Дело № 3а-16/2019

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

15 марта 2019 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Борозненко Л.Р.,

с участием 

представителя административного истца Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска ФИО1, 

представителя административного ответчика Управления Росреестра по Ростовской области ФИО2,

представителя заинтересованных лиц ФИО3 и ФИО4 – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, Управлению Росреестра по Ростовской области об оспаривании решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, 

у с т а н о в и л :

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска (далее по тексту также Комитет) обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором указал, что Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее – Комиссия) 10 августа 2018 года приняла решение № 11 -26/2018-126 о пересмотре кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: ..., определив её в сумме 17 678 663 рубля, и решение № 11 -26/2018-127 о пересмотре кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: ..., определив её в сумме 14 892 480 рублей. По мнению административного истца, отчеты об оценке рыночной стоимости названных объектов, на основании которых Комиссией приняты решения, не соответствуют положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Принятие Комиссией оспариваемых решений повлекло существенное необоснованное снижение кадастровой стоимости зданий на 69%, и, как следствие, уменьшение налоговых поступлений в бюджет муниципального образования. 

Комитет просит суд признать незаконными упомянутые решения Комиссии от 10 августа 2018 года, восстановить в государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости объектов в суммах 57 050 676 рублей и 48 010 502 рубля соответственно; восстановить пропущенный срок подачи административного искового заявления в суд.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Комиссия и Управление Росреестра, в качестве заинтересованных лиц – Администрация г. Новочеркасска, ФИО3, ФИО4, ФИО6

В судебном заседании представитель Комитета ФИО1 поддержали заявленные требования.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области ФИО2 Д,В., а также представляющая интересы ФИО3 и ФИО4 ФИО5 просили оставить административный иск без удовлетворения, ссылаясь на отсутствие уважительных причин для пропуска Комитетом срока на обращение в суд, и, полагая, что оспариваемое решение вынесено законно и обоснованно, отчеты об оценке соответствуют предъявляемым требованиям, на них получены положительные экспертные заключения саморегулируемой организации оценщиков. 

ФИО3, ФИО4, ФИО6, представители Комиссии и Администрации г. Новочеркасска в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены должным образом. 

ФИО3, ФИО4, ФИО6 представили письменные заявления с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие. 

Администрация г. Новочеркасска в письменном ходатайстве о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей указала, что поддерживает позицию Комитета.

От Комиссии отзывы, ходатайства не поступали.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, допросив судебного эксперта, исследовав и оценив письменные доказательства, суд находит требования Комитета подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

На основании статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе на нежилое здание, являются плательщиками налога на имущество физических лиц. 

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по налогу на имущество физических лиц в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

В соответствии с Областным законом Ростовской области от 27 июля 2017 года № 1174-ЗС «Об установлении единой даты применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» единая дата начала применения кадастровой стоимости для исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц – 1 января 2018 года.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П признал не соответствующим Конституции Российской Федерации, её статьям 46 (часть 1), 55 (часть 3) и 133, положение части первой статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" - в той мере, в какой оно препятствовало органам местного самоуправления оспаривать в судебном порядке результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на его территории, в случаях, когда по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет (пункт 2 Постановления).

Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 274-ФЗ статья 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ дополнена частью двадцать восьмой, устанавливающей, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.

В силу пункта 1 статьи 61 Бюджетного кодекса Российской Федерации в бюджеты городских поселений зачисляются доходы от налога на имущество физических лиц по нормативу 100 процентов.

Изложенное свидетельствует о том, что в рассматриваемом деле существенное снижение кадастровой стоимости затрагивает права и законные интересы муниципального образования «Город Новочеркасск».

Комитет обратился в суд с защиту интересов муниципального образования в рамках полномочий, закрепленных в Положении о нем, утвержденными решением Городской Думы г. Новочеркасска от 27 октября 2006 года № 173 (с последующими изменениями и дополнениями) и с учетом правовых позиций, содержащихся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 года № 15-П, части двадцать восьмой статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, применяемых по аналогии к случаям оспаривания решений комиссии о пересмотре кадастровой стоимости зданий.

Судом установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости за ФИО7 зарегистрированы по 9412/10000 долей, за ФИО3 588/10000 долей в праве собственности на:

нежилое здание с кадастровым номером ... общей площадью 2 765,1 кв.метров, количество этажей 3, расположенное по адресу: ...,

нежилое здание с кадастровым номером ... общей площадью 2 222,3 кв.метров, расположенное по адресу: ....

Копиями свидетельств о праве на наследство по закону от 13 октября 2017 года подтверждается, что ФИО7 умер 22 февраля 2016 года, его наследниками в правах на указанные здания являются ФИО4 и ФИО6 

Несмотря на тот факт, что на момент обращения в Комиссию права наследников на названные объекты в ЕГРН зарегистрированы не были, они вправе были инициировать процесс пересмотра кадастровой стоимости зданий, учитывая, что соответствующие прав и обязанности наследодателя считаются перешедшими к ним со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество (пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации).

До пересмотра кадастровой стоимости зданий решением Комиссии она была определена постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года № 881, по состоянию на 1 января 2016 года:

здания с кадастровым номером ... в сумме 57 050 676,89 рублей,

здания с кадастровым номером ... в сумме 48 010 502,53 рублей.

24 июля 2018 года ФИО3 и ФИО4 обратились в Комиссию с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости зданий на основании установления их рыночной стоимости, представив при этом отчеты об оценке от 25 июня 2018 года, составленные оценщиком ....:

№ 170/1-О-2018, согласно которому рыночная стоимость здания с кадастровым номером ... на дату оценки определена в сумме 17 678 663 рубля,

№ 170/2-О-2018, согласно которому рыночная стоимость здания с кадастровым номером ... на дату оценки определена в сумме 14 892 480 рублей.

В Комиссию были также представлены положительные экспертные заключения на отчет, составленные экспертом саморегулируемой организацией «Российское общество оценщиков» .... 18 июля 2018 года.

10 августа 2018 года Комиссия, рассмотрев заявления ФИО3 и ФИО4, и, сделав вывод, что представленные отчеты об оценке и положительные заключения эксперта саморегулируемой организации соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, вынесла решение №11-26/2018-126 об определении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ... и решение №11-26/2018-127 об определении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ... в суммах, указанных в отчетах об оценке, снизив при этом кадастровую стоимость каждого здания на 69%. 

Протоколом № 16 заседания Комиссии от 10 августа 2018 года, приказами Росреестра о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок). 

Оценив принятые Комиссией решения с точки зрения их обоснованности и соответствия закону, суд приходит к выводу о том, что эти решение вынесены с нарушением нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости, и нарушают права и законные интересы муниципального образования, которое представляет Комитет. 

Из буквального толкования пункта 20 Порядка следует, что Комиссия наделена полномочиями по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости, положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Наличие положительного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет само по себе не препятствует его критической оценке.

Несоответствие отчетов об оценке от 25 июня 2018 года, составленных оценщиком ...., предъявляемым требованиям подтверждается содержанием отчетов, заключением судебной экспертизы от 8 февраля 2019 года № 628-Э/2019, проведенной по назначению суда экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ...., а также письменными пояснениями эксперта на возражения заинтересованных лиц и пояснениями названного эксперта, данными непосредственно в судебном заседании.

По результатам судебной экспертизы экспертом .... сделаны выводы о том, что указанные отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, при их составлении допущены нарушения требований статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки (пункта 21ж ФСО № 1, пунктов 5, 8в, 8г, 8и, 10, 11 ФСО № 3, пунктов 8, 11, 11а, 11б, 11г, 11д, 15, 19, 21 ФСО № 7), предъявляемых к форме и содержанию отчета, описанию объекта оценки, методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, отбору аналогов, применению корректировок и иные нарушения, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, определены не верно, отбор аналогов оценщиком не проводился, допущены ошибки при выполнении математических действий. Информация, использованная оценщиком, не в полной мере является достоверной, достаточной и проверяемой. Рыночная стоимость зданий с кадастровыми номерами ... и ..., определенная в отчетах об оценке от 25 июня 2018 года, содержанием этих отчетов не подтверждается.

Экспертом в числе иных недостатков, допущенных при составлении отчетов, обращено внимание на, что в отношении некоторых сведений, использованных в отчетах, оценщиком не указаны источники информации; при описании имущественных прав на объекты оценки не проведен анализ актуальной информации о них, содержащейся в регистрационных документах.

Сведения об объектах, приведенные в отчетах, не соответствовали фактическому состоянию зданий и виду их использования как на дату оценки, так и на дату составления отчетов. При этом оценщик исходил из того, что перечисленные факторы после 1 января 2016 года оставались неизменными.

В частности, здание с кадастровым номером ... оценщик описал как производственное здание с административным крылом, в котором отсутствуют инженерные коммуникации, не используемое ввиду физической невозможности, находящееся в неудовлетворительном техническом состоянии. При этом экспертом на основании исследованных документов и при осмотре объекта установлено, что помещения здания предназначены для эксплуатации в качестве торговой недвижимости, состояние отделки помещений 1 этажа хорошее, там фактически расположены действующий предприятия торговли, 2 и 3 этажа – как требующее косметического ремонта (на момент осмотра экспертом помещения не используются, но там размещены мебель, инвентарь), все коммуникации имеются (том 5, л.д. 115-116, 121-122). В обоснование своих выводов судебный эксперт привел фототаблицы, информацию о фактическом использовании здания, сведения о местоположении (центральная часть города), вида разрешенного использования земельного участка, на котором находится здание – для размещения гипермаркетов и торговых центров торговой площадью не менее 2 000 кв.метров.

При определении рыночной стоимости здания с кадастровым номером ... оценщик, согласно приведенному в отчете описанию, исходит из того, что это производственное здание, находящееся в неудовлетворительном состоянии, не использующееся, не имеющее подключения к коммуникациям. Однако экспертом установлено, что здание состоит из нескольких литеров. Литер М3 (по техническому паспорту строительный объем 317м3) фактически отсутствует, литеры М (цех), М2 (навес) действительно находятся в неудовлетворительном техническом состоянии и не используются, однако литер М1 (основная пристройка), представляющая собой трехэтажное здание, находится в хорошем состоянии, в нем подключены все коммуникации, в здании располагаются объекты торговли, общественного питания, детский центр (том 5, л.д. 142-143, 144-147). Оценщик не привел в отчете информацию об этой части здания и её действительном состоянии, приложив к отчету фотографии только той его части (литер М), которая находится в неудовлетворительном состоянии.

Оценщик неверно определил сегмент рынка, к которому относятся объекты оценки. Описывая проведенный анализ рынка, оценщик привел несколько объявлений о продаже объектов в других городах Ростовской области, не указав ни одного объекта, выставленного на продажу в соответствующий в период в г. Новочеркасске. При этом из сделанной экспертом выборки усматривается, что предложения о продаже сопоставимых объектов в г. Новочеркасске имелись. Оценщик не провел анализ рыночной ситуации в г. Новочеркасске, не произвел отбор предложений для расчета рыночной стоимости сравнительным подходом, не определил интервал значений цен коммерческой недвижимости в городе, без достаточного обоснования отказался от применения сравнительного и доходного подходов при расчете рыночной стоимости, примененные оценщиком в рамках затратного подхода поправки также не в полной мере обоснованы. 

Допущенные в обоих отчетах нарушения не позволяют судить о надежности полученных оценщиком результатов, поскольку с очевидностью влияют на итоговую величину рыночной стоимости.

