Дело 2-400/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 июля 2018 года г. Вилючинск Камчатского края

Вилючинский городской суд Камчатского края в составе:

председательствующего судьи Вороновой В.М., 

при секретаре судебного заседания Козыревой Н.С.,

с участием истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственности «РусСтройГарант» о защите прав потребителей, признании недействительным (ничтожным) условия п. 9.2. договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, штрафа, компенсации морального вреда,

установил:

Истец ФИО1 обратился в Вилючинский городской суд с иском к ответчику обществу с ограниченной ответственности «РусСтройГарант» (ООО «РусСтройГарант», ответчик) о защите прав потребителей, в котором просил:

признать недействительным (ничтожным) пункт 9.2 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № заключенного между ООО «РусСтройГарант» и ФИО1;

взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в счет возмещения разницы в площади квартиры в размере 143 500 рублей;

взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей;

взыскать с ответчика в пользу истца штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке.

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением третьих лиц построить многоэтажный 8-ми секционный жилой дом, корпус 2, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать 1-комнатную квартиру № общей проектной площадью 39,3 кв.м истцу в собственность, а истец, как Участник долевого строительства, обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в собственность. Ссылаясь на положения ст. 28, ч.7 ст. 29 ГПК РФ, п.1 ст. 16, п.2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей, п.2 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 28 июня 2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», п.4 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиума Верховного суда РФ 04 декабря 2013 года, полагал, что п.9.2 Договора подлежит признанию недействительным, поскольку договорная подсудность по месту нахождения объекта долевого строительства ущемляет права потребителя по сравнению с правилами, установленными федеральными законами и иными нормативно-правовыми актами. Также указал, что при осмотре квартиры после ввода дома в эксплуатацию было установлено несоответствие объекта долевого строительства условиям Договора, а именно: выход на лоджию перенесен из жилой комнаты на кухню в отсутствие Дополнительного соглашения к Договору, что повлекло несоответствие объекта долевого строительства параметрам строительной готовности, предусмотренной условиями договора и технической документации, на что было указано в заявлении ФИО1, направленном ответчику от 23 мая 2017 года. После неоднократных телефонных переговоров с представителем ответчика истцом в адрес ответчика было направлено требование о составлении акта несоответствия объекта долевого строительства условиям Договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, выплате компенсации за уменьшение площади квартиры с уведомлением об отказе от подписания передаточного акта о передаче объекта долевого строительства, которое было получено ответчиком 09 ноября 2017 года, и ответа на которое не последовало. Ссылаясь на положения Федерального закона от 29 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также ч.ч. 1,2 ст. 7, ч.1 ст. 31 Закона о защите прав потребителей, поскольку фактическая площадь квартиры оказалась меньше на 1,4 кв.м, чем это предусмотрено п.1.2 Договора, истец полгал, что с ответчика в его пользу подлежат взысканию в счет возмещения разницы в площади квартиры денежные средства в размере 143 500 рублей, исходя из стоимости 1 кв.м, определенной п. 1.2. Договора в размере 102 500 рублей. Также полагал, что действиями ответчика нарушены права истца как потребителя, чем истцу причинен моральный вред, компенсацию которого истец оценивает в 50 000 рублей. Кроме того полагал, что на основании п.6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. 

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске основаниям. Дополнительно суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № в отношении 

<

адрес>, площадь которой по условиям заключенного договора должна была составлять 39,3 кв.м, исходя из которой и производился расчет стоимости квартиры. Пояснил суду, что для оплаты цены договора истцом были использованы имевшиеся у него денежные средства в размере 900 378 рублей, а также денежные средства в размере 1 127 871 рубля, учтенные на его именном накопительном счете как участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, в целях чего между истцом и ФГКУ «Росвоенипотека», в соответствии со ст. 14 Федерального закона целевого жилищного кредита за счет накоплений для жилищного обеспечения, был заключен Договор целевого жилищного займа. Кроме того, между истцом и ПАО «ВТБ 24» был заключен кредитный договор на сумму 2 000 0000 рублей, гашение которого в настоящее время также осуществляется за счет средств накопительно-ипотечной системы. Пояснил суду, что в мае 2017 года он получил от застройщика извещение о готовности передачи квартиры в соответствии с заключенным договором №, для чего он прибыл в 

