Дело № 2-9981/2025

УИД 50RS0031-01-2025-006807-15

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 октября 2025 г. г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Трофимовой Н.А., при секретаре Арсамакове Х.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Сити Эстейт» о признании права собственности,

с участием представителя истца, третьего лица, его представителя,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику ООО «Сити Эстейт», в котором просит признать за ней право собственности на нежилое помещение, расположенное на -1 этаже в секции 3, площадью 106,5 кв.м, в многоквартирном жилом доме, по строительному адресу: АДРЕС Указать, что решение является основанием для проведения государственной регистрации права собственности истца.

В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сити Эстейт» (Застройщик) в лице генерального директора ФИО5 и гражданином ФИО5 (Участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № В соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить указанный многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства определенный настоящим договором объекты (нежилые помещения), а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объекты, в том числе спорное нежилое помещение. Согласно п. 3.2. договора предполагаемый срок сдачи дома и получения разрешения на ввод в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Цена договора составила 3 195 000 рублей, из расчета цены за 1 кв.м – 15 000 рублей, в том числе спорное помещение 1 597 500 рублей. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (сторона 1) и ФИО2 (сторона 2) заключен договор уступки прав будущего требования по Договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ № по условиям которого, истцом принято право требования к ответчику в отношении спорного помещения. ДД.ММ.ГГГГ застройщик был уведомлен об уступке права требования, по указанному договору участия в долевом строительстве. На момент заключения настоящего договора обязанность по уплате указанной суммы выполнена Стороной-1 в полном объеме. Истцом так же выполнены обязательства по оплате договора уступки, что подтверждается расписками ФИО5 Многоквартирный дом введен в эксплуатацию, и ДД.ММ.ГГГГ спорное нежилое помещение передано застройщиком по акту приема передачи. Между тем, договор участия в долевом строительстве и как следствие договор уступки права требования не прошли государственную регистрацию в установленном законе порядке, в связи с наличием исполнительных производств, возбужденных в отношении застройщика. В настоящее время регистрация договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома не может быть осуществлена в установленном законом порядке. В связи с тем, что истец лишен возможности оформить право собственности в устанловленном законом порядке, он вынужден обратиться в суд.

Истец в судебное заседание не явился, извещен, направил в суд представителя, который в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание представителя не направил, о слушании дела извещен надлежащим образом, ходатайств не заявил, возражений относительно заявленных требований не представил.

Третье лицо Управление Росреестра по Московской области в судебное заседание представителя не направило, извещено надлежащим образом.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещено надлежащим образом.

Третье лицо ФИО6, ее представитель в судебное заседание явились, против удовлетворения требований возражали, по доводам письменного отзыва на иск. Так же пояснили, что договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № государственную регистрацию не проходил, и договор уступки прав будущего требования по договору № не мог быть заключен, право к ФИО2 не переходило, в спорном помещении расположено имущество общего пользования общедомовые коммуникации и, по мнению третьего лица, помещение не могло передаваться в частную собственность, так как является имуществом общего пользования собственников помещений в доме. Также третье лицо указывало на отсутствие доказательств оплаты договора ДДУ. Ответчик является проблемным застройщиком и до сих пор не исполнил ряд обязательств, не достроил дом, не ввел в эксплуатацию лифты. Наличие запретов на регистрационные действия, согласно представленного письма ФССП, не распространялись на ДДУ. По мнению третьего лица, ФИО5 являясь генеральным директором ООО «Сити Эстейт» и находясь на грани банкротства выводил имущество из общества с целью уклонится от погашения задолженности и выполнения своих обязательств перед дольщиками, ДДУ не регистрировал сознательно так как помещение относилось к имуществу общего пользования и никогда не выставлялось на продажу.

Суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения сторон, счел возможным рассмотреть дело при установленной явке.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

В силу ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статья 128 ГК РФ гласит, что к объектам гражданских прав относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права); результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней/

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (п. 3).

В соответствии с п. 1 ст. 8 указанного Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сити Эстейт» (застройщик) в лице генерального директора ФИО5 и гражданином ФИО5 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № (л.д. 25 оборот-32).

В соответствии с п. 3.1. договора участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом по строительному адресу: АДРЕС расположенный на земельном участке общей площадью 32 085 м.кв. с кадастровым номером № категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для многоэтажного жилищного строительства» и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства определенный настоящим договором объекты (нежилые помещения), а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объекты при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Вышеуказанный земельный участок принадлежит застройщику на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, о чем сделана регистрационная запись Управлением Росреестра по Московской области за регистрационным номером №

Согласно п. 3.2. договора участия в долевом строительстве объектом долевого строительства в соответствии с проектной документацией, является объект (нежилое помещение) в многоквартирном доме по строительному адресу: АДРЕС, имеющие следующие характеристики: этаж – (-1), секция – 3, корпус – 2, тип помещения – 2, номер помещения – 2, площадь помещения – 106,5 кв. м. Пунктом 3.4. вышеуказанного договора предусмотрено, что предполагаемый срок сдачи Дома и получения разрешения на ввод в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Договор на государственную регистрацию не передавался.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (сторона 1) и ФИО2 (сторона 2) заключен договор уступки прав будущего требования по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 34-35). 

