РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 июня 2021 года город Тула

Привокзальный районный суд г. Тулы в составе:

председательствующего Дидыч Н.А.,

при секретаре Никишиной Н.Н.,

с участием 

истца ФИО1, 

представителя ответчика по доверенности ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Привокзального районного суда г. Тулы гражданское дело № 2-868/21 по исковому заявлению ФИО1, ФИО3 к ООО «Альянс-Гарант» о признании недействительным пунктов договора, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа,

у с т а н о в и л:

ФИО4 обратились в суд с иском к ООО «Альянс-Гарант» о признании недействительным пунктов договора, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа, мотивируя свои требования тем, что дата ФИО1 и ФИО3, с одной стороны и ООО «Альянс-Гарант» был заключен договор * участия в долевом строительстве в г. Туле.

Согласно п. 1.3 договора * участия в долевом строительстве в г. Туле от дата предметом данного договора является строительство многоквартирного жилого дома: Пятиэтажный 3-х подъездный дом жилом дом со встроенными помещениями торгового назначения (поз. 8.1), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 

<

адрес>

В силу п. 2.4 договора застройщик передает участникам долевого строительства в совместную собственность трехкомнатную квартиру с предварительным номером * общей проектной площадью с учетом холодных помещений 80,33 кв.м., расположенную на 4 (Четвертом) этаже жилого дома №8.1. секция «3».

В соответствии с п.п. 3.2-3.3 договора цена договора составляет 3 800 000,21 (Три миллиона восемьсот тысяч) рублей 21 копейка, НДС не облагается. Стоимость одного квадратного метра общей площади Квартиры составляет 47 304,87 (Сорок семь тысяч триста четыре) рубля 87 копеек, является окончательной и пересмотру не подлежит. Согласно п. 1.4 договора Квартира - структурно обособленное помещение, входящее в состав Многоквартирного дома согласно проектной документации (в которой указаны его точное расположение в Многоквартирном доме и проектная планировка), подлежащее передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию. Квартира характеризуется следующими площадями: Общей площадью Квартиры и Площадью лоджий (балконов), которые в сумме составляют Проектную площадь Квартиры. Проектная площадь Квартир указывается с площадью лоджий, балконов без применения понижающего коэффициента и используется Сторонами для целей определения Цены настоящего Договора.

А согласно п. 1.7 договора фактические площади Квартиры (фактическая общая площадь и фактическая площадь лоджий (балконов) - площади Квартиры согласно данным кадастрового учета Многоквартирного дома, проведенного по окончании его строительства. Для целей расчетов Сторон по оплате стоимости Квартир по окончании строительства при расхождении фактической площади Квартиры с проектной площадь лоджий (балконов) принимается в расчет без понижающего коэффициента.

С учетом изложенных пунктов договора проектная площадь балкона определена ответчиком в приложении № 1 к договору равной 2,9 (Две целых девять десятых) кв.м.

Однако, как указывают заявители, понижающий коэффициент 0,3 для балконов был введен для обязательного применения с 01.01.2017.

С учетом изложенного, проектная площадь балкона в договоре должна была составлять 0,87 кв.м (2,9*0,3=0,87).

Просят признать недействительными п.п. 1.4, 1.7 договора № * участия в долевом строительстве в г. Туле от дата заключенного между ФИО1, ФИО3 и ООО «Альянс-Гарант» в части определения проектной и фактической площади балкона без применения понижающего коэффициента. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Гарант» в пользу ФИО1, ФИО3 излишне уплаченные денежные средства по договору * участия в долевом строительстве в размере 96 028 (Девяносто шесть тысяч двадцать восемь) рублей 89 копеек, то есть по 48 014 (Сорок восемь тысяч четырнадцать) рублей 44 копейки в пользу каждого из истцов; взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Гарант» в пользу ФИО1, ФИО3 в счет компенсации морального вреда денежную сумму в размере 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей, то есть по 25 000 (Двадцать пять) тысяч рублей в пользу каждого из истцов; Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Гарант» в пользу ФИО1, ФИО3 штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителей.