<

адрес> по месту построенного объекта. При осмотре квартиры на его вопрос о конструктивных изменениях, так как выход на лоджию застройщиком был перенесен из комнаты на кухню, ему пояснили, что данное произошло ввиду изменения строительной документации, с чем он первоначально согласился, однако, когда он приехал в офис ответчика ему, помимо конструктивных изменений, сообщили об уменьшении общей площади квартиры на 1,4 кв.м. Так как застройщиком в одностороннем порядке была изменена площадь его квартиры, а также произведены изменения в части расположения выхода на лоджию, он отказался подписывать акт приема передачи объекта и ДД.ММ.ГГГГ направил ответчику соответствующую претензию о выплате компенсации, ответ на которую до настоящего времени им не получен. С мая 2017 года он регулярно связывался с ответчиком по телефону в целях мирного урегулирования возникшего спора, однако ответчик отказался урегулировать вопрос с уменьшением площади его жилого помещения, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ он повторно направил ответчику требование о соразмерном уменьшении стоимости квартиры в виду уменьшения ее площади и составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства условиям договора, ответ на которое, с отказом в удовлетворении его требований, он получил только в марте 2018 года. После чего истцом был получен односторонний передаточный акт, в ответ на который им в адрес ответчика была направлена претензия о несогласии с актом. Дополнительно пояснил суду, что он намерен жилое помещение принять и оформить право собственности на него в установленном законом порядке, однако полагал, что с ответчика в его пользу подлежит взысканию разница в стоимости квартиры в связи с уменьшением ее площади, а также ответчик обязан уплатить ему компенсацию в виду несоответствия квартиры условиям договора и проектной документации, в виду переноса выхода на лоджию из жилой комнаты на кухню, в связи с чем в дальнейшем отдельным иском намерен потребовать от ответчика выплаты соответствующей компенсации. Не согласился с доводами ответчика о том, что цена договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома является фиксированной и изменению в виду уменьшения площади квартиры не подлежит, поскольку фиксированной является стоимость одного квадратного метра квартиры, а цена договора определялась именно исходя из проектной площади жилого помещения, которая по условиям договора должна была составлять 39,3 кв.м. и соответствовать его «доле участия». В свою очередь застройщик ему передал квартиру не соответствующую п.4.2 Договора, то есть в одностороннем порядке изменил его «долю участия», что нарушает его права как потребителя, в виду несоответствия квартиры условиям договора и ухудшению ее качества, в виду уменьшения общей площади жилого помещения. Просил его требования удовлетворить. 

Ответчик ООО «РусСтройГарант», извещенный о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание своего представителя не направил, отложить рассмотрение дела не просил. Согласно представленным возражениям ответчик исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении исковых требований. Ссылаясь на п.53 «Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов», полагал, что поскольку Договор был заключен с использованием денежных средств с привлечением ФКУ «Росвоенипотека», то цена Договора (Доля участия), составляющая 4 028 250 рублей, является фиксированной и не подлежит изменению. Кроме того, указал, что уменьшение площади во вновь построенном здании не является недостатком и является заранее согласованной и ожидаемой сторонами строительной погрешностью. Просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Принимая во внимание положения ч. 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), а также с учетом мнения истца, суд, определил, дело рассмотреть в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Участник долевого строительства) и ООО «РусСтройГарант» (Застройщик) был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № (далее Договор) (л.д. 20-30), по условиям которого Застройщик принял обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию многоэтажного 8-ми секционного жилого дома (корпус 2), расположенного по строительному адресу: 

<

адрес> с инженерными сетями, коммуникациями, объектами инфраструктуры и благоустройством прилегающей территории на Земельном участке, и в течение 6 месяцев с момента получения в установленном порядке разрешения на ввод Дома в эксплуатацию, но не позднее 31 декабря 2017 года, передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства – изолированное, предназначенное для проживания граждан помещение - однокомнатную квартиру № общей проектной площадью (с учетом помещений вспомогательного назначения) 39,3 кв.м., расположенную на 8 этаже 6 секции, соответствующий требованиям Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее Закон № 214-ФЗ) и настоящего Договора, а Участник долевого строительства обязался оплатить долю участия (цену договора), обусловленную Договором и в течение 7 рабочих дней со дня получения сообщения Застройщика о готовности передать объект долевого строительства, принять объект долевого строительства от Застройщика по Акту приема-передачи, в порядке и на условиях, предусмотренных Договором (п. 1.1,1.2, 2.4, 3.1, 3.2.2, 3.3.1, 3.3.2 Договора).

Пунктом 4.1 Договора установлено, что полная инвестиционная стоимость 1 (одного) кв.м. общей площади объекта долевого строительства составляет 102 500 рублей, которая включает 70 150 рублей затраты застройщика на строительство дома и 32 350 рублей вознаграждение за услуги, оказываемые застройщиком. Денежные средства участника долевого строительства, которые могут остаться по итогам реализации инвестиционного проекта в части строительства Дома возврату участнику долевого строительства не подлежат и являются дополнительной оплатой услуг Застройщика. 

Согласно п. 4.2 Договора проектная площадь Объекта долевого строительства, включая площади помещений вспомогательного назначения, соответствующая «Доле участия» (цене Договора) Участника долевого строительства, составляет 39,3 кв.м. 

В силу п. 4.3 Договора предусмотрено, что «Доля участия» (цена Договора) Участника долевого строительства составляет 

<

данные изъяты> рублей и рассчитывается исходя из полной инвентаризационной стоимости 1 кв.м, помноженной на площадь Объекта долевого строительства. «Доля участия» (цена Договора), указанная в настоящем пункте, является фиксированной и изменению не подлежит. 

Как следует из содержания п.5.1 и п.5.2 Договора Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства квартиру, качество которой соответствует условиям Договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При этом свидетельством качества Дома, соответствия его условиям Договора является Заключение о соответствии построенных, реконструированных, отремонтированных объектов капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативно-правовых актов и проектной документации, а также Разрешение на ввод Дома в эксплуатацию, полученной Застройщиком в установленном законодательством порядке. 

В соответствии с п. 6.1 Договора передача Объекта долевого строительства Застройщиком и принятие его Участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами Акту приема-передачи или иному документу о передаче. 

Данный Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ДД.ММ.ГГГГ за № (л.д.30).

Свои обязательства, предусмотренные договором участия в долевом строительстве о оплате цены договора истец исполнил надлежащим образом, что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 

<

данные изъяты>, а также № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 

<

данные изъяты>.

ДД.ММ.ГГГГ Министерством строительного комплекса 

<

адрес> выдано разрешение на ввод построенного объекта капитального строительства – корпуса 2 многоэтажного 8-мисекционного жилого дома, расположенного по строительному адресу: 

<

адрес> (л.д.31-37). 

17 мая 2018 года истцом было получено извещение о готовности передачи квартиры – Объекта долевого строительства. 

Площадь однокомнатной квартиры, подлежащей передаче истцу, составляет 37,9 кв.м., что подтверждается односторонним передаточным актом от 01 марта 2018 года, при этом ответчиком не оспаривается факт передачи квартиры меньшей площади, как и не оспаривается разница в размерах на 1,4 кв.м.

23 мая 2017 года истец обратился к ответчику с заявлением, в котором указывая, что приобретенная им 

<

адрес> не соответствует планировке, указанной в приложении № к Договору № просил устранить данное несоответствие. Кроме того, указывая, что итоговая площадь 

<

адрес> уменьшена на 1,4 кв.м. и составила 37,9 кв.м., просил ответчика рассмотреть вопрос, связанный с компенсацией недостающей площади (л.д.38). Данное заявление зарегистрировано под вх.№ от ДД.ММ.ГГГГ.

27 октября 2017 года истец обратился к ответчику ООО «РусСтройГарант» с требованием, в котором, указывая на несоответствие объекта долевого строительства параметрам строительной готовности, предусмотренной условиям Договора и технической документации, а именно: выход на лоджию перенесен из жилой комнаты на кухню в отсутствие дополнительного соглашения к договору, просил в соответствии с ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ составить акт о несоответствии объекта долевого участия, устранить данные недостатки в разумный срок. Кроме того, указывая на фактическое уменьшение площади квартиры на 1,4 кв.м., чем это предусмотрено п.1.2 Договора, просил выплатить ему компенсацию из расчета определенной договором стоимости 1 кв.м. общей площади объекта долевого строительства в размере 143 500 рублей (102500 х 1,4), в течение 5 дней с даты получения требования (л.д. 39). 

Данное требование согласно сведениям об отслеживании почтовых отправлений на интернет сайте Почты России, получено ответчиком ООО «РусСтройГарант» 09 ноября 2017 года (л.д.40-43). 

29 марта 2018 года истцом был получен ответ на указанную претензию, из содержания которого следует, что в процессе строительства многоквартирного дома в проект строительства здания были внесены изменения, информация о чем была размещена в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в сети Интернет»), о возможности ознакомления с которой было указано в п.2.2.2 Договора.

Более никаких ответов истец на свои претензии от ответчика не получал, получив в мае 2018 года только односторонний передаточный акт от 01 марта 2018 года, составленный застройщиком в соответствии с п. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ, с чем не согласен, поскольку от принятия квартиры он не уклоняется, двухсторонний акт приема- передачи не подписывает в виду несоответствия объекта долевого строительства условиям Договора № от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе в части уменьшения общей площади жилого помещения и отказом застройщика в компенсации соответствующей разницы.

Не согласившись с бездействием ответчика, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Рассматривая требования истца о признании недействительным (ничтожным) п. 9.2 Договора, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению, что рассмотрение споров, не урегулированных Сторонами в претензионном порядке, будет происходить в суде общей юрисдикции по месту нахождения Объекта долевого строительства, суд приходит к следующему. 

На основании п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 47 Конституции РФ никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.

В соответствии со ст. 32 ГПК РФ стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству. Подсудность, установленная статьями 26, 27 и 30 ГПК РФ, не может быть изменена соглашением сторон.

В силу ч. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» и ч. 7 ст. 29 ГПК РФ иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или по месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

С учетом положений ст. 39 Закона РФ «О защите прав потребителей» к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие главы III Закона, должны применяться общие положения Закона о защите прав потребителей, в частности о праве граждан на предоставление информации (статьи 8 - 12), об ответственности за нарушение прав потребителей (статья 13), о возмещении вреда (статья 14), о компенсации морального вреда (статья 15), об альтернативной подсудности (пункт 2 статьи 17), а также об освобождении от уплаты государственной пошлины (пункт 3 статьи 17) в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «РусСтройГарант» заключен договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому ответчик обязался осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию дома с инженерными сетями и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать в собственность истца объект долевого строительства.

Таким образом, требования истца о возмещении разницы в стоимости квартиры в связи с уменьшением ее площади, компенсации морального вреда вытекают из заключенного истцом для личных нужд договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и предъявлены требования в рамках Закона РФ «О защите прав потребителей».

Предусмотренное ст. 29 ГПК РФ и ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителя» право выбора потребителем места подачи иска в суд по своему усмотрению является неотъемлемым правом истца, вызванным спецификой спорных правоотношений, и не может умаляться. 

Согласно п. 1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Данная норма, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, направлена на защиту прав потребителей как экономически более слабой и зависимой стороны в гражданских отношениях с организациями и индивидуальными предпринимателями (от 4 октября 2012 г. N 1831-О).

С учетом вышеизложенного требование истца о признании недействительным п.9.2. Договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома подлежит удовлетворению.

Рассматривая требование истца о соразмерено уменьшении цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ № ввиду уменьшения площади квартиры, а также доводы ответчик о фиксированной цене договора, суд приходит к следующему. 

В п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере).