В соответствии с п. 1.1. договора уступки сторона-1 уступает, а сторона-2 принимает в полном объеме права будущего требования, которые будут принадлежать стороне-1 как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ после государственной регистрации перехода прав по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ от застройщика в пользу стороны-1. 

Согласно п. 2.1. договора уступки моментом появления уступаемого права требования является выдача Управлением Росреестра по Московской области правоустанавливающего документа, подтверждающего прохождение государственной регистрации права от застройщика в пользу стороны-1, вышеназванный документ должен быть получен стороной-1 не позднее ДД.ММ.ГГГГ. 

Пунктом 1.5. договора уступки предусмотрено, что указанный в п. 1.1 настоящего договора, договор участия в долевом строительстве заключен между Стороной-1 и ООО «Сити Эстейт» именуемое в дальнейшем "застройщик", на участие в долевом строительстве нежилого помещения, находящийся в многоквартирном жилом доме, по строительному адресу: АДРЕС, расположенный на земельном участке общей площадью 32 085 м.кв с кадастровым номером № категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для многоэтажного жилищного строительства», принадлежащий застройщику на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, о чем сделана регистрационная запись Управлением Росреестра по Московской области за регистрационным номером №

В соответствии с п. 1.6. договора № согласно п. 3.4 договора участия застройщик обязан после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать стороне-1 следующий объект: нежилое помещение, в многоквартирном доме по строительному адресу: АДРЕС, имеющие следующие характеристики, без выполнения в ней чистовой отделки: этаж – (-1), секция – 3, корпус – 2, тип помещения – 2, номер помещения – 2, площадь помещения – 106,5 кв. м.

Согласно п. 7.1. договора уступки договор уступки вступает в силу с момента государственной регистрации и действует до исполнения сторонами свих обязательств.

Договор уступки № на государственную регистрацию не передавался.

Как указывает истец ДД.ММ.ГГГГ им в адрес ответчика (застройщика) направлено уведомление об уступке права требования, по указанному договору участия в долевом строительстве (л.д. 36).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Сити Эстейт» выдано разрешение на ввод объекта: многоквартирных жилых домов (корпуса №, №, №, №) с объектами инженерного обеспечения (1-я очередь строительства). Корпус 1,2,3,4, по адресу: АДРЕС, на земельном участке с кадастровым номером № (л.д. 73-80).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сити Эстейт» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) подписан акт приема-передачи нежилого помещения (л.д. 23).

Как пояснил представитель истца, спорное помещение на кадастровом учете не стоит. Попыток поставить данное помещение на кадастровый учет истец не предпринимал, к ответчику с таким запросом не обращался.

Оценив исследованные доказательства в совокупности, принимая во внимание факт отсутствия регистрации договора долевого участия в строительстве, отсутствия факта регистрации договора уступки, суд оснований для удовлетворения заявленных требований не усматривает, поскольку у истца, в силу закона, право требования не возникло. Истцом доказательств обращения ответчику с требованием о регистрации как договора участия в долевом строительстве, так и права собственности до ввода дома в эксплуатацию, суду представлено не было. Суд так же находит несостоятельными доводы истца о невозможности регистрации договора участия в долевом строительстве, ввиду наличия ограничений отношении земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, поскольку доказательств обращения в государственный орган, осуществляющий регистрации и отказа, ввиду наличия запрета, суду истцом так же представлено не было.

При этом, из письма заместителя начальника Одинцовского отдела судебных приставов № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что установленные ФССП запреты не распространялись на регистрацию договоров долевого участия в строительстве, договоров уступки прав по договорам долевого участия в строительстве между участниками долевого участия в строительстве и новыми участниками долевого строительствам.

Кроме этого суд учитывает, что спорное нежилое помещение не поставлено на государственный кадастровый и технический учет, доказательств обратного суду представлено не было. Представленный в материалы дела технический план помещения содержит описание помещения, которое расположено на первом и подвальном этаже, включающего также общедомовую лестницу, в то время как согласно договора участия в строительстве предметом договора являлось помещение, расположенное на -1 этаже.

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ООО «Сити Эстейт» о признании права собственности на нежилое помещение №, площадью 106,5 кв.м, расположенное на -1 этаже в секции 3, по адресу: АДРЕС – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 01.11.2025