ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от

№ 3а-9/2019

г. Вологда

14 марта 2019 года

Вологодский областной суд в составе:

председательствующего судьи Мещеряковой Н.В., 

при секретаре Гайдуковой Ю.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 является собственником объекта недвижимости – административного здания с кадастровым номером №..., назначение: нежилое здание, 4-этажное, в том числе 1 подземный этаж, инв. №..., общей площадью 496,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 09 апреля 2002 года №... (л.д. 22), выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 177-178). 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 25 ноября 2011 года определена в размере 17 202 447 рублей 26 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 23).

ФИО1, полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены её права и законные интересы как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 15 октября 2018 года №.../Н, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем Ш.И.Ю., являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков – Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков». 

Согласно отчёту рыночная стоимость здания с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 8 090 684 рубля 00 копеек.

ФИО1 с учётом уточнения административных исковых требований просила восстановить процессуальный срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №...; пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости – административного здания с кадастровым номером №..., установив её в размере его рыночной стоимости равной 8 090 684 рубля 00 копеек.

Административный истец ФИО1 в судебном заседании административные исковые требования и ходатайство о восстановлении срока обращения в суд поддержала, просила при удовлетворении административных исковых требований руководствоваться отчётом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 15 октября 2018 года №.../Н, выполненным оценщиком индивидуальным предпринимателем Ш.И.Ю., и не принимать во внимание заключение эксперта от 05 февраля 2019 года, полагая, что оно выполнено с нарушениями, поскольку экспертом при проведении оценки рыночной стоимости здания сравнительным подходом использована цена предложений объектов-аналогов с включенным в неё налогом на добавленную стоимость.

Представитель административного ответчика Правительства Вологодской области по доверенности ФИО2 поддержал доводы отзыва и дополнительного отзыва на административное исковое заявление, просил принять решение, исходя из фактических обстоятельств дела, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... в размере, определенном в заключении эксперта от 05 февраля 2019 года.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представитель заинтересованного лица Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 11 по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, эксперта ООО «Лаборатория судебных экспертиз» ФИО3, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения административных исковых требований. 

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года № 3787-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – 01 января 2016 года.

Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности ФИО1 как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ей право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №... сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 19 октября 2012 года. 

Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подано ФИО1 в суд 08 ноября 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости пропущен.

Пропуск названного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (абзац 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

На момент рассмотрения дела в суде в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что является основанием для восстановления ФИО1 процессуального срока для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....

В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 15 октября 2018 года №.../Н, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем Ш.И.Ю.

В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 8 090 684 рубля 00 копеек.

В рамках рассматриваемого дела по ходатайству административного ответчика была назначена судебная экспертиза о соответствии отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 15 октября 2018 года №.../Н требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Согласно заключению эксперта ООО «Лаборатория судебных экспертиз» Ж.И.Н. от 05 февраля 2019 года №... оценщиком индивидуальным предпринимателем Ш.И.Ю. не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчетов, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости – административного здания с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: 

<

адрес>:

в нарушение пункта 8е ФСО № 3 в отчёте отсутствует пункт «результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке». Данный пункт в обязательном порядке должен содержаться в разделе «Основные факты и выводы»;

в нарушение пункта 5 ФСО № 3, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ содержание отчёта об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчёта об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов. На странице 48 отчёта оценщик указывает материал стен аналога № 1 (

<

адрес>) – кирпичные, фактически материал стен здания – сэндвич-панели (данное нарушение повлияло на результат оценки). На странице 48 отчёта оценщик указывает цену предложения аналога № 2 (

<

адрес>) 8 400 000 рублей. В настоящее время на сайте https://vologda.cian.ru/sale/commercial/155908342/ размещено объявление о продаже данного здания за 29 500 000 рублей, то есть более чем в 3,5 раза дороже. В качестве источника информации оценщик приводит справку АН «Компромисс» на странице 90 отчёта. У эксперта имеются сомнения в достоверности исходной информации в отчёте оценщика. На странице 89 отчёта указано, что у здания (

<

адрес>) цоколя нет. Фактически в распечатке сайта https://vologda.cian.ru/sale/commercial/155908342/ указано, что цоколь есть. На фото здания это тоже видно – есть окна ниже уровня земли с пластиковыми козырьками (данное нарушение повлияло на результат оценки). На страницах 61 и 62 отчёта содержатся таблицы, в которых оценщик определяет удельный вес сравнительного и доходного подходов. Показатель «достоверность информации» сравнительного подхода – 0,8, доходного подхода – 0,4. Но источник информации один и тот же – АН «Компромисс», несмотря на это, оценщик указал разную достоверность информации.

При этом требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к описанию объекта оценки, оценщиком соблюдены.

Оценщиком допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №..., в том числе:

оценщик необоснованно отказался от использования затратного подхода;

информация, использованная оценщиком, является частично недостоверной, недостаточной, но проверяемой.

При этом оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, правильно выбраны сравнительный и доходный подходы к оценке, ошибки при выполнении математических действий не допущены.

Рыночная стоимость объекта недвижимости – административного здания с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 11 853 629 рублей.

Оценивая экспертное заключение, суд учитывает, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Доводы административного истца о допущенных экспертом нарушениях при проведении экспертизы объективными доказательствами не подтверждены, содержанию заключения эксперта не соответствуют.

В силу положений статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд, проанализировав приведённое выше экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами и руководствуясь законодательством об оценочной деятельности, полагает возможным определить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №... в размере, определенном экспертом, 11 853 629 рублей.

Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

восстановить ФИО1 процессуальный срок для обращения в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... в размере его рыночной стоимости.

Административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поданное в суд 08 ноября 2018 года, удовлетворить частично.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости – административного здания с кадастровым номером №..., назначение: нежилое здание, 4-этажное, в том числе 1 подземный этаж, инв. №..., общей площадью 496,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 11 853 629 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года.

В удовлетворении остальной части административных исковых требований отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Мещерякова 

Мотивированное решение изготовлено 15 марта 2019 года.