62RS0001-01-2019-003476-47

№2-217/2020

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 января 2020 года

Железнодорожный районный суд г. Рязани в составе судьи Кондаковой О.В. 

при секретаре Филатове И.С.

с участием представителя Министерства строительного комплекса Рязанской области ФИО1,

истца ФИО2,

представителя истца ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда дело по иску Министерства строительного комплекса Рязанской области в интересах ФИО2 к ООО «АЛЬФА РЯЗАНЬ» о признании права собственности на нежилое помещение,

установил:

Министерство строительного комплекса Рязанской области в интересах ФИО2 обратилось с иском к ООО «АЛЬФА РЯЗАНЬ» о признании права собственности на недвижимое имущество. 

В обоснование своих требований указало, что между ФИО2 и ООО «АЛЬФА РЯЗАНЬ» был заключен договор займа №Н07 от 06.05.2015. В соответствии с указанным договором ООО «АЛЬФА РЯЗАНЬ» получает от ФИО2 в собственность денежные средства в размере 138 900 рублей и в срок до 30.09.2015 обязуется заключить договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером земельного участка: 62:29:0070006:2401, и зарезервировать за ФИО2 нежилое помещение №Н07 проектной площадью 4,63 кв.м., расположенного на цокольном этаже секции Б указанного дома.

ФИО2 свои обязательства по договору выполнила путем внесения наличных денежных средств в размере 138 900 рублей в кассу застройщика.

Однако до настоящего времени ответчик не предпринял никаких действий по заключению договора долевого участия, денежные средства не возвратил.

ФИО2 обратилась в Управление Росреестра по Рязанской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанное нежилое помещение. Государственная регистрация права собственности приостановлена в связи с отсутствием государственной регистрации договора и акта приема передачи на указанное нежилое помещение.

Просит признать за ФИО2 право собственности на нежилое помещение в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, №Н40, кадастровый №.

В судебном заседании представитель Министерства строительного комплекса Рязанской области ФИО1, исковые требования поддержал.

Истица ФИО2 и ее представитель ФИО3 исковые требования поддержали по заявленным основаниям. Пояснили, что при заключении договора займа номер нежилого помещения указан Н07, однако в плане, представленном в Управление Росреестра, в выписке из ЕГРН номер спорного помещения указан Н40. 

Представитель ответчика ООО «АЛЬФА РЯЗАНЬ» в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом по месту нахождения юридического лица, об уважительности причины неявки суду не сообщил. 

На основании ст.233-234 ГПК РФ дело рассмотрено судом в порядке заочного судопроизводства.

Представитель третьего лица Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, причина неявки неизвестна.

Выслушав объяснения стороны истца, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Кроме того, частью 2.1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи. В соответствии с частью 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

В соответствии с ч.1 ст.4 от 30.12.2004 N 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 03.07.2016 №304-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании п.3 ст.4 от 30.12.2004 N 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 17.07.2009 №147-ФЗ, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 (ред. от 04.03.2015), при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

В силу п.1,2 ст.218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п.1,2 ст.223 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что 07.08.2014 Администрацией г. Рязани выдано ООО «АЛЬФА РЯЗАНЬ» разрешение на строительство №RU62326000-97/2014/РC, на основании которого разрешено строительство объекта капитального строительства – многоэтажный жилой дом с встроенными нежилыми помещениями по ул. Стройкова в г. Рязани, общая площадь квартир – 7750,14 кв.м., жилая площадь квартир – 3 853,37 кв.м., количество квартир – 131, площадь нежилых помещений (кладовые секции «Б») – 231,5 кв.м., полезная площадь детского сада – 372,4 кв.м., этажность – 10-11, подвал, теплый чердак, количество секций – 2, общая площадь земельного участка – 3755 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, д.

<

адрес>, 

<

адрес> (

<

адрес>), на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0070006:2401.

Согласно Проектной декларации от 08.08.2014 в доме запланировано строительство квартир количеством 131, площадью 7750,14 кв.м., площадь нежилых помещений (кладовые секции «Б») -231,к кв.м., полезная площадь детского сада – 371,4 кв.м., этажность – 10-11, количество секций -2.

Согласно Плану создаваемого объекта недвижимого имущества от 2014г., в подвале секций «А» и «Б» расположены нежилые помещения, в том числе кладовые – 53 шт, площадью 231,5 кв.м. 

Постановлением Администрации г. Рязани №3123 от 10.07.2015 в разрешение на строительство №RU62326000-97/2014/РC от 07.08.2014 внесены изменения: слова «общая площадь земельного участка – 3755 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, д.

<

адрес>, 

<

адрес> (

<

адрес>), на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0070006:2401» заменены словами «общая площадь земельного участка – 5768 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, д.

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, район 

<

адрес>), на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0070006:2861».

Постановлением Администрации г. Рязани №4041 от 13.09.2016 по заявлению ООО «Альфа Рязань» зданию присвоен адрес – 

<

...>. Нумерация квартир установлена с №1 по №131, нумерация помещений – с №Н1 по №Н107.

Постановлением Администрации г. Рязани №4303 от 29.09.2016 в разрешение на строительство №RU62326000-97/2014/РC от 07.08.2014 внесены следующие изменения: слова «полезная площадь детского сада – 372,4 кв.м.» заменены словами «расчетная площадь встроенных нежилых помещений – 365,75 кв.м., площадь нежилых помещений в подвале секции «А» - 145,14 кв.м.

06.05.2015 между ФИО2 и ООО «АЛЬФА РЯЗАНЬ» заключен договор займа№ Н07.

В соответствии с п.1.1. займодавец передает Заемщику в собственность денежные средства в размере 138 900 руб. согласно п.2.3, заемщик обязуется заключить не позднее 30.09.2015. с Займодавцем договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером земельного участка: 62:29:0070006:2401, и зарезервировать за Займодавцем нежилое помещение №Н07 проектной площадью 4,63 кв.м., расположенное на цокольном этаже секции Б указанного дома. План нежилого помещения (строительный чертеж), согласован Сторонами и приведен в приложении №1 настоящего договора.

Заем носит целевой характер и может быть использован Заемщиком исключительно для строительства своими силами и с привлечением подрядчиков многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями, по адресу: 

<

...>, Секции А,Б (первая очередь строительства) (п.1.2.)

Стороны установили, что цена договора участия в долевом строительстве будет 138900 рублей исходя из стоимости строительства одного расчетного квадратного метра проектной площади нежилого помещения 30000 рублей.

Из Приложения №1 к договору займа следует, что нежилое помещение Н07 площадью 4,63 кв.м. расположено в подвале многоквартирного дома. 

В этот же день, 06.05.2015, ФИО2 внесла ООО «АЛЬФА РЯЗАНЬ» денежные средства в сумме 138 900 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №52 от 06.05.2015. 

14.11.2016 Администрацией г. Рязани выдано ООО «АЛЬФА РЯЗАНЬ» разрешение на ввод в эксплуатацию №62-29-58-2016, согласно которому разрешен ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - многоэтажного жилого дома с встроенными нежилыми помещениями по ул. Стройкова в г. Рязани, расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0070006:2861. Сведения об объекте капитального строительства: 

количество секций – 2;

общая площадь: по проекту – 12 801,31 кв.м., фактически – 12 015 кв.м.; 

общая площадь жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас): по проекту – 7 335,25 кв.м., фактически – 7 310,3 кв.м.;

общая площадь нежилых помещений, в том числе площадь общего имущества в многоквартирном доме: по проекту – 4 554,56 кв.м., фактически – 3 761 кв.м.;

площадь нежилых помещений: по проекту – 742,34 кв.м., фактически – 792,3 кв.м.

16.09.2019 ФИО2 обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области с заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении объекта на основании договора займа №Н07 от 06.05.2015. 

27.09.2019 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области направило ФИО2. уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности в отношении объекта на основании договора займа №Н07 от 06.05.2015, в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию права собственности, не соответствуют действующему законодательству.

11.12.2019 государственная регистрация прав приостановлена до 20.06.2020 в связи с заявлением ФИО2 о приостановлении для сбора необходимых документов.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за нежилое помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права собственности на данное имущество.

При таких обстоятельствах, исходя из анализа условий заключенного сторонами договора, совершения истцом действий во исполнение принятых обязательств, отсутствия в договоре займа условия о возврате суммы займа, суд приходит к выводу о том, что представленный договор целевого займа не отвечает признакам займа, ответчиком грубо нарушен порядок привлечения денежных средств участников долевого строительства, между сторонами фактически был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома и на спорное правоотношение распространяется действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Нормы названного Федерального закона, обязывающие застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". 

Установлено, что ФИО2 на основании договора участия в долевом строительстве дома от 06.11.2014 № К-64, заключенного с ООО «Альфа Рязань», имеет на праве собственности квартиру № 64, расположенную на 3 этаже дома № 64 по ул. Стройкова г. Рязани, что подтверждается договором долевого участия от 06.11.2014 № К-64, выпиской из ЕГРН от 21.03.2017.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 20.11.2019, нежилое помещение Н40, кадастровый номер 62:29:0070006:3046, площадью 4,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, подвал №0, поставлено на кадастровый учет 22.12.2016, право собственности на данное помещение не зарегистрировано. 

При сопоставлении плана подвала секции «Б», содержащегося в Плане создаваемого объекта недвижимости от 2014 г., плана расположения нежилого помещения Н07, являющегося приложением к Договору займа от 06.05.2015, и плана расположения помещения, содержащегося в ЕГРН, следует, что спорное нежилое помещение, создаваемого, как Н07 площадью 4,63 кв.м., при вводе дома в эксплуатацию получило номер Н40 площадью 4,5 кв.м. 

Управление многоквартирным домом № 64 по ул. Стройкова г. Рязани осуществляет ООО Управляющая организация «Горожанин» на основании договора Управления от 01.05.2019. 

Нежилое помещение Н40, расположенное в подвале дома № 64 по ул. Стройкова г. Рязани, не является общедомовым имуществом. В данном помещении никто не зарегистрирован и никем не используется, что подтверждается выпиской из Акта осмотра общего имущества МКД от 01.05.2019.

Учитывая, что договор займа №Н07 от 06.06.2016 заключенный между ФИО2 и ООО «АЛЬФА РЯЗАНЬ» заключен при наличии разрешения на строительство многоквартирного дома, выданного в установленном законом порядке, до ввода дома в эксплуатацию и, исходя из буквального содержания вышеуказанного договора и фактически сложившихся отношений сторон, суд приходит к выводу о том, что сторонами при совершении сделки имелся в виду договор участия в долевом строительстве, а действия ответчика при заключении такого договора были направлены на привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома с последующим возникновением права собственности у ФИО2 на объект недвижимости. 

Принимая во внимание факт совершения сделки и ее действительность, исполнение истицей своих обязательство по договору, в частности уплату предусмотренных договором денежных средств, фактическое создание спорного объекта за счет инвестированных истицей денежных средств, факт ввода дома в эксплуатацию, постановку объекта на кадастровый учет, факт уклонения ответчика от надлежащего оформления договорных отношений с участником долевого строительства, суд полагает, что ФИО2 имеет право на приобретение в собственность спорного объекта.

ООО «АЛЬФА РЯЗАНЬ», получившее разрешение на ввод в эксплуатацию созданного объекта капитального строительства, в течение длительного времени действует недобросовестно и не предпринимает мер, необходимых для государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение и перехода права к истице, как приобретателю по договору участия в долевом строительстве. 

При этом, в сложившихся обстоятельствах данный иск является единственным способом защиты прав истицы, в связи с чем, исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ, в связи с удовлетворением иска с ответчика подлежит взысканию в доход местного бюджета госпошлина в сумме 3978 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Министерства строительного комплекса Рязанской области в интересах ФИО2 к ООО «АЛЬФА РЯЗАНЬ» » о признании права собственности на нежилое помещение удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на нежилое помещение Н40, кадастровый номер 62:29:007006:3046, площадью 4,5 кв.м., расположенное в подвале многоквартирного дома по адресу: 

<

...>. 

Взыскать с ООО «АЛЬФА РЯЗАНЬ» в доход местного бюджета госпошлину в сумме 3978 (три тысячи девятьсот семьдесят восемь тысяч) рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: