Решение

Именем Российской Федерации

02 июня 2017 года г. Тольятти

Автозаводский районный суд г. Тольятти Самарской области в составе:

председательствующего судьи Фроловой С.В.,

при секретаре ФИО3,

с участием: представителя истцов ФИО1, ФИО2 по доверенностям ФИО4,

представителя ответчика Администрации г.о. Тольятти по доверенности ФИО6, 

представителя третьего лица ООО «Старый Дом» по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1, ФИО2 к Администрации городского округа Тольятти о признании отсутствующим права муниципальной собственности,

Установил:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к Администрации городского округа Тольятти о применении последствий ничтожности сделки в отношении нежилого помещения № по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование своих требований истцы указывали, что ДД.ММ.ГГГГ решением мирового судьи судебного участка № 

<

адрес> по делу № признано право собственности на нежилые помещения по адресу: 

<

адрес> за ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи ФИО1 приобрел в собственность нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ сособственники, в том числе истцы, нежилых помещений по адресу: 

<

адрес>, обратились в мэрию 

<

адрес> с заявлением о приобретении на праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101163:617, площадью 5 270 кв.м. Однако, ДД.ММ.ГГГГ мэрией г.о. Тольятти был возвращен пакет документов с указанием на то, что создает препятствия в реализации права на оформление в собственность спорного земельного участка зарегистрированное право муниципальной собственности на помещение кадастровый №, комната №, расположенная на 1 этаже по адресу: 

<

адрес>.

В то же время, данная комната была приватизирована ООО «Старый Дом» на основании договора о приватизации в 1992 г. в составе нежилых помещений площадью 1003,7 кв.м. с кадастровым номером №.

Таким образом, регистрация права муниципальной собственности зарегистрированное на спорный объект является ничтожной сделкой.

На основании указанного истцы просили суд применить последствия ничтожной сделки – признать отсутствующим право муниципальной собственности на помещение кадастровый №, комната №, расположенная на 1 этаже по адресу: 

<

адрес>.

В судебном заседании представитель истцов по доверенностям ФИО5 (л.д. 12, 13) доводы, изложенные в иске, поддерживал, просил исковые требования удовлетворить, т.к. мэрией г. Тольятти своевременно не были приведены документы в порядок, спорное помещение уже давно является собственностью ООО «Старый Дом» на основании договора приватизации. Соответственно регистрация помещения за мэрией является недействительной.

Представитель ответчика – Администрации городского округа Тольятти (ранее мэрия г.о. Тольятти) по доверенности ФИО6 (л.д. 24) в судебном заседании с исковыми требованиями соглашался, т.к. действительно спорное помещение находится во владении ООО «Старый Дом» на основании договора приватизации. Однако сведения об этом не были переданы в регистрационные органы по каким-то основаниям, хотя все документы приватизации имеются и они оформлены верно. Собственники помещений по адресу: 

<

...> имеют намерение приобрети и земельный участок, расположенный под ними. При обращении в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о погашении права на спорное помещение, им было отказано, в свою очередь Арбитражный суд в удовлетворении данного требования также отказал, мотивируя тем, что имеется спор о праве самого владельца. 

Представитель третьего лица ООО «Старый Дом» по доверенности ФИО5 (л.д. 49) в судебном заседании, исковые требования истцов поддерживал, т.к. ООО «Старый Дом» приватизировал спорное помещение и впоследствии произвел перепланировку. Длительное время ООО «Старый Дом» является владельцем спорного помещения, но почему право зарегистрировано за ответчиком, не понятно.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Самарской области в суд не явился, хотя о дне, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (л.д. 30), причину неявки не сообщал. 

Выслушав представителей сторон, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с абз. 1 ч. 1 ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицом.

В соответствии со ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Из материалов дела следует, что согласно решения Фонда имущества г. Тольятти № от ДД.ММ.ГГГГ между Фондом имущества г. Тольятти и ООО «Старый Дом» заключен договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда по адресу: 

<

...>, площадью 1 221,3 кв.м. (подвал, лит. А, комнаты №№, 33, 35, 36, 36а, 37, 38, 39, лифт, 34 л/клетка; 1 этаж: Лит А., комнаты №№, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 33а, 34, 35, 37а, л/клетка, НОП, 36, 37; 2 этаж, Лит А., комнаты: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 10а, 11, 11а, 12, 13, 31, 31а,, 40, 33а,41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, л/клетка) сданного в аренду, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ, номер реестра 802 (л.д. 14-18).