В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч.1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (по тексту - Закон № 214-ФЗ), в редакции действовавшей на момент заключения Договора, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Пункт 3 ст. 555 Гражданского кодекса РФ определяет, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Согласно ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, в редакции действовавшей на момент заключения Договора, договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данная норма предусматривала, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

В силу ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, в редакции действовавшей на момент заключения Договора, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Частью 2 статьи 5 этого Закона предусмотрена возможность изменения цены договора об участии в долевом строительстве после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Частью 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ч. 4 ст. 7 Закона № 214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Положения ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» также предусматривают право потребителям при наличии недостатков в переданном жилом помещении требовать соразмерного уменьшения цены договора.

Исходя из содержания ст. 19 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда от 15 мая 2018 года № 81-КГ18-3, покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации. Передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора.

При рассмотрении дела судом на основании совокупности исследованных доказательств установлено, что по условиям Договора ответчик обязался передать истцу квартиру общей площадью 39,3 кв.м., с учетом площади помещений вспомогательного назначения, в свою очередь, по окончанию строительства многоквартирного дома общая площадь квартиры, подлежащей передаче истцу согласно условий Договора, фактически с учетом лоджий составляет 37,9 кв.м.

Доказательств, свидетельствующих о выполнении застройщиком, ответчиком по делу, в полном объеме положений ст. 19 Закона № 214-ФЗ со стороны ответчика суду не представлено и в судебном заседании таких обстоятельств не установлено.

Толкование условий Договора, заключенного между сторонами, изложенных в пунктах 4.1-4.3 Договора, позволяет сделать вывод, что цена недвижимости установлена по соглашению сторон исходя из стоимости единицы ее площади – 102 500 рублей за 1 кв.м. общей площади Объекта долевого участия, при этом в силу п.4.2 Договора «доля участия» (цена договора) соответствует именно проектной площади Объекта долевого строительства и составляет 39,3 кв.м. 

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из приведенной правовой нормы следует, что толкование судом договора исходя из действительной воли сторон и его цели с учетом, в том числе, установившейся практики взаимоотношений сторон, допускается лишь в случае, если установить буквальное значение его условий не представляется возможным.

Буквальное значение содержащихся в пунктах 4.1, 4.2, 4.3 и в тексте всего Договора слов и выражений не содержит указания на то, что цена договора, рассчитанная исходя из полной инвестиционной стоимости 1 кв.м., помноженной на площадь Объекта долевого строительства, не подлежит изменению в случае увеличения или уменьшения фактической площади возведенного застройщиком Объекта.

Таким образом, построив квартиру меньшей общей площадью на 1,4 кв.м., застройщик в нарушение ст. 309 Гражданского кодекса РФ ненадлежащим образом исполнил обязательство, предусмотренное Договором, так как истцу должна быть передана квартира общей площадью 39,3 кв.м., а передается квартира общей площадью 37,9 кв.м, то есть квартира построена ответчиком с отступлением от условий Договора о площади, что противоречит требованиям как Федерального закона №214-ФЗ, так и п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса РФ и привело к ухудшению качества объекта.

Отклонение площади переданного объекта в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в Договоре и проектной документации, влечет существенное изменение его качественной характеристики, что не может исключать ответственность застройщика и ограничивать право истца, как потребителя, потребовать возврата денежных средств, излишне уплаченных за жилое помещение большей площади в сравнении с площадью фактически передаваемого Объекта долевого строительства.

Указание в п. 4.3 Договора на то, что доля участия (цена Договора), указанная в настоящем пункте, является фиксированной и изменению не подлежит, не исключает ответственность застройщика, на основании ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ случае, если объект долевого строительства построен им с отступлениями от условий договора, что привело к ухудшению качества такого объекта.

Кроме того условия, изложенные в п. 4.1 и п. 4.3 Договора, а также иные условия об Объекте долевого строительства (п. 1.2), его качестве (раздел 5 Договора), об ответственности сторон (раздел 10) и освобождении от ответственности (раздел 11), не свидетельствуют о то, что стороны Договора пришли к согласию о фиксированной цене договора в случае изменения площади Объекта долевого участия, исходя из стоимости 1 кв.м. которого и была рассчитана данная цена. 

Таким образом, принимая во внимание положения ч. 4 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, исходя из условий заключенного между сторонами Договора, суд приходит к выводу, что ФИО1 вправе требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора и взыскания в его пользу излишне уплаченных за жилое помещение денежных средств в виду фактического уменьшения общей площади, передаваемого ему застройщиком жилого помещения.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в части взыскания с ответчика излишне уплаченных за жилое помещение денежных средств в размере 143 500 рублей (1,4 кв.м. х 102 500 рублей).

Разрешая требования истца о компенсации морального вреда, суд приходит к следующему. 

Статья 12 Гражданского кодекса РФ в качестве одного из способов защиты гражданских прав предусматривает возможность потерпевшей стороны требовать компенсации морального вреда.

Согласно ст. 151 Гражданского кодекса РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. 

Статьей 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», а также ст. 1064, 1099 ГК РФ устанавливается обязанность виновного лица компенсировать потребителю причиненный моральный вред. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Согласно разъяснениям, данным в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 17 от 28 июня 2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Установив факт нарушения со стороны ответчика прав истца как потребителя, руководствуясь ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», принимая во внимание фактические обстоятельства дела, степень вины нарушителя, характер и степень нравственных страданий истца, а также учитывая длительность допущенных нарушений, требования разумности, справедливости, суд считает возможным и объективным удовлетворить требования истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, определив ее в размере 10 000 рублей.

Оснований для взыскания с ответчика компенсации морального вреда в большем размере, у суда не имеется, поскольку каких-либо обстоятельств, связанных именно с особым характером причиненных физических и нравственных страданий, при рассмотрении дела не установлено и суду стороной истца не представлено, при этом, поскольку сторона истца настаивала на своих исковых требованиях в полном объеме, которые, в том числе, включают и определенный истцом размер компенсации морального вреда, суд считает необходимым отказать в удовлетворении оставшейся части требований о компенсации морального вреда в размере 40 000 рублей. 

Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В соответствии с разъяснениями п. 46 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду. При этом применение данной меры ответственности поставлено в зависимость от того, было или не было исполнено законное требование потребителя в добровольном порядке. 

Как указанно выше, ответчик в добровольном порядке требование потребителя ФИО1 о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ № не удовлетворил, ответ на претензию в данной части истцу не предоставил.

При таких обстоятельствах с ответчика в пользу потребителя ФИО1 следует взыскать штраф согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере 76 750 рублей (143 500 + 10000 / 2).

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. 

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. 

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, с учетом положений пункта 3 настоящей статьи освобождаются истцы - по искам, связанным с нарушением прав потребителей, в случае, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей.

Согласно ст. 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации по делам, содержащим требования как имущественного так и не имущественного характера, одновременно уплачиваются государственная пошлина, установленная для исковых заявлений имущественного характера, и государственная пошлина, установленная для исковых заявлений неимущественного характера.

В силу требований пп. 1 и пп. 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика, составит 4 370 рублей (4 070 рублей за требования имущественного характера исходя из цены иска в размере 143 500 рублей + 300 рулей за требования не имущественного характера о компенсации морального вреда).

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственности «РусСтройГарант» о защите прав потребителей, признании недействительным (ничтожным) условия п. 9.2. договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, штрафа, компенсации морального вреда - удовлетворить частично.

Признать пункт 9.2 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «РусСтройГарант» (ОГРН

<

***>) и ФИО1 - недействительным.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РусСтройГарант» (ОГРН

<

***>) в пользу ФИО1 143 500 рублей в счет соразмерного уменьшения цены договора участи в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ № №, 10 000 рублей в счет компенсации морального вреда, а всего взыскать 153 500 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РусСтройГарант» в пользу ФИО1 предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителя», штраф в размере 76 750 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственности «РусСтройГарант» о компенсации морального вреда в размере 40 000 рублей – отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РусСтройГарант» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 4 370 рублей. 

Решение может быть обжаловано в Камчатский краевой суд через Вилючинский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 25 июля 2018 года.

Судья подпись В.М. Воронова