Истец ФИО1 в судебном заседании просил удовлетворить заявленные исковые требования. 

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседании считала, что требования не подлежат удовлетворению.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. 

В силу ст.167 ГПК Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу требований п. 4 ст. 4 указанного Федерального закона (в редакции действовавшей на момент заключения договора) договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 5 вышеуказанного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. 

В силу положений пункта 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Как установлено судом и следует из материалов дела дата между ООО "Альянс-Гарант" (застройщик) и ФИО4 (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве *, согласно которому застройщик принял на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирные дома и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию каждого Многоквартирного дома передать квартиру, указанную с Приложении № 1 к договору, участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Цену договора и принять квартиру.

Согласно п. 1.7 договора фактические площади Квартиры (фактическая общая площадь и фактическая площадь лоджий (балконов) - площади Квартиры согласно данным кадастрового учета Многоквартирного дома, проведенного по окончании его строительства. Для целей расчетов Сторон по оплате стоимости Квартир по окончании строительства при расхождении фактической площади Квартиры с проектной площадь лоджий (балконов) принимается в расчет без понижающего коэффициента.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что в силу указанных правовых норм стороны договора свободны в определении его условий и вправе самостоятельно определять как подлежащий передаче объект долевого строительства, так и стоимость строительства объекта в соответствии с проектной документацией.

Включение в общую площадь квартиры, подлежащую оплате долевиком, площади лоджии без применения понижающего коэффициента, не противоречит указанным выше правовым нормам и Закону РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Довод истцов о том, что неприменение в договоре понижающего коэффициента для определения площади лоджии повлекло нарушение его прав как потребителя, суд признает необоснованным.

Пункт 3.37 Инструкции "О проведении учета жилой площади жилищного фонда в Российской Федерации", утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 года N 37, в соответствии с которым общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0, применяется в части, не противоречащей Жилищному кодексу РФ.

Согласно пункту 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, общая площадь квартиры стала рассчитываться из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Иной порядок определения площади квартиры, не дает оснований для изменения того порядка определения цены договора, который стороны определили при его заключении.

Закон РФ "О защите прав потребителей" не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве.

Договором долевого строительства многоквартирного дома, заключенным между сторонами, предусмотрено включение в общую площадь квартиры, подлежащую оплате площади жилых помещений и площади помещений вспомогательного использования с учетом площади балконов, лоджий, веранд, террас и иных вспомогательных помещений без применения понижающих коэффициентов, что не противоречит указанным выше правовым нормам.

Таким образом, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для признания пунктов 1.4, 1.7 договора участия в долевом строительстве недействительными и отказе во взыскании излишне уплаченной денежной суммы, штрафа, компенсации морального вреда.

Ссылка истцов о том, что необходимо применения понижающего коэффициента к площади лоджии, веранды, балкона, террасы в соответствии с ФЗ от 03.07.2016 N 304-ФЗ суд не принимает во внимание.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

К застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, ч. 1 ст. 5 применяется в редакции от 01.07.2017, с учетом особенностей, установленных ст. 8 ФЗ от 01.07.2018 N 175-ФЗ.

Как следует из п. 1.3 договора, Застройщиком были получены разрешения на строительство жилого комплекса 7.10.2016.

Кроме того, стороны пришли к соглашению, что для целей проведения окончательных взаиморасчетов окончательная площадь квартиры будет определена расчетным способом как сумма площадей комнат квартиры, площадей помещений вспомогательного использования квартиры, а также площади относящихся к квартире летних помещений (балконов, лоджий) без применения понижающего коэффициента.

В силу изложенного, применительно к обстоятельствам настоящего дела, нарушений норм материального права ответчиком не допущено.

Нарушения личных неимущественных прав истцов действиями ответчика не установлено. 

Руководствуясь ст.ст. 194 -199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО3 к ООО «Альянс-Гарант» о признании недействительным пунктов договора, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тульский областной суд путем подачи жалобы в Привокзальный районный суд г. Тулы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Н.А. Дидыч