Решение

 в окончательной форме изготовлено 20.10.2017 г. Дело №2-1376/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дзержинский районный суд г. Ярославля 

в составе председательствующего судьи Лебедевой О.И.,

при секретаре Ердяковой М.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ярославле 17 октября 2017 года 

гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным, прекращении права собственности, восстановлении права собственности, признании права собственности, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании обязательств исполненными,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО5, просила признать недействительным договор купли-продажи 3/10 доли в праве общей долевой собственности жилого дома расположенного по адресу г

<

адрес>, заключенный между ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 и ФИО5 06 октября 2015 года; право собственности ФИО5 на указанные доли в праве собственности прекратить; восстановить право собственности ФИО1 на указанные доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, прекратить право собственности ФИО5 на 3/10 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый номер №, расположенный по адресу 

<

адрес> признать за истцом право собственности на 3/10 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый номер №, расположенный по адресу 

<

адрес>

Исковые требования мотивированы тем, что истцу принадлежало на праве собственности, на основании договора купли-продажи от 18.05.2002 г, свидетельства о государственной регистрации права 

<

адрес> от 31.08.2015 г., 3/10 доли в праве общей долевой собственности жилого дома, общей площадью 48,8 кв.м, инв 

<

адрес>, лит.А, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке, категории земель - земли поселений, вид разрешенного использования - для эксплуатации жилого дома, общей площадью 902 кв.м., кадастровый номер №, принадлежавшем истцу на праве аренды по договору № 11898-и от 15.11.2002 г. Поскольку истец является гражданкой Украины и постоянно проживает в г. Кременчуг, 7 августа 2014 года ФИО1 выдана ФИО2 доверенность, переведена на русский язык 18.06.2015, что засвидетельствовано нотариусом Цветковой С.С, запись в реестре № В соответствии с доверенностью ФИО2, в частности, была уполномочена быть представителем истца по вопросу оформления в собственность земельного участка и жилого дома со служебными постройками, расположенными по адресу 

<

адрес>, и была уполномочена впоследствии продать принадлежащие истцу земельный участок и жилой дом. 

Впоследствии истцу стало известно, что 6 октября 2015 года ответчик ФИО2, действующая на основании указанной доверенности, заключила договор купли-продажи принадлежащих истцу 3/10 доли в праве собственности на жилой дом со своим мужем ФИО5, согласно которому покупатель приобрел данное имущество за 908 960 рублей. Переход права собственности зарегистрирован 19.11.2015 за номером №. Право собственности на 3/10 доли в праве на земельный участок оформлено ФИО5 в январе 2016 на основании Постановления №18 от 12.01.2016 года мэрии г.Ярославля. ФИО2, совершая сделку от имени ФИО1 со своим мужем ФИО5, совершила ее и в отношении себя лично, поскольку приобрела равные с покупателем-супругом права на отчуждаемое имущество, чем нарушила положения п.3 ст. 182 ГК РФ. Кроме того, истцу до настоящего времени не переданы денежные средства в размере 908 960 руб. по договору купли-продажи от 06.10.2015 г. 

ФИО2 обратилась в суд с встречным иском к ФИО1 о признании обязательств по договору купли-продажи от 06.10.2015 г. и по договору поручения от 07.08.2014 г. исполненными. В обоснование встречных исковых требований ссылалась на то, что 25 мая 2004 года ФИО1 заключила с ФИО5 предварительный договор купли-продажи спорного домовладения, в тексте которого, собственноручно составленным истицей, в соответствии со ст.429 ГК РФ были оговорены все существенные условия договора: определены стороны, предмет договора, цена домовладения. Из текста соглашения следует, что в Дзержинском районном суде г. Ярославля имеется гражданское дело по изменению долей в домовладении, в связи с чем и заключается предварительный договор. Пунктом 1 соглашения установлена цена 1/2 доли домовладения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере денежной суммы, эквивалентной 5500 долларам США. Указанная денежная сумма являлась окончательной независимо от исхода судебного спора относительно размера доли в доме, принадлежавшем истице. В соответствии с п.2 соглашения продавец ФИО1 на момент составления предварительного договора получила от ФИО5 5500 долларов США. Для обеспечения сделки установлено, что вся сумма договора является задатком. В случае отказа от заключения договора, ФИО1 была обязана уплатить ФИО5 двойную сумму задатка. Для оформления основного договора ФИО1 в п.5 соглашения обязалась в случае необходимости явиться в Ярославль. Кроме того, ФИО1 у нотариуса ФИО6 оформила две доверенности на ФИО5, которому поручила сбор необходимых документов для регистрации сделки, и ФИО2, которая должна была представлять продавца (ФИО1) в органах государственной регистрации при оформлении договора купли-продажи с покупателем. При заключении соглашения от 25.05.2004 года договор купли-продажи доли в домовладении был исполнен сторонами в полном объеме. Продавец (ФИО1) в присутствии свидетелей ФИО2 и ФИО7 полностью получила согласованную сторонами денежную сумму в размере 5500 долларов США, передала покупателю все документы на домовладение, освободила дом и снялась с регистрации. Покупатель (ФИО5), передав продавцу полную сумму, соответствующую цене договора, принял домовладение, в которое вселился и зарегистрировался. Впоследствии ФИО5 по своему усмотрению произвел ремонт дома, провел водопровод, обработал земельный участок, уплачивал из своих средств необходимые налоги. Таким образом, и продавец, и покупатель свои обязательства по договору купли-продажи исполнили. 

В связи с тем, что рассмотрение исков в Дзержинском районном суде г. Ярославля затянулось, кроме того, у покупателя в тот период возникли личные проблемы, требующие немедленного разрешения, ФИО5 в срок установленной доверенностями не смог оформить переход права собственности на спорное домовладение. До 2014 года ФИО5 и ФИО2 разыскивали ФИО1, которая не приезжала в Ярославль и не выходила на контакт. В 2015 году при помощи вернувшегося в г.Ярославль ФИО7 они по телефону созвонились с истицей и договорились, что она вышлет в их адрес доверенность на имя ФИО2, чтобы она надлежащим образом оформила переход права собственности от ФИО1 к ФИО5 Форму доверенности Попова взяла у нотариуса в г. Ярославле, которая ей сказала, что она вполне может выступать в сделке представителем ФИО1, так как договор уже исполнен: деньги за домовладение были переданы продавцу до вступления ФИО2 в брак с ФИО5 6 октября 2015 года между ФИО1 в лице ФИО2 и ФИО5 заключен договор купли-продажи 3/10 доли в праве общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, находящегося на земельном участке кадастровый номер № общей площадью 902 кв.м., в том числе 424 кв.м., принадлежащего ФИО1 на праве аренды на основании договора аренды земельного участка №11898-и от 15.11.2002 года. Переход права собственности зарегистрирован в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области 19.11.2015 года, Отчуждаемая доля в спорном жилом доме в п.3 договора оценена в размере 908 960 рублей. Считают, что изменение цены сделки в основном договоре не отменяет и не изменяет условий предварительного соглашения. Цена договора была определена исходя из рыночной стоимости доли в момент регистрации перехода права с учетом произведенных ФИО5 улучшений, фактически денежные средства в размере 908 960 рублей при заключении сделки не передавались, ФИО8 денежные средства в 2015 г. не предавались, поскольку расчет с ней был произведен в 2004 году в полном объеме. Договор купли-продажи от 06.10.2015 г. и обязательства по договору поручения от 07.08.2014 г. считают исполненными. Также ФИО2 заявлено о применении срока исковой давности по требованиям ФИО1 

Ответчик ФИО5 умер ДД.ММ.ГГГГ г., судом произведена замена ответчика ФИО5 правопреемниками ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО4.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены сособственники спорного домовладения и земельного участка ФИО9, ФИО10, КУМИ мэрии города Ярославля. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 на основании доверенности ФИО11 исковые требования поддержал, встречные исковые требования не признал, дал пояснения в соответствии с изложенным в исковом заявлении. Указал, что договор купли-продажи от 06.10.2015 г. является недействительным в связи с нарушением п.3 ст. 182 ГК РФ, денежные средства на указанному договору продавцу ФИО1 не переданы, соглашение от 25.05.2004 г., представленное стороной ответчика, не является предварительным договором, в нем не согласованы предмет, стороны, существенные условия, денежные средства по данному соглашению в размере 5500 долларов США ФИО1 не получала. По указанному соглашению ФИО5 должен был оказывать ФИО1 услуги по оформлению доли в домовладении и земельном участке в собственность, в связи с этим ФИО1 оформила на него доверенность и разрешила проживать в спорном домовладении. О состоявшейся сделке от 06.10.2015 г. истица узнала 23.03.2017 г., когда получила выписку из ЕГРН в Управлении Росреестра, до этого ФИО2 ей о сделке не сообщала, говорила, что дом не продается. 

