Мотивированное 

решение

 изготовлено 29.04.2025

УИД 59RS0004-01-2025-001227-16

Дело № 2-1584/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Пермь

15.04.2025

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Казакова А.О., 

при ведении протокола секретарем Чугуновым Е.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации г. Перми о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, судебных расходов,

третье лицо: Управление жилищных отношений администрации города Перми, 

установил:

ФИО1 обратилась в Ленинский районный суд г. Перми с иском к Муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации г. Перми, в котором просит взыскать с ответчика компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – комнаты, общей площадью 28,0 кв.м, в том числе жилой площадью 17,3 кв.м, расположенной по адресу: 

<

Адрес>, в размере 198 000 руб., расходы по оплате услуг по оценке в размере 7 500 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

В обоснование исковых требований указано, что истец являлась собственником жилого помещения – комнаты в пятикомнатной квартире, общей площадью 28,0 кв. м, в том числе жилой площадью 17,3 кв.м, расположенной по адресу: 

<

Адрес>. Данный многоквартирный жилой дом был признан аварийным и подлежащим сносу. Между ней и муниципальным образованием «город Пермь» был заключен договор № УЖО-БИ об изъятии жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, возмещение сторонами определено в соответствии с части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При заключении договора стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не определялась, в размер возмещения не включалась. Обязанность по производству капитального ремонта дома надлежащим образом наймодателем не выполнялось, в результате чего произошло снижение уровня надежности здания, в связи с чем и на основании части 7 статьи 332 Жилищного кодекса Российской Федерации истец вправе требовать включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт определен истцом согласно отчету об оценке № ООО «Региональный Центр Независимой Оценки», который на дату изъятия жилого помещения составил 198 000 руб. Также к возмещению заявлены расходы на оплату госпошлины в размере 3 000 руб., расходы на оценочные услуги в сумме 7 500 руб. (л.д. 5-6).

Определением Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление принято к производству суда, судебное разбирательство назначено на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 1-1 оборот); протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ судебное разбирательство назначено на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 101).

Истец, извещенный судом о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе публично, в судебное заседание не явился, представителя не направил.

Представитель ответчика в лице администрации г. Перми и третьего лица Управления жилищных отношений администрации г. Перми в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, поскольку все обязательства по договору об изъятии жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ выполнены администрацией 

<

Адрес> в полном объеме, возмещение истцу выплачено на основании указанного договора, в соответствии с пунктом 1.5 которого сумма возмещения является окончательной и пересмотру не подлежит, в связи с чем в удовлетворении исковых требований следует отказать, ходатайствовать о проведении экспертизы не намерен (л.д. 95). 

Оценив доводы истца, исследовав материалы дела, в том числе собранные по делу доказательства в их совокупности и относимости, суд приходит к следующему. 

В соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. В выкупную цену изымаемого жилого помещения помимо его рыночной стоимости и убытков включается также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме. 

Как следует из правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ (абз. 120 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).

Судом установлено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ являлась собственником жилого помещения – комнаты, общей площадью 28,0 кв.м, в том числе жилой площадью 17,3 кв.м., расположенной по адресу: 

<

Адрес> 

<

Адрес> (л.д. 7, 89).

В соответствии с данными технического паспорта на спорный дом, жилой дом 

<

Адрес> построен в 1959 году, сведения о последнем капитальном ремонте отсутствуют, дата первой приватизации – ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается справкой ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12-12 оборот).

На основании распоряжения начальника Управления жилищных отношений администрации 

<

Адрес> №СЭД-11-01-04-202 от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

Адрес> 

<

Адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. 

ДД.ММ.ГГГГ начальником Управления жилищных отношений администрации г. Перми вынесено распоряжение № об изъятии жилого помещения по адресу: 

<

Адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием город Пермь в лице начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми и ФИО1 заключен договор №-УЖО-БИ об изъятии жилого помещения (л.д. 21-22, 88). 

Согласно пункту 1.2 договора администрация с согласия собственника изымает в муниципальную собственность комнату (на поэтажном плане помещение №), общей площадью 28,0 кв.м., в том числе жилой площадью 17,3 кв.м., в пятикомнатной квартире, расположенной по адресу: 

<

Адрес>, в том числе долю в праве на земельный участок по указанному адресу.

Пунктом 1.4 договора об изъятии установлено, что на основании пункта 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за изымаемое жилое помещение составляет 1 062 198 руб., и включает в себя:

1) рыночную стоимость жилого помещения, которая в соответствии с отчетом об оценке ООО «Региональный центр независимой оценки» от ДД.ММ.ГГГГ №, составляет 990 000 руб. (пункт 1.4.1 договора); 

2) убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения (включая расходы, связанные с изменением места жительства, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском иного жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, кап. ремонт, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду):

- стоимость изготовления отчета об оценке согласно договору на оказание услуг от ДД.ММ.ГГГГ № составляет 10 000 руб. (пункт 1.4.2.1 договора);

- стоимость услуг риелтора, грузоперевозок и грузчиков, расходов на государственную пошлину, уплачиваемую при покупке жилого помещения, согласно отчету (стр. 102-103) составляет 62 198 руб. (пункт 1.4.2.2 договора).

Пунктом 1.5 договора об изъятии установлено, что размер возмещения является окончательным и пересмотру не подлежит, в связи с чем ответчик полагает, что обязанность по уплате суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт отсутствует.

