к делу № 2-2472/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«29» августа 2017 года город Сочи 

Судья Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края Бажин А.А., с участием: 

истца по первоначальному иску и ответчика по встречному исковому заявлению ФИО1,

представителя ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску – ПАО «Сбербанк», по доверенности ФИО2, 

при секретаре судебного заседания Сарецян К.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ича и ФИО3 к Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о расторжении кредитного договора № от 24.05.2016 года и обращении взыскания на заложенное имущество, и по встречному исковому заявлению Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО1 ичу, ФИО3 о расторжении кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ и обращении взыскания на заложенное имущество 

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в Центральный районный суд города Сочи с исковым заявлением к ПАО «Сбербанк России» о расторжении кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ и обращении взыскания на заложенное имущество.

Свои требования обосновывают тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 (далее – Созаемщики) и ПАО «Сбербанк России», в лице руководителя офисов ипотечного кредитования Отдела по работе с партнерами и ИК Управления по работе с партнерами и ИК Краснодарского отделения № УРМ Сочи ПАО Сбербанк (далее – