Дело ***а-906/2021

22OS0000-01-2021-000726-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 сентября 2021 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бакланова Е.А.,

при секретаре Степаненко Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Каменский рыбозавод» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, 

установил:

акционерное общество «Каменский рыбозавод» (далее – АО «Каменский рыбозавод») обратилось в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, требуя установить кадастровую стоимость зданий с кадастровыми номерами ***, расположенных по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, в размере их рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2019 года. В обоснование требований, указано, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, так как кадастровая стоимость принадлежащего ему имущества влияет на размер издержек, связанных с реализацией данных объектов недвижимости, а также подлежащего уплате налога.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, об отложении заседания не ходатайствовали, в связи с чем судебное разбирательство проведено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Административный ответчик управление имущественных отношений Алтайского края и заинтересованное лицо КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» в письменных отзывах, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, указали на ряд недостатков представленного отчета об оценке.

Заинтересованное лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю в письменном отзыве оставило разрешение требований на усмотрение суда, подтвердив размер оспариваемой кадастровой стоимости и дату, по состоянию на которую она установлена.

Заинтересованное лицо Правительство Алтайского края в письменном отзыве указало на то, что при разрешении настоящего административно дела их права и обязанности не затронуты, в связи с чем просило исключить из числа лиц, участвующих в деле.

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Как следует из положений пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей. Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, приведен в статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в подпункте 1 или 2 пункта 1 настоящей статьи, была определена в соответствии с законодательством Российской Федерации в течение налогового (отчетного) периода и (или) указанный объект недвижимого имущества не включен в перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, определение налоговой базы и исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) по текущему налоговому периоду в отношении данного объекта недвижимого имущества осуществляются в порядке, предусмотренном настоящей главой, без учета положений настоящей статьи (подпункта 2 пункта 12 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

АО «Каменский рыбозавод» является собственником зданий с кадастровыми номерами ***, расположенных по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

В соответствии с приказом управления имущественных отношений Алтайского края от 11 октября 2019 года №97 кадастровая стоимость данных объектов недвижимости определена по состоянию на 01 января 2019 года и составляет 3503203 рубля и 6835569 рублей соответственно.

Принадлежащие административному истцу объекты не включены в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Однако кадастровая стоимость применяется при исчислении государственной пошлины при совершении нотариальных действий, связанных с удостоверением сделок с вышеуказанным недвижимым имуществом, в силу подпункта 5 пункта 1 статьи 333.25 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с чем установление в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца.

В подтверждение размера рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке от 15 марта 2021 года №26-03, подготовленный оценщиком ООО «Центр независимой оценки «Партнер» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** на 01 января 2019 года составляет 2237958 рублей, с кадастровым номером *** на 01 января 2019 года составляет 4021018 рублей.

Исследовав данный отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости.

Представленный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований и необходимыми специальными познаниями, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванных объектов недвижимости, а указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки. При этом в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Из отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, мотивировав выбор подхода для проведения исследования. 

В рамках сравнительного подхода оценщиком избраны схожие с объектами оценки аналоги того же сегмента рынка, применены корректировки к избранным объектам-аналогам по наиболее существенным ценообразующим факторам с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов. Характеристики аналогов подтверждены данными объявлений, справочной системы ДубльГис.

Допрошенный в судебном заседании оценщик ФИО1 выводы отчета подтвердил, пояснив, что корректировка на дату по Алтайскому краю определяется на основании отчета «Мониторинг предложения на рынке коммерческой недвижимости в населенных пунктах Алтайского края», выполненный компанией RID Analytics. В данных исследованиях средняя удельная стоимость определяется по полугодиям, то есть за 2-3 квартал 18 года, за 4 квартал 18 года – 1 квартал 2019 года и.т.д. На дату оценки – 01 января 2019 года средняя цена за полугодие еще не сложилась, так как исследование вышло в свет только во 2 квартале 2019 года. В соответствии со стандартами оценки оценщик не имеет права использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки, поэтому берутся последние до даты оценки сложившиеся статистические данные за 2-3 квартал 2018 года. Сравнительным и доходным подходом всегда определяется рыночная стоимость единого объекта, то есть земельного участка с улучшениями. Объект оценки расположен на земельном участке, о чем сказано в описании объекта оценки на листе 9. Копия выписки из ЕГРН к отчету приложена. Объекты аналоги также расположены на земельных участках, копии скриншотов из Росреестра также приложены. Сравнительный и доходный подходы тесно связаны между собой через коэффициент капитализации. Все корректирующие поправки, что для доходного, что для сравнительного подхода очень близки и мало чем отличаются. Оценщик имеет полное право применить коэффициент доходного подхода для сравнительного подхода. В объявлении объекта-аналога №3 сказано, что планируется провести аукцион на имущество, которое принадлежит ПАО Сбербанк, а не предприятию-банкроту. Принимаются заявки на приобретение данного имущества по цене от 2684800 до 2972000 руб. Имущество можно приобрести вне аукциона по цене 2972000 руб. то есть эта цена, за которую продавец готов продать объект. Именно эта максимальная цена и взята в качестве расчетной. Все параметры этого предложения соответствуют понятию рыночной стоимости, изложенной в статье 3 Закона об оценочной деятельности в РФ. В соответствии с п.11 ФСО №1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. В настоящем случае данных для применения сравнительного подхода достаточно для определения рыночной стоимости и этот подход является предпочтительным. 

Таким образом, указанные административным ответчиком замечания к отчету об оценке не влекут признание представленного административным истцом недостоверным доказательства отличия рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретных объектов недвижимости. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, указанной в отчете.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования акционерного общества «Каменский рыбозавод» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером *** расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 2237958 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 4021018 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 26 мая 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А.Бакланов

Мотивированное решение составлено 23 сентября 2021 года.