Оснований не согласиться с выводами судебного эксперта суд не усматривает, поскольку они достаточно убедительны и мотивированы, объективно подтверждены исследованными судом доказательствами.

Эксперт .... при допросе в судебном заседании подтвердила выводы, изложенные в экспертном заключении, аргументировано ответив на возникшие в лиц, участвующих в деле, вопросы.

Таким образом, суд признает, что оспариваемые решения Комиссии вынесены необоснованно, без надлежащей оценки содержания представленных отчетов об оценке.

Настоящим решением суд не предопределяет, какой должна быть рыночная стоимость зданий, устанавливая лишь необоснованность выводов о ней, сделанных в конкретных отчетах об оценке, положенных в основу оспариваемых Комитетом решений Комиссии.

Восстановление прав муниципального образования в данном случае возможно путем исключения из государственного реестра недвижимости сведений о кадастровой стоимости зданий, определенной решениями Комиссии от 10 августа 2018 года, с восстановлением в реестре сведений о существовавшем ранее размере кадастровой стоимости объекта.

В соответствии с частью 5 статьи 245 и частью 1 статьи 219 КАС РФ заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Разрешая заявление Комитета о восстановлении пропущенного срока на предъявление административного иска, суд отмечает, что, по общему правилу начало течения срока исчисляется с даты заседания Комиссии, принимая во внимание, что глава г. Новочеркасска был заблаговременно уведомлен о времени и месте рассмотрения заявлений, что не оспаривалось административным истцом, представители муниципального образования имели возможность принять участие в заседании Комиссии и знать о существе принятого решения с даты его вынесения. Уведомление о принятых Комиссией решениях поступило в Администрацию г. Новочеркасска 20 августа 2018 года, что подтверждено письменными доказательствами.

Комитет направил в суд по почте административное исковое заявление об оспаривании указанного решений Комиссии 20 ноября 2018 года, то есть в срок, превышающий три месяца со дня принятия решения на 10 дней, но не превышающий трехмесячный срок с даты получения уведомления о принятом решении.

Представитель Комитет пояснил в судебном заседании, что определенное время было затрачено административным истцом на поиск сведений о правообладателях зданий, их адресах, поскольку при обращении в суд эти сведения необходимо было указать в заявлении.

С учетом изложенного суд считает возможным признать причины пропуска срока на обращение в суд уважительными и удовлетворить заявление Комитета о восстановлении пропущенного срока.

На основании статьи 111 КАС РФ, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце шестом пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, судебные расходы подлежат взысканию с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в размере 50 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию в пользу экспертного учреждения.

Руководствуясь статьями 177, 180, 227 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Восстановить Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска пропущенный срок для оспаривания решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 10 августа 2018 года № 11-26/2018-127 и № 11-26/2018-126.

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 10 августа 2018 года № 11-26/2018-127 об определении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ... площадью 2 222,3 кв.метра, расположенного по адресу: ..., в соответствии с отчетом об оценке от 25 июня 2018 года № 170/2-О-2018, составленным оценщиком ...., в сумме 14 892 480 рублей.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об установленной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 10 августа 2018 года № 11-26/2018-127 кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ... в сумме 14 892 480 рублей, восстановив сведения о кадастровой стоимости объекта в размере 48 010 502,53 рублей.

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 10 августа 2018 года № 11-26/2018-126 об определении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ... площадью 2 765,1 кв.метров, расположенного по адресу: ..., в соответствии с отчетом об оценке от 25 июня 2018 года № 170/1-О-2018, составленным оценщиком ...., в сумме 17 678 663 рубля.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об установленной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 10 августа 2018 года № 11-26/2018-126 кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ... в сумме 17 678 663 рубля, восстановив сведения о кадастровой стоимости объекта в размере 57 050 676,89 рублей.

Взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 50 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 20 марта 2019 года.

Судья О.А.Руднева