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Старый Дом» принадлежит нежилое помещение, общей площадью 1 003,70 кв.м., включающее в себя ком. № на +1 этаже, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации 63-09-1/2001-33901.1 (л.д. 5).

В то же время из справки, выданной МУП «Инвентаризатор» № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что проведена учетная регистрация нежилого помещения, расположенного в здании Лит. АА3 по адресу: ул. Революционная, д. 28, г. Тольятти, имеющему технические характеристики по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ: +1 этаж, комнаты 68-71; +2 этаж, комнаты 14-18, 20-21, 26-28, 33-39, 55, площадью 564,9 кв.м., собственником которого является муниципальное образование г. Тольятти (л.д. 34). 

Право собственности на нежилое помещение площадью 564,90 к.в., включающего в себя комнаты + 1 этажа №№, 69, 70, 71 подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Муниципального образования г. Тольятти от 28.09.2003г. (л.д. 32).

Данные обстоятельства подтверждаются справкой-приложением к справке №, выданной МУП «Инвентаризатор» г. Тольятти, а также планом указанного нежилого помещения (л.д. 34 стр. 2, 35-36).

Согласно справке МУП «Инвентаризатор» № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной на предмет оформления права собственности объекта нежилого помещения, нежилое помещение Лит. АА3, инв. №, расположенное по ул. Революционная, д. 28, Автозаводский район, г. Тольятти, включает в свой состав объект недвижимости, а именно: ком. № расположение +1 этаж, площадь 17,0 кв. м., лестничная клетка (л.д. 38). 

Выписка из технического паспорта свидетельствует, что нежилое здание, расположенное по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Революционная, д. 28, Лит. АА3, инв. №, этажностью -1, +1, +2 имеет общую площадь 3845,3 кв.м. (л.д. 39, 40-41).

Право собственности муниципального образования г. Тольятти на объект недвижимости №, распложенное в нежилом здании по адресу г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Революционная, д. 28, оформлено свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 37). 

Между тем, Департаментом по управлению муниципальным имуществом мэрии г.Тольятти ДД.ММ.ГГГГ был издан приказ № об исключении из реестра муниципальной собственности 

<

адрес> нежилого помещения, расположенного в здании Лит. АА3, по адресу: 

<

...>, площадью 564,9 кв.м., состоящее из комнат: на +1 этаж №, 69, 70, 71; на +2 этаже №, 15, 16, 17, 18, 20, 21, 22, 23, 24, 26, 27, 28, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 55 и о включении в реестр муниципальной собственности 

<

адрес> нежилых помещений (включая МОП), расположенных в здании Лит. АА3, по адресу: 

<

...>, общей площадью 435,6 кв.м. (л.д. 33).

Согласно приказа Департамента по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Тольятти № от ДД.ММ.ГГГГ из реестра муниципальной собственности г.о. Тольятти было исключено, в том числе и нежилое помещение №, расположенное на +1 этаже здания Лит. АА3, по адресу: ул. Революционная, 28, г. Тольятти (л.д. 43).

ДД.ММ.ГГГГ решением мирового судьи судебного участка № г. Тольятти за ФИО2 признано право собственности на нежилые помещения, состоящие из комнат №№а, 2а, 3а, 5а, 16а, 17а, 18а, 19а, 20а, 73, 74. 76, 77, 78, 79, площадью 515,4 кв.м., а также нежилое помещение, состоящее из комнат 75, 43а, 44а, 56, 57, площадью 183,3 кв.м., в здании Лит. АА1А2А3А4А5А6, по адресу: 

<

...> (л.д. 9-11).

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи ФИО1 приобрел в собственность нежилые помещения на 1 этаже №№, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 47, 67а, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, общей площадью 370,4 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7). 

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу решение Автозаводского районного суда г. Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ, которым за ООО «Старый Дом» признано право собственности на нежилое помещение (кадастровый №) на -1 этаже комнаты: №№, 33, 35-39, 36а, 45, 46; на 1 этаже комнаты №№, 33а, 37а, 69; на 2 этаже комнаты №№,10а, 11а, 31, 31а, 32, 32а, 33а, 40-42, 47-51, 52а, 53, общей площадью 996,9 кв.м, расположенные в здании по адресу: 

<

...> (л.д. 50-52).

