РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 декабря 2025 года адрес

Замоскворецкий районный суд адрес в составе

председательствующего судьи Лекомцевой Ю.Б.,

при помощнике фио,

с участием представителей истца по доверенностям фио и фио, представителя ответчика по доверенности фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 02-0090/2025 по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Раушкая Риэлти» о признании права общей долевой собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчикам ООО «Раушская Риэлти», ООО «ВИП-Центр» о признании нежилых помещений № 16П, площадью 50,4 кв.м (кадастровый номер 77:01:0002022:3375), № 24П, площадью 25,3 кв.м (кадастровый номер 77:01:0002022:3372) расположенных по адресу: адрес, этаж «-1», общим имуществом многофункционального комплекса.

В обоснование исковых требований указано, что истец является собственником объекта недвижимости, расположенного в многофункциональном комплексе по адресу: адрес, пом. 6Б. Истцу стало известно, что нежилые помещения № 16П, площадью 50,4 кв.м (кадастровый номер 77:01:0002022:3375), № 24П, площадью 25,3 кв.м (кадастровый номер 77:01:0002022:3372) расположенные по тому же адресу, относятся к общему имуществу в многофункциональном комплексе, в настоящее время фактически принадлежат на праве собственности ответчикам. Истец полагает, что помещения 16П и 24П, расположенные на техническом (-1) этаже, по своему функциональному назначению (нахождение в них пожарного крана, сантехнической мастерской, кладовой для хранения моющих средств, инженерных коммуникаций) относятся к общему имуществу многофункционального комплекса, в связи с чем обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, обеспечил в суд явку своих представителей по доверенностям фио и фио в судебном заседании заявленные требования поддержали, просили иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Раушская Риэлти» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не просил, представил возражения на исковое заявление, согласно которым право собственности на спорное помещение № 24П зарегистрировано за ответчиком в установленном законом порядке на основании договора купли-продажи, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Представитель ответчика ООО «ВИП-Центр» по доверенности фио в судебном заседании возражал против удовлетворения требований, просил в иске отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица ООО «Юни Премиум» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлял.

Суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Изучив доводы иска, выслушав пояснения сторон, показания эксперта фио, исследовав письменные материалы гражданского дела и заключение судебной экспертизы, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Статьей 11 ГК РФ определено, что суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Исходя из вышеназванных положений закона, сторона по делу самостоятельно определяет характер правоотношений, и если считает, какое-либо ее право нарушено, то определяет способ его защиты в соответствии со статьей 12 ГК РФ, а суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

В соответствии со статьей 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права по своей воле и в своем интересе.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункты 1, 5 статьи 10 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009г. № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Как разъяснено в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009г. № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

В силу п. 2 ст. 287.5 ГК РФ к общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения).

Таким образом, правовой режим общего имущества распространяется на помещения, которые по своему назначению служат для обслуживания всего здания или более одного помещения в нем, и не могут использоваться как самостоятельные объекты для удовлетворения индивидуальных нужд одного собственника.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено письменными материалами дела, фио является собственником объекта недвижимости, расположенного в многофункциональном комплексе по адресу: адрес, пом. 6Б, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Гостинично-деловой (многофункциональный) комплекс с апартаментами и автостоянкой по адресу: адрес был построен ОАО «ВИП-Центр» на основании разрешения на строительство от 02.04.2014г. № RU77130000-009209 и введен в эксплуатацию на основании разрешения от 23.12.2016г. № 77-130000-007669-2016.

Также ОАО «ВИП-Центр» как застройщиком в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) были зарегистрированы права собственности на спорные нежилые помещения: помещение № 16, кадастровый номер: 77:01:0002022:3375, площадь 50,4 кв.м; помещение № 24, кадастровый номер: 77:01:0002022:3372, площадь 25,3 кв.м.

В 2023 году ОАО «ВИП-Центр» было реорганизовано в форме преобразования в ООО «ВИП-Центр», которое стало универсальным правопреемником.

За ООО «ВИП-Центр» также зарегистрированы права собственности на спорные помещения.

Из Проектной декларации от 04.05.2017г. следует, что:

- на «-1» этаже нежилого здания предусмотрено создание 93 самостоятельных объектов индивидуальной собственности, в том числе 1 апартамента, 15 иных нежилых помещений, 62 машино-места и 15 мото-мест;

- спорные нежилые помещения отнесены к объектам индивидуальной собственности (стр. 35 Проектной декларации);

- в составе общего имущества в строящемся нежилом здании предусмотрены 92 нежилых помещения на «-1» этаже, в число которых спорные нежилые помещения не входят (стр. 48-61 Проектной декларации).

Согласно экспликации к поэтажному плану в составе Технического паспорта (описания) на здание от 30.11.2016г., на «-1» этаже нежилого здания фактически расположены 1 президентский апартамент, 15 иных обособленных нежилых помещений, 62 машино-места, 15 мото-места.

Истец, приобретая 25.11.2020г. в собственность апартаменты № 6Б в данном комплексе, был проинформирован о содержании Проектной декларации и тем самым согласился с определенным застройщиком составом индивидуальных помещений и общего имущества.

В соответствии с представленными в дело проектными документациями (проектная декларация, технический паспорт) минус первый этаж данного комплекса содержит помещения различного назначения: лестницы, тамбур-шлюзы, санузлы, коридоры, помещение канализационной насосной станции, венткамеры, главный распределительный щит, помещения для размещения инженерного оборудования связи, уборочного инвентаря, насосные станции, лифтовое оборудование.

На основании представленных истцом фотографиях, в помещении 16П расположен пожарный кран, а само помещение используется (либо приспособлено) для размещения сантехнического оборудования, мастерской, кладовой. Помещение 24П, судя по его описанию в технической документации и фотографиям, также содержит санузел и, используется для хозяйственно-технических нужд.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что функциональное назначение спорных помещений связано с обеспечением функционирования инженерных систем (водоснабжение, пожаротушение, водоотведение) и техническим обслуживанием всего комплекса в целом, а не с удовлетворением индивидуальных потребностей отдельного собственника.

Наличие в Проектной декларации перечня из 92 нежилых помещений, относящихся к общему имуществу на «-1» этаже, в который спорные помещения не входят, также опровергает утверждение истца об их первоначальном предназначении для общих нужд.

адрес Риэлти» является приобретателем нежилого помещения № 24 с кадастровым № 77:01:0002022:3372 в многоквартирном доме по адресу: адрес, на основании договора купли-продажи № ВРИ-пом.24 от 27.05.2024г. заключенного с ООО «ВИП-Центр». Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), что подтверждается выпиской из ЕГРН номер регистрации 77:01:0002022:3372-77/051/2024-7 от 31.05.2024г.

Как следует из позиции истца нежилые помещения № 16П и № 24П по своим техническим характеристикам и функциональному назначению относятся к общему имуществу многоквартирного дома, предназначены для обслуживания более одного помещения в здании, содержат инженерные коммуникации, требующие постоянного и неограниченного доступа для их эксплуатации и обслуживания, а следовательно, не могут находиться в индивидуальной собственности.

В процессе рассмотрения дела представителем ответчика ООО «ВИП-Центр» по доверенности фио было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы.

Определением Замоскворецкого районного суда адрес от 28.11.2024г. назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО РЦСЭ «Независимость».

Согласно заключению № 3533/24-ЗМС/СТЭ от 27.03.2025 года, помещения в здании по адресу: адрес. № 16П, площадью 50,4 кв.м (кадастровый номер 77:01:0002022:3375), № 24П, площадью 25,3 кв.м (кадастровый номер 77:01:0002022:3372), по своим техническим характеристикам и фактическому использованию являются помещениями, предназначенными для обслуживания эксплуатации общедомовых коммуникаций.

Помещения в здании по адресу: адрес, № 16П, площадью 50,4 кв.м (кадастровый номер 77:01:0002022:3375), № 24П, площадью 25,3 кв.м (кадастровый номер 77:01:0002022:3372) по своим техническим характеристикам и/или фактическому эксплуатации иных помещений, являются требующими открытого доступа в целях обеспечения их эксплуатации и контроля.

В помещениях в здании по адресу: адрес, № 16П, площадью 50,4 кв.м (кадастровый номер 77:01:0002022:3372) находятся инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в данном здании, предусмотренные при их строительстве.

Указанные помещения для самостоятельного использования не предназначены.

Допрошенный в судебном заседании эксперт фио выводы, изложенные в экспертном заключении, поддержал, указав, что помещения № 16П и № 24П по адресу: адрес были осмотрены, установлено фактическое состояние помещений, наличие транзитных коммуникаций в указанных помещениях. В помещении № 24П расположены стояки, вентили и счетчики, из которых к общедомовому имуществу относится только вентиляция. Около помещения № 16П есть пожарный гидрант, который находится в коридоре. При подготовке выводов исследования экспертами не давались ответы на вопросы о фактическом использовании помещения, поскольку вопросы в определении суда не стояли, соответствующие помещения экспертам не давались.

Представитель ответчика ООО «ВИП-Центр» с выводами судебной экспертизы не согласился и представил рецензию № Р15996К на заключение судебной экспертизы, подготовленную ООО «АНП «Экспертиза» 20.08.2025г., согласно которой экспертное заключение № 3533/24-ЗМС/СТЭ от 27.03.2025г. не соответствует требованиям, предъявляемым для данного типа документа, выводы исследования не обоснованы, исследовательская часть заключения не соответствует критериям объективности и достоверности.

Оценивая данную рецензию, суд приходит к выводу о том, что она не является самостоятельным исследованием, ее содержание сводится к критическому, частному мнению специалиста относительно выводов судебной экспертизы. Данная рецензия не может быть признана объективным, достоверным и допустимым доказательством по делу. Специалист в рецензии дает оценку заключению судебной экспертизы, тогда как только суду принадлежит право оценки доказательств при разрешении гражданских дел и принятии решения.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что полнота проведенной судебной экспертизы и достоверность ее результатов сомнений не вызывают.

Экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», эксперты предупреждены об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ.

Заключения судебной экспертизы в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из представленных в их распоряжение материалов.

Выводы судебной экспертизы полностью согласуются с показаниями эксперта фио, допрошенного в судебном заседании, оснований не доверять которым у суда оснований не имеется.

Как следует из Определения Конституционного Суда РФ от 19.05.2009г. № 489-О-О, из части 1 статьи 36 ЖК РФ не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 ЖК РФ не содержит.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006г. № 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Однако для признания конкретного помещения, уже зарегистрированного на индивидуального собственника, общим имуществом, недостаточно лишь технического описания его оснащения инженерными коммуникациями. Необходимо установить и доказать, что функциональное назначение данного помещения исключает его самостоятельное использование и объективно предполагает непрерывный и неограниченный доступ неопределенного круга лиц (собственников других помещений, управляющей организации) для целей обслуживания общедомовых систем.

Оценивая выводы судебной экспертизы с учетом представленной технической документации, для отнесения нежилых помещений нежилых помещений 16П и 24П расположенных на -1 этаже по адресу: Москва, адрес, этаж «-1», к общему имуществу многофункционального комплекса, суд учитывает, что наличие в спорных помещениях транзитных инженерных коммуникаций, само по себе не порождает право общей долевой собственности на указанные помещения.

Возможность отнесения спорных помещений к общему имуществу многофункционального комплекса зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения – возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Суд учитывает, что помещение 24П используется клиринговой компанией для ведения экономической, хозяйственной, предпринимательской деятельности.

Помещение 16П в настоящее время никак не используется, в нем хранится хозяйственный инвентарь.

В силу статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд устанавливает, что истцом не представлено правовых оснований для удовлетворения исковых требований, отсутствуют доказательства принятия собственниками помещений комплекса решения об отнесении данных конкретных помещений к общему имуществу, не представлены документы, подтверждающие, что в проектной декларации, технической документации при вводе объекта в эксплуатацию или иных правоустанавливающих документах на комплекс помещения 16П и 24П были определены как общее имущество, а не как самостоятельные объекты, право собственности ответчика на спорные помещения зарегистрировано в ЕГРН на законных основаниях, и истец не оспаривал сделки, по которым это право возникло.

Выводы судебной экспертизы о техническом назначении помещений, сами по себе, при отсутствии надлежащих правовых оснований, не влекут автоматического изменения уже сложившегося и зарегистрированного правового режима данных объектов недвижимости в пользу истца.

Требование истца, по сути, направлено на пересмотр установленного и зарегистрированного права собственности ответчиков. Однако самостоятельным основанием для такого пересмотра, в отрыве от оспаривания законности правоустанавливающих сделок или решений государственного регистратора, выводы о техническом назначении помещений, даже принятые судом во внимание, служить не могут.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что представленные истцом доказательства (проектная декларация, выписки из ЕГРН, заключение экспертизы с учетом показаний эксперта) в их совокупности не опровергают законность возникновения и регистрации права индивидуальной собственности ответчиков на спорные помещения. Не доказано, что изначальный правовой режим этих помещений, установленный застройщиком и не оспоренный истцом при приобретении им недвижимости в комплексе, был определен ошибочно. В связи с этим у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «ВИП-Центр», ООО «Раушкая Риэлти» о признании нежилых помещений 16П (кадастровый номер 77:01:0002022:3375), 24П (кадастровый номер 77:01:0002022:3372), общим имуществом многофункционального комплекса расположенного по адресу: Москва, адрес, этаж «-1», отказать

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в апелляционном порядке через Замоскворецкий районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 03 февраля 2026 года.

Судья: Ю.Б. Лекомцева