Дело- 3а-50/2017

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД 

Р Е Ш Е Н И Е

 Именем Российской Федерации 

15 августа 2017 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Краснослободцевой Ю.С., 

с участием:

представителя административного истца главы КФХ Сибирцева А.А. Овчаровой О.М.,

представителя административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю Юхновой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению главы крестьянского (фермерского) хозяйства Сибирцева А.А. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

глава КФХ Сибирцев А.А. обратился с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В обоснование иска Сибирцев А.А. указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1306 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: растениеводство, расположенного по адресу: ***

Кадастровая стоимость данного земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 28 января 2016 года определена в размере 7436494,60 рублей. 

Административный истец, полагая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельного участка, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости, просит установить кадастровую стоимость этого объекта недвижимости, равной его рыночной по состоянию на 28 января 2016 года, определенной оценщиком ООО «ДЕЛОВОЙ ПАРТНЕР» в отчете об оценке № 00385 от 16 мая 2016 года, в размере 1431000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена повторная судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы № 053/17-Э от 25 июня 2017 года, выполненной экспертом ООО «ПРОФЭКСПЕРТ», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 28 января 2016 года составила 4120 000 рублей.

В судебное заседание административный истец Сибирцев А.А., представители административных ответчиков: Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, извещенные надлежащим образом о слушании дела, не явились.

От Министерства имущественных отношений Ставропольского края и администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей. 

Администрация муниципального образования Архиповского сельсовета Буденновского района Ставропольского края в представленном ранее отзыве на исковое заявление, выразило о своем согласии с иском и рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца КФХ Сибирцева А.А. Овчарова О.М. поддержала исковые требования, с учетом выводов повторной судебной оценочной экспертизы уточнила исковые требования и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 28 января 2016 года в размере 4120 000 рублей.

Представитель административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю Юхнова Ю.С. просила вынести законное и обоснованное решение в соответствии с действующей судебной практикой, выводы судебной оценочной экспертизы о величине рыночной стоимости земельного участка, находящегося в аренде у административного истца, не оспаривала.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона N 135-ФЗ).

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 1306 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: растениеводство, расположенного по адресу: ****, находится в пользовании главы крестьянского (фермерского) хозяйства Сибирцева А.А. на праве аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 26 июня 2008 года № 72, заключенным между администрацией Буденновского муниципального района Ставропольского края и главой КФХ Сибирцевым А.А., срок действия аренды с 01 июня 2008 года до 01 июня 2023 года

Согласно договору аренды и расчету, приложенному к договору, арендная плата за использование вышеназванного земельного участка устанавливается в процентах от кадастровой стоимости участка.

Данный порядок расчета арендной платы утвержден постановлением Правительства Ставропольского от 16 апреля 2008 года № 64-П «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», утратившим силу 31 марта 2016 года.

Действующим в настоящее время постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года N 112-п, вступившим в силу с 01 апреля 2016 года, предусмотрен аналогичный порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся

в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений, Сибирцев А.А., являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка, находящегося до разграничения государственной собственности на землю в ведении муниципального образования, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

Согласно представленной в деле кадастровой справке от 29 июля 2016 года, выданной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 28 января 2016 года определена в размере 7436494,60 рублей

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка, Сибирцев А.А. в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком ООО «ДЕЛОВОЙ ПАРТНЕР» отчет об оценке № 00385 от 16 мая 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:11:070502:41 по состоянию на 28 января 2016 года составила 1431 000 рубль.

На указанный отчет об оценке Некоммерческим партнерство саморегулируемой организацией «Деловой Союз Оценщиков», членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение № 4036 от 09 июня 2016 года.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно судебной оценочной экспертизе проведенной экспертом ФБУ Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы № 2276/8-4/99 от 12 января 2017 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1306 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: растениеводство, расположенного по адресу: Ставропольский край, Буденновский район, в границах муниципального образования Архиповского сельсовета, по состоянию на 28 января 2016 года составила 3784 000 рубля.

Ввиду возникших сомнений в обоснованности экспертного заключения и наличия противоречий в выводах эксперта, судом по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением повторной судебной оценочной экспертизы № 053/17-Э от 25 июня 2017 года, выполненной экспертом ООО «ПРОФЭКСПЕРТ», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 28 января 2016 года составила 4120 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения повторной судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; определение рыночной стоимости в рамках использованных экспертом сравнительного и доходного подходов мотивировано; в экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве и дате ее подготовки, приложены копии необходимых материалов и распечатки; заключение не допускает неоднозначного толкования. 

В рамках сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже земельных участков, подобрано 4 объекта - аналога расположенные в разных районах: аналог № 1 в Кировском районе, аналог № 2 в Ипатовском районе, аналог № 3 в Советском районе, аналог № 4 в Шпаковском районе, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Содержащиеся в экспертном заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Все объекты - аналоги относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка и сходные по основным экономическим, материальным, техническим, другим характеристикам с объектами оценки. Содержащиеся в экспертном заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, выявленные отличия объектов - аналогов от объекта оценки откорректированы с обоснованием поправок и расчетом их значений.

Объекты, отобранные в качестве аналогов, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки, срок экспозиции на рынке январь, март, октябрь, ноябрь 2015 года, и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте (https://ruads.org/), что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности выводов эксперта у суда не имеется. Доказательств недостоверности размера рыночной стоимости земельного участка, определенного заключением судебной экспертизы, не представлено.

Размер рыночной стоимости земельного участка, определенный заключением судебной экспертизы по состоянию на 28 января 2016 года, сторонами и заинтересованным лицом в ходе рассмотрения дела не оспаривался.

Значительное же отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск Сибирцева А.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 28 января 2016 года подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением повторной судебной оценочной экспертизы 4120 000 рублей.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-Ф3 установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

По настоящему делу административный истец КФХ Сибирцев А.А. обратился в суд с иском 22 августа 2016 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1306 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: растениеводство, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 28 января 2016 года в размере 4120 000 (четыре миллиона сто двадцать тысяч) рублей.

ФИО1 обратился в суд с иском 22 августа 2016 года.

Взыскать с главы Крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1 в пользу ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы 20000 (двадцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 21 августа 2017 года.

Судья С.Р. Мекерова