Дело № 2-1533/2020 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 «июля» 2020 года г.Мытищи Московской области

Мытищинский городской суд Московской области в составе:

судьи ФИО1, при секретаре Грачевой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа Мытищи Московской области к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды, встречному иску ФИО2 к Администрации г.о. Мытищи Московской области о перерасчете арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды.

В обоснование своих требований, истец указал, что 05.12.1996 года между муниципальным образованием «Мытищинский муниципальный район Московской области» и Акционерным обществом закрытого типа (АОЗТ) «Москва» заключен договор аренды земли №920 земельного участка площадью 35265 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, вблизи Пяловского водохранилища, для размещения базы отдыха «Дубрава». Дополнительным соглашением №1 «Москва» на Закрытое акционерное общество (ЗАО) «Мебельное объедение «Москва». В соответствии с договором от 08.02.2007 года о переуступке прав аренды на земельный участок права арендатора ЗАО «Мебельное объедение «Москва» на земельный участок были переданы ООО «РД Кинокомедия». 

Согласно договора от 19.10.2010 года о переуступке прав аренды на земельный участок, права арендатора на земельный участок по договору аренды земли от 05.12.1996 №920, были переданы от ООО «РД Кинокомедия» ФИО2 

В связи с существенным нарушением условий договора в части оплаты арендных платежей, просит суд взыскать с ФИО2 2 389 571,26 рублей, из которых задолженность по арендным платежам за период с 01.04.2019г. по 31.12.2019г. составляет 2 245 356,09 рублей, пени за период с 06.04.2019г. по 05.11.2019г. в размере 144 215,17 рублей, расторгнуть договор аренды земельного участка №920 от 05.12.1996, заключенный между Администрацией Мытищинского муниципального района Московской области и АО (АОЗТ) «Москва», права и обязанности по которому по Договору уступки прав и обязанностей перешли к ФИО2, обязать ФИО2 вернуть земельный участок общей площадью 35 546 кв.м., с кадастровым номером 50:12:0030513:2 Администрации городского округа Мытищи Московской области.

Ответчик ФИО2 обратился в суд со встречным иском к Администрации городского округа Мытищи о перерасчете арендной платы.

В обоснование встречных исковых требований указал, что при расчете арендной платы применяется коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности. Полагает, что администрацией неверно применен базовый размер арендной платы, установленный за земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного назначения и коэффициент при расчете арендной платы, поскольку земельный участок не предназначен для использования в качестве земель промышленности, обороны и иного специального назначения и используется для жилищного строительства, а не для коммерческой деятельности. 

Просит суд обязать Администрацию городского округа Мытищи произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земли №920 от 05.12.1996 года за период с 01.04.2019г. по 31.12.2019г. исходя из базового размера арендной платы (Аб) – 0,88 руб./кв.м., установленной приложением к Закону Московской области №103/2018-ОЗ от 03.07.2018 «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год, с применением следующих коэффициентов: Кд – «4,2» (согласно п.23 Приложения к Закону Московской области от 07.06.1996 года № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области»), Пкд – «2,8» (согласно п.23 Приложения к Решению Совета депутатов Мытищинского муниципального района Московской области от 20.12.2012 года № 63/20 «О принятии в новой редакции значений коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю на территории Мытищинского муниципального района»), Км – «1» (согласно п.23 Приложения к Решению Совета депутатов Мытищинского муниципального района Московской области от 20.12.2012 года № 63/20 «О принятии в новой редакции значений коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю на территории Мытищинского муниципального района»).

В судебном заседании представитель истца Администрации городского округа Мытищи по доверенности ФИО3 исковые требования поддержала, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске и письменных пояснениях. В удовлетворении встречных исковых требований просила отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель ответчика по доверенности ФИО4 исковые требования Администрации городского округа Мытищи не признала, просила в иске отказать, по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Встречный иск поддержала по основаниям, изложенным во встречном иске. 

