УИД 34RS0008-01-2024-001532-80

Дело № 2-1645/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Волгоград 25 апреля 2024 г.

Центральный районный суд г. Волгограда в составе: 

председательствующего судьи Перемышлиной А.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Калиничевой Д.А.,

с участием

представителя истца ФИО1 - ФИО2, действующего на основании доверенности, 

ответчика ФИО3, 

представителя ответчика ФИО3 - ФИО4, действующего на основании доверенности, 

представителя ФИО5 - ФИО6, действующего на основании доверенности,

представителя третьего лица нотариуса г. Волгограда ФИО7 – ФИО8, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО5, ФИО3 о признании недействительными договора залога, соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, признания преимущественного права покупки, переводе прав и обязанностей сторон,

установил:

ФИО1 (далее по тексту - истец) обратился в суд с иском к ФИО5, ФИО3 о признании недействительными договора залога, соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, признания преимущественного права покупки, переводе прав и обязанностей сторон.

В обоснование заявленных исковых требований указал, что встроенное нежилое помещение по адресу: г. Волгоград, ... принадлежит на праве общей долевой собственности следующим собственникам в долях: 3/5 долей - ФИО5; 2/5 долей - ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом г. Волгограда ФИО7 за реестровым номером №... удостоверен договор залога в отношении 3/5 долей в праве собственности на встроенное нежилое помещение по адресу: ..., заключенный между ФИО5 и ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом г. Волгограда ФИО7 за реестровым номером №... удостоверено соглашение №... о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество путем оставления предмета залога за собой, заключенное между ФИО5 и ФИО3

Однако, указанные выше соглашение и договор залога заключены с нарушением требований ст.ст. 246, 250, ст. 350.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), ст. 55 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате». Истцу, как участнику общей долевой собственности, в нарушение требований ст.ст. 246 и 250 ГК РФ, извещений от ФИО5 о намерении продать свою долю постороннему лицу не направлялось; извещений от нотариуса г. Волгограда ФИО7 о намерении ФИО5 продать свою долю постороннему лицу не направлялось; отказов от реализации преимущественного права покупки в письменной форме истец никому никогда не давал и никогда не подписывал.

Полагает, что были грубо нарушены права и законные интересы истца по преимущественному праву приобретения доли в общей долевой собственности.

Нотариус г. Волгограда ФИО7 в нарушение требований ст.ст. 246, 250 ГК РФ, ст. 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате не совершила всех необходимых действий по проверке отсутствия ограничения прав, обременений; не проверила соблюдение ФИО5 обязательного порядка в соответствии со ст. 250 ГК РФ; не выполнила всех необходимых действий по соблюдению обязательного порядка в соответствии со ст. 250 ГК РФ. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец ФИО1 просит суд восстановить пропущенный процессуальный срок на подачу настоящего искового заявления; признать недействительным договор залога (реестровый номер №... от ДД.ММ.ГГГГ) 3/5 долей в праве общей долевой собственности на встроенное нежилое помещение по адресу: ..., удостоверенный нотариусом г. Волгограда ФИО7; признать недействительным соглашение №... от ДД.ММ.ГГГГ (реестровый номер №...) о внесудебном порядке обращении взыскания на заложенное имущество путем оставления предмета залога за собой, удостоверенное нотариусом г. Волгограда ФИО7; отменить государственную регистрацию от ДД.ММ.ГГГГ перехода права собственности 3/5 долей в праве общей долевой собственности на встроенное нежилое помещение по адресу: ...; признать за ФИО1 преимущественное право покупки 3/5 (трех пятых) долей в праве общей долевой собственности на встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: г... произвести перевод на ФИО1 права и обязанности покупателя, а на ФИО5 права и обязанности продавца 3/5 (трех пятых) долей в праве обшей долевой собственности на встроенное нежилое помещение по адресу: ... по цене и условиям, указанным в договоре залога реестровый номер №... от ДД.ММ.ГГГГ

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен Комитет государственной охраны объектов культурного наследия Волгоградской области.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела по существу извещен своевременно и надлежащим образом, об уважительности причин неявки суд не уведомил, обеспечил явку своего представителя ФИО2

Представитель истца ФИО1 - ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, просил удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО3, ее представитель ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражали по доводам, указанным в отзыве на исковое заявление.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела по существу извещена своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомлен. В материалы дела представлено заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика ФИО5 - ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, указанным в отзыве на исковое заявление.

Третье лицо нотариус г. Волгограда ФИО7 в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела по существу извещена своевременно и надлежащим образом, об уважительности причин неявки суд не уведомила.

Представитель третьего лица нотариуса г. Волгограда ФИО7 – ФИО8, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела по существу извещен надлежащим образом, об уважительности причин неявки суд не уведомил.

Представитель третьего лица Комитета государственной охраны объектов культурного наследия Волгоградской области в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела по существу извещен своевременно и надлежащим образом, об уважительности причин неявки суд не уведомил.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела в их совокупности, дав правовую оценку доводам сторон, суд приходит к следующему.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Из положений п. 1 ст. 334 ГК РФ следует, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Как следует из положений п. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В соответствии с положениями п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. 

Положениями пп. 1 п. 1 ст. 339.1 ГК РФ предусмотрено, что залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (ст. 8.1). 

Права залогодержателя в отношениях с залогодателем на основании п. 1 ст. 341 ГК РФ возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами. 

Согласно положений п. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. 

Приведенные положения закона свидетельствуют о том, что залог имущества должника в качестве способа обеспечения исполнения обязательств возникает на основании договора между залогодателем и залогодержателем, подлежащего государственной регистрации и возникающего с момента такой регистрации. 

Правоотношения, связанные с залогом недвижимости, также регулируются специальным законом, что прямо следует из положений абз. 2 п. 4 ст. 334 ГК РФ.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. 

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). 

Как следует из положений ст. 8 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

В силу п. 1 ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки, за исключением указанных в пункте 2 этой статьи случаев, когда взыскание на заложенное по договору об ипотеке имущество, включая земельные участки, обращается только по решению суда. 

Параграф 2 главы 9 ГК РФ регламентирует правовые основания для признания сделок недействительными. 

В силу положений п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ).

Из разъяснений, содержащихся в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). 

Статья 246 ГК РФ определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 этого же Кодекса. 

Пунктом 1 ст. 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Таким образом, ст. 250 ГК РФ по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности. 

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 59, 60, 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2023 г. № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» соглашение залогодателя с залогодержателем об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке (далее - соглашение о внесудебном порядке) может содержаться в договоре залога в качестве одного из его условий или в отдельном документе (пункт 4 статьи 349 ГК РФ). Если законом не установлено иное, стороны вправе заключить такое соглашение в любое время - как одновременно с заключением договора о залоге, так и после его заключения.

Соглашение о внесудебном порядке, содержащееся в отдельном документе, должно быть заключено в той же форме, что и договор залога (пункт 5 статьи 349 ГК РФ, пункт 2 статьи 1, пункт 1.1 статьи 9 Закона об ипотеке). 

В соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания должны быть указаны предусмотренный ГК РФ способ реализации предмета залога (один или несколько) и стоимость (начальная продажная цена) заложенной вещи или порядок ее определения (пункт 7 статьи 349 ГК РФ, статья 55 Закона об ипотеке).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.п. 89 и 90 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2023 г. № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» оставление предмета залога за собой залогодержателем возможно в силу соглашения о внесудебном обращении взыскания на предмет залога в соответствии с пунктом 2 статьи 350.1 ГК РФ, абзацем вторым пункта 2 статьи 55 Закона об ипотеке или в случае объявления торгов несостоявшимися при реализации заложенной вещи с публичных торгов (пункты 4, 5 статьи 350.2 ГК РФ, пункты 1, 2, 4 статьи 58 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом.

К отношениям сторон по оставлению залогодержателем за собой предмета залога применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже (статья 454 ГК РФ, абзац третий пункта 2 статьи 55 Закона об ипотеке), которые не противоречат существу законодательного регулирования залоговых отношений. 

Это означает, в частности, что залогодержатель, по общему правилу, приобретает право собственности на движимую вещь с момента ее передачи либо, если вещь была передана ранее, с момента уведомления об оставлении предмета залога залогодержателем за собой, а на недвижимое имущество - с момента внесения в ЕГРН записи о переходе права собственности (статья 223 ГК РФ).

Согласно ст. 350.1 ГК РФ в случае, если взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, его реализация осуществляется посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом или соглашением между залогодателем и залогодержателем.

Если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть также предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется путем: оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости; продажи предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства. 

В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждено, что встроенное нежилое помещение (подвал №...), расположенное по адресу: г. ..., принадлежит на праве общей долевой собственности в размере 3/5 долей ФИО5, в размере 2/5 долей ФИО1, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ нотариусом г. Волгограда ФИО9 за реестровым номером №... удостоверен договор займа, заключенный между ФИО3 (займодавец) и ФИО5 (заемщик), по условиям которого займодавец передает в собственность заемщика деньги в сумме 4 000 000 рублей, а заемщик обязуется возвратить займодавцу сумму займа ДД.ММ.ГГГГ и уплатить проценты на нее в размере 200 000 рублей. 

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом г. Волгограда ФИО7 удостоверено дополнительное соглашение к договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом г. Волгограда ФИО9, которым между ФИО3 и ФИО5 достигнуто соглашение об изменении срока возврата займа – ДД.ММ.ГГГГ, и о залоге недвижимого имущества, в виде 3/5 доли в праве собственности на встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., принадлежащих ФИО5, в обеспечение исполнения обязательств по договору займа. 

Также, ДД.ММ.ГГГГ нотариусом г. Волгограда ФИО7 за реестровым номером №... удостоверен договор залога в отношении 3/5 долей в праве собственности на встроенное нежилое помещение по адресу: ..., заключенный между ФИО5 и ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (залогодатель) и ФИО3 (залогодержатель) заключено соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество путем оставления предмета залога за собой, удостоверенное нотариусом г. Волгограда ФИО7 за реестровым номером №..., на основании которого стороны пришли к соглашению о полном исполнении обязательств, вытекающих из договора займа и дополнительного соглашения к нему, в счет внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество - 3/5 долей в праве собственности на встроенное нежилое помещение, находящееся по адресу: ..., путем оставления залогодержателем предмета залога за собой. 

Переход права собственности на 3/5 доли в праве общей долевой собственности на встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. ..., на основании соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество путем оставления предмета залога за собой от ДД.ММ.ГГГГ к ФИО3 зарегистрирован Управлением Росреестра по Волгоградской области ДД.ММ.ГГГГ

Копией чек-ордера от ДД.ММ.ГГГГ подтверждено внесение истцом ФИО1 на лицевой (депозитный) счет Управления Судебного Департамента в Волгоградской области денежных средств в размере 4 203 000 рублей, назначение платежа: обеспечительная мера платежеспособности ФИО1 по делу №... Центральный районный суд г. Волгограда. 

ФИО1 подтвердил свою платежеспособность, а именно, то обстоятельство, что он располагает денежными средствами, необходимыми для оплаты стоимости 3/5 долей спорного жилого помещения.

В обоснование исковых требований истцом указано, что договор залога от ДД.ММ.ГГГГ и соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество путем оставления предмета залога за собой от ДД.ММ.ГГГГ нарушают права и законные интересы истца по преимущественному праву приобретения доли в общей долевой собственности на встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: ...

Оценив представленные сторонами письменные доказательства и устные пояснения сторон в совокупности и взаимосвязи, а также с учетом положений ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что при заключении соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество путем оставления предмета залога за собой от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО5 не исполнила возложенную на нее обязанность по извещению в письменной форме ФИО1, как участника долевой собственности, о намерении распорядиться своей долей в пользу постороннего лица с указанием цены и других условий, на которых совершается сделка по ее отчуждению, тем самым не соблюден установленный законом порядок отчуждения спорного имущества, что свидетельствует о нарушении преимущественного права истца на приобретение 3/5 долей в праве общей долевой собственности на встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: ...

Доводы стороны истца о том, что в соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество путем оставления предмета залога за собой отсутствует указание на проведение сторонами и/или нотариусом действий по установлению рыночной стоимости доли в праве общей собственности, ссылка на независимую экспертизу, которая бы устанавливала рыночною стоимость спорной доли, судом отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права.

Стороной истца доказательств указания в соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество путем оставления предмета залога за собой стоимости 3/5 доли в праве общей долевой собственности на встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., ниже рыночной стоимости не представлено. 

Истцом в обоснование исковых требований указано о нарушении нотариусом г. Волгограда ФИО7 норм действующего законодательства при удостоверении сделок, однако, к последней ФИО1 исковые требования не заявлены.

Согласно данных системы «ГАС-Правосудие», находящемся в свободном доступе, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №... в удовлетворении исковых требований ФИО1 к нотариусу г. Волгограда ФИО7, ФИО5, ФИО3 о признании недействительными договора залога, соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, признания преимущественного права покупки, переводе прав и обязанностей сторон, отмене государственной регистрации перехода права собственности, отказано. 

Из содержания апелляционного определения следует, что нотариусом г. Волгограда ФИО7 при удостоверении оспариваемых сделок, была проверена законность сделок, установлена действительная воля сторон, исходя из их поведения и представленных документов в порядке, установленном законодательством о нотариате и нотариальной деятельности.

Таким образом, действиям нотариуса г. Волгограда ФИО7 уже дана оценка в указанном выше судебном постановлении. 

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Доводы ответчиков о том, что истцом заявлены аналогичные требования, в связи с чем, производство по делу подлежит прекращению, суд находит несостоятельными, поскольку настоящее исковое заявление заявлено истцом по иным основаниям. 

Ссылки истца о преимущественном праве на приобретение спорной доли, являющиеся основанием для признания договора залога, удостоверенного нотариусом г. Волгограда ФИО7 за реестровым номером №..., в отношении 3/5 долей в праве собственности на встроенное нежилое помещение по адресу: ..., и соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество путем оставления предмета залога за собой, удостоверенного нотариусом г. Волгограда ФИО7 за реестровым номером №..., недействительными, подлежат отклонению судом ввиду ошибочности позиции. 

Таким образом, заявленные истцом требования о признании недействительными договора залога и соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество путем оставления предмета залога за собой, удостоверенные нотариусом г. Волгограда ФИО7, и требования о преимущественном праве покупки, переводе прав и обязанностей покупателя являются взаимоисключающими.

С учетом изложенного, суд обращает внимание на то, что права истца могут быть восстановлены через механизмы, предусмотренные п. 3 ст. 250 ГК РФ, при наличии преимущественного права на приобретение доли в праве собственности на встроенное нежилое помещение ФИО1 вправе требовать в судебном порядке перевод на него прав и обязанностей покупателя. 

При таких обстоятельствах, принимая во внимание отсутствие в деле судебного решения, которым нотариально удостоверенный договор залога и соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество признаны недействительными, исходя из того, что истцом не представлено доказательств недействительности договора залога от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом г. Волгограда ФИО7 за реестровым номером №..., и соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество путем оставления предмета залога за собой от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом г. Волгограда ФИО7 за реестровым номером №..., учитывая, что гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ, суд полагает необходимым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО5, ФИО3 о признании недействительными договора залога, соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, отказать.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО1 в части признания за ним преимущественного права покупки 3/5 (трех пятых) долей в праве общей долевой собственности на встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., переводе на него прав и обязанностей покупателя указанной доли, а на ФИО5 права и обязанности продавца 3/5 (трех пятых) долей в праве обшей долевой собственности на встроенное нежилое помещение по адресу: ... по цене и условиям, указанным в договоре залога реестровый номер №... от ДД.ММ.ГГГГ

При этом, суд обращает внимание на то, что удовлетворение требований истца о признании за ним преимущественного права покупки 3/5 (трех пятых) долей в праве общей долевой собственности на встроенное нежилое помещение, переводе на него прав и обязанностей покупателя указанной доли, а на ФИО5 права и обязанности продавца 3/5 (трех пятых) долей в праве обшей долевой собственности на встроенное нежилое помещение по адресу: г. ... по цене и условиям, указанным в договоре залога реестровый номер №... от ДД.ММ.ГГГГ, положение ответчиков ФИО5 и ФИО3 никаким образом не меняет, их прав не нарушает.

Разрешая требования истца об отмене государственной регистрации перехода права собственности суд исходит из следующего.

Согласно ст. 8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (п. 1). 

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2). 

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (п. 6).

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Принимая во внимание, что договор залога от ДД.ММ.ГГГГ и соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество путем оставления предмета залога за собой от ДД.ММ.ГГГГ не были признаны недействительными, следовательно, требования ФИО1 к ФИО5, ФИО3 об отмене государственной регистрации перехода права собственности, не подлежат удовлетворению.

Одновременно с исковым заявлением ФИО1 обратился с ходатайством о восстановлении данного срока.

Согласно ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

В соответствии с п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам. 

В ходе судебного разбирательства установлено и не оспаривалось сторонами, что истцу стало известно о совершенной сделке ДД.ММ.ГГГГ

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истцом в Центральный районный суд г. Волгограда подано исковое заявление о признании недействительными договора залога, соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, признания преимущественного права покупки, переводе прав и обязанностей сторон, отмене государственной регистрации перехода права собственности.

Решением Центрального районного суда г. Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования ФИО1 к нотариусу г. Волгограда ФИО7, ФИО5, ФИО3 о признании недействительными договора залога, соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, признания преимущественного права покупки, переводе прав и обязанностей сторон, отмене государственной регистрации перехода права собственности.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №... в удовлетворении исковых требований ФИО1 к нотариусу г. Волгограда ФИО7, ФИО5, ФИО3 о признании недействительными договора залога, соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, признания преимущественного права покупки, переводе прав и обязанностей сторон, отмене государственной регистрации перехода права собственности, отказано. 

В силу ст. 204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Оценив обстоятельства гражданского дела, суд приходит к выводу о том, что срок подачи искового заявления был пропущен истцом по уважительной причине и подлежит восстановлению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО5, ФИО3 о признании недействительными договора залога, соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, признания преимущественного права покупки, переводе прав и обязанностей сторон - удовлетворить частично.

Восстановить ФИО1 ... пропущенный процессуальный срок на подачу настоящего искового заявления.

Признать за ФИО1 ... преимущественное право покупки 3/5 (трех пятых) долей в праве общей долевой собственности на встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: ...

Произвести перевод на ФИО1 (... права и обязанности покупателя, а на ФИО5 ... права и обязанности продавца 3/5 (трех пятых) долей в праве обшей долевой собственности на встроенное нежилое помещение по адресу: г. ... по цене и условиям, указанным в договоре залога реестровый номер №... от ДД.ММ.ГГГГ

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Центральный районный суд гор. Волгограда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Перемышлина

Справка: мотивированный текст решения суда в окончательной форме изготовлен 02 мая 2024 г. 

Судья А.С. Перемышлина