дело № 3а-52/2017 

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

09 июня 2017 года г. Улан-Удэ

Верховный Суд Республики Бурятия в составе судьи Назимовой П.С., при секретаре Васильевой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

установил:

... года ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Требования мотивированы следующим. ФИО3 является собственником земельного участка площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: 

<

...>. На основании государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов в Республике Бурятия кадастровая стоимость данного земельного участка определена в размере 

<

...> руб., что значительно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчёту об оценке рыночной стоимости по состоянию на ... года составляет 

<

...> руб. Кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер земельного налога, уплачиваемого истцом.

Определением суда от 24 апреля 2017 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Бурятия.

В судебное заседание административный истец ФИО3 не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещён. Его представители ФИО4 и ФИО5 заявленные требования поддержали.

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Республике Бурятия и Правительства Республики Бурятия в суд не явились, о рассмотрении дела надлежаще извещены, направили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие. 

Представитель Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия ФИО6 возражала против удовлетворения административного иска.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Бурятия ФИО7 в суд не явилась, о рассмотрении дела надлежаще извещена, направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

Представитель заинтересованного лица Администрации г.Улан-Удэ в суд не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещён.

Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ дело рассмотрено в их отсутствие. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск ФИО3 подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что ФИО3 является собственником земельного участка площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: 

<

...>. Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ... года № .... Назначение объекта: земли населённых пунктов – для размещения здания (магазин). 

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что принадлежащий ФИО3 земельный участок поставлен на кадастровый учет ... года, его кадастровая стоимость определена по состоянию на ... года и равна 

<

...> руб., что следует из кадастровой справки от ... года, письменного отзыва на административный иск представителя кадастрового органа и сторонами не оспаривается. 

В обоснование необходимости судебной защиты своих прав, заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость названного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, то она должна быть установлена в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в размере рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка нарушает права заявителя, как лица, несущего бремя налоговых платежей, которые исчисляются исходя из его кадастровой стоимости.

Административным истцом представлен отчёт об оценке № ... от ... года (далее - отчёт), выполненный ООО «

<

...>», и положительное экспертное заключение на него, подготовленное экспертом некоммерческого партнёрства «

<

...>», членом которой является оценщик ФИО1., подготовивший отчёт.

Из отчёта следует, что оценщик исследовал социально-географическое положение Республики Бурятия, провёл анализ рынка коммерческой недвижимости города Улан-Удэ, общего состояния рынка земельных участков г.Улан-Удэ, исследовал объём предложений объектов продажи земельных участков за ... год, первое полугодие ... года, а также ценообразующие факторы по состоянию на ... год, первое полугодие ... года. 

Оценщик использовал информацию газет «

<

...>», «

<

...>», информацию сети Интернет, размещённую на сайте 

<

...>/, базы данных агентств недвижимости г. Улан-Удэ АН «

<

...>» (

<

...>), АН «

<

...>» (

<

...>).

В соответствии с пунктами 12-14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 297 от 20 мая 2015 года, оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. 

Отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке подробно мотивирован в отчёте на страницах 39-40. 

Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал три объекта-аналога – земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ (1. ул. 

<

...>, 2. ул. 

<

...>, 3. ул. 

<

...>). 

При проведении оценочных работ применена корректировка на дату продажи (

<

...>%, 

<

...>%, 

<

...>%). Применена корректировка на торг (

<

...>%) на основании данных, предложенных в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией ФИО8, 2014 года. Применена корректировка на местоположение объекта (

<

...>%, 

<

...>%, 

<

...>%).

Корректировка на имущественные права не применялась, так как земельный участок оценивается на праве собственности, не имеет ограничений в имущественных правах, оценщик исходил из предположения, что выставленные на продажу через публичную оферту объекты-аналоги также не имеют каких-либо обременений и ограничений. 

Корректировка на условия продажи (финансирования) не применялась, поскольку при анализе полученной информации о совершённых (предполагаемых) сделках с объектами-аналогами не выявлено каких-либо нетипичных для рынка условий продажи и финансирования. 

Корректировка стоимости земельного участка на размер общей площади, рассчитанная на основании Справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО8, 2014 года, не применялась, соответствующее обоснование изложено на станице 50 отчёта. 

Корректировка на наличие инженерных коммуникаций не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги не имеют различий по данному параметру. Корректировка по категории, назначению и разрешённому использованию земельного участка не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги имеют торговое назначение.

По результатам оценки оценщик пришёл к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ... года равна 

<

...> руб. 

Согласно экспертному заключению № ... от ... года, подготовленному экспертом экспертного совета 

<

...> ФИО2., отчёт об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Стоимость объекта оценки, определённую оценщиком в отчёте, эксперт подтвердил. 

