УИД 61OS0000-01-2024-000828-26

дело № 3а-453/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 сентября 2024 г. г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску акционерного общества «Тандер» об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 28 марта 2024 г. № ОРС-61/2024/000271, № ОРС-61/2024/000270 и об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

акционерное общество «Тандер» (далее АО «Тандер») в лице представителя по доверенности ФИО3, обратилось в суд, указав, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, которые являются объектами налогообложения. Кадастровая стоимость участков, являющаяся налоговой базой, утвержденная по результату государственной кадастровой оценки, по состоянию на 1 января 2022 г., составляет: земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 233 653 354,56 руб., земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 178 058 453,92 руб., что не соответствует их рыночной стоимости. Согласно отчету № 250-48-2023 от 7 декабря 2023 г., выполненному ООО «Профит Пропертиз» по состоянию на 22 ноября 2023 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составляет 187 040 000 руб., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 134 613 000 руб. Представитель АО «Тандер» обращался в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» с целью установления кадастровой стоимости участков в размере их рыночной стоимости. Решениями № ОРС-61/2024/000271, № ОРС-61/2024/000270 от 28 марта 2024 г. в удовлетворении данных заявлений отказано, с чем административный истец не согласен. 

Первоначально административный истец просил признать незаконными решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 28 марта 2024 г. № ОРС-61/2024/000271, № ОРС-61/2024/000270 и установить, по состоянию на 22 ноября 2023 г., кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости в размере 187 040 000 руб., земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости в размере 134 613 000 руб.

После ознакомления с заключением судебной экспертизы № 028/1АД-06 от 2 августа 2024 г. и уточнения требования в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), административный истец просит признать незаконными решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2024/000271, № ОРС-61/2024/000270 от 28 марта 2024 г. и установит, по состоянию на 22 ноября 2023 г., кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости в размере 200 852 000 руб., земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости в размере 135 405 000 руб.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлен, в ходатайстве об уточнении, изложил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее - ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», ГБУ РО); в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», Администрация г. Ростова-на-Дону.

Представитель ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте уведомлен, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Представители ППК «Роскадастр», минимущества Ростовской области в судебное заседание не явились, о времени и месте уведомлены, ходатайствовали о рассмотрении дело в свое отсутствие.

Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, о времени и месте надлежаще уведомлен.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в судебном заседании не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ суд принял решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 г. № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ до 1 января 2023 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

29 декабря 2022 г. Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ», которым предписано с 1 января 2023 г. перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 11 статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1Федерального закона № 237-ФЗ).

Как установлено материалами дела АО «Тандер» является собственником:

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 16 944 кв.м, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: Гипермаркеты и торговые центры, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 12 956 кв.м, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: торговые комплексы, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. 

Согласно статьям 388, 389 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком земельного налога, налоговая база которого, в силу положений пункта 1 статьи 390 указанного кодекса, определяется как его кадастровая стоимость.

В соответствии с постановлением минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 г. № П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 г.

Согласно выпискам из ЕГРН от 25 апреля 2024 г. кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2022 г., подлежащая применению с 1 января 2023 г., определена: участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - в размере 233 653 354,56 рублей; участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - в размере 178 058 453,92 рублей (л.д. 53-54 том 1).

1 марта 2024 г. в ГБУ РО поступили заявления представителя АО «Тандер» ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере их рыночной стоимости.

К заявлениям был приложен отчет № 250-48-2023 от 7 декабря 2023 г., выполненный оценщиком ООО «Профит Пропертиз» ФИО1, об оценке рыночной стоимости по состоянию на 22 ноября 2023 г. земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 187 040 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 134 613 000 рублей.

28 марта 2024 г. ГБУ РО приняты решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. 

Согласно разделу V решения № ОРС-61/2024/000271 причинами к отказу в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости послужили допущенные в отчете № 250-48-2023 нарушения следующих норм: ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп. 2 п. 3 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», п. 8, пп. 2, 3 п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)».

Согласно разделу V решения № ОРС-61/2024/000270 причинами к отказу в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости послужили допущенные в отчете № 250-48-2023 нарушения следующих норм: ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп. 2 п. 3 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», пп. 2, 3 п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)».

В решениях указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, касаются процесса оценки, использованных объектов-аналогов, примененных корректировок и оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Оспариваемые решения ГБУ РО приняты в пределах предоставленных бюджетному органу полномочий, с соблюдением процедуры их принятия, что не опровергается административным истцом и по этим основаниям не оспаривается.

13 июня 2024 г., без нарушения установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ трехмесячного срока, общество обратилось в суд с настоящим административным иском.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, установления рыночной стоимости земельных участков, судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр экспертиз и правового сопровождения» ФИО2

Согласно заключению эксперта ФИО2 № 028/1АД-06 от 2 августа 2024 г., отчет от 7 декабря 2023 г. № 250-48-2023 в части оценки рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. При составлении отчета допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости. Нарушения, перечисленные в решениях государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 28 марта 2024 г. № ОРС-61/2024/000271, № ОРС-61/2024/000270 подтверждаются в составе п.5.1-5.4. 

Экспертом в отчете № 250-48-2023 установлены нарушения следующих норм: пп. 4 п. 7, пп. 2 п. 2, пп. 2 п. 3, п. 8 ФСО VI, п. 11г ФСО №7, п. 10 ФСО III; выявлены нарушения, непосредственным и косвенным образом влияющие на искажение итогового результата; установлена методическая некорректность процесса оценки; нарушения, свидетельствующие о недействительности итоговой рыночной стоимости объекта оценки. Так же выявлены нарушения формального характера, не оказывающие влияние на искажение итоговой стоимости объектов оценки.

Суд полагает, что по первому и третьему вопросам заключение судебной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ: содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы не имеется.

Экспертом выявлены недостатки, перечисленные в решениях ГБУ РО и оказывающие влияние на итоговую величину рыночной стоимости определенную в отчете об оценке. 

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления АО «Тандер» у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной в соответствии с отчетом № 250-48-2023.

Совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемых решений ГБУ РО незаконными отсутствует, таким образом, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Административным истцом также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной их рыночной стоимости, что соответствует положениям части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

По смыслу названной нормы требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Вместе с тем, разрешение данного требования не поставлено законодателем в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Поскольку представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке № 250-48-2023 требованиям закона не отвечает, то установленная на его основании рыночная стоимость не может быть положена в основу решения суда.

По состоянию на 22 ноября 2023 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена экспертом в размере 200 852 000 руб., земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена экспертом в размере 135 405 000 руб.

При определении рыночной стоимости участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН эксперт ООО ЦЭПС установил характеристики участка, определил, что участок расположен в жилом микрорайоне «Левенцовка» Советского административного района города. Объект исследования расположен вдоль красной линии улицы Жданова. Подъездные пути к объекту исследования организованы по широкой двухполосной автодороге общего пользования с твердым покрытием. Окружение объекта представлено массовой жилой многоэтажной застройкой и объектами социально-бытового назначения.

При определении рыночной стоимости участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН судебный эксперт так же установил характеристики участка, определил, что участок граничит с жилым микрорайоном «Военвед» Октябрьского административного района города. Объект исследования расположен вдоль красной линии улицы Тимошенко. Подъездные пути к объекту исследования организованы по широкой двухполосной автодороге общего пользования с твердым покрытием. Окружение объекта представлено массовой жилой многоэтажной застройкой и объектами производственного назначения.

Установлено, что объекты исследования расположены в районах с развитой инженерно-коммунальной инфраструктурой. На дату оценки объекты оценки эксплуатируются в соответствии с видами разрешенного использования.

Эксперт исходя из классификации приведенной в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией ФИО4, вида разрешенного использования участков, местоположения и физических свойств, отнес их к сегменту «земельные участки под коммерческую застройку».

При анализе фактических данных о ценах сделок и предложений из сегмента рынка объекта исследования, эксперт установил, что данный рынок достаточно развит и отобрал 27 предложений наиболее сопоставимых с рассматриваемыми по основным критериям (Таблица 6). 

Определяя рыночную стоимость, эксперт применил сравнительный подход, в рамках которого использовала методы сравнения продаж. Требования пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611, экспертом соблюдены.

Из исследуемого сегмента экспертом отобраны три объекта-аналога, наиболее схожих с исследуемыми участками (Таблица 11). 

В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости для определения стоимости объекта с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, на площадь и обстоятельства совершения сделки (Таблицы 13); для объекта с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, на площадь, обстоятельства совершения сделки и местоположение (Таблицы 13,14).

Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы. Количество примененных экспертом корректировок свидетельствует о достаточно высокой степени сопоставимости аналогов по существенным характеристикам с объектами оценки, что согласуется с требованиями подпункта 4 пункта 5 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки ФСО V».

В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным, данных о наличии в нем нарушений, лишающих заключение доказательственного значения, не установлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертиз не поступило, возражения, замечания на заключение судебной экспертизы не представлены.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости по состоянию на 22 ноября 2023 г., в соответствии с экспертным заключением № 028/1АД-06 подлежат удовлетворению. 

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельного участка является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение – 1 марта 2024 г.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании решений бюджетного учреждения незаконными, суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.

ООО «Центр экспертиз и правового сопровождения» (ЦЭПС) представило в суд финансово-экономическое обоснование расходов, связанных с производством судебной экспертизы на сумму 104 000 рублей (л.д. 5-6 том 2). Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 177-180, 249, 293 КАС РФ суд

решил:

административные исковые требования акционерного общества «Тандер» удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Тандер» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2024/000271 от 28 марта 2024 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 16 944 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: Гипермаркеты и торговые центры, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 ноября 2023 г. в размере 200 852 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН считать 1 марта 2024 г.

Отказать в удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Тандер» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2024/000270 от 28 марта 2024 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 12 956 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: торговые комплексы, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 ноября 2023 г. в размере 135 405 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН считать 1 марта 2024 г.

Взыскать с акционерного общества «Тандер» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертиз и правового сопровождения» (ЦЭПС) расходы за проведенную по делу № 3а-453/2024 судебную экспертизу, в сумме 104 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья О.В.Журба