции изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2015, согласно которой в тех случаях, когда сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Таким образом, определяя выкупную цену, подлежащую выплате ответчику за изымаемое у него недвижимое имущество, суд принимает во внимание экспертное заключение, составленное экспертом ФИО6 С учетом указанного заключения в пользу П-вых подлежит выплата стоимости недвижимого имущества в размере 4 695 122,22 рублей, а также убытки, в том числе упущенная выгода в размере 253 272,03 рублей.

Определяя в соответствии с частью 6 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок уплаты возмещения, суд исходит из следующего.

В соответствие с пунктом 4 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу пункта 1 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием, в том числе, для: перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности; возникновения прав в соответствии с настоящим Кодексом на земельные участки, образуемые в результате перераспределения земельных участков или перераспределения земель и земельных участков; государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если соглашением об изъятии недвижимости либо вступившим в законную силу решением суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи последствия наступают только после предоставления указанного возмещения.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрено предварительное возмещение за изъятые объекты недвижимости, в связи с чем сумма возмещения подлежит уплате ответчикам в полном объеме до государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемые объекты. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

исковые требования администрации городского округа Верхняя Пышма к ФИО4, ФИО2 об изъятии земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, для муниципальных нужд, - удовлетворить частично.

Прекратить право собственности ФИО4, ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № и объект недвижимости: здание с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма), с выплатой выкупной цены изымаемых объектов недвижимости в размере 4 695 122,22 рублей, стоимостью убытков, связанных с изъятием в размере 253 272,03 рублей.

Признать право муниципальной собственности городского округа Верхняя Пышма на земельный участок с кадастровым номером № и объект недвижимости: здание с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Определить порядок уплаты возмещения: сумма возмещения подлежит уплате ответчикам в полном объеме до государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемые объекты.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд путем подачи апелляционный жалобы через Верхнепышминский городской суд Свердловской области в течение месяца с момента вынесения решения в окончательном виде. 

Судья М.П. Вершинина