Оснований не согласиться с экспертным заключением у суда не имеется, так как, проверив отчёт оценщика, не содержащий в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд также находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а потому принимает во внимание в качестве допустимого доказательства заявленных административным истцом требований. 

Доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, определённой оценщиком, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, не представлено. 

Доводы Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия о том, что отчёт об оценке нельзя принять во внимание, подлежат отклонению. 

Общие требования к содержанию отчёта об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Данной статьей определено, что отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения. 

В соответствии со статьёй 14 этого же Закона оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. При этом в силу статьи 12 Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой. 

Из отчёта об оценке следует, что отказ от применения доходного подхода с использованием методов капитализации земельной ренты, затратного метода подробно мотивирован оценщиком. Суд не усматривает обстоятельств, позволяющих усомниться в обоснованности вывода оценщика о целесообразности выбора сравнительного метода, доказательств, подтверждающих неправомерность и необоснованность его использования, не представлено.

Довод о некорректном выборе оценщиком объектов-аналогов является несостоятельным и подлежит отклонению. 

Так, оценщик исходил из условий неактивного рынка и выбрал три объекта-аналога, наиболее схожие с объектом оценки по максимальному количеству параметров основных ценообразующих факторов, в соответствии с сегментом рынка земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (ВРИ № 5). 

То обстоятельство, что в отчёте об оценке отсутствуют сведения о наличии инженерных коммуникаций у объектов-аналогов, основанием для признания отчёта об оценке недопустимым доказательством не является. 

Наличие инженерных коммуникаций на земельном участке или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, расположение относительно транспортных магистралей может влиять на стоимость земельного участка. Однако оценщик исходил из той предпосылки, что земельный участок оценивается в предположении об отсутствии любых улучшений, в том числе коммуникаций, а объекты-аналоги не имеют подключенных коммуникаций, но так же, как и объект оценки, могут быть подключены к тем же коммуникациям, при этом возможность подключения к инженерным сетям является равной, поскольку объекты-аналоги расположены в черте города, рядом с существующими зданиями, как и оцениваемый объект. 

Согласно пояснениям эксперта ФИО2. в силу неразвитости рынка коммерческой недвижимости оценщиком было принято решение провести корректировку на местоположение на основе соотношения цен на вторичное жилье, поскольку данный сегмент рынка является наиболее развитым, и можно наблюдать устойчивую взаимосвязь между ценами на жилую недвижимость и ценами на коммерческую недвижимость, в том числе торгового назначения, поскольку в основе влияния местоположения как ценообразующего фактора на стоимость объектов недвижимости находится уровень деловой активности.

Возможность введения поправки на местоположение на основании данных о ценах на жильё в связи с тем, что данный сегмент является наиболее развитым, приводится: 1) в Техническом задании на проведение оценки рыночно обоснованной арендной платы за встроенные помещения, являющиеся собственностью РФ и расположенные на территории поселений, в редакции от 01 июня 2006 года, разработанном отделом оценки Росимущества (часть 4); 2) в статье ФИО9 «Рекомендации по оценке земельных участков для оспаривания кадастровой стоимости», 3) в статье ФИО8, ФИО10 «Анализ и прогнозирование цен недвижимости», 2009 год. 

Оценщик выбрал сходные объекты жилой недвижимости - двухкомнатные квартиры, расположенные в многоквартирных домах в районах нахождения оцениваемого объекта и объектов-аналогов, определил среднюю стоимость 1 кв.м. такого жилья и применил корректировку на местоположение земельного участка. 

Обоснованность применения поправки на местоположение через рынок жилой недвижимости в рамках сравнительного подхода в ходе судебного разбирательства подтверждена экспертом. Использование такого способа требованиям федеральных стандартов оценки и закону не противоречит. 

Таким образом, суд считает возможным установить рыночную стоимость земельного участка на основании отчёта об оценке № ... от ... года, который соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, содержит подробное описание проведённого исследования, методов, использованных оценщиком, выводы оценщика носят исчерпывающий характер. 

В судебном заседании эксперт ФИО2. дал пояснения на поступившие возражения, выводы, изложенные в отчёте, подтвердил в полном объеме.

Руководствуясь перечисленными выше правовыми нормами, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления ФИО3 и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на ... года – 

<

...> руб. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд 

решил:

административный иск ФИО3, поступивший в суд ... года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым номером ..., назначение объекта - земли населённых пунктов – для размещения здания (магазин), расположенного по адресу: 

<

...>, в размере его рыночной стоимости – 

<

...> руб. по состоянию на ... года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме. 

Председательствующий П.С. Назимова