к делу №2-2678/20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 июля 2020 года г. Сочи

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Власенко В.А., 

при секретаре судебного заседания Росляковой К.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда г.Сочи гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО5 о понуждении к исполнению обязательств по договору займа и встречному исковому заявлению ФИО5 к ФИО4 о признании права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ФИО5 о понуждении к исполнению обязательств по договору целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ со взысканием задолженности в размере 6 500 000 (шесть миллионов пятьсот тысяч) и процентов за пользование денежными средствамив размере в размере 1 300 000,00 рублей, в дальнейшем уточнила исковые требования просила признать за ней право собственности на первый этаж коттеджа №, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №

Ответчик предъявил в суд встречное исковое заявление о признании за ней право собственности на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 3400 кв.м, количество этажей: 6, в том числе 3 подземных, расположенный по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым №.

Истец по первоначальному иску ФИО4 в назначенное судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель по доверенности истца по первоначальному иску просил удовлетворить в полном объеме заявленные исковые требования с учетом их уточнения по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик по первоначальному иску ФИО5 в назначенное судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель по доверенности ответчика по первоначальному иску просила отказать в удовлетворении требований ФИО4 и удовлетворить в полном объеме встречные исковые требования по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении.

Представитель третьего лица – администрация города Сочи в назначенное судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причины неявки суду не известны. 

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в назначенное судебное заседание не явился, направила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

На основании ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии указанных лиц.

Суд, изучив доводы сторон и исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказев удовлетворении исковых требований по первоначальному иску и удовлетворении встречного искового заявления в полном объеме по следующим основаниям.

ФИО4 заключила с ФИО5 договор целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым передала 6 500 000 (шесть миллионов пятьсот тысяч) рублей на строительство и ремонт коттеджа №, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, а ответчик в свою очередь дала обязательства возвратить такую же сумму денежных средств с начисленными процентами в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Как утверждает истец, основанием исполнения ответчиком в будущем взятых на себя обязательств по договору, являлись – разрешение на строительство №, договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № от ДД.ММ.ГГГГ (срок аренды до ДД.ММ.ГГГГ), договор перехода прав и обязанностей по нему от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительных соглашений. Позднее, истец уточнила исковые требования, ссылаясь на особые условия по договору целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ в рамках которого, в случае не возможности заемщика возвратить сумму займа в установленный договором срок, заемщик обязуется передать в собственность Займодавца первый этаж законченного строительством объекта недвижимости – коттедж №, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером № и просила суд признать право собственности на первый этаж спорного объекта.

В свою очередь, ответчик по первоначальному иску, подавая встречное исковое заявление обосновал суду, что намерений по отчуждению указанного имущества в чью-либо пользу, в том числе и ФИО4, у ФИО5 не было, так, что условия отчуждения имущества также не нашли своего отражения в тексте пунктов 1.1 -1.5 договора. Обязательством, которое приняла на себя ФИО5, является обязанность по возврату полученных средств с выплатой процентов (п.п. 1.1 – 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно положений ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования предмета договора от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5 не продавала или каким-либо иным способом не отчуждала собственное имущество, а только получила денежные средства во временное пользование. Именно требование о возврате (взыскании) полученных средств является единственным способом защиты прав и законных интересов ФИО4 при сложившихся правоотношениях.

Правоотношения, связанные с залогом недвижимости регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В силу ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, залогом и другими способами, предусмотренными законом и договором.

В соответствии с п.1 ст.334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Пунктом 1 ст.334.1 ГК РФ установлено, что залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке, ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном Законом об ипотеке и Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Однако как установлено судом при подписании договора от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5 право залога не было зарегистрировано в надлежащем порядке.

Кроме того, не введенное в гражданский оборот имущество не может являться предметом обязательств, срок исполнения которых наступает в будущем.

В связи с чем, суд не находит оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований.

В части удовлетворения встречного искового заявления судом установлено, что ФИО5 с ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ обладает на праве собственности объектом незавершённого строительства коттедж № с кадастровым номером №, расположенным по адресу: г.

<

адрес> на земельном участке с кадастровым №.

Земельный участок с кадастровым № принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи. 

В отношении земельного участка установлено обременение в виде аренды в пользу ФИО5, ФИО3

Как следует из договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № от ДД.ММ.ГГГГ администрация г. Сочи предоставила во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым № 

<

данные изъяты> на условиях аренды на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

<

данные изъяты> передало свои права и обязанности по Договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО2, ФИО5, ФИО3, согласно договору перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, ФИО5 является соарендатором земельного участка с кадастровым №. Срок аренды установлен – до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией г.Сочи 

<

данные изъяты> выдано разрешение на строительство № 

Согласно указанному разрешению, Обществу разрешено строительство объекта капитального строительства «Рекреационный объект на территории санатория «

<

данные изъяты>» (3 коттеджа)», расположенных на земельном участке с кадастровым №, площадь застройки - 2805 кв.м., общая площадь - 8223,92 кв.м., строительный объем - 24465,9 куб.м., этажность - 5, срок действия разрешения – до ДД.ММ.ГГГГ (продлено до ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 921,2 кв.м., степень готовности – 73%, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Как следует из представленного в материалы дела технического плана от ДД.ММ.ГГГГ, площадь здания составляет 3400 кв.м., количество этажей: 6, в том числе 3 подземных.

