Решение

Именем Российской Федерации

10 июля 2019 г.

Городецкий городской суд Нижегородской области в лице председательствующего судьи Трухина А.П., при секретаре Соколовой Е.А., с участием истца ФИО1, представителя истца адвоката Фатичевой Е.Н., представителя ответчика адвоката Щукина А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора основным договором купли-продажи

и встречному иску

ФИО3 к ФИО1 о признании предварительного договора прекращенным (расторгнутым), освобождении объекта незавершенного строительством жилого дома,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании предварительного договора основным договором купли-продажи. 

С учетом уточнения исковых требований, просит суд признать основным договором купли-продажи, с условием предварительной частичной оплаты в сумме 4 000 000 рублей, предварительный договор купли продажи от ***, заключенный между ФИО2 и ФИО1 объектов недвижимости:

- земельного участка площадью * кв.м., кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, находящегося по адресу: ......., с расположенным на нем недостроенным жилым домом, состоящим из основного деревянного двухэтажного строения, общей полезной площадью * кв.м;

- земельного участка площадью * кв.м., с кадастровым номером 52*, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения огородничества, находящегося по адресу: ........ 

В обоснование исковых требований истец указала, что *** между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью * кв.м., находящегося по адресу: ......., ......., на котором расположен недостроенный жилой дом, состоящий из основного деревянного двухэтажного строения, общей полезной площадью * кв.м. (п. 4 договора), и земельного участка площадью * кв.м., находящегося по адресу: ........ Указанный земельный участок с недостроенным домом оценен в 11 500 000 рублей, второй земельный участок – в 500 000 рублей ( п. 7 договора). Согласно п. 8 предварительного договора, при его подписании, покупатель оплатил продавцу в счет оплаты стоимости вышеуказанных объектов 2 000 000 рублей. Деньги были переданы по расписке. Подписан акт приема-передачи объекта. ***г. были переданы денежные средства в сумме 2 000 000 рублей в счет оплаты по договору, о чем также составлена расписка. Истцом также была оплачена услуга страхования объекта. ФИО1 осуществляется уход за земельными участками, в том числе и скос травы, вносятся все необходимые платежи за коммунальные услуги и услуги энергоснабжения. Переданная сумма в 4 000 000 рублей является оплатой части цены имущества, которое подлежит передаче по основному договору. В целях соблюдения графика платежей истцом продавались недвижимые объекты по заниженной цене, в связи с чем, она несла убытки. Узнав что, заключив предварительный договор с ФИО1, ФИО2 продолжает выставлять недостроенный дом и земельные участки на продажу, истец в целях исключения рисков незаключения договора или невозврата денег со стороны ФИО2, следуя условию предварительного договора (п.6) обратилась к нему устно и письменно с просьбой при передаче остальных денежных средств заключить основной договор. Просьбы и письма истца ФИО2 были проигнорированы. Довод ФИО2 о том, что он готов был заключить с ФИО1 основной договор на условиях предварительного, не соответствует действительности. Как следует из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от ***, *** ФИО2 обратился в МО МВД России «Городецкий» с заявлением по факту незаконного вселения и проживания в доме заявителя гражданки ФИО1 Как установлено в постановлении: «...*** между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и недостроенного дома. Стоимость сделки была 12 млн.рублей. В договоре был прописан график оплаты. В настоящее время ФИО1 оплатила по договору ФИО2 4 млн.рублей. Чтобы оплатить полную стоимость по договору, ФИО1 продала свою недвижимость. После этого ФИО1 попросила ФИО2 переоформить земельный участок и дом в ее собственность и отдать остаток задолженности по сделке. Однако ФИО2 стал избегать общения с ФИО1 в связи с чем, в настоящее время ФИО1 обратилась в суд о признании предварительного договора основным...». В соответствии с пунктом 6 предварительного договора от ***, стороны обязуются в срок до *** заключить договор купли-продажи. Как истец указала выше, с предложением заключить основной договор она к ФИО2 обратилась, он в её адрес таких предложений не направлял, как и не направил в установленный срок уведомления об отказе от предварительного договора и его расторжении. Она была вынуждена обратиться в суд. Установленная законом процедура расторжения договора ФИО2 не соблюдена. ФИО2 уведомил истца об отказе от предварительного договора только ***, в судебном заседании, после того, как она обратилась в суд в защиту своих законных интересов. Истец считает, что действия ответчика ФИО2, свидетельствующие об отказе от заключения договора, являются злоупотреблением правом с его стороны. По мнению истца, данный договор не может считаться предварительным, поскольку в нем стороны предусмотрели все условия, а переданная истцом ответчику денежная сумма не может считаться задатком, её необходимо рассматривать в качестве аванса в счет будущих платежей по оплате ФИО1 части стоимости объекта недвижимости, которую она намеревалась приобрести в будущем. Условие предварительного договора от *** в части оплаты 1 000 000 рублей в счет исполнения обязательств нельзя расценивать как соглашение о задатке, соответствующее ст.380 ГК РФ, поскольку указанный предварительный договор направлен на заключение сторонами в будущем основного договора. Таким образом, в предварительном договоре купли - продажи от ***, стороны фактически не только согласовали все существенные условия основного договора купли - продажи, как того требуют ст. 550, ст. 554, ст. 555 ГК РФ, но покупатель произвел ее частичную оплату, согласно ст. 486 ГК РФ.

Ответчик ФИО2 обратился в суд со встречным иском к ФИО1 о признании предварительного договора прекращенным (расторгнутым), освобождении объекта незавершенного строительства жилого дома. Просит признать прекращенным (расторгнутым) с *** договор купли-продажи от ***, заключенный между ФИО2 и ФИО1 спорных объектов недвижимости и обязать ФИО1 освободить недостроенный жилой дом в течение семи дней с момента вступления в законную силу настоящего решения.

В обоснование исковых требований указал, что ему принадлежат на праве собственности следующие объекты недвижимости:

земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства) площадью * кв. м, находящийся по адресу: ....... кадастровый *, на основании Договора купли-продажи земельного участка от ***, Соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности от ***;

земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для ведения огородничества) площадью * кв.м, находящийся по адресу: ......., кадастровый *, на основании Договора купли-продажи земельного участка от ***, Соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности от ***, Дополнительного соглашения от *** к Соглашению о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности от ***

Право собственности на указанные земельные участки зарегистрировано в установленном порядке. На земельном участке с кадастровым * размещен недостроенный жилой дом, состоящий из основного деревянного строения общей площадью * кв.м.. 

*** между ФИО2, и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны обязались в срок до *** заключить Договор купли продажи указанных объектов недвижимости. В соответствии с п. 7 указанного Предварительного договора, Договор купли-продажи стороны предполагают заключить по цене 12000000 руб., из них по соглашению сторон земельный участок площадью 1399 кв.м с недостроенным жилым домом оценивается в 11500000 руб., земельный участок площадью 895 кв.м в 500000 рублей. Согласно п. 8 данного Предварительного договора, стороны пришли к соглашению, что расчет между сторонами будет производиться следующим образом: при подписании настоящего предварительного договора покупатель уплатил продавцу в счет оплаты стоимости вышеуказанных объектов 2000000 руб., из которых 1000000 руб. стороны определили считать задатком, остальные платежи будут считаться авансовыми. В силу положений п. 8.3 Предварительного договора, если основной договор не будет заключен по вине Покупателя, задаток останется у Продавца. Согласно п. 8.4 указанного Предварительного договора, сумма в размере 10000000 руб. выплачивается частями по графику. Покупатель обязуется полностью расплатиться до ***. Порядок расчетов: в срок не позднее ***, ФИО1 обязуется выплатить 3000000 рублей; в срок не позднее ***, ФИО1 обязуется выплатить 3000000 рублей; в срок не позднее ***, ФИО1 обязуется выплатить 4000000 рублей. Обязательства по указанному Предварительному договору ФИО1 не исполнены, оплата произведена ею только частично. При подписании указанного договора, во исполнение п. 8, ФИО2 ФИО1 были переданы денежные средства в сумме 2000000 руб., *** ФИО1 было передано еще 2000000 рублей. Последующие предусмотренные Предварительным договором платежи ФИО1 не произведены. Сумма неоплаченных Ершовой Г.А, платежей составляет 8000000 руб., срок их оплаты истек. В установленный предварительным договором срок основной договор заключен не был по причине нарушения ФИО1 сроков оплаты согласно установленного сторонами графика платежей. В соответствии со ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Аналогичные условия предусмотрены пунктом 11 Предварительного договора. Предложение заключить основной договор до *** от ФИО1 не поступало, при том, что ФИО2 согласен был его заключить, несмотря на прострочку авансовых платежей, в случае передачи оставшейся суммы стоимости вышеуказанных объектов. Несмотря на указанные обстоятельства, в январе 2019 года ФИО1 самовольно заняла недостроенный жилой дом, состоящий из основного деревянного строения общей площадью * кв.м, расположенный на земельном участке, площадью * кв. м, находящемся по адресу: ........ *** представителем ФИО2 ФИО1 было вручено уведомление об отказе от предварительного договора (исполнения Предварительного договора), в соответствии которым истцом по встречному иску заявлено об отказе от исполнения Предварительного договора купли-продажи от ***, заключенного между ФИО2 и ФИО1, в связи с неоплатой стоимости объектов недвижимости в установленный срок, а также предложено освободить вышеуказанный недостроенный жилой дом, возвратить его по Акту приема-передачи и предоставить платежные реквизиты счета, на который ФИО1 могут быть перечислены оплаченные ею денежные средства (за вычетом задатка). 

В судебном заседании истец ФИО1 и её представитель исковые требования поддержали, обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, подтвердили. Встречные исковые требования не признали.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился. О рассмотрении дела извещен надлежащим образом. Дело рассмотрено в его отсутствие.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признал. Встречные исковые требования ФИО2 поддержал.

Выслушав стороны (их представителей), исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного, независимо от наименования договора, следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Из буквального содержания предварительного договора (далее по тексту договор), заключенного между ФИО2 и ФИО1 *** (л.д.7) следует, что ФИО2 по праву собственности принадлежит земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства) площадью * кв. м, находящийся по адресу: ......., кадастровый * и земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для ведения огородничества) площадью * кв. м, находящийся по адресу: ......., кадастровый *. 

Право собственности на указанные земельные участки зарегистрировано в установленном порядке. 

На земельном участке с кадастровым * размещен недостроенный жилой дом, состоящий из основного деревянного строения общей площадью * кв.м.. 

Продавец ФИО2 имеет намерение продать указанный недостроенный жилой дом и два земельных участка, а покупатель ФИО1 имеет намерение их купить (п.5 договора).

Стороны обязались в срок до 01 февраля 2019 года заключить Договор купли продажи указанных объектов недвижимости (п.6 договора). 

В соответствии с п. 7 договора, договор купли-продажи (основной) стороны предполагают заключить по цене 12000000 руб., из них по соглашению сторон земельный участок площадью 1399 кв.м с недостроенным жилым домом оценивается в 11500000 руб., земельный участок площадью 895 кв.м в 500000 рублей. 

Согласно п. 8 договора, стороны пришли к соглашению, что расчет между сторонами будет производиться следующим образом: при подписании договора покупатель уплатил продавцу в счет оплаты стоимости вышеуказанных объектов 2000000 руб., из которых 1000000 руб. стороны определили считать задатком, остальные платежи будут считаться авансовыми. 

Согласно п. 8.4 договора, оставшаяся сумма в размере 10000000 руб. выплачивается частями по графику, а именно: 

-в срок не позднее ***, ФИО1 обязуется выплатить 3000000 рублей; 

-в срок не позднее ***, ФИО1 обязуется выплатить 3000000 рублей; 

-в срок не позднее ***, ФИО1 обязуется выплатить 4000000 рублей.

Таким образом, договором, хотя и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрена обязанность ФИО1 до заключения договора купли-продажи (основного) оплатить в полном объеме ФИО2 согласованную сторонами цену (стоимость) продаваемого недвижимого имущества.

*** года незавершенный строительством жилой дом, являвшийся предметом договора, был переданы продавцом ФИО2 покупателю ФИО1 по акту приема-передачи (л.д.77-80). С этого времени, ФИО1 фактически владеет и пользуется указанным домом и земельными участками, что сторонами в судебном заседании не оспаривалось. 

При таких обстоятельствах, указанный договор не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является основным договором купли-продажи с условием о предварительной (частичной) оплате и рассрочке остального платежа, после передачи имущества 10.08.2018 года.

Аналогичные разъяснения содержатся в абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Наличие вводного слова "например" в абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 свидетельствует, что договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, является лишь одним из возможных видов договора, к которым применяется изложенное правило. В связи с этим на заключение предварительного договора на приведенных выше условиях в отношении уже существующего недвижимого имущества также распространяются разъяснения, содержащиеся в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".

С учетом изложенного исковые требования ФИО1 суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Разрешая требования встречного иска, суд находит их также обоснованными и подлежащими удовлетворению, учитывая следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса

Пунктом 1 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между сторонами был заключен договор купли- продажи недвижимого имущества с условием рассрочки платежа.

Из материалов дела следует, что ФИО1 взятые на себя обязательства по оплате объектов недвижимости надлежащим образом не исполнила, денежную сумму в полном объеме за приобретенные объекты в установленные договором сроки не внесла.

В счет оплаты по договору купли-продажи покупателем ФИО1 была передана продавцу ФИО2 сумма в размере 4000000 рублей, что подтверждается расписками от *** (л.д. 8) и от *** (л.д. 9). При этом размер исполненного обязательства составляет менее половины стоимости проданного товара, согласованной сторонами в размере 12000000 рублей. 

До настоящего времени оставшаяся денежная сумма по договору покупателем не передана. Доказательств иного в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ФИО1 в материалы дела не представлено.

По общему правилу, предусмотренному подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Относительно договора продажи товара в рассрочку специальной нормой пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена возможность отказаться от исполнения и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный и переданный ему товар, если иное не предусмотрено договором, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Аналогичное положение содержится и в пунктах 1 и 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Уведомлением от *** (л.д.49-51) врученном ФИО1 в судебном заседании ***, ФИО2 уведомил ФИО1 о расторжении с ней договора купли-продажи от *** земельных участков с расположенным на одном из них незавершенным строительством жилым домом в связи с неисполнением последней обязательств по оплате объектов недвижимости.

С момента получения ФИО1 указанного уведомления, договор купли-продажи от ***, заключенный между ФИО2 и ФИО1 прекратил свое действие. 

Разрешая спор, с учетом установленных обстоятельств и руководствуясь вышеуказанными положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, суд исходит из нарушения покупателем ФИО1 условий договора об оплате товара в рассрочку, что является основанием для отказа продавца ФИО2 по такому договору от его исполнения и возврата проданного недвижимого имущества продавцу. При этом судом учтено, что сумма платежей, полученных продавцом от покупателя, не превышает половину стоимости проданного имущества.

После прекращения действия договора купли-продажи от *** законных оснований владения и пользования спорными объектами недвижимости у ФИО1 не имеется, следовательно, требование ФИО2 об освобождении ФИО1 недостроенного жилого дома является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что исковые требования обеих сторон были удовлетворены судом в полном объеме. Следовательно, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороны обязаны возместить друг другу понесенные ими судебные расходы также в полном объеме.

Из материалов дела следует, что стороны понесли расходы на оплату государственной пошлины при подаче исков в суд в размере по 300 рублей каждая. С заявлением о зачете встречных однородных требований ни одна из сторон не обратилась. При таких обстоятельствах с каждой из сторон в пользу другой стороны подлежат взысканию судебные расходы в сумме 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 193-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 удовлетворить.

Признать основным договором купли-продажи, с условием предварительной частичной оплаты в сумме 4 000 000 рублей, предварительный договор купли продажи от ***, заключенный между ФИО2 и ФИО1 объектов недвижимости:

- земельного участка площадью * кв.м., кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, находящегося по адресу: ......., с расположенным на нем недостроенным жилым домом, состоящим из основного деревянного двухэтажного строения, общей полезной площадью * кв.м;

- земельного участка площадью * кв.м., кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения огородничества, находящегося по адресу: ....... -.

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 удовлетворить.

Признать прекращенным (расторгнутым) с *** договор купли-продажи от ***, заключенный между ФИО2 и ФИО1 объектов недвижимости:

- земельного участка площадью * кв.м., кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, находящегося по адресу: ......., с расположенным на нем недостроенным жилым домом, состоящим из основного деревянного двухэтажного строения, общей полезной площадью * кв.м;

- земельного участка площадью * кв.м., кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения огородничества, находящегося по адресу: .......

Обязать ФИО1 в течение семи дней с момента вступления в законную силу настоящего решения освободить недостроенный жилой дом, состоящий из основного деревянного строения общей площадью * кв. м, расположенный на земельном участке (категория земель: земли населенные пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью * кв.м.), находящемся по адресу: ....... кадастровый *.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 судебные расходы в сумме 300 (триста) рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы в сумме 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд, через Городецкий городской суд, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Городецкого городского суда А.П.Трухин.

Мотивированное решение (в окончательной форме) изготовлено 15 июля 2019 года.

Судья Городецкого городского суда А.П.Трухин.