Указанным судебным актом установлены обстоятельства о том, что согласно условиям инвестиционного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ за счет средств ООО «Старый Дом» исполнитель – ООО «Промстрой» осуществил перепланировку принадлежащих ему помещений согласно свидетельству в здании, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Революционная, д. 28, в результате которой изменилась площадь помещения с 1003 кв.м. на 996 кв.м. Результатом перепланировки явилось нежилое помещение (кадастровый №) на -1 этаже комнаты: №№, 33, 35-39, 36а, 45, 46; на 1 этаже комнаты №№, 33а, 37а, 69; на 2 этаже комнаты №№, 10а, 11а, 31, 31а, 32, 32а, 33а, 40-42, 47-51, 52а, 53, общей площадью 996, 90 кв.м., расположенные в задании по адресу: 

<

...>. После проведения работ по перепланировке объекты инвестирования переданы согласно акта о реализации инвестиционного контроля от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Старый Дом».

Вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ решением Автозаводского районного суда г. Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ признано отсутствующим право ООО «Магазин № «Овощи» постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (доля в праве 3412/38129) общей площадью 5 270 кв.м., с кадастровым номером 63:09:0101163:617, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Революционная, д. 28 (л.д. 47-48).

В силу п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

При наличии указанных судебных актов, ДД.ММ.ГГГГ сособственники, в том числе истцы, нежилых помещений по адресу 

<

...> обратились в мэрию г. Тольятти с заявлением о приобретении на праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101163:617, площадью 5 270 кв.м., т.е. на котором расположено спорное нежилое помещение. Однако, ДД.ММ.ГГГГ мэрией г.о. Тольятти был возвращен пакет документов с указанием на то, что создает препятствия в реализации права на оформление в собственность спорного земельного участка зарегистрированное право муниципальной собственности на помещение кадастровый №, комната №, расположенная на 1 этаже по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Революционная, д. 28 (л.д. 19).

Для устранения названных препятствий мэрия г.о. Тольятти обращалась в Управление Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 63:09:0101163:8890 и устранении данного нарушения, но Управление Росреестра по Самарской области данные требования не удовлетворил, в связи с чем, в Арбитражном суде Самарской области был рассмотрен иск мэрии г.о. Тольятти с указанными требованиями.

Решением Арбитражного суда Самарской области было отказано в удовлетворении требований Мэрии г.о. Тольятти к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании незаконным сообщения от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 63:09:0101163:8890 и об обязании устранить допущенные нарушения путем регистрации прекращения права собственности на указанное нежилое помещение (л.д. 44-46).

Согласно Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. 

В п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», разъяснено, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта не может быть совершена без отчуждения земельного участка, на котором он находится.

Анализируя вышеизложенное можно сделать вывод о том, что если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта без земельного участка или отчуждению участка без находящегося на нем объекта недвижимости ничтожна.

Учитывая, что в ходе судебного следствия были установлены обстоятельства о том, что на основании договора купли-продажи объекта муниципального жилого фонда №, (утвержденного решением от ДД.ММ.ГГГГ №, зарегистрирован в реестре от ДД.ММ.ГГГГ №), договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, и вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ решения Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области по делу 2-5231/2014, ООО «Старый Дом» является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, в состав которого, помимо прочего, входит и объект недвижимости – комната № (кадастровый №), расположенное по адресу: ул. Революционная, д. 28, г. Тольятти (л.д. 5), при этом администрация г.о. Тольятти, в силу вышеизложенных фактов в совокупности признает отсутствие своего права на данный объект недвижимости, то следует признать, что после передачи данного объекта ООО «Старый Дом» и признании за ним права собственности, право муниципальной собственности на него прекратилось. 

В противном случае такое обстоятельство противоречит требованиям действующего законодательства, а именно п. 4 ст. 35 ЗК РФ, согласно которой отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением указанных в данном пункте случаев. Отчуждение участка без находящихся на нем объектов недвижимости в такой ситуации не допускается.

Исходя из того, что права муниципальной собственности на объект - нежилое помещение с кадастровым номером № – комната № 69 по адресу: 

<

...> до настоящего времени зарегистрированы за мэрией г.о. Тольятти, в то время как его собственником является ООО «Старый Дом», то имеются основания для признания данного права отсутствующим. 

Принимая во внимание вышеизложенное, на основании ст.ст. 166, 235, 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 – удовлетворить. 

Признать отсутствующим право муниципальной собственности на помещение - комната №, кадастровый №, расположенное на 1 этаже по адресу: 

<

адрес>. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его составления в окончательной форме в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд г.Тольятти Самарской области. 

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья С.В. Фролова