Дело № 2-2172/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 июля 2017 г. 

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе судьи Сухова О.А., при секретаре Ефимовой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом Администрации г.Шахты к ФИО1, ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации г.Шахты обратился в Шахтинский городской суд по следующим основаниям: в соответствии с пп. 2.27, 3.11 Положения о Комитете по управлению имуществом Администрации г.Шахты, утвержденного решением городской Думы г.Шахты № 277 от 21.12.2006г. Комитет по управлению имуществом вправе обращаться в судебные органы с исками об изъятии объектов незавершенного строительства, а также обеспечивает в пределах своей компетенции защиту имущественных интересов города Шахты и ведении дел в судах общей юрисдикции, арбитражном суде, осуществляя полномочия лиц, участвующих в деле, а также в исполнительном производстве.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 08.08.2004г. серии № и серии № ФИО1 и ФИО2 принадлежит на праве общей долевой собственности по 1/2 доле за каждым объект незавершенного строительства общей площадью 83,6 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Ответчики обратились с заявлением 11.02.2016г. о предоставлении в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, сроком на 11 мес.

Между Комитетом по управлению имуществом Администрации г.Шахты и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка № от 09.03.2016г. площадью 412 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, под объектом незавершенного строительства, для завершения строительства, договор заключен на срок действия с 09.03.2016г. по 09.02.2017г.

Поскольку к моменту окончания срока действия договора аренды земельного участка №, а именно: к 09.02.2017г. строительство индивидуального жилого дома завершено ответчиками не было, то объект незавершенного строительства должен быть изъят у ответчиков и реализован на публичных торгах.

На основании изложенного, КУИ Администрации г.Шахты, с учетом уточненных исковых требований, просит суд изъять у ФИО5 объект незавершенного строительства общей площадью 83,6 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для продажи с публичных торгов на основании ст. 239.1 ГК РФ в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014г. №1299.

Представитель истца - ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме. Пояснил, что оценки рыночной стоимости объекта незавершенного строительства у истца нет, так как денежные средства на указанные цели им не выдаются.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание явилась, с исковыми требованиями не согласна, пояснила, что первоначально договор аренды земельного участка по 

<

адрес> был заключен между ними и КУИ Администрации г.Шахты в 2014г. Поскольку строительство дома не было завершено к 2016г., они обратились с заявлением о продлении срока договора аренды, однако КУИ Администрации г.Шахты не продлили договор аренды, а расторгли и заключили новый договор аренды 09.03.2016г., никто не объяснял, что можно заключить договор аренды не на 11 мес., а на 3 года. По истечении срока договора аренды от 09.03.2016г. они обратились в КУИ г.Шахты с заявлением о продлении срока аренды земельного участка от 09.03.2016г., однако им было отказано, о чем они уже узнали после подачи иска КУИ г.Шахты об изъятии у них объекта незавершенного строительства. Изъятие у них дома по 

<

адрес> лишит всю их семью единственного жилья.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание явился, с исковыми требованиями не согласен, пояснил, что дом по 

<

адрес> фактически достроен и его семья в нем проживает, но дом пока не введен в эксплуатацию в связи с тяжелым финансовым положением.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд полагает исковое заявление КУИ Администрации г. Шахты не обоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Пунктом 1 и 2 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 г. в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Пунктом 6 указанной выше статьи 239.1 ГК РФ установлено, что правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Как следует из представленных в материалы дела документов (л.д.4-10,37), объект незавершенного строительства общей площадью 83,6 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежит ФИО2 и ФИО1 по 1/2 доле за каждым на основании договора купли-продажи строящего дома и построек от 21.06.2004г. и свидетельств о государственной регистрации права от 08.07.2004г. 

24.11.2014г. между Комитетом по управлению имуществом Администрации г.Шахты и ФИО4 на срок с 29.10.2014г. по 29.09.2015 г. был заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка № площадью 411,6 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, под объектом незавершенного строительства с разрешенным использованием жилые дома (л.д.43-49). 

09.03.2016г. между КУИ Администрации г.Шахты и ФИО2, ФИО1 заключено соглашение о расторжении договора аренды № от 24.11.2014г. (л.д.64), и этой же датой - 09.03.2016г. между Комитетом по управлению имуществом Администрации г.Шахты и ФИО4 на срок с 09.03.2016г. по 09.02.2017 г. заключен новый договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка № площадью 412 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, под объектом незавершенного строительства для завершения строительства с разрешенным использованием индивидуальные жилые дома (л.д.14-20). 

На обращение ответчиков от 11.02.2017г. о продлении срока действия договора аренды от 09.03.2016г. №, письмом КУИ Администрации г.Шахты от 03.03.2017г. было отказано (л.д.66). 

Согласно подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Срок, на который подлежит заключить договор, подлежит определению в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137 "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного Кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение договора аренды на три года однократно для завершения строительства указанного объекта.

Судом установлено, что объект незавершенного строительства 83,6 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежит ФИО2 и ФИО1 по 1/2 доле за каждым на основании договора купли-продажи строящего дома и построек от 21.06.2004г. и право собственности на указанный объект было зарегистрировано до 1 марта 2015 года, что дает ответчикам возможность приобрести земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов.

Однако, суду истцом не предоставлены сведения о том, что ответчикам доводились сведения о праве заключения договора аренды земельного участка под принадлежащим им на праве собственности объектом незавершенного строительства на три года однократно для завершения строительства указанного объекта. 

Гражданское законодательство не допускает осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав - злоупотребление правом (абзац второй пункта 1 статьи 10 ГК РФ).

Несоблюдение данного запрета на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления влечет отказ судом лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применение иных мер, предусмотренных законом.

Как полагает суд, реализация положений ст. 239.1 ГК РФ в части продажи объекта незавершенного строительства по решению суда возможна не ранее трехлетнего срока с даты заключения договора аренды, если собственник объекта незавершенного строительства воспользовался правом на заключение договора аренды земельного участка для завершения его строительства и ему не были письменно разъяснены его права о заключении такого договора на период до трех лет. В случае разъяснения ему такого права и явного следования об этом из текста заявления либо дополнительного соглашения, применяется срок, указанный в договоре аренды.

Кроме того, как полагает суд, ссылка истца на применение к рассматриваемым правоотношениям положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривающих, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов, не обоснована по следующим основаниям.

Указанная норма введена Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В силу пункта 33 статьи 34 указанного Федерального закона положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона Российской Федерации от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до ДД.ММ.ГГГГ.

В данном случае правоотношения по поводу аренды земельного участка по 

<

адрес> впервые возникли 24.11.2014г., то есть до 01.03.2015г., в связи с чем положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на их регулирование.

Поскольку впервые отношения по поводу аренды спорного земельного участка возникли 24.11.2014г., то есть до 01.03.2015 г., а при заключении договора аренды земельного участка № от 09.03.2016г. на срок с 09.03.2016г. по 09.02.2017г. между Комитетом по управлению имуществом Администрации г.Шахты, имеющим в своем штате профессиональных юрисконсультов, и ответчиками, последним как наиболее незащищенной стороне сделки, не было доведено их право, предусмотренное подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, на заключение договора аренды земельного участка на срок до трех лет и иное обстоятельство истцом суду в порядке ст. 56 ГПК РФ не доказано, то суд полагает, что имеет место как неверное толкование истцом действующего законодательства, так и злоупотребление правом со стороны КУИ Администрации г.Шахты при предъявлении иска об изъятии у ФИО5 объекта незавершенного строительства в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ до истечения указанного трехлетнего срока с момента заключения договора и в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом Администрации г.Шахты к ФИО1, ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства площадью 83,6 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для продажи с публичных торгов на основании ст. 239.1 ГК РФ в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014г. №1299, следует отказать.

Согласно техническому паспорту от 09.12.2014г. (л.д.80-89) объект индивидуального жилищного строительства по адресу: 

<

адрес>, является жилым домом общей площадью 104,2 кв.м., не введенным в эксплуатацию; процедура оформления необходимых документов для ввода дома в эксплуатацию не была произведена до окончания срока договора аренды от 09.03.2016г. в связи с тяжелым материальным положением ответчиков; однако, указанный жилой дом, согласно представленным ответчиками документам, является единственным их местом проживания. В то же время иск о выселении КУИ Администрации г.Шахты к ответчикам не предъявляется.

Кроме того, в соответствии с п. п. 2 и 3 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 (далее - Правила N 1299), публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами.

На основании п. 4 и 2 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ истец не представил суду сведений об оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства на день принятия решения судом, что не позволяет суду определить начальную рыночную стоимость указанного объекта; ходатайств о назначении судебной экспертизы об определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства по 

<

адрес> истец также не заявил.

На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом Администрации г.Шахты к ФИО1, ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства площадью 83,6 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для продажи с публичных торгов, суд полагает также отказать и по указанным основаниям.

Оценивая полученные судом доказательства, суд полагает, что в совокупности они достоверны, соответствуют признакам относимости и допустимости доказательств, установленным ст.ст. 59, 60 ГПК РФ, и, вследствие изложенного, содержат доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливает обстоятельства, которые могут быть подтверждены только данными средствами доказывания. Помимо изложенного, все собранные по настоящему делу доказательства обеспечивают достаточность и взаимную связь в их совокупности.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом Администрации г.Шахты к ФИО1, ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства площадью 83,6 кв.м., кадастровый номер № расположенного по адресу: 

<

адрес>, для продажи с публичных торгов на основании ст. 239.1 ГК РФ в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014г. № 1299 - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Шахтинский городской суд в течение месяца, начиная с 19.07.2017г.

Судья: (подпись)

Копия верна: Судья: О.А.Сухов

Секретарь: О.В. Ефимова