Вместе с тем судом установлено, что при заключении с собственником жилого помещения указанного договора компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в действительности в размер возмещения включена не была, иного из пунктов 1.4.2.1 – 1.4.2.2 договора, отчета об оценке ООО «Региональный центр независимой оценки» от ДД.ММ.ГГГГ № не следует.

Соответственно, поскольку размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт договором не устанавливался, положения п.1.5 договора, устанавливающие окончательность цены, могут быть применены только к стоимости изымаемого помещения и дополнительных расходов, оговоренных договором, но не могут являться основанием для ограничения права истца на получение соответствующей компенсации, прямо установленной законом.

При изложенных обстоятельствах, поскольку выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт прямо предусмотрена законом (часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), а соглашением с собственником в нарушение закона ее размер не определялся, не включение указанной компенсации в состав возмещения не может являться препятствием для защиты права истца (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации), который вправе требовать ее выплаты через суд, в том числе и после выплаты суммы возмещения за изымаемое жилое помещение согласно договору об изъятии жилого помещения.

Как следует из системного толкования указанных выше норм материального права, а также сложившейся судебной практики по аналогичным делам, длительная эксплуатация жилого дома без своевременных капитальных ремонтов способствовала постепенному разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке, а аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости.

При этом обязанность по производству капитального ремонта бывшим наймодателем – администрацией г. Перми надлежащим образом исполнена не была, в результате чего произошло снижение уровня надежности здания, возникшее в процессе эксплуатации здания в целом. Доказательств того, что на дату первой приватизации многоквартирный дом не требовал капитального ремонта, что администрацией г. Перми как бывшим наймодателем своевременно производились надлежащие действия по его проведению с целью предотвращения снижения уровня разрушения, ответчиком не предоставлено. Между тем своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

С учетом изложенного, поскольку жилой дом в результате ненадлежащего содержания пришел в аварийное состояние, в том числе по причине не проведения своевременных капитальных ремонтов (комплексных и выборочных), постольку при изъятии такого помещения собственник вправе получить выплату компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В подтверждение размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт истцом к исковому заявлению приложен отчет №, выполненный ООО «Региональный центр независимой оценки» (л.д. 28-76) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в котором размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома рассчитан пропорционально размеру общей площади жилого помещения 28,0 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес>, и составил 198 000 руб., при этом экспертом сделан вывод о том, что на дату первой приватизации (ДД.ММ.ГГГГ) многоквартирный дом нуждался в проведении капитального ремонта (л.д. 57 оборот).

Из экспертного заключения следует, что спорный многоквартирный дом относится к II группе зданий долговечностью 125 лет, комплексный капитальный ремонт которых должен производиться 1 раз в 30 лет, выборочный капитальный ремонт – 1 раз в 6 лет (л.д. 55 оборот). 

Таким образом, за период с 1959 года до 1996 года комплексный капитальный ремонт жилого дома должен был быть проведен как минимум 1 раз, выборочный – 6 раз, при этом такой ремонт не проводился, в связи с чем многоквартирный дом объективно нуждался в проведении комплексного капитального ремонта на дату первой приватизации, что и было установлено экспертом. 

При определении нуждаемости дома в проведении капитального ремонта эксперт принял во внимание дату постройки дома (1959 год), дату первой приватизации (1996 год), группу капитальности дома (II группа), сведения об отсутствии капитального ремонта по дому, после чего рассчитал величину компенсации за непроизведенный капитальный ремонт исходя из соотношения нормативных сроков службы конструктивных элементов здания с фактическим сроком эксплуатации на дату первой приватизации (37 лет).

При определении стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт эксперт, применив затратный подход, путем расчета определил размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 198 000 руб. c учетом индексации на ДД.ММ.ГГГГ и необходимого на дату первой приватизации объема капитального ремонта и состава работ, подлежащих проведению согласно статье 166 Жилищного кодекса Российской Федерации (л.д. 65 оборот). 

При этом суд учитывает, что эксперт при проведении расчетов не ограничен одной лишь датой признания дома аварийным; относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о порочности отчета эксперта, равно как и примененных им методик, выбор которых входит в компетенцию эксперта согласно установленным стандартам оценки, суду не представлены, представленный отчет об оценке убедительно не оспорен (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Напротив, ответчик ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлял; с учетом принципа состязательности и равноправия сторон, основания для критической оценки представленного отчета у суда отсутствуют, нарушения требований Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при составлении данного отчета не установлены (статьи 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, с администрации г. Перми в пользу истца подлежит взысканию компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 198 000 руб. 

В соответствии с положениями статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку истцом при подаче иска понесены судебные расходы по оплате услуг оценки в размере 7 500 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25), договором № на оказание услуг по оценке от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23), актом сдачи-приемки услуг от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 24), отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 28-76), указанные расходы истец понес в связи защитой нарушенного права, связь между несением таких расходов и предъявлением настоящего иска в суд очевидна, постольку такие расходы подлежат взысканию с администрации г. Перми в пользу истца. 

Применяя положения статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд также полагает, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. 00 коп., факт оплаты которой подтвержден чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 4а).

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации г. Перми (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ИНН 

<

данные изъяты>) компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 198 000 руб. 00 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., расходы по проведению оценки в размере 7 500 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья А.О. Казаков

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>