Дело №3а-10/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Майкоп 26.07.2021

Верховный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи - Мейстер В.М.,

при секретаре – помощнике судьи Хаджемуковой Д.К.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ООО «Траст М» к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, ФГБУ филиал «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Адыгея об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец ООО «ТМ» обратился в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером 01:04:5611003:1093 из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - гостевые дома, центры обслуживания туристов, мотели, площадью 24 729 кв.м., расположенного по адресу: Республика Адыгея, 

<

...> (в границах АОЗТ «Русь», секция 8, поле 52, секция 6 поле 29.40);

- земельный участок с кадастровым номером 01:04:5611003:751 из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - гостевые дома, центры обслуживания туристов, мотели, площадью 28 000,00 кв. м., расположенного по адресу: Республика Адыгея, Майкопский район, х. Причитовский, в границах АОЗТ «Русь», секция 8 контур 52, 

- земельный участок с кадастровым номером 01:04:5611003:790, из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - гостевые дома, центры обслуживания туристов, мотели, площадью 28 000,00 кв.м., расположенного по адресу: Республика Адыгея, Майкопский район, х. Причтовский, в границах АОЗТ «Русь», секция 8, контур 52.

В связи с изменением категории и вида разрешенного использования указанных земельных участков по инициативе собственника с 23.07.2020 изменена кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611003:1093 по состоянию на 23.07.2020 определена в размере 10962860 рублей; земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611003:790 по состоянию на 23.07.2020 определена в размере 12412960 рублей; земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611003:751 по состоянию на 23.07.2020 определена в размере 12412960 рублей.

Поскольку размеры кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости административный истец полагал завышенными и затрагивающими его права и обязанности в сфере налогообложения, он обратился в Ростовский центр судебных экспертиз (специализированное частное учреждение) для определения рыночной стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости.

Согласно выполненному оценщиком - членом саморегулируемой организации «Региональная Ассоциация оценщиков» Ростовского центра судебных экспертиз» ФИО1 отчету об определении рыночной стоимости рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611003:1093 по состоянию на 23.07.2020 составляет 4760000 рублей; земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611003:751 по состоянию на 23.07.2020 составляет 5908000 рублей; земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611003:790 по состоянию на 23.07.2020 составляет 5389000 рублей.

Определенную в отчете об оценке рыночную стоимость административный истец просит суд установить в отношении спорных объектов недвижимости.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. 

В судебном заседании представителями административных ответчиков отчет об оценке подвергнут критике с указанием его несоответствия требованиям ФСО и определением от 11.02.2021 назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от 06.04.2021, проведенной экспертом ИП ФИО2, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611003:1093 по состоянию на 23.07.2020 составляет 10710000 рублей, а после уточнения расчетов - 12036000 рублей; земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611003:751 на 23.07.2020 составила 12402000 рублей, а с учетом уточнения- 14001000 рублей; земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611003:790 на 23.07.2020 составила 11707000 рубля, а с учетом уточнения- 13156000 рублей.

С учетом наличия в расчетах эксперта ФИО2 технической ошибки и возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, судом по ходатайству представителя истца назначена повторная оценочная экспертиза определением 10.06.2021.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от 09.07.2021, проведенной экспертом ООО «Центр проектного управления ООО ЦПУ» - ФИО3, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611003:1093 по состоянию на 23.07.2020 составляет 7388778 рублей, земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611003:751 на 23.07.2020 составила 8109920 рублей; земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611003:790 на 23.07.2020 составила 8109920 рублей.

В судебном заседании после проведения повторной экспертизы и возобновления производства по делу представитель истца ФИО4 уточнил заявленный административный иск. Полагал, что заключением повторной экспертизы от 09.07.2021 установлена объективная рыночная стоимость объектов. Просил определить кадастровую стоимость земельных участков, равной рыночной стоимости, установленной экспертным заключением от 09.07.2021.

В судебном заседании представитель Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям ФИО5 полагался на усмотрение суда, претензий к заключению повторной экспертизы не имел.

Административные ответчики - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея и филиал «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Адыгея о дате и месте слушания дела извещены, в судебное заседание своих представителей не направили, объяснений по существу административного иска с учетом заключения повторной судебной экспертизы в суд не представили.

Представитель заинтересованного лица администрации МО «Победенское сельское поселение» в суд также не явился, по существу административного иска с учетом заключения повторной экспертизы о рыночной стоимости объектов недвижимости объяснений не подал.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Согласно статье 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07. 1998 № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ООО «ТМ» на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами 01:04:5611003:1093, 01:04:5611003:790, 01:04:5611003:751.

Указанное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 23.07. 2020, из которой следует, что земельный участок с кадастровым номером 01:04:5611003:1093 находится в собственности административного истца с 22.08.2018, с кадастровым номером 01:04:5611003:751- с 26.07.2019, с кадастровым номером 01:04:5611003:790- с 27.10.2018.

Кадастровая стоимость каждого из участков определена на 23.07.2020 в связи с изменением категории и вида разрешенного использования.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611003:1093 определена в размере 10962860 рублей; земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611003:790 определена в размере 12412960 рублей; земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611003:751 определена в размере 12412960 рублей. 

