Гражданское дело № 2-260/2020

УИД 19RS0004-01-2020-000207-19

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

с. Аскиз 10 июля 2020 года

Аскизский районный суд Республики Хакасия в составе: 

председательствующего Петрова И.М.,

при секретаре Топоевой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Усть-Камыштинского сельсовета Аскизского района Республики Хакасия к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пени,

У С Т А Н О В И Л :

Администрация Усть-Камыштинского сельсовета Аскизского района Республики Хакасия (далее - Администрация Усть-Камыштинского сельсовета, Администрация) в лице представителя ФИО2 обратилась в суд иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пени.

В обоснование заявленных требований указано, что 20 июля 2015 г. между Администрацией Усть-Камыштинского сельсовета (арендодателем) и ФИО1 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 

<

...>, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду на срок с 20 июля 2015 г. по 19 июля 2035 г. земельный участок с кадастровым номером 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м из земель населённых пунктов, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для индивидуального жилищного строительства.

В нарушение условий договора аренды ответчик свои обязательства в части внесения арендной платы надлежащим образом не исполняет, в связи с чем по состоянию на 29 февраля 2020 г. образовалась задолженность в размере 14 405 руб. 70 коп., из которых 7 783 руб. 18 коп. - основной долг за период с 20 июля 2015 г. по 31 декабря 2020 г., 6 622 руб. 52 коп. - пени за период с 16 июня 2016 г. по 29 февраля 2020 г.

Поскольку ответчик требование истца о погашении задолженности по договору не исполняет, истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 20 июля 2015 г. № 

<

...>, заключённый с ФИО1, взыскать с ответчика задолженность по указанному договору аренды земельного участка в размере 14 405 руб. 70 коп.

11 июня 2020 г. протокольным определением суда к участию в судебном разбирательстве по настоящему делу в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6.

Истец Администрация Усть-Камыштинского сельсовета своего представителя для участия в судебном заседании не направила, будучи надлежащим образом извещённой о времени и месте его проведения. В письменном заявлении, поступившем в суд 11 июня 2020 г., представитель истца ФИО2 просила рассмотреть дело в отсутствие стороны истца.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, будучи извещённым о времени и месте его проведения надлежащим образом, в письменном заявлении, поступившем в суд 6 июля 2020 г., просил рассмотреть дело в своё отсутствие, поддержав ранее представленные письменные возражения на иск.

В письменных отзывах на исковое заявление от 13 марта и 2 июня 2020 г. ФИО1 возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что права по договору аренды 09.04.2015 были им переуступлены третьему лицу ФИО3 Также ответчик просил снизить размер неустойки в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Третьи лица ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 в судебное заседание не явились, извещались о месте и времени его проведения надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили. 

Руководствуясь положениями ст. 165.1 ГК РФ, ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон и третьих лиц.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 20 июля 2015 г. Администрация Усть-Камыштинского сельсовета (арендодатель) заключила с ФИО1 (арендатор) договор аренды земельного участка № 

<

...>, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 

<

...> из земель населённых пунктов, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для индивидуального жилищного строительства, площадью 

<

...> кв. м. Срок аренды земельного участка установлен с 20 июля 2015 г. по 19 июля 2035 г. (п.п. 1.1, 2.1 договора).

В этот же день данный земельный участок был передан ответчику ФИО1 по акту приёма-передачи.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В разделе 3 договора стороны установили размер ежегодной арендной платы, сроки её внесения, а также порядок изменения.

Согласно п. 3.1. договора, а также расчёту арендной платы, являющемуся приложением к договору, арендная плата в годовом выражении на момент заключения договора составила 1 708 руб. 50 коп.

Арендная плата должна вноситься ежегодно единовременным платежом в срок до 15 июня путем перечисления денежных средств на счёт, указанный в договоре (п. 3.2 договора).

Арендная плата за первый период оплаты (с 20 июля 2015 г. по 31 декабря 2015 г.) подлежала перечислению на счёт, указанный в договоре, в течение пятнадцати дней с момента вступления договора в действие (п. 3.4 договора).

Расчёт арендной платы установлен в приложении № 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора. В соответствии с данным расчётом размер арендной платы определяется в порядке, определённом постановлением Правительства Республики Хакасия от 23 января 2008 г. № 05 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия».

Согласно п. 3.5 договора изменение размера арендной платы осуществляется не чаще одного раза в год, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор в следующих случаях: изменения кадастровой стоимости земельного участка; перевода земельного участка из одной категории в другую; изменения вида разрешённого использования земельного участка; изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов Республики Хакасия, нормативных правовых актов муниципального образования Аскизский район, регулирующих определение арендной платы за земельные участки; изменения коэффициентов Кв, Ки; в иных случаях, предусмотренных договором аренды.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ и п. 6.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Вместе с тем, судом установлено, что 8 сентября 2015 г. между ФИО1 (ответчиком) и ФИО3 (третьим лицом) был заключён договор перенайма аренды земельного участка, согласно которому ответчик передал ФИО3 права и обязанности по договору аренды земельного участка от 20 июля 2015 г. № 

<

...>.

24 января 2017 г. между ФИО3 и ФИО4 (третье лицо) был заключён договор перенайма аренды земельного участка, согласно которому последней были переданы права и обязанности по спорному договору аренды земельного участка.

7 февраля 2017 г. между ФИО4 и ФИО6 (третье лицо) был заключен договор перенайма аренды земельного участка, согласно которому последней были переданы права и обязанности по вышеуказанному договору аренды земельного участка.

6 июля 2017 г. между ФИО6 и ФИО5 (третье лицо) был заключен договор перенайма аренды земельного участка, согласно которому последней были переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка от 20 июля 2015 г. № 

<

...>.

Данные договоры прошли процедуру государственной регистрации, о чем в Едином государственном реестре недвижимости имеются соответствующие записи.

По общему правилу, закреплённому в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершён быть не может.

В то же время, в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. Следовательно, арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платёжеспособности. Равным образом арендодатель лишён права повлиять на условия соглашения о замене стороны обязательства и согласиться или не согласиться с объемом передаваемых прав.

Следовательно, при совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки. Дальнейшие действия администрации по исполнению договора аренды в отношении нового арендатора не могут быть расценены как отказ от претензий к первоначальному арендатору.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» (далее - Постановление ), следует, что по смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

В данном случае ответчик ФИО1 передал свои права и обязанности арендатора по спорному договору аренды земельного участка без согласия арендодателя Администрации Усть-Камыштинского сельсовета (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Однако в разделе 5 договора аренды земельного участка предусмотрено право арендатора только с письменного согласия арендодателя сдавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при условии уведомления арендодателя.

Согласно пункту 1 статьи 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Доводы ответчика об отсутствии у него обязанности по внесению арендной платы в связи с уступкой прав по договору аренды третьим лицам несостоятельны, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального права.

По смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное.

Поскольку ответчик передал свои права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды третьему лицу ФИО3 без согласия и уведомления Администрации, с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 29 вышеуказанного Постановления Пленума ВС РФ, ответчик наряду с последующими арендаторами несёт солидарную ответственность перед Администрацией за неисполнение обязанности по внесению арендной платы за спорный период.

В исковом заявлении Администрация Усть-Камыштинского сельсовета просила взыскать задолженность по договору аренды земельного участка только с ответчика ФИО1

Судом установлено, что спорный земельный участок передавался в пользование по вышеуказанным договорам перенайма аренды земельного участка третьим лицам ФИО3, ФИО4, ФИО6 и ФИО5 и в настоящее время находится в пользование последней. При этом истец данных третьих лиц к участию в деле в качестве ответчиков не привлекает.

Вместе с тем суд принимает во внимание, что в случае уплаты спорной задолженности ответчик не лишён возможности в порядке регресса предъявить требование к другим солидарным должникам (статья 325 ГК РФ).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указал, что задолженность по договору аренды земельного участка от 20 июля 2015 г. № 

<

...> в части основного долга, согласно представленному истцом окончательному расчёту, составляет 7 783 руб. 18 коп. (за период с 20 июля 2015 г. по 31 декабря 2020 г.).

В силу ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 56 ГПК РФ).

Возражая против удовлетворения иска, ФИО1 предоставил суду квитанцию от 13 марта 2020 г. № 

<

...> о внесении им арендной платы в размере 700 рублей (за период с 20 июля 2015 г. по 8 сентября 2015 г.)

Иных доказательств перечисления арендной платы по указанному договору аренды земельного участка ответчиком не представлено.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу, что у ответчика имеется обязанность по оплате задолженности по арендной плате, в том числе за последующих арендаторов.

При указанных обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика ФИО1 задолженности по спорному договору аренды земельного участка суд признает подлежащими удовлетворению частично, а именно за вычетом платежа от 13 марта 2020 г., то есть в размере 7 083 руб. 18 коп. 

Также суд находит обоснованными исковые требования Администрации о взыскании с ФИО1 неустойки (пени). При этом при взыскании размера неустойки суд исходит из следующего.

Согласно п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

В силу п. 75 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Суд, установив основания для уменьшения размера неустойки, считает возможным снизить сумму неустойки исходя из положений ст. 333 ГК РФ, учитывая в том числе, что ответчик является физическим лицом.

Так, договорная неустойка в размере 0,1% в день, составляет 36,5% в год. Суд полагает, что размер неустойки (6 622 руб. 52 коп.) является несоразмерным последствиям нарушения обязательств, в связи с чем считает возможным снизить размер неустойки до 1 000 рублей, учитывая также положения п. 6 ст. 395 ГК РФ.

Разрешая требование Администрации Усть-Камыштинского сельсовета к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 3 ч. 1).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3).

Вместе с тем, согласно вышеперечисленным договорам перенайма аренды земельного участка (от 8 сентября 2015 г., 24 января 2017 г., 7 февраля 2017 г., 6 июля 2017 г.) права и обязанности по спорному договору аренды земельного участка от 20 июля 2015 г. № 

<

...>, заключенному между Администрацией Усть-Камыштинского сельсовета и ФИО1, перешли в результате указанных сделок к последнему цессионарию ФИО5

Таким образом, в настоящее время правообладателем земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, является третье лицо ФИО5, что также подтверждается выпиской из ЕГРН от 5 марта 2020 г. № 

<

...>.

Поскольку истцом требование о расторжения договора аренды земельного участка заявлены к ФИО1, являющемуся в данной части иска ненадлежащим ответчиком, а требование о расторжении спорного договора аренды земельного участка к ФИО5 истцом не предъявлялось, суд приходит к выводу о наличии оснований для оставления данного искового требования Администрации без удовлетворения.

В соответствии с п.п. 19 п. 1 ст. 333.36 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, освобождаются органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, в качестве истцов.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае государственная пошлина взыскивается в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

На основании изложенного, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 576 руб. 23 коп.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление Администрации Усть-Камыштинского сельсовета Аскизского района Республики Хакасия к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации Усть-Камыштинского сельсовета Аскизского района Республики Хакасия задолженность по договору аренды земельного участка от 20 июля 2015 г. № 

<

...> в размере 8 083 руб. 18 коп., из которых 7 083 руб. 18 коп. - основной долг, 1 000 рублей - неустойка (пени).

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 576 руб. 23 коп.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Аскизский районный суд Республики Хакасия.

Председательствующий И.М. Петров

Мотивированное решение изготовлено и подписано 16 июля 2020 г.

Судья И.М. Петров