Дело № 2-616/2025

УИД 44RS0001-01-2024-008232-83

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 февраля 2025 года г. Кострома

Свердловский районный суд г. Костромы в составе судьи Митрофановой Е.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Балуковым П.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению М.А. к Х.А., Д.О., Т.Д., Ж.И., Б.Л. о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,

УСТАНОВИЛ:

М.А. обратился в суд с исковым заявлением к Х.А., Д.О., Т.Д., Ж.И., Б.Л. о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 1 по вопросам 7 и 8, оформленные протоколом общего собрания от 

<

дата>. В обоснование исковых требований указано, что истец М.А. является собственником нежилого помещении №, площадью ....м, по адресу: 1, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости 44:27:040618:715-44/012/2023-5 от 

<

дата>. Указанное нежилое помещение передано в аренду ООО «РВБ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), обеспечивающем работу сети пунктов маркетплейса «Wildberries». В соответствии с условиями договора аренды, на арендодателя, в том числе, возложена обязанность по предоставлению участка фасада дома для размещения вывески арендатора. В период с 23.05.2024г. по 10.06.2024г. собственниками помещений многоквартирного дома № по адресу 1 проведено общее собрание по повестке, в том числе включающей вопросы:- Вопрос № «О возмездном использовании общего имущества МКД собственниками нежилых помещений «OZON» и «Wildberries» для размещения вывесок; -Вопрос № «О выборе уполномоченного лица на заключение договоров за пользование общего имущества многоквартирного дома для размещения вывесок с собственниками нежилых помещений «OZON» и «Wildberries». Инициаторами общего собрания являются: - ООО УК «Юбилейный 2007», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, Костромская область, г.о. город Кострома, 

<

...>, - Х.А., собственник жилого помещения по адресу 1 (регистрационная запись 44:27:040618:696-44/012/2022-1 от 05.05.2022г.), -Д.О., собственник жилого помещения по адресу 1 (регистрационная запись 44:27:040618:641-44/012/2022-1 от 09.08.2022г.), - Т.Д., собственник жилого помещения по адресу 1 (регистрационная запись 44:27:040618:692-44/012/2022-1 от 10.03.2022г.), - Ж.И., собственник жилого помещения по адресу 1 (регистрационная запись 44:27:040618:700-44/012/2022-1 от 31.01.2022г.), - Б.Л., собственник жилого помещения по адресу 1 (регистрационная запись 44:27:040618:713-44/012/2022-1 от 06.04.2022г.). 

Общим собранием по вопросам повестки дня были приняты следующие решения:

- По вопросу № принято решение разрешить собственникам нежилых помещений «OZON» и «Wildberries» использовать на возмездной основе общее имущество многоквартирного дома для размещения вывесок, установив плату в размере 2000 рублей в месяц.

По вопросу № принято решение выбрать уполномоченным лицом на заключение договоров за пользование общего имущества многоквартирного дома для размещения вывесок с собственниками нежилых помещений «OZON» и «Wildberries», ООО УК «Юбилейный 2007» (без удержания комиссии /агентской платы за заключение договора) по согласованию с Советом МКД.

Истец участвовал в этом собрании, но голосовал против принятия указанных решений, что отражено в итоговом протоколе общего собрания от 11.06.2024г. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе использовать его фасад для размещения рекламы с учетом порядка пользования данным имуществом, установленного решениями их общего собрания, и по смыслу статьи 615 ГК Российской Федерации и части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации они могут передать это право арендаторам и субарендаторам, если иное не предусмотрено решением общего собрания. Арендаторы и субарендаторы, исходя из нормы пункта 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации в ее буквальном прочтении, должны рассматриваться как упомянутые в данной норме "иные лица", которые, будучи заинтересованы в использовании фасада как части общего имущества в доме не по прямому назначению, должны получить на это согласие. Размещение информационной вывески обусловлено нормами Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", а потому общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе препятствовать в таком размещении лицу, эксплуатирующему помещение в доме, независимо от того, на каком праве (собственности, аренды и т.д.) оно владеет и пользуется этим помещением. Для размещения такого рода вывески и для ее эксплуатации на безвозмездной основе решение общего собрания не требуется. В противном случае реализация собственником или иным лицом своего права на принадлежащее ему имущество, а также использование нежилого помещения по прямому назначению - для ведения предпринимательской и иной не запрещенной законом деятельности - необоснованно ставились бы в зависимость от воли (желания) иных собственников общего имущества в многоквартирном доме. Исключение необходимости принятия общим собранием решения о пользовании общим имуществом и определении размера соответствующей платы в случае установки и эксплуатации собственниками, арендаторами и иными лицами вывески, потребность в которой диктуют положения закона, не свидетельствует о нарушении конституционных прав собственников общего имущества в многоквартирном доме.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просил суд признать недействительными решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 1, принятые по вопросам 7, 8 в части собственника нежилого помещения «Wildberries», оформленные протоколом общего собрания от 11.06.2024.