Согласно отчету об определении рыночной стоимости земельных участков, выполненного оценщиком - членом саморегулируемой организации «Региональная Ассоциация оценщиков» Ростовского центра судебных экспертиз» ФИО1 от 10.11.2020 рыночная стоимость по состоянию на 23.07.2020 составляет: с кадастровым номером 01:04:5611003:1093 по состоянию на 23.07.2020 составляет 4760000 рублей; земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611003:751 по состоянию на 23.07.2020 составляет 5908000 рублей; земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611003:790 по состоянию на 23.07.2020 составляет 5389000 рублей.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № 37-850-КС от 06.04.2021 года, проведенной экспертом ИП ФИО2, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611003:1093 по состоянию на 23.07.2020 составляет 10710000 рублей (после уточнения расчетов - 12036000 рублей); земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611003:751 на 23.07.2020 составила 12402000 рублей (с учетом уточнения- 14001000 рублей); земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611003:790 на 23.07.2020 составила 11707000 рубля (с учетом уточнения- 13156000 рублей).

В соответствии с заключением повторной судебной оценочной экспертизы от 09.07.2021, проведенной экспертом ООО «Центр проектного управления ООО ЦПУ» - ФИО3, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611003:1093 по состоянию на 23.07.2020 составляет 7388778 рублей, земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611003:751 на 23.07.2020 составила 8109920 рублей; земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611003:790 на 23.07.2020 составила 8109920 рублей.

Проанализировав отчет оценщика, экспертное заключение от 06.04.2021 и повторное экспертное заключение от 09.07.2021, суд считает, что правильность выводов об итоговой стоимости объекта, изложенных в повторной судебной оценочной экспертизе от 09.07.2021 не вызывает сомнения, расценивает данное заключение как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.

При этом суд учитывает, что экспертом в заключении от 09.07.2021 сделан вывод о том, что отчет об оценке от 10.11.2020, выполненный оценщиком - членом саморегулируемой организации «Региональная Ассоциация оценщиков» Ростовского центра судебных экспертиз» ФИО1 и заключении эксперта ИП ФИО2 от 06.04.2021 не соответствуют требованиям Федеральных стандартов оценки, а экспертом в заключении от 06.04.2021 также допущены нарушения требований законодательства РФ об оценочной деятельности, в частности ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 года и ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» № 73-ФЗ от 31.05.2001.

При таких обстоятельствах у суда нет оснований признать полученные в отчете об оценке и экспертном заключении от 06.04.2021 результаты рыночной стоимости в качестве достоверных, они опровергаются заключением проведенной повторной экспертизы от 09.07.2021, в связи с чем суд относится к отчету об оценке и экспертному заключению от 06.04.2021 критически. Результаты их оценки не могут быть признаны допустимыми и достоверными доказательствами определяющим значение рыночной стоимости объектов недвижимости.

Суд полагает данные выводы повторного экспертного заключения от 09.07.2021 достоверными, ввиду чего принимает их в качестве доказательства рыночной стоимости спорных земельных участков.

Учитывая изложенное, суд считает необходимым положить в основу решения заключение повторной судебной оценочной экспертизы и установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной, определенную по состоянию на 23.07.2020: для земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611003:1093 - 7388778 рублей; земельных участков с кадастровыми номерами 01:04:5611003:751 и 01:04:5611003:790 по 8109920 рублей.

Выводы экспертного заключения от 09.07.2021 не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости земельных участков полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объектов оценки.

В сравнительном подходе были использованы аналоги, цены предложений которых попадают в определенный диапазон, конструктивно и по местоположению сопоставимы с объектами экспертизы.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Принимая в качестве доказательства о рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 01:04:5611003:1093, 01:04:5611003:790, 01:04:5611003:751 заключение повторной экспертизы от 09.07.2021, суд исходит из того, что данное заключение соответствует требованиям статьям 82 и 83 КАС РФ, требованиям Федерального закона от 31.05. 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки.

Заключение повторной судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ.

Выводы судебного эксперта ФИО3 не опорочены и не опровергнуты. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости. Датой подачи заявления является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 06.02.2012 № П/46 в Республике Адыгея при Управлении Росреестра по Республике Адыгея – 10.12.2020.

Руководствуясь ст. ст. 248, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

административное исковое заявление ООО «Траст М» к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, ФГБУ филиал «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Адыгея об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 24729 кв.м., с кадастровым номером 01:04:5611003:1093, расположенного по адресу: Республика Адыгея, 

<

...> в размере 7 388 778,00 рублей по состоянию на 23.07.2020.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 28 000 кв.м., с кадастровым номером 01:04:5611003:751, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Майкопский район, х. Причитовский, в границах АОТ «Русь», секция 8 контур 52 в размере 8 109 920,00 рублей по состоянию на 23.07.2020.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 28 000 кв.м., с кадастровым номером 01:04:5611003:790, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Майкопский район, х. Причитовский, в границах АОТ «Русь», секция 8 контур 52 в размере 8 109 920,00 рублей по состоянию на 23.07.2020. 

Датой подачи административного искового заявления ООО «Траст М» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков считать дату 10.12.2020 – дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, что является основанием для внесения указанных сведений в ЕГРН.

Настоящее решение с момента вступления в законную силу является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части указания кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером 01:04:5611003:1093 в размере 7 388 778,00 рублей, 01:04:5611003:751 в размере 8 109 920,00 рублей, 01:04:5611003:790 в размере 8 109 920,00 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию – Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, то есть с 30.07.2021. 

Судья Верховного суда

Республики Адыгея В.М. Мейстер