Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<

дата>

Арзамасский городской суд Нижегородской области в составе: 

председательствующего судьи Лесновой В.А.,

при секретаре Любимцевой С.В.,

с участием истца ФИО1, 

представителя ответчика ФИО2 по доверенности адвоката Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности, по встречному иску ФИО2 к ФИО1, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, о признании сделки действительной.

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка действительной, регистрации права собственности, указывая, что 

<

дата> между ним и ФИО2 был заключен договор задатка в отношении жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>. В счет исполнения данного договора он передал ответчице *** рублей.

<

дата> также между ними был составлен и подписан договор купли-продажи и акт приема-передачи жилого дома и земельного участка, в соответствии с которым ответчик обязан передать, а истец, обязан принять в собственность одноэтажный деревянный жилой дом общей площадью *** кв.м., расположенный на земельном участке площадью *** кв.м.

После подписания вышеуказанных соглашений ФИО2 сообщила, что указанный жилой дом находится в ипотеке, и для того чтобы зарегистрировать переход права собственности необходимо снять обременения.

Они пришли к решению о переносе сделки на 

<

дата>, для гарантии сделки ФИО2 оставила ему документы на дом и земельный участок.

<

дата>. ФИО2 по телефону сообщила ему, что дом продан другим лицам, и что на государственную регистрацию перехода права собственности она идти не желает, на его телефонные звонки не отвечает.

ФИО1 просит признать сделку купли-продажи от 

<

дата>. жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>, действительной, зарегистрировать за ним право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости. 

В ходе рассмотрения дела ФИО1 изменил свои исковые требования, просит произвести за ним государственную регистрацию права собственности на указанные жилой дома и земельный участок.

ФИО2 предъявила встречные исковые требования к ФИО1 о признании сделки купли-продажи от 

<

дата>. недействительной, применении последствий недействительности сделки, признании сделки от 

<

дата>. действительной.

ФИО2 уточнила свои исковые требования, просит расторгнуть договор купли-продажи от 

<

дата>., признать сделку купли-продажи от 

<

дата>. действительной.

В ходе рассмотрения дела в качестве ответчика привлечен ФИО3, в качестве третьего лица - Управление Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по 

<

адрес>.

Определением Арзамасского городского суда от 

<

дата>. принят отказ представителя ответчика ФИО2 адвоката Г. от части исковых требований о признании недействительными договора купли-продажи, договора задатка, сделки купли-продажи от 

<

дата>. и применении последствий недействительности сделки, производство по делу в данной части прекращено.

В судебном заседании ФИО1 свои измененные исковые требования поддержал, просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорные объекты недвижимости в его пользу. Встречные исковые требования не признал.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, согласно заявлению просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

Ее представитель адвокат Галкин В.В. исковые требования о расторжении договора купли-продажи от 

<

дата>. и признании сделки купли-продажи от 

<

дата>. действительной поддержал, исковые требования истца не признал.

Ответчик ФИО3, представитель третьего лица Управления Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по 

<

адрес> в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав объяснения истца, представителя ответчика, свидетеля П., изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п.2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации:

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности... 

Согласно п.1 ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче

В судебном заседании установлено следующее.

<

дата> между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого дома площадью *** кв.м. и земельного участка площадью *** кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, согласно которому ответчик обязалась передать указанное недвижимое имущество, а истец, в свою очередь, принять его (п.*** договор). 

Согласно п.*** указанного договора жилой дом и земельный участок оцениваются и продаются за *** рублей (***), из которых *** рублей переданы наличными в день подписания настоящего договора, а оставшиеся *** рублей оплачиваются покупателем продавцу наличными в день подачи документов на государственную регистрацию договора купли-продажи.

В счет исполнения данного договора 

<

дата>. был подписан акт о передаче вышеуказанного недвижимого имущества, а также договор задатка от 

<

дата>., согласно которому истец передал ФИО2 *** рублей.