Судом приняты к рассмотрению уточненные требования истца.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен в надлежащем порядке представитель истца по доверенности И.Л. поддержала уточненные исковые требования в полном объеме.

Ответчики в судебном заседании не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены в надлежащем порядке.

Представители третьего лица ООО УК «Юбилейный 2007» по доверенностям З.С.А., Л.Д. в судебном заседании возражали в отношении удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве, в котором указано, что спорная конструкция, содержащая объемные буквы "WILDBERRIES", размещена над входом в нежилое помещении на первом этаже дома, в котором Истец осуществляется свою торговую деятельность. Данная конструкция расположена на здании в месте нахождения организации и фактически ориентирует потребителя о месте нахождения. Наименование "WILDBERRIES" является фирменным наименованием, соответствующее визуальное изображение данной надписи зарегистрировано в качестве товарного знака. При этом, вне зависимости от того, является ли информационная конструкция размещенная Истцом рекламой или вывеской, для её размещения используется общее имущество собственников помещений в доме № по адресу 1. Законом установлена возможность предоставления объектов общего имущества в многоквартирном доме в пользование отдельным собственникам помещений в этом доме и иным лицам (например, арендаторам, субарендаторам), но при соблюдении процедуры обязательного согласования со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме либо с уполномоченной на решение таких вопросов управляющей компанией. Во исполнение указанных правовых норм управляющей компании собственниками помещений в доме предоставлено право заключать от своего имени в их интересах собственников помещений договоры на предоставление общедомового имущества в пользование физическим и юридическим лицам за плату, как то: холлы, крыша, подвал, фасад дома. При этом использование фасада дома как общего имущества допускается в различных целях: размещение рекламных и иных конструкций, какого-либо инженерного оборудования, систем вентиляции и кондиционирования с установлением в каждом конкретном случае размера платы за размещение либо указание на возможность бесплатного размещения. Собственники помещений в спорном многоквартирном доме в соответствии с протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 11.06.2024 года приняли решение о возмездном использовании общего имущества для размещения вывесок и определили управляющую организацию лицом уполномоченным на заключение договора на пользование общим имуществом. Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме в соответствии с положениями статьи 44 ЖК РФ, воспользовавшись предоставленным им правом, приняли решение о возмездном характере пользования общим имуществом. Возмездность использования общего имущества не ставится в зависимость от вида его использования, то есть конструкция, размещенная на фасаде дома не обязательно должна быть рекламной, чтобы у собственников появились основания для получения дохода от ее размещения. В данном случае необходимым является установление факта пользования общим имуществом. Фактически в силу закона исключено возмездное размещение на общем имуществе дома лишь информационной вывески, которое необходимо для исполнения публичной обязанности. Такая вывеска уже размещена Истцом на входе в нежилое помещение. При этом спорная рекламная конструкция не содержит информации, обязательной к размещению с учетом требований Закона о защите прав потребителей. Право собственников помещений в многоквартирном доме № по адресу 1 пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников.

Третье лицо Ш.И. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена в надлежащем порядке.

Третьи лица ООО «РВБ», МКУ г. Костромы «Центр наружной рекламы и информации» представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены в надлежащем порядке.

Изучив материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Главой 6 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлены специальные правила о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятия ими решений, а также основания и сроки оспаривания таких решений. 

Нормы главы 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) применяются к решениям собраний в части, не урегулированной специальными законами или в части, конкретизирующей их положения (п. 1 ст. 181.1 ГК РФ) - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". 

В соответствии с ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. 

Компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определена в части 2 ст. 44 ЖК РФ. 

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится в том числе: принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций).

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

В настоящее время правовой режим общего имущества собственников недвижимости определяется параграфом 2 главы 16 ГК РФ (введен Федеральным законом от 24.07.2023 N 351-ФЗ), который также действовал в период принятия оспариваемых решений; пунктом 2 ст. 259.3 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 этой статьи, решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, если иное число голосов не предусмотрено данным Кодексом или законом.

Таким образом, общее собрание полномочно принимать решения по определению порядка пользования третьими лицами общим имуществом собственников помещений, а не собственниками указанных помещений. Порядок пользования общим имуществом между самими собственниками помещений определяется решением всех собственников, принимаемым большинством голосов.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством: очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование); заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса); очно-заочного голосования (44.1 ЖК РФ). 

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме закреплен в ст. 45 ЖК РФ. 

На основании ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. 

Положения о решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме закреплены в ст. 46 ЖК РФ. 

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и, если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику (п. 6 ст. 46 ЖК РФ). 

Пунктом 1 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определено, что правила, предусмотренные главой 9.1 ГК РФ, применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное. 

В силу пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным названным кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). 

Согласно статье 181.4 ГК РФ, решение общего собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2 ГК РФ). 

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в пункте 109 постановления Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25), решение собрания не может быть признано недействительным в силу его оспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств: голосование лица, права которого затрагиваются этим решением, не могло повлиять на его принятие, и решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица (пункт 4 статьи 181.4 ГК РФ). 

К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества. 

В соответствии с положениями статьи 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; принято при отсутствии необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; противоречит основам правопорядка или нравственности. 

В пункте 106 постановления Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании. 

Судом установлено, что дом по адресу: 1, является многоквартирным жилым домом. На момент принятия оспариваемого решения и в настоящее время в указанном многоквартирном доме истцу М.А. принадлежит нежилое помещение №, ответчикам Ж.И. принадлежит на праве общей долевой собственности квартира № Т.Д. принадлежит на праве общей совместной собственности квартира №, Д.О. принадлежит на праве собственности квартира №, Х.А. принадлежит на праве общей совместной собственности квартира №, Б.Л. принадлежит на праве общей совместно собственности квартира №, третьему лицу Ш.И. принадлежит нежилое помещение №

Управляющей компанией в отношении указанного многоквартирного дома является ООО УК «Юбилейный 2007».

В период с 23 мая 2024 года по 10 июня 2024 по инициативе ООО УК «Юбилейный 2007», Д.О., Т.Д., Х.А., Ж.И., Б.Л. было проведено общее собрание собственников помещений указанного многоквартирного дома в форме очно - заочного голосования.

Решение собрания оформлено протоколом от 11 июня 2024 года.

Согласно указанному протоколу, общая площадь помещений в МКД – 4763,2 кв. м, в голосовании приняло участие - 93 собственника помещений в МКД, владеющие 3874,95 кв.м., что составляет 81,4% голосов от общего числа голосов всех собственников.

Данным протоколом признано, что кворум имеется, собрание считается состоявшимся.

Из протокола от 11.06.2024 следует, что на голосование выносились следующие вопросы: 1) о выборе председателя, секретаря общего собрания собственников помещений, 2) отчет УК «Юбилейный 2007» о выполненной работе за 2023 год, 3)отчет Председателя Совета МКД о выполненной работе с ноября 2023 года по апрель 2-24 года, 4) о тарифе на содержание общего имущества МКД, 5)о разрешении установки наружного блока кондиционера на фасаде МКД, 6) об обустройстве в подвальном помещении мест под хозяйственные кладовые для собственников МКД, 7) о возмездном использовании общего имущества МКД собственникам нежилых помещений «OZON» и «Wildberries» для размещения вывесок, 8) о выборе уполномоченного лица на заключение договоров за пользование общего имущества многоквартирного дома для размещения вывесок с собственниками нежилых помещений «OZON» и «Wildberries», 9) о возмездном использовании общего имущества МКД организации ПАО «Вымпелком» для размещения оборудования и слаботочных сетей связи «ИНТЕРНЕТ», кабельного телевидения, 10) о выборе уполномоченного лица на заключение договора за пользование общего имущества кабельного телевидения с организацией ПАО «Вымпелком»», 11) о правилах пользования парковкой на территории МКД.

Истцом оспариваются решения собрания, принятые по вопросам 7, 8 в части использования общего имущества многоквартирного дома собственником нежилого помещения «Wildberries».

По седьмому вопросу принято решение: разрешить собственникам нежилых помещений «OZON» и «Wildberries» использовать на возмездной основе общее имущество многоквартирного дома для размещения вывесок, установив плату в размере 2000 рублей в месяц.

По восьмому вопросу принято решение: выбрать уполномоченным лицом на заключение договоров за пользование общего имущества многоквартирного дома для размещения вывесок с собственниками нежилых помещений «OZON» и «Wildberries», ООО УК «Юбилейный 2007» (без удержания комиссии/агентской платы за заключение договора) по согласованию договора с Советом МКД.

Из материалов дела (листов голосования) и объяснения истца следует, что истец принимал участие в голосовании, проголосовав «против» по оспариваемым вопросам повестки общего собрания.

Наличие кворума, результаты подсчета голосов сторонами не оспаривались.

Истцом по договору аренды принадлежащее ему нежилое помещение передано во владение и пользование ООО РВБ». Также по указанному договору арендатору передана во временное владение и пользование часть фасада для размещения рекламной или информационное конструкции Арендатора (Приложение № 1 к Договору аренды).

Согласно представленному фотоматериалу на фасаде здания со стороны нежилого помещения, принадлежащего истцу, закреплены две конструкции, содержащие надпись «Wildberries».

Оценив представленные сторонами доказательства, суд находит, что имеются основания для признания вышеуказанных оспариваемых решений общего собрания собственников недействительными.

Оспариваемые решения являются ничтожными, поскольку приняты общим собранием по вопросам, не относящимся к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома, предусмотренной ЖК РФ, а именно по вопросу порядка пользования общим имуществом самими собственниками, а не третьими лицами.

При этом представленный протокол внеочередного общего собрания от 11.06.2024 № 1, в котором отражено, что в указанном собрании приняли участие не все собственники помещений в многоквартирном доме, не может рассматриваться как надлежаще принятое решение между всеми собственниками о порядке пользования ими общим имуществом в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 259.3 ГК РФ.

Оспариваемые решения нарушают законные интересы истца, поскольку приводят к обязательности возмездного пользования им общим имуществом, установленного с нарушением действующего гражданского законодательства.

Доводы третьего лица ООО УК «Юбилейный 2007» основаны на неверном толковании правовых норм, имеющих различное регулирование порядка пользования общим имуществом между собственниками и между собственниками и иными лицами, при этом использование собственником общего имущества в отсутствие согласия остальных собственников, влекущее нарушение их прав, может являться основанием для обращения с иском в суд об устранении препятствий в пользовании общим имуществом. 

В соответствии с частью 1 статьи 98 с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере по 60 рублей с каждого.

Руководствуясь ст.ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования М.А. к Х.А., Д.О., Т.Д., Ж.И., Б.Л. о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме удовлетворить.

Признать недействительными решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 1, принятые по вопросам 7, 8 в части собственника нежилого помещения «Wildberries», оформленные протоколом общего собрания от 11.06.2024.

Взыскать с Х.А., Д.О., Т.Д., Ж.И., Б.Л. в пользу М.А. расходы по уплате государственной пошлины в размере по 60 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Судья Е.М. Митрофанова

Мотивированное решение изготовлено 25.03.2025.