Степень готовности объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым №составляет 100%, объект является готовым для дальнейшей эксплуатации.

Вместе с тем, как видно из материалов дела, ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ с целью ввода объекта капитального строительствав эксплуатацию обратилась через ГАУ КК «МФЦ КК» в администрацию г.Сочи для оказания муниципальной услуги «Выдача разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства по объектам, расположенным на земельном участке с кадастровым №.

Администрация г.Сочи в письме № отказала в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию по причине истечения срока действия разрешения на строительство и превышения разрешенных параметром строительства.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам, в том числе арендаторам земельного участка.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Согласно ч.21.5 ст.51 ГрК РФ, физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.

В соответствии с п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от 29.04. 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. 

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-О-О, лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о назначении экспертизы, которая является дополнительной процессуальной гарантией их конституционного права на судебную защиту, поскольку предоставляет возможность обосновать правомерность занимаемой ими позиции по делу в случае, когда для этого необходимы специальные знания в различных областях науки, техники, искусства, ремесла.

При подготовке дела к судебному разбирательству в порядке ст. 150 ГПК РФ на основании ходатайства истца по встречному исковому заявлению, судом назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено 

<

данные изъяты> ведущему эксперту ФИО1 (выписка из реестра членов СРО от ДД.ММ.ГГГГ №).

Согласно заключению эксперта № от 27.06.2020объект капитального строительства: коттедж № с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым № соответствует требованиям градостроительных норм, СНИПОВ, в том числе пожарных, санитарно-эпидемиологических и предъявляемым к зданиям индивидуальной жилой застройке и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не препятствует в осуществлении другими лицами своих прав и законных интересов.

По мнению эксперта, спорный объект в части соблюдения коэффициента использования территории (КИТ) содержит отклонение равное - 2% от нормативного (в связи с тем, что отсутствует внутренняя отделка помещений), однако данное не соответствие не является существенным. Остальные требования Правил землепользования и застройки города Сочи, обеспечены и соответствуют нормам, предъявляемым к индивидуальным жилым домам. 

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ст.67 ГПК РФ).

Суд полагает, что представленное заключение судебной строительно-технической экспертизы является относимым и допустимым по делу доказательством, поскольку проведено специалистом, обладающим соответствующими познаниями в требуемой сфере, имеющим соответствующие документы подтверждающие уровень его образования и опыт работы, а также предупрежденным по ст.307 Уголовного кодекса РФ об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.59 постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. 

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ). 

Таким образом, поскольку возведенный ФИО5 жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 3400 кв.м, количество этажей: 6, в том числе 3 подземных, расположенный по адресу: г

<

адрес> на земельном участке с кадастровым №, в целом соответствует строительным нормам и правилам, СНИПов, в том числе пожарных, санитарно-эпидемиологических и предъявляемым к зданиям индивидуальной жилой застройке, данный жилой дом создан без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил в границах правомерного земельного участка, целевое назначение возведенного строения соответствует условно-разрешенному виду использования земельного участка, сохранение указанного жилого дома не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем, основываясь на ст.ст.218, 222 ГК РФ и п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, имеются все основания для признания в судебном порядке за ФИО5 права собственности на указанный жилой дом.

Право на судебную защиту нарушенных прав и законных интересов гарантировано заинтересованному лицу положениями ст.46 Конституции Российской Федерации и ст.11 ГК РФ. 

Согласно ст.22 ГПК РФ суды в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, рассматривают и разрешают подведомственные им исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений. 

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела документы, принимая во внимание доводы сторон, оценив представленные суду доказательства в их совокупности, учитывая права всех участников процесса, суд приходит к выводу о наличии оснований об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении в полном объеме заявленных встречных исковые требований.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначального иска ФИО4 к ФИО5 о признании права собственности на первый этаж коттеджа №, расположенного по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером № – отказать.

Встречное исковое заявление ФИО5 к ФИО4 о признании права собственности на объект недвижимости - удовлетворить.

Признать за ФИО5 право собственности на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 3400 кв.м, количество этажей: 6, в том числе 3 подземных, расположенный по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым №.

Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю произвести государственный кадастровый учет и регистрацию права собственности за ФИО5 на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 3400 кв.м, количество этажей: 6, в том числе 3 подземных, расположенный по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда через Центральный районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 8 июля 2020 года.

Председательствующий 

В.А. Власенко

РЕШЕНИЕ В ЗАКОННУЮ СИЛУ НЕ ВСТУПИЛО

«СОГЛАСОВАНО»