Дело №2-549/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 мая 2017 года г. Саратов

Ленинский районный суд г. Саратова в составе председательствующего судьи Милованова А.С., при секретаре судебного заседания Арутюняне И.С., с участием представителя истца ФИО1, представителей ответчиков ФИО2 и ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью Строительное управление «Саратовжилстрой», Акционерному коммерческому банку «Век» (ЗАО), Обществу с ограниченной ответственностью «Визард Системз», о прекращении права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру, прекращении залога, 

установил:

ФИО4 обратился в суд с иском в котором, с учетом уточнений, просит: прекратить право собственности на двухкомнатную квартиру №, расположенную на 

<

данные изъяты> этаже жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. у ООО Строительное управление «Саратовжилстрой»; признать за ФИО4 право собственности на двухкомнатную квартиру №, расположенную на 

<

данные изъяты> этаже жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м.; прекратить залог на двухкомнатную квартиру №, расположенную на 

<

данные изъяты>м этаже жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по договору № залога имущественного права, заключенному между ООО СУ «Саратовжилстрой» и ЗАО АКБ «Век» ДД.ММ.ГГГГ, договорам цессии от ДД.ММ.ГГГГ № с ООО «Дюкарт», ДД.ММ.ГГГГ № с ООО «Офсет», ДД.ММ.ГГГГ № с ООО «Визард Системз».

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Стройсар» в лице директора ФИО7 и ООО СУ «Саратовжилстрой» в лице директора ФИО7 заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № блок-секции «

<

данные изъяты> расположенного по адресу 

<

адрес>. В числе прочих объектом долевого строительства указана двухкомнатная квартира №, расположенная на 

<

данные изъяты>м этаже жилого дома, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Стройсар» и ООО СУ «Саратовжилстрой» составлен акт приема-передачи имущественного права, согласно которому ООО «Стройсар» передало ООО СУ «Саратовжилстрой» имущественное право на квартиры, в том числе и на квартиру №, расположенную на 

<

данные изъяты>-м этаже жилого дома, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО СУ «Саратовжилстрой»заключен договор уступки права требования по которому ответчик принял на себя обязательства передать а истец принял право требования передачи имущественного права на двухкомнатную квартиру № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. За уступку права требования истец обязался произвести расчет в сумме 2113056 руб. путем внесения денежных средств в кассу в следующем порядке: 317000 руб., оставшаяся часть в размере 1796056 руб. подлежала внесению в последующем. Истец обязанность по оплате исполнил в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО СУ «Саратовжилстрой» составлен акт приема-передачи имущественного права на квартира №, расположенную на 

<

данные изъяты>м этаже блок-секции «

<

данные изъяты>» жилого дома № по 

<

адрес>н, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. Таким образом, истец свои обязательства перед ООО СУ «Саратовжилстрой» по договору от ДД.ММ.ГГГГ исполнил в полном объеме. 

ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО «Город Саратов» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, после чего истцу ответчиком переданы ключи от квартиры, без составления передаточного акта. Истец произвел ремонт и вселился в квартиру. С момента получения ключей от квартиры истец несет бремя её содержания, т.е. оплачивает коммунальные услуги. Однако, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Стройсар» и ООО СУ «Саратовжилстрой» составлен акт приема передачи квартиры и в тот же день за ООО СУ «Саратовжилстрой» зарегистрировано право собственности на квартиру.

Договора № залога имущественного права, заключенного между ООО СУ «Саратовжилстрой» и ЗАО АКБ «Век» ДД.ММ.ГГГГ, договорам цессии от ДД.ММ.ГГГГ № с ООО «Дюкарт», ДД.ММ.ГГГГ № с ООО «Офсет», ДД.ММ.ГГГГ № с ООО «Визард Системз» заключались после заключения договора с истцом, без его согласия, в связи с чем по мнению истца являются недействительными. На момент окончательного расчета истец не был поставлен в известность, что квартира находится в залоге. В отношении директора ООО СУ «Саратовжилстрой» ФИО7 по данному факту возбуждено уголовное дело в рамках которого истец признан потерпевшим. Кроме того, постановлением Октябрьского районного суда г.Саратова от ДД.ММ.ГГГГ на спорную квартиру наложен арест, что по мнению истца препятствовало заключению договоров цессии.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить, дала пояснения аналогичные указанным в иске.

Истец в судебное заседание не явился, ходатайствовал об отложении судебного разбирательства, однако причины его неявки признаны судом неуважительными, дело рассмотрено в его отсутствие. 

Представитель ответчика ООО «Визард Системз» и третьих лиц ООО «Дюкарт» и ООО «Офсет» просила в удовлетворении заявленных требований в полном объеме отказать, поскольку в нарушение требований Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ договор, подписанный ФИО4 с ООО СУ «Саратовжилстрой» о долевом участии в строительстве подлежал государственной регистрации, а поскольку надлежаще зарегистрирован не был, то считается незаключенным, тогда как право на данное имущество согласно ранее заключенному договору с ООО «Стройсар» реализовано ООО СУ «Саратовжилстрой» путем его регистрации в установленном законом порядке. Учитывая изложенное, полагает, что истец не приобрел имущественных требований о передаче в собственность спорной квартиры, а имеет право требовать от ответчика возмещения ему убытков, вызванных неисполнением договора, тогда как доводы истца о фактическом пользовании и содержании недвижимого имущества при отсутствии притязаний на него иных лиц являются способом доказывания своего права на бесхозяйную вещь, каковой спорная квартира не является. Кроме того, спорная квартира обременена залогом, который следует за вещью, имел место на момент подписания ФИО4 договора с ООО СУ «Саратовжилстрой», и в настоящее время имущественные права на данную квартиру находятся в залоге у ООО «Визард Системз», в связи с чем ООО СУ «Саратовжилстрой» на момент подписания договора мог распоряжаться правами требования на данную квартиру лишь с согласия залогодержателя – АКБ «ВЕК» (АО), который такого согласия не давал, как не давали такого согласия и ООО «Дюкарт», и ООО «Офсет», и ООО «Визард Системз». Пояснила также, что в настоящее время ООО «Визард Системз» в рамках производства по делу в Арбитражном суде Саратовской области заявлены требования об удовлетворении своих имущественных прав требования к ООО СУ «Саратовжилстрой» за счет реализации заложенного имущества, в том числе, квартиры истца. 

Представитель ответчика АКБ «ВЕК» (АО) в лице представителя конкурсного управляющего АКБ «ВЕК» (АО) просила рассмотреть дело в свое отсутствие. Представила письменный отзыв на иск, согласно которому полагала АКБ «ВЕК» (АО) ненадлежащим ответчиком по делу, а требования ФИО4 удовлетворению не подлежащими, поскольку между АКБ «ВЕК» (АО) и ООО Строительное управление «Саратовжилстрой» были заключены следующие договоры о предоставлении кредитной линии: № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, в обеспечение исполнения обязательств по которым ООО СУ «Саратовжилстрой» предоставило обеспечение в виде недвижимого имущества и прав требований на недвижимое имущество, в том числе на квартиру истца, в связи с чем были заключены договоры залога имущественного права (требования) № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между АКБ «ВЕК» (АО) и ООО «Дюкарт» заключен договор цессии №, в соответствии с условиями которого Банк уступил ООО «Дюкарт» права требования к ООО СУ «Саратовжилстрой» по вышеуказанным кредитным договорам на общую сумму 32570522 рублей 99 копеек, а также права, возникшие на основании договоров залога. Оплата по договору цессии совершена ООО «Дюкарт» в пользу Банка ДД.ММ.ГГГГ. На основании донного договора в отношении заложенного имущества, в том числе квартиры истца, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена замена залогодержателя с АКБ «ВЕК» (АО) на ООО «Дюкарт». В настоящее время правоотношения между АКБ «ВЕК» (АО) и ООО СУ «Саратовжилстрой» прекращены, Банк залогодержателем вышеуказанного недвижимого имущества, в том числе квартиры истца, не является.

Представитель ответчика ООО СУ «Саратовжилстрой» полагал, что иск подлежит удовлетворению расчет между истцом и ООО СУ «Саратовжилстрой» произведен в полном объеме.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены, ходатайств об отложении судебного заседания не представили, в связи с чем суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, рассмотрел дело в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ, признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Отношения по участию в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

В соответствии с указанным законом по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Отсутствие необходимой государственной регистрации договора не является основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, но права сторон по такому договору не могут быть противопоставлены третьим лицам.

Согласно ст.398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Согласно правовой позиции, изложенной в совместном Постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (ст.334 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений между истцом и ООО СУ «Саратовжилстрой»).

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Указанные правила о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

Согласно ст.339.1 ГК РФ в редакции Федерального закона от 21 декабря 2013 №367-ФЗ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях: 1) если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1); 2) если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (статья 358.15).

Залогодержатель в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога только с момента совершения записи об учете залога, за исключением случаев, если третье лицо знало или должно было знать о существовании залога ранее этого. Отсутствие записи об учете не затрагивает отношения залогодателя с залогодержателем.

В судебном заседании установлено следующее.

ООО Стройсар» является застройщиком 

<

данные изъяты>этажного жилого дома по адресу 

<

адрес>, блок-секции 

<

данные изъяты> вторая очередь строительства. Разрешение на строительство выдано администрацией г. Саратова ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок предоставлен застройщику на праве аренды на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, договора замены стороны в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ, с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Стройсар» и ООО СУ «Саратовжилстрой» заключен договор долевого участия в строительстве, по условиям которого ООО СУ «Саратовжилстрой» стал участником долевого строительства в отношении ряда квартир в указанном доме, в том числе квартиры № блок-секция «

<

данные изъяты> Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приема-передачи имущественного права на квартиры, в том числе квартиру № блок-секция 

<

данные изъяты>». Из акта следует, что расчет по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ произведен полностью.

ДД.ММ.ГГГГ между АКБ «ВЕК» (АО) и ООО СУ «Саратовжилстрой» заключен кредитный договор о предоставлении заемщику кредита в размере 83157415 руб. для погашения ссудной задолженности в КБ «БФГ-Кредит». В обеспечение исполнения обязательств по данному кредиту ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключен договор залога имущественного права (требования), по которому банку передано в залог имущественное право (требование) передачи в собственность квартир-объектов долевого участия, в том числе квартиры № блок-секция «

<

данные изъяты>», которое принадлежит залогодателю на основании договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ. Договор залога зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 3.1.7 договора залога установлен запрет залогодателю на отчуждение заложенного имущественного права без согласия залогодержателя.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Стройсар» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Распоряжением Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству г. Саратова от ДД.ММ.ГГГГ жилому дому присвоен адрес 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Стройсар» и ООО «Саратовжилстрой» подписали акт приема-передачи спорной 

<

адрес> в собственность ООО «Саратовжилстрой», которое ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировало свое право на данную квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С указанной даты в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано также обременение - ипотека в силу закона в пользу ООО «Дюкарт», а впоследствии по договорам цессии – ООО «Офсет», ООО «Визард Системз».

На момент рассмотрения дела судом права залогодержателя на спорную квартиру принадлежат ООО «Визард Системз.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО СУ «Саратовжилстрой»заключен договор уступки права требования по которому ответчик принял на себя обязательства передать а истец принял право требования передачи имущественного права на двухкомнатную квартиру № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. За уступку права требования истец обязался произвести расчет в сумме 2113056 руб. путем внесения денежных средств в кассу в следующем порядке: 317000 руб., оставшаяся часть в размере 1796056 руб. подлежала внесению в последующем. Истец обязанность по оплате исполнил в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО СУ «Саратовжилстрой» составлен акт приема-передачи имущественного права на квартира №, расположенную на 

<

данные изъяты>-м этаже блок-секции «

<

данные изъяты>» жилого 

<

адрес> общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. Договор государственную регистрацию не прошел.

Указанные выше обстоятельства подтверждаются материалами дела правоустанавливающих документов, выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, соответствующими кредитными договорами, договорами залога, дополнительными соглашениями к ним, договорами уступок права (требования) и сторонами не оспариваются.

Доказательств возникновения права на спорную квартиру у истца суду не представлено.

Сам факт вселения в спорную квартиру и внесения за неё денежных средств, как и факт несения бремени содержания данного имущества, при отсутствии надлежащего оформления права на данный объект недвижимого имущества, и при наличии лица, зарегистрировавшего свое право на него в установленном законом порядке, не свидетельствует о возникновении у истца вещного права на спорную квартиру.

Ссылка представителя истца на положения подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ несостоятельна по следующим основаниям.

Федеральным законом от 21 декабря 2013 года №367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» изменена редакция статьи 352 ГК РФ. Согласно подп.2 п.1 данной статьи залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

В соответствии с пп.1,3 ст.3 Федерального закона №367-ФЗ измененные положения ГК РФ вступают в силу с 1 июля 2014 года и применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу этого федерального закона.

Поскольку правоотношения, регулируемые подп.2 п.1 ст.352 ГК РФ, возникают в связи с возмездным приобретением заложенного имущества по сделке, указанная норма применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после ДД.ММ.ГГГГ. К сделкам, совершенным до указанной даты, применяется раннее действовавшее законодательство с учетом сложившейся практики его применения.

Учитывая изложенное, положения вышеуказанного подпункта к правоотношениям между ФИО4 и ответчиками не применимы. 

Статьей же 352 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений между ФИО4 и ответчиками, подобных оснований прекращения залога предусмотрено не было.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что право залога на спорную квартиру было зарегистрировано АКБ «ВЕК» (АО) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, то есть до момента исполнения договора ФИО4

Иные доводы представителя истца в судебном заседании о вселении истца в спорное помещение, несении бремени содержания спорной квартиры заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями и организацией, управляющей домом № по 

<

адрес> на характер спорных взаимоотношений и их оценку судом не влияют.

При изложенных обстоятельствах оснований к удовлетворению заявленных исковых требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-197 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью Строительное управление «Саратовжилстрой», Акционерному коммерческому банку «Век» (ЗАО), Обществу с ограниченной ответственностью «Визард Системз», о прекращении права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру, прекращении залога отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано сторонами в Саратовский областной суд через Ленинский районный суд г. Саратова в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья