дело № 3а-475/2025

(16OS0000-01-2025-000100-53)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

город Казань 3 сентября 2025 года 

Верховный Суд Республики Татарстан в составе 

председательствующего - судьи Ю.А. Старшой, 

при секретаре - помощнике судьи Г.Н. Рязановой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Маленький Токио» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки», публично-правовой компании «Роскадастр» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Маленький Токио» является собственником:

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства) площадью 25 772 квадратных метра, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 30 марта 2021 года;

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства) площадью 25 154 квадратных метра, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 18 июня 2019 года;

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предоставление коммунальных услуг) площадью 12 001 квадратный метр, с кадастровым номером .... расположенного по адресу: 

<

адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 7 июня 2019 года;

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства) площадью 48 300 квадратных метров, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 7 июня 2019 года;

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальные жилые дома (объекты индивидуального жилищного строительства); индивидуальные бани, сауны) площадью 5 682 квадратных метра, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 10 июня 2019 года.

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами .... определена по состоянию на 1 января 2022 года актом государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № АОКС-16/2024/000020 от 31 января 2024 года, рассчитана с применением удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 2 декабря 2022 года № 3733-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Татарстан» и составляет соответственно 57 562 352 рубля 18 копеек, 35 027 580 рублей 32 копейки, 16 922 248 рублей 88 копеек.

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами .... определена по состоянию на 1 января 2022 года распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 2 декабря 2022 года № 3733-р и составляет соответственно 35 544 996 рублей 66 копеек, 87 777 652 рубля 41 копейка. 

Не согласившись с такой кадастровой стоимостью этих земельных участков, административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил определить кадастровую стоимость: - земельного участка с кадастровым номером .... в размере 11 895 320 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года; - земельного участка с кадастровым номером .... в размере 11 610 080 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года; - земельного участка с кадастровым номером .... в размере 21 873 260 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года; - земельного участка с кадастровым номером .... в размере 22 506 350 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года; - земельного участка с кадастровым номером .... в размере 4 839 300 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года.

В судебное заседание поступило заявление представителя административного истца ФИО1, действующего в соответствии с предоставленными ему доверенностью от 5 февраля 2025 года полномочиями, об уточнении административных исковых требований, установлении кадастровой стоимости: - земельного участка с кадастровым номером .... в размере 16 186 643 рубля, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года; - земельного участка с кадастровым номером .... в размере 16 428 673 рубля, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года; - земельного участка с кадастровым номером .... в размере 21 936 902 рубля, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года; - земельного участка с кадастровым номером .... в размере 22 746 285 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года; - земельного участка с кадастровым номером .... в размере 4 918 680 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года, согласно заключению судебной экспертизы. 

В судебном заседании представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО2 административный иск не признал.

Общество с ограниченной ответственностью «Маленький Токио», государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки», публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Исполнительный комитет муниципального образования города Казани Республики Татарстан надлежащим образом и своевременно уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание их представители не явились. От представителя общества с ограниченной ответственностью «Маленький Токио» поступило заявление о рассмотрении административного дела в его отсутствие. Сведений об уважительности причин неявки остальных лиц, участвующих в деле, не имеется. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителей административного истца, административных ответчиков, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Исполнительные органы субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. 

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В подтверждение своих доводов административным истцом суду представлены отчеты № 3781/1-24, № 3781/2-24, № 3781/3-24 от 20 января 2025 года об оценке рыночной стоимости земельных участков, подготовленные обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Эдвайс» по инициативе общества с ограниченной ответственностью «Маленький Токио», согласно которым рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами .... по состоянию на 1 января 2022 года составила соответственно 11 895 320 рублей, 11 610 080 рублей, 21 873 260 рублей, 22 506 350 рублей, 4 839 300 рублей.

На основании ходатайства представителя административного ответчика судом по делу проведена экспертиза для определения достоверности, правильности оценки рыночной стоимости земельных участков в представленных отчетах и определения рыночной стоимости земельных участков, в отношении которых утверждена оспариваемая кадастровая стоимость.

Согласно заключению № 1822/07-4 от 1 августа 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в отчетах № 3781/1-24, № 3781/2-24, № 3781/3-24 от 20 января 2025 года об оценке рыночной стоимости земельных участков, подготовленных обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Эдвайс», экспертом выявлены неточности, которые могли привести к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости земельных участков. Проведенный анализ расчетной части отчетов показал, что по состоянию на 1 января 2022 года величина рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами .... в размере соответственно 11 895 320 рублей, 11 610 080 рублей, 21 873 260 рублей, 22 506 350 рублей, 4 839 300 рублей определена в них неверно.

Отвечая на поставленный судом вопрос, эксперт определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером .... которая по состоянию на 1 января 2022 года, согласно заключению, составляет 16 186 643 рубля; земельного участка с кадастровым номером ...., которая по состоянию на 1 января 2022 года, согласно заключению, составляет 16 428 673 рубля; земельного участка с кадастровым номером ...., которая по состоянию на 1 января 2022 года, согласно заключению, составляет 21 936 902 рубля; земельного участка с кадастровым номером ...., которая по состоянию на 1 января 2022 года, согласно заключению, составляет 22 746 285 рублей; земельного участка с кадастровым номером ...., которая по состоянию на 1 января 2022 года, согласно заключению, составляет 4 918 680 рублей.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В пункте 19 постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Верховным Судом Российской Федерации разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, сделанные в результате его выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 3 данной статьи суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Представитель административного истца с выводами эксперта относительно величины рыночной стоимости принадлежащих обществу с ограниченной ответственностью «Маленький Токио» на праве собственности земельных участков согласился.

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» с выводами эксперта не согласились.

По мнению суда, заключение № 1822/07-4 от 1 августа 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности. 

Заключение содержит результаты анализа наиболее эффективного использования земельных участков, исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость. Корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными. 

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованны, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, оснований сомневаться в его компетенции у суда не имеется.

Судом не усматривается нарушения экспертом положений статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при изложении заключения по его форме и содержанию. 

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» представили возражения, в которых указано, что экспертом при определении рыночной стоимости спорных земельных участков, по их мнению, приняты аналоги, несопоставимые с объектами оценки по сегменту рынка, неверно применена корректировка на торг, форму земельного участка, площадь, вид разрешенного использования; не применена корректировка на окружение земельного участка; проведенный экспертом анализ рынка не полный, представлен аналогами из нижнего ценового сегмента.

Ссылка представителей административных ответчиков о занижении судебным экспертом итоговой стоимости объектов оценки из-за неправильного отбора объектов-аналогов не может быть принята судом во внимание при вынесении решения, поскольку приведенные ими недочеты, имеющиеся, по их мнению, в заключении эксперта, оцениваются в отрыве от контекста. Федеральные стандарты оценки не распространяются на судебно-экспертную деятельность, форму и содержание заключения судебной экспертизы.

Доводы представителей административных ответчиков о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения. 

Сведения в отношении характеристик объектов-аналогов, в том числе разрешенное использование земельных участков, их площадь, место расположения, транспортная доступность, а также дата публикации объявлений об их реализации содержатся в заключении экспертизы, приложенных скриншотах страниц объявлений о реализации земельных участков (л.д. 214-230, 265-280, 292-303 т. 3).

При определении рыночной стоимости спорных земельных участков экспертом применены корректировки на торг, дату предложения, наличие подъездных путей с твердым покрытием, площадь, конфигурацию, зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), объем передаваемых имущественных прав, местоположение, расположение относительно автомагистрали, назначение объектов оценки и объектов-аналогов (таблица 5-7, 8, 9 л.д. 241-264, 286-291, 308-310 т. 3).

При этом примененные корректировки экспертом приняты на основании «Справочников оценщика недвижимости. Земельные участки. Части 1 и 2» (Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород. 2020 г. ФИО3). В указанных справочниках учтены данные по Республике Татарстан, а, соответственно, и по городу 

<

адрес>.

В письменных пояснениях экспертом федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО4 указано, что в заключении им отражен результат проведенного обзора рынка, то есть отражены объекты-аналоги, которые использовались в дальнейшем при расчетах. Экспертом учтено отличие по местоположению – близости объекта-аналога от полигона ТБО «Восточный» в корректировке на ЗОУИТ. Методологически верным является корректировка аналогов под объекты оценки. Корректировка на площадь произведена экспертом с использованием справочника ФИО3 2020 года, не содержащим указанных административным ответчиком ограничений. Для индивидуального жилищного строительства важнейшим ценообразующим фактором является местоположение. В заключении указано, что объекты-аналоги проанализированы с точки зрения основных ценообразующих факторов для земельных участков под индивидуальное жилищное строительство. В связи с отсутствием аналогов в Литл Токио были приняты ближайшие аналоги в 

<

адрес> (пешеходное расстояние между границами составляет 3 км).

Вопреки доводам административных ответчиков, Методические рекомендации Федерального бюджетного учреждения Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации не предусматривают необходимость отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж выявленных предложений.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость принадлежащих обществу с ограниченной ответственностью «Маленький Токио» на праве собственности земельных участков, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере административными ответчиками не представлено. Ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы заявлено не было. 

Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорных земельных участков, в материалах дела не имеется.

При оценке заключения № 1822/07-4 от 1 августа 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу у суда не возникло сомнения в его правильности или обоснованности. 

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суду на основании статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, надлежит принять решение об определении кадастровой стоимости названных земельных участков в размере их рыночной стоимости, установленном заключением № 1822/07-4 от 1 августа 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Общество с ограниченной ответственностью «Маленький Токио» обратилось в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности земельных участков 13 февраля 2025 года. Поэтому названные сведения должны быть отражены в резолютивной части настоящего решения суда. Кадастровая стоимость, установленная данным решением суда, подлежит применению в соответствии со статьями 18, 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.

Вместе с тем, требование об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков предъявлено административным истцом также к публично-правовой компании «Роскадастр», которая в данном случае не является органом, утвердившим оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости или осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, и, следовательно, не должна отвечать по требованиям административного истца, в связи с чем в удовлетворении административного искового заявления к данному административному ответчику должно быть отказано. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Маленький Токио» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить частично.

Определить кадастровую стоимость: 

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства) площадью 25 772 квадратных метра, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 16 186 643 рубля по состоянию на 1 января 2022 года;

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства) площадью 25 154 квадратных метра, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 16 428 673 рубля по состоянию на 1 января 2022 года;

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предоставление коммунальных услуг) площадью 12 001 квадратный метр, с кадастровым номером .... расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 21 936 902 рубля по состоянию на 1 января 2022 года;

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства) площадью 48 300 квадратных метров, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 22 746 285 рублей по состоянию на 1 января 2022 года;

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальные жилые дома (объекты индивидуального жилищного строительства); индивидуальные бани, сауны) площадью 5 682 квадратных метра, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 4 918 680 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 13 февраля 2025 года.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Маленький Токио» к публично-правовой компании «Роскадастр» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Ю.А. Старшая 

Справка: решение принято судом в окончательной форме 14 сентября 2025 года в виде электронного документа.

Судья Ю.А. Старшая