В силу того, что на спорное имущество было установлено ограничение (обременение) права в пользу КПК «***» на период с 

<

дата>. по 

<

дата>., регистрацию перехода права собственности стороны договора купли-продажи от 

<

дата>. отложили на 

<

дата>.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи от 

<

дата>., актом о передаче от 

<

дата>., договором залога от 

<

дата>., справкой КПК «***» № от 

<

дата>., договором займа от 

<

дата>., договором купли-продажи от 

<

дата>., выписками из ЕГРИП от 

<

дата>., а также не оспаривается представителем ответчика ФИО2

Из искового заявления и объяснений истца следует, что фактически он принял спорные дом и земельный участок, ФИО2 передала ему подлинники документов на данное имущество и предоставила спорные жилой дом и земельный участок в пользование.

Данные обстоятельства подтверждаются также наличием у истца подлинника договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, заключенного 

<

дата>. между Ф. и ФИО2

<

дата> ФИО2 обратилась в Управление РОСРЕЕСТРа по НО с заявлением прекращении обременения. 

<

дата>. ФИО2 отказалась от перерегистрации права собственности, заключив договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>, с ФИО3, что подтверждается договором купли-продажи от 

<

дата>., актом приема-передачи от 

<

дата>. и распиской.

Согласно п.11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 

<

дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 61 того же Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Исходя из системного толкования пункта 3 статьи 551, абзаца второго пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от дата «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества.

Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Смысл названной правовой нормы заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами.

Учитывая, что договор купли-продажи подписан сторонами, что свидетельствует о достижении соглашения по всем условиям заключенной сделки; отчуждение недвижимого имущества продавцом и передача ему денежной суммы покупателем подтверждается актом приема-передачи и договором залога; договор купли-продажи квартиры зарегистрирован в установленном порядке не был, судья находит требования ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности удовлетворить.

Исковые требования ФИО2 о расторжении договора купли-продажи от 

<

дата>. не подлежат удовлетворению в силу нижеследующего.

ФИО2 просит расторгнуть договор купли-продажи от 

<

дата>., ссылаясь на п.2 ст.450 ГК РФ, считая, что она существенно нарушила условия договора, продав спорное недвижимое имущество третьему лицу.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из приведенной правовой нормы следует, что расторжение договора возможно по инициативе той стороны, право которой нарушено. Право же ФИО2 ФИО1 нарушено не было, в связи с чем, ее требование о расторжении договором является незаконном, поскольку законом не предусмотрено.

Кроме того, в силу положений п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно положениям ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с п.2 ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10/22 от 

<

дата>, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Вместе с тем, как усматривается из материалов гражданского дела, договор купли-продажи от 

<

дата> между ФИО2 и ФИО1 в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, правовую регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> не прошел, следовательно, в силу положений п.2 ст.558 ГК РФ данный договор является незаключенным и не имеет правовых последствий, а, соответственно, не имеется и оснований для расторжения незаключенного договора.

Также ФИО2 просит признать сделку купли-продажи от 

<

дата>. действительной.

Между тем, в силу положений ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Указанный основополагающий принцип осуществления гражданских прав закреплен также и положениями ст. 10 ГК Российской Федерации, в силу которых не допускается злоупотребление правом.

Учитывая вышеизложенное, а также то, что способ защиты гражданских прав как признание сделки действительной, о чем заявлено ответчиком в настоящем споре, имеет ограниченную сферу применения, применимо в отношении строго ограниченного круга недействительных (ничтожных) сделок (ст. 165, 171, 172 ГК РФ); за пределами этих норм, при заявлении самостоятельного требования о признании сделки действительной, как в данном случае, в иске ФИО2 надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГРК, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом общей площадью *** кв.м. и земельный участок общей площадью *** кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, за ФИО1, 

<

дата> года рождения, уроженцем 

<

адрес>, ***, паспорт *** выдан 

<

адрес> 

<

дата>., зарегистрированным по адресу: 

<

адрес>.

В иске ФИО2 к ФИО1, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, о признании сделки действительной отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Арзамасский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: В.А. Леснова