Истец в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения дела, направила в суд представителя. 

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности ФИО12, исковые требования не признала, встречные исковые требования поддержала, дала пояснения в соответствии с изложенным во встречном исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения дела, ранее в судебном заседании 15.08.2017 г. исковые требования не признавала, давала пояснения согласно изложенному во встречном исковом заявлении. 

В судебное заседание ответчики ФИО3, ФИО4 Ю., ФИО4 Ю. не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, просили рассмотреть дело в свое отсутствие, ранее в судебном заседании 15.08.2017 г. исковые требования не признавали, ссылались на то, что их отец ФИО5 рассчитался с продавцом доли в домовладении в полном объеме в 2004 г., для этого продал квартиру в г. Рыбинске, гараж и дачу. После покупки произвел улучшения в доме, провел водопровод, установил котел, обустроил дом. 

Третьи лица ФИО9, ФИО10 просили рассмотреть дело в свое отсутствие, в судебном заседании 15.08.2017 г. пояснили, что суть правоотношений сторон им неизвестна, по существу рассматриваемого спора пояснений дать не могут.

Третье лицо КУМИ мэрии города Ярославля в судебное заседание своего представителя не направило, надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения дела.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Выслушав пояснения представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, исследовав материалы дела, материалы дел правоустанавливающих документов на домовладение и земельный участок по адресу: 

<

адрес> огласив показания свидетелей ФИО25., ФИО26., ФИО27., суд приходит к приходит к следующим выводам.

В силу п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено, что 06.10.2015 г. между ФИО1 (продавцом) в лице представителя по доверенности от 07.08.2014 г. ФИО2 и ФИО5 (покупателем) был заключен договор купли-продажи 3/10 доли в праве общей долевой собственности жилого дома общей площадью 48,8 кв.м., лит. А, расположенного по адресу 

<

адрес>, находящегося на земельном участке, категории земель - земли поселений, вид разрешенного использования - для эксплуатации жилого дома, общей площадью 902 кв.м., кадастровый номер 

<

адрес>, принадлежавшем ФИО1 на праве аренды по договору № 11898-и от 15.11.2002 г. 

Как указано в п.3 ст. 182 ГК РФ, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Действительно, ФИО2 при заключении договора купли-продажи от 06.10.2015 г. нарушила требования п.3 ст. 182 ГК РФ, поскольку в силу ст. 34 СК РФ спорное имущество поступало в совместную собственность супругов, а на момент заключения сделки ФИО2 состояла в браке с покупателем ФИО5 и не могла совершать сделку от имени представляемой ФИО1 в отношении себя лично.

В дальнейшем, на основании постановления мэра города Ярославля от 12.01.2016 г. №18, 3/10 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый номер № по адресу: 

<

адрес> были предоставлены ФИО5 бесплатно, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и Законом Ярославской области от 27.04.2007 № 22-з «О бесплатном предоставлении в собственность граждан земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», на основании заявления ФИО5 от 11.12.2015 г. Признано утратившим силу постановление мэра города Ярославля от 22.10.2002 № 3346 «О предоставлении земельного участка по 

<

адрес> в Дзержинском районе» на праве аренды ФИО1 Право собственности ФИО5 на 3/10 доли земельного участка зарегистрировано 25.01.2016 г., что следует из материалов дела правоустанавливающих документов. 

Указанные выше сделки являются оспоримыми. 

Согласно п.2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Сторона истца по первоначальному иску ссылалась на то, что ФИО1 узнала о заключении сделки от 06.10.2015 г. при получении выписки из ЕГРН от 23.03.2017 г. К указанным пояснениям суд относится критически, расценивая их как правовую позицию стороны по спору.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п.2 ст. 209 ГК РФ).

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, в том числе сведений об ограничениях (обременениях) прав на недвижимое имущество, о сделках с объектами недвижимости, сведений о характеристиках объектов недвижимости (площади, назначения, кадастрового номера, кадастровой стоимости и т.д.), а также иных установленных законодательством сведений (ч. 2 ст. 1, ст. ст. 8, 9 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Сведения, содержащиеся в ЕГРН, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, являются общедоступными и предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц (ч. 1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ). 

Таким образом, ФИО1, как собственник доли в домовладении, а также в силу Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", имела возможность в любое время получить сведения о спорном имуществе: 3/10 доли в домовладении и земельном участке. Препятствий в своевременном получении истцом информации о сделке от 06.10.2015 г. и о регистрации права ФИО5 на земельный участок 25.01.2016 г. не усматривается. Кроме того, из пояснений свидетеля ФИО13, допрошенной в судебном заседании 15.08.2017 г., следует, что ФИО14 направляла продавцу доли в домовладении документы по сделке купли-продажи в 2015 г., и документы были получены продавцом в декабре 2015 г.

Исковое заявление подано представителем ФИО1 29.03.2017 г., на момент подачи иска срок исковой давности по требованиям об оспаривании договора купли-продажи от 06.10.2015 г. и передачи земельного участка в собственность ФИО5 истек. 

Согласно абз. 2 п.2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. ФИО14 заявлено о пропуске истцом ФИО1 срока исковой давности.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что срок исковой давности ФИО1 пропущен, и отказывает ей в иске.

Встречные требования ФИО2 не подлежат удовлетворению в связи со следующим.

Согласно ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Как указано в п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст. 551 ГК РФ). 

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из п.3 договора купли-продажи от 06.10.2015 г., зарегистрированного в установленном законом порядке, следует, что указанное недвижимое имущество (3/10 доли в праве общей долевой собственности) продавец ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 продает покупателю ФИО5 за 908 960 руб., которые должны быть уплачены полностью в день подписания настоящего договора купли-продажи. Доказательства произведенной оплаты в соответствии с условиями договора от 06.10.2015 г. стороной ответчика по первоначальному иску в суд не представлены. Доводы о том, что оплата по данному договору была произведена в полном объеме 25.05.2004 г., на основании соглашения от 25.05.2004 г., не могут быть приняты судом. 

Как следует из содержания соглашения от 25.05.2004 г., заключенного между ФИО1 и ФИО5, ФИО1 получила денежную сумму 5500 долларов США в качестве задатка за последующее заключение договора об отчуждении в собственность ФИО5 ? доли в домовладении по адресу: 

<

...>. 

Как указано в п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (п.4 ст. 380 ГК РФ).

Представитель ФИО2 ссылался на то, что 25.05.2004 г. ФИО1 и ФИО15 был заключен предварительный договор купли-продажи спорной недвижимости, который впоследствии был реализован в договоре купли-продажи от 06.10.2015 г. 

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4 ст. 429 ГК РФ).

Как указано в п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6 ст. 429 ГК РФ).

Таким образом, срок заключения основного договора в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ истек 25.05.2005 г., основной договор не был заключен, в связи с чем обязательства, предусмотренные предварительным договором, были прекращены.

Также суд отмечает, что договор купли-продажи от 06.10.2015 г. не содержит условие о зачете денежных средств, уплаченных ФИО5 по соглашению от 25.05.2004 г.

При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований для признания обязательств ФИО5 по договору купли-продажи от 06.10.2015 г. исполненными. Денежные средства по указанному договору в размере 908 960 руб. истцу ФИО1 не переданы, что ответчиком ФИО14 не оспаривалось. Таким образом, обязательства ФИО14 по договору поручения, оформленному доверенностью от 07.08.2014 г., предусмотренные абз. 4 ст. 974 ГК РФ, согласно которому поверенный обязан передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения, также не исполнены. 

Исковые требования ФИО14 удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным, прекращении права собственности, восстановлении права собственности, признании права собственности, оставить без удовлетворения.

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании исполненными обязательств ФИО5 по договору купли-продажи, договору поручения, оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Дзержинский районный суд г. Ярославля в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья О.И. Лебедева