Дело № 3а-115/2020

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 18 августа 2020 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Бритовой П.С., с участием представителей административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края ФИО1, ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в Хабаровский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости «здание» (нежилое здание, многофункциональный торговый центр) с кадастровым номером № площадью 13 186,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019г. в размере 323 881 986,47 руб.

В обоснование заявленных требований указал, что является долевым собственником данного нежилого здания, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01.01.2019г. определена в размере 623 359 966,37 руб. приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019г. № 103 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости». Отчетом об оценке №20.46 ОКС, выполненным оценщиком ООО «ОЦЕНКА_27», рыночная стоимость здания определена в размере 323 881 986,47 руб., что в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, исходя из которой исчисляется уплачиваемый налог на имущество.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца ФИО3о, его представителя ФИО4, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации города Хабаровска, заинтересованных лиц ФИО5, ФИО6, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. 

В судебном заседании представители административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края ФИО1, ФИО2 против удовлетворения административного иска возражали по тем основаниям, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и не является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного здания. Определив величину экономического устаревания объекта оценки с использованием оценочных зон и базовых ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, оценщик не обосновал зависимость стоимости недвижимости от расположения в оценочных зонах и соответствия определенных зон рыночной ситуации в г. Хабаровске на дату оценки. 

Из письменного отзыва Управления Росреестра по 

<

адрес> следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет. 

Из письменных отзывов заинтересованных лиц ФИО6 и ФИО5 следует, что они поддерживают требования административного истца.

Из письменного отзыва заинтересованного лица администрации 

<

адрес> следует, что администрация возражает против удовлетворения административного иска по тем основаниям, что отчет об оценке объекта недвижимости не является надлежащим доказательством, подтверждающим его рыночную стоимость.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства из материалов дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, нежилое здание многофункционального торгового центра с кадастровым номером №, площадью 13 186,6 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, с 24.08.2016г. принадлежит на праве общей долевой собственности по 1/3 доли ФИО3 о, ФИО5, ФИО6

Согласно статье 400 Налогового Кодекса РФ физические лица являются плательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ, в том числе, иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с положениями части 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 01.01.2020г. единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.

Статьей 1 Закона Хабаровского края от 30.09.2015г. № 116 «О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края с 01.01.2017г.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость нежилого здания, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости 11.02.2020г., составляет 623 359 966,37 руб., определена по состоянию на 01.01.2019г. приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019г. № 103 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости», принятом в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке), дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2020г. 

Согласно частям 1 и 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, в суде или комиссии на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

ФИО3, являясь собственником 1/3 здания, налог на которое исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, в силу приведенной нормы имеет право на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. 

В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость нежилого здания склада, административным истцом представлен Отчет № 20.46 ОКС от 03.07.2020г., составленный оценщиком ООО «ОЦЕНКА_27» ФИО7, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019г. определена в размере 323 881 986,47 руб.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО № 3). 

Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО № 3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Изучив содержание Отчета об оценке 20.46.ОКС от 03.07.2020г. суд приходит к выводу, что он соответствует вышеизложенным требованиям.

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2019г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 мая 2015 г. № 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о его количественных и качественных характеристиках.

Из Отчета следует, что объект оценки представляет собой торговый центр, введенный в эксплуатацию 01.07.2016 года, общей площадью 13 186,6 кв.м, площадью застройки – 3 758 кв.м, объемом – 84 845,2 куб.м., здание 3-этажное с подвалом, наружные стены выполнены из сэндвич-панелей по металлическому каркасу, внутренние стены: кирпич, сборные панели (перегородки), перекрытия – железобетон; оборудовано лифтами и эскалаторами. 

Фактическое использование не противоречит законодательно разрешенным видам использования земельного участка под объектом оценки. 

Оценка произведена, исходя из фактического и разрешенного использования.

Оценщиком проведен краткий анализ социально-экономического развития Российской Федерации по итогам первого полугодия 2016 года, Хабаровского края по итогам четвертого квартала 2016 года, произведен анализ рынка нежилой недвижимости г. Хабаровска по итогам четвертого квартала 2018 года.

В соответствии с требованиями подпункта «и» пункта 8 ФСО № 3 оценщиком подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения затратного подхода, в рамках которого применен метод сравнительной единицы, и мотивированного отказа от применения доходного и сравнительного подходов и иных методов в рамках затратного подхода.

Исходя из того, что оцениваемое здание относится к категории торговых объектов, в качестве основного источника информации использован Сборник КО-Инвест «Общественные здания. В уровне цен на 01.01.2016 год», раздел 3.8 Торговля.

В качестве аналога выбран универмаг строительным объемом от 37500 до 51000 куб.м, с тем же классом конструктивной системы (КС-6) и набором инженерного оборудования. 

При расчете стоимости объекта оценки применена корректировка на объем, дату и регионально-климатический коэффициент.

Полная восстановительная стоимость здания (без учета износов и устареваний) с учетом прибыли предпринимателя определена в размере 998 403 164,22 руб. 

Физический износ определен в размере 12,42 % (расчет имеется в Отчете).

Внешнее (экономическое) устаревание определено в размере 62,96 %, исходя из местоположения объекта с использованием оценочных зон и базовых ставок арендной паты за земельные участки, утв. постановлением администрации города Хабаровска от 24.11.2016г. 

Рыночная стоимость объекта определена в размере 323 881 986,47 руб. 

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. 

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о характеристиках аналога, учтенных оценщиком при расчете величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Внешнее (экономическое) устаревание – это потеря стоимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов, одним из которых является местоположение объекта.

На стр. 54 Отчета оценщиком обоснован процент экономического устаревания с использованием оценочных зон и базовых ставок арендной платы за земельные участки, утв. постановлением администрации города Хабаровска от 24.11.2016г. № 4279, которое является действующим и актуальным на дату оценки. 

В указанном документе максимальный размер имеют базовые ставки арендной платы в центральной части города, с их снижением в зависимости от удаления от центра, что опровергает доводы административного ответчика об отсутствии экономического устаревания объектов независимо от его местоположения в черте города Хабаровска. 

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость нежилого здания, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Согласно части 4 статьи 18 Закона о государственной кадастровой оценке, в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку, оспариваемая кадастровая стоимость согласно выписке из ЕГРН применяется с 01.01.2020г., установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости также действует с 01.01.2020г. и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд, 

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО3 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства многофункционального торгового центра с кадастровым номером № площадью 13 186,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019г. в размере 323 881 986,47 руб. на период с 01 января 2020 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

Дата обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости - 20 июля 2020 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз 

Решение в окончательной форме принято 25 августа 2020 года.