Дело № 2-1235/2021

УИД 42RS0019-01-2020-011834-46 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Центральный районный суд г. Новокузнецка Кемеровской области 

в составе председательствующего судьи Сальниковой Е.Н.

при секретаре Сосновской Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новокузнецке 

03 марта 2021 года

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации г. Новокузнецка о признании права собственности на реконструированный объект,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации г. Новокузнецка о признании права собственности на реконструированный объект.

Требования мотивированы тем, что ФИО1 является собственником отдельно стоящего 2-х этажного нежилого здания общей площадью 103,8 кв.м, расположенного на земельном участке площадью 298 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под общественную застройку по адресу: 

<

адрес>

В 2019 г. истец произвел расширение нежилого здания, путем пристроя дополнительной площади. Реконструкция нежилого отдельно стоящего здания путем увеличения площади, была произведена на основании проектной документации, выполненной ООО «Проектная мастерская архитектора М.В.А.» от 2018 г. Проектная документация разработана в соответствии градостроительным планом земельного участка, заданием на проектирование, градостроительным регламентом, документации об использовании земельного участка под строительство, техническими регламентами, в том числе устанавливающими требования по обеспечению безопасной эксплуатации здания. 

Из технического плана, выполненного ИП К,А.А, от 11.06.2020 г., следует, что площадь нежилого здания с учетом увеличения площади составляет 348,2 кв.м. Реконструкция двух этажного здания была осуществлена без соответствующего разрешения органа местного самоуправления, что считается самовольной постройкой, следовательно, легализовать здание в установленном законом порядке, в административном порядке не представляется возможным. Право собственности на нежилое здание, может быть признано только судом.

Истец ФИО1 обращался в Комитет градостроительства и земельных ресурсов Администрации города Новокузнецка с заявлением о выдачи разрешения на ввод реконструированного нежилого здания в эксплуатацию, приложив к заявлению необходимые документы, однако истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что подтверждается отказом от 15.07.2020 г. за №. Во исполнение требований статьи 222 Гражданского кодекса РФ, ФИО1 до судебного разбирательства было проведено обследование и оценка технического состояния строительных конструкций реконструированного объекта. Так, согласно заключению ООО «А-Терра Групп» от 20.05.2020 г. по обследованию технического состояния двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес> следует, что здание представляет из себя отдельно стоящее трехэтажное нежилое здание, имеет прямоугольную форму с размерами по осям 11,40x14,30. Высота помещений - 3,0 м. Общая площадь здания 348, 2кв.м. площадь застройки здания 180 кв.м. В здании размещаются вспомогательные помещения: рабочие кабинеты, душевая комната, санузел. Здание мансардного типа, чердачного помещения не имеет конструктивные решения здания соответствуют современным требованиям и общепринятым приемам их осуществления. Несущая способность элементов достаточна. На момент обследования здание представляет из себя законченный строительством объект. Техническое состояние здания удовлетворительное, работоспособное, по конструктивному решению и инженерному обеспечению соответствует своему назначению. Нежилое здание не угрожает жизни и здоровью граждан, имуществу физических и юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, не ущемляет законные права граждан и третьих лиц.

Кроме того, ФИО1 11.09.2019 г. было выдано МЧС России заключение по рассмотрению проектной документации в порядке консультации, на основании которого следует, что принятые решения соответствуют требуемой огнезащитной эффективности для зданий II степени огнестойкости.

Просит прекратить право собственности ФИО1 на отдельно стоящее 2- х этажное нежилое здание с № общей площадью 103,8 кв.м, по адресу: 

<

адрес>.; признать право собственности за ФИО1 на отдельно стоящие 3-х этажное нежилое здание общей площадью 348,2 кв.м, по адресу: 

<

адрес>

Истец ФИО1 о дате рассмотрения дела уведомлен, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие с участием представителя.

Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме. Пояснила, что при наличии в деле заключения строительно-технической экспертизы, не оспоренной ответчиком, оснований для отказа в признании права собственности на реконструированный объект не имеется. 

Ответчик Администрация г. Новокузнецка и третье лицо Комитет градостроительства и земельных ресурсов Администрации г. Новокузнецка о месте и времени рассмотрения дела уведомлены, в судебное заседание представителя не направили, в отзыве на исковое заявление указали, что при наличии доказательств безопасности объекта для эксплуатации и отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан, Комитет и администрация города Новокузнецка оставляют разрешение вопроса по существу на усмотрение суда.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области о месте и времени рассмотрения дела уведомлены, представителя не направили, представили отзыв.

Заслушав пояснения представителя истца, показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником отдельно стоящего двухэтажного нежилого здания общей площадью 103,8 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым № общей площадью 298 кв.м, по адресу: 

<

адрес>. Вид разрешенного использования земельного участка (по документу) - «социальное обслуживание». На земельный участок зарегистрировано право собственности на основании договора купли - продажи арендуемого имущества с рассрочкой платежа № от 19.07.2016 г. 

Распоряжением администрации города Новокузнецка от 14.11.2017 №, на основании заявления ФИО1, в соответствии со статьей 40 Градостроительного кодекса РФ, статьей 24 Правил землепользования и застройки города Новокузнецка, утверждённых решением Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от 31.01.2012 №, заявителю было предоставлена разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства в части увеличения максимального процента застройки с разрешенных 50% до 59% в границах указанного выше земельного участка.

Впоследствии ФИО1 была произведена реконструкция данного объекта с увеличением площади до 348, 2 кв.м. 

Истцом в материалы дела представлена проектная документация по реконструкции нежилого здания: клуб по интересам в сфере применения компьютерных технологий по 

<

адрес>, выполненная в 2018 году ООО «Проектная мастерская архитектора М.В.А.». В составе проектной документации были разработаны следующие разделы: Раздел 1 «Пояснительная записка»; раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка»; раздел 3 «Архитектурные решения»; раздел 4 «Конструктивные и объемно-планировочные решения»; раздел 5 «Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений»; раздел 6 «Проект организации строительства»; раздел 7 «Проект организации работ по демонтажу»; раздел 10 «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов». Таким образом, в проектной документации отсутствуют разделы 8, 9. 

07.05.2018 г. ФИО1 обратился в Комитет градостроительства и земельных ресурсов (далее-Комитет) за выдачей разрешения на реконструкцию нежилого здания - центр детского развития по №. 15.07.2020 г. Комитетом было отказано в выдаче разрешения на реконструкцию в связи с отсутствием документов, предусмотренных частью 7 Градостроительного кодекса РФ, а именно материалов, содержащихся в утвержденной в соответствии с частью 15 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ проектной документации - результатов инженерных изысканий; в связи с несоответствием представленной к рассмотрению проектной документации «Реконструкция нежилого здания: клуб по интересам в сфере применения компьютерных технологий, 

<

адрес>», разработанной ООО «Проектная мастерская архитектора М.В.А.» требованиям Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 №87 (ред. от 21.04.2018 г.) «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», а именно: в разделе «Пояснительная записка» отсутствуют пункты а, б, в, г, и, л, о, п, т, предусмотренные статьей 10 Постановления; в разделе «Схема планировочной организации земельного участка» в графической части отсутствуют схема движения транспортных средств на строительной площадке и план земляных масс; в разделе «Архитектурные решения» в текстовой части отсутствуют пункты б, в, д, е, з, предусмотренные частью 13 Постановления; в разделе «Конструктивные и объемно-планировочные решения» в текстовой части отсутствуют пункты а, б, в, г, к, л, м, н, о, предусмотренные статьей 14 Постановления, а также отсутствует графическая часть; в разделе «Проект организации строительства» в текстовой части отсутствуют пункты а, б, в, г, д, ж, з, и, л, м, н, о, п, р, с, т, у, ф, предусмотренные статьей 23 Постановления; в разделе «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов» в текстовой части отсутствует обоснование принятых конструктивных, объемно-планировочных и иных технических решений, обеспечивающих безопасное перемещение инвалидов на объектах, а также их эвакуацию из указанных объектов в случае пожара или стихийного бедствия; также отсутствует графическая часть. Также, согласно пункту 6.11.2 свода правил СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» противопожарные расстояния от жилых и общественных зданий до границ открытых площадок для хранения легковых автомобилей должны приниматься не менее 10 м. Требуемое нормативное расстояние от реконструируемого магазина до проектируемых стоянок не соблюдено. 

Несмотря на указания компетентного органа о несоответствии проектной документации требованиям действующего законодательства, истцом была произведена реконструкция спорного объекта. 

По архитектурному решению проектной документации здание представлено как двухэтажный прямоугольный объем с антресолью с размерами в осях 14,3*11,4 м. В пределах второго этажа здания на отм.+6,400 располагается антресоль площадью 30,2 кв.м. (18,6 % от площади второго этажа здания 162,3 кв.м.). 

В судебном заседании допрошенный в качестве свидетеля архитектор проекта Г.С.М. пояснил, что реконструкция была запроектирована по строительству двухэтажного здания с антресолью, которая как отдельный этаж не считается. С учетом ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разработка разделов 7и 8 является необязательной. 

Фактически после реконструкции объект по адресу 

<

адрес> стал представлять из себя отдельно стоящее трёхэтажное нежилое здание, имеющее в плане прямоугольную форму с размерами по осям: -43x14,30 м. Высота помещений - 3,0 м. Общая площадь здания 348,2 кв.м., площадь застройки здания 180 кв.м. 

Согласно заключению по обследованию технического состояния нежилого здания, расположенного по адресу 

<

адрес> от 20.05.2020 г., выполненного ООО «А-Терра Групп», в здании размещаются нежилые и вспомогательные помещения: рабочие кабинеты, душевая комната, санузел. Здание мансардного типа, чердачного помещения не имеет. Здание отапливаемое. На момент обследования здание представляет из себя завершённый законченный строительством объект согласно СНиП 12-01-2004 Организация строительства» в ред. 01.02.2020г. - нежилое здание, выстроенное в соответствии с Проектом на реконструкцию отдельно стоящего нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ООО «Проектная мастерская архитектора М.В.А. от 2018г. «клуб по интересам в сфере применения компьютерных технологий». Техническое состояние здания удовлетворительное, работоспособное, по конструктивному решению и инженерному обеспечению соответствует своему назначению.

Согласно ст. 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Из положений ст. 218 - 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 39.6 - 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что необходимыми условиями возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество являются в том числе: предоставление земельного участка для строительства соответствующего объекта; получение разрешения на строительство; соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством Российской Федерации; государственная регистрация права на созданный объект недвижимого имущества.

При этом несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положений п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно ч. 1, 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

По смыслу указанных норм, учитывая, что разрешение на строительство (реконструкцию) является гарантией, выдаваемой государственными органами, подтверждающей надежность конструкций строящегося (реконструируемого) объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей, застройщик имеет право осуществлять строительство (реконструкцию) только на основании разрешения на строительство (реконструкцию), выданного в установленном порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, применимой к спорным правоотношениям) проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3 и 3.1 настоящей статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы. Застройщик или технический заказчик по своему выбору направляет проектную документацию и результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу или негосударственную экспертизу, за исключением случаев, если в соответствии с настоящей статьей в отношении проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, предусмотрено проведение государственной экспертизы.

Из положений ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что экспертиза не проводится в отношении проектной документации, в том числе отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности.

Таким образом, проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, на капитальные здания более двух этажей подлежат экспертизе.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Г.И.А., проводивший исследование завершенного строительством объекта, подтвердил, что фактически построено здание, состоящее из трех этажей, т.е. с отступлениями от проекта, предусматривавшего строительство двухэтажного объекта с антресолью.

Таким образом, застройщик ФИО1 возвел третий этаж здания без внесения изменений в проектную документацию, не имея положительного заключения экспертизы проектной документации в соответствии с пунктом 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом. Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить соответствующие правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Из положений п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Кроме того, как указано в п. 26 постановления Пленумов от 29.04.2010 N 10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

При этом о надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует, в частности, своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением предусмотренных ч. 7, 9 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документов.

Анализируя представленные стороной истца документы, подтверждающие обращения истца в компетентный орган местного самоуправления в мае 2018 г. и в июле 2020 г., суд полагает они не могут свидетельствовать о совершении истцом необходимых установленных законодательством действий по легализации постройки с учетом того, что изначально проектная документация была разработана с нарушениями, о которых было указано в отказе Комитета градостроительства и земельных ресурсов от 14.05.2018 г. При этом проектная документация на строительство трехэтажного здания вообще не разрабатывалась. Однако в заключении от 20.05.2020 г., выполненном ООО «А-Терра Групп», сделан вывод о соответствии выстроенного нежилого здания проекту на реконструкцию ООО «Проектная мастерская архитектора М.В.А.» от 2018 г. (Т.1, л.д.154), что не соответствует действительности. При этом в суде эксперт Г.И.А. подтвердил, что имеются отклонения от проекта в части этажности. 

Исследуя и оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что вместо предусмотренного проектом двухэтажного здания истцом построено трехэтажное здание, при этом не представлено достоверных доказательств совершения достаточных действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для осуществления реконструкции, как до ее начала, так и во время проведения работ, а также доказательств, свидетельствующих о необоснованном отказе в выдаче соответствующих разрешительных документов, учитывая также отсутствие положительного заключения экспертизы проектной документации до осуществления реконструкции (ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации). При указанных обстоятельствах отсутствуют основания для признания права собственности на самовольную постройку, т.к. заявленные истцом требования направлены на замену установленной законом процедуры получения разрешения на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости на судебный порядок признания права собственности.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации г. Новокузнецка о признании права собственности на реконструированный объект отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня приятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 10 марта 2021 года.

Председательствующий Е.Н. Сальникова