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования Администрации городского округа Мытищи подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из положений ч.1 ст.614 ГК РФ следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. По правилам пунктов 1 и 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; а также в случае более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с ч.1 ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как следует из материалов дела, 05.12.1996 года между Администрацией Мытищинского района Московской области (арендодатель) и АОЗТ «Москва» (арендатор) заключен договор аренды земли № 920, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в долгосрочную аренду с правом выкупа земельный участок, общей площадью 3652 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, вблизи Пяловского водохранилища, под размещения базы отдыха «Дубрава», срок аренды установлен на 25 лет.

Дополнительным соглашением №1 к договору организационно-правовая форма хозяйствующего субъекта и наименование изменены с Акционерное общество закрытого типа (АОЗТ) «Москва» на Закрытое акционерное общество (ЗАО) «Мебельное объедение «Москва». 

Согласно договора от 08.02.2007 года о переуступке прав аренды на земельный участок арендатор ЗАО «Мебельное объедение «Москва» передал, а новый арендатор ООО «РД Кинокомедия» принял, все права и обязанности арендатора по договору аренды земли № 920 от 05.12.1996 года в отношении спорного земельного участка. 

19.10.2010 года ООО «РД Кинокомедия» и ФИО2 заключили договор переуступке прав аренды на земельный участок, по которому ООО «РД Кинокомедия» передало права и обязанности по договору аренды земли № 920 от 05.12.1996 года ФИО2 

Таким образом, в настоящее время арендатором земельного участка является ФИО2

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка арендные платежи, начиная с 01.12.1996 года, вносятся арендатором равными долями ежеквартально до 10-го числа каждого первого месяца текущего квартала (пункт 2.4).

Размер арендной платы за земельный участок определен и рассчитан в соответствии с п.3 ч.1 ст.14 Закона Московской области от 07.06.1996 №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» и составляет 3 193 808,10 рублей в год (798 452,03 руб. ежеквартально).

Вместе с тем, в нарушение условий договора, арендатор вносил плату несвоевременно.

За период с 01.04.2019 года по 31.12.2019 года (за 2,3,4 квартал 2019 года) за аренду земельного участка поступал только один платеж 30.09.2019 года в размере 150 000 рублей, что следует из расчета задолженности (л.д.40).

Так, за период с 01.04.2019 года по 31.12.2019 года (за 2,3,4 квартал 2019 года) иных платежей за аренду земельного участка не поступало, ответчику были направлены уведомления с требованием об уплате задолженности по арендной плате за 2,3,4 квартал 2019 года, однако задолженность в полном объеме не погашена (л.д.25-40).

Доказательства исполнения обязательств по договору в части своевременного и добровольного внесения арендных платежей в соответствии с условиями договора в период его действия, а также погашения задолженности по арендной плате в полном объёме ответчиком суду не представлены.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (п.2 ст.35 ГПК РФ).

В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку ответчиком неоднократно (более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа) нарушались обязательства по внесению арендных платежей и с учетом длительного срока просрочки их уплаты, суд приходит к выводу, что ответчиком нарушены существенные условия договора аренды.

Данное существенное нарушение условий договора аренды является достаточным и безусловным основанием для его расторжения.

В связи с существенными нарушениями условий договора аренды, суд полагает возможным расторгнуть договор аренды земли №920 от 05.12.1996 заключенный между Администрацией Мытищинского района Московской области и АОЗТ «Москва», права и обязанности по которому по договору передачи прав и обязанностей перешли к ФИО2

В связи с расторжением договора аренды суд обязывает ответчика вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:12:0030513:2 Администрации городского округа Мытищи Московской области.

Что касается требований истца о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам в размере 2 389 571,26 рублей, в том числе основной долг за период с 01.04.2019 года по 31.12.2019 года в размере 2 245 356,09 рублей, пени в размере 144 215,17 рублей за период с 06.04.2019 года по 05.11.2019 года, то данные требования подлежат удовлетворению.

Согласно п.5.2. договора аренды, за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор уплачивает пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Так, согласно предоставленному суду расчёта, судом установлено, что задолженность ФИО2 по договору за период с 01.04.2019 года по 31.12.2019 года (за 2,3,4 квартал 2019 года), с учетом частичного погашения задолженности в размере 150 000 рублей, составляет 2 389 571,26 рублей, из них:

- основной долг – 2 245 356,09 рублей за период с 01.04.2019 г. по 31.12.2019 г.;

- пени – 144 215,17 рублей за период с 16.04.2019г. по 05.11.2019г.

Суд соглашается с расчетом задолженности, пени, представленной истцом, находит его правильным и обоснованным.

Таким образом, суд взыскивает с ФИО5 задолженность по арендным платежам по Договору аренды земли от 05.12.1996 №920 в размере 2 389 571,26 (Два миллиона триста восемьдесят девять тысяч пятьсот семьдесят один рубль 26 копеек) рублей, их них: основной долг за период с 01.04.2019г. по 31.12.2019г. в размере 2 245 356,09 рублей; пени за период с 06.04.2019г. по 05.11.2019г. в размере 144 215,17 рублей.

Встречные исковые требования ФИО5 о перерасчете арендной платы не подлежат удовлетворению.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок предоставлен для размещения базы отдыха «Дубрава».Арендная плата за земельный участок устанавливается расчетным путем в соответствии с п.3 ч.1 ст.14 Закона МО «О регулировании земельных отношений в Московской области» и на дату подписания договора составляет с 05.12.1996 года составляла – 3 173 850 рублей в год, с 01.01.2000 года – 38 087 рублей в год (п.2.2. договора аренды в редакции дополнительного соглашения №1). 

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Согласно п.19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013г. «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011г. № "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", учитывая, что в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Таким образом, изменение регулируемой арендной платы публичными органами (или элементов формулы) изменяет арендную плату за пользование земельными участками.

Следовательно, по общему правилу, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период уполномоченным органом, без дополнительного изменения договора аренды.

Стоимость аренды государственной и муниципальной земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Формула расчёта арендной платы, характеристики и размеры подлежащих применению коэффициентов определены в официально опубликованных нормативноправовых актах, находящихся в открытом доступе.

Довод ФИО2 о том, что при расчёте арендной платы по Договору подлежат применению базовый размер арендной планы в размере 0,88 руб. за 1 кв.м. в год, прямо противоречат положениям заключённого договора и нормам законодательства Российской Федерации.

В силу ст.14 Закона Московской области №23/96-ОЗ от 07.06.1996 «О регулировании земельных отношений в Московской области» размер арендный платы рассчитывается по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка. 

Базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области. 

В свою очередь Законом Московской области №103/2018-ОЗ от 03.07.2018г. «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год» установлено, что значение базового размера арендной платы за земельные участки устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону, которым для категории земель: Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, установлен базовый размер арендной платы за земельные участки – 5,99.

В соответствии с п.5 ст.8 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015г. «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости, в частности, вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества: категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок.

Материалами дела подтверждается, что в отношении спорного земельного участка установлена категория земель: «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» (л.д.42 - 43). 

Таким образом, с учетом установленной категории земель спорного земельного участка, сведениям содержащимся в ЕГРН, вышеприведенными нормами закона, оснований для применения к расчету размера арендной платы за спорный земельный участок, иного базового размера арендной платы, не имеется.

Статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" установлен порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно п.3 ст.14 указанного Закона, значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону. Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее.

Приложением к настоящему Закону в строке №11 указан вид разрешенного использования земельного участка «Для размещения объектов платного досуга и отдыха, включая объекты лечебно-оздоровительного и спортивного назначения, за исключением указанных в строке 27», коэффициент Кд – 2,5. В строке 27 указан вид разрешенного использования земельного участка «Для размещения объектов досуга и отдыха детей и подростков».

Суд соглашается с доводами администрации, что виду разрешенного использования земельного участка «Для размещения базы отдыха «Дубрава» соответствует вид разрешенного использования земельного участка «Для размещения объектов платного досуга и отдыха, включая объекты лечебно-оздоровительного и спортивного назначения, за исключением указанных в строке 27 (размещения объектов досуга и отдыха детей и подростков)»

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее - Классификатор) утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540.

В соответствии с частью 12 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) до 01.01.2020 орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется.

Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК РФ классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору (часть 11 статьи 34 Закона №171-ФЗ).

Таким образом, требования ответчика об установлении иного коэффициента, установленного п.27 Приложения для земельных участков с видом разрешенного использования земельных участков «для размещения объектов досуга и отдыха детей и подростков» суд находит не подлежащими удовлетворению.

Довод ответчика о том, что земельный участок не используется в коммерческих целях, в связи с чем, арендная плата подлежит перерасчёту, также подлежит отклонению.

Само по себе неиспользование земельного участка в коммерческих целях, ввиду наличия на земельном участке строений, и принятие ПЗЗ, не является основанием для перерасчета арендной платы.

При предоставлении земельного участка первоначальному арендатору АОЗТ «Москва» администрация реализовала свое намерение передать его в аренду юридическому лицу в целях, указанных в Договоре аренды с соответствующей платой с учетом уровня доходности, при этом, администрация исходила из того, что Уставом общества предусмотрено осуществление коммерческой деятельности с целью извлечение прибыли и удовлетворение социальных и экономических интересов участников общества.

ФИО2 принял на себя все права и обязанности первоначального арендатора в совокупности без каких-либо исключений. Само по себе фактическое использование физическим лицом данного участка не в коммерческих целях, а физическим лицом для индивидуального жилищного строительства не является основанием для изменения размера арендной платы.

Корректирующие коэффициенты и коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка были применены администрацией исходя из коммерческого использования земельного участка, установленные п.11 приложения к Решению Совета депутатов Мытищинского муниципального района Московской области от 20.12.2012 года № 63/20 «О принятии в новой редакции значений коэффициентов, применямых при расчете арендной платы за землю на территории Мытищинского муниципального района», а именно:

- Пкд – корректирующий коэффициент – 2 «для размещения объектов платного досуга и отдыха, включая объекты лечебно-оздоровительного и спортивного назначения, за исключением указанных в строке 27»;

- Км – коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования – 3 «городское поселение Мытищи» - «для размещения объектов платного досуга и отдыха, включая объекты лечебно-оздоровительного и спортивного назначения, за исключением указанных в строке 27».

Как указано выше у суда не имеется законных оснований для применения иных коэффициентов связанных с размещением базы отдыха.

В связи с чем, оснований для удовлетворения встречных требований о применении иных коэффициентов не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации городского округа Мытищи к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды – удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу Администрации городского округа Мытищи задолженность по арендным платежам по Договору аренды земли от 05.12.1996 №920 в размере 2 389 571,26 (Два миллиона триста восемьдесят девять тысяч пятьсот семьдесят один рубль 26 копеек) рублей, их них: основной долг за период с 01.04.2019г. по 31.12.2019г. в размере 2 245 356,09 рублей; пени за период с 06.04.2019г. по 05.11.2019г. в размере 144 215,17 рублей.

Расторгнуть договор аренды земельного участка №920 от 05.12.1996, заключенный между Администрацией Мытищинского муниципального района Московской области и АО (АОЗТ) «Москва», права и обязанности по которому по Договору уступки прав и обязанностей перешли к ФИО2.

Обязать ФИО2 вернуть Администрации городского округа Мытищи Московской области земельный участок общей площадью 35 546 кв.м., с кадастровым номером 50:12:0030513:2.

В удовлетворении встречных исковых требований по встречному иску ФИО2 к Администрации городского округа Мытищи о перерасчете арендной платы – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Мытищинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено: 01 августа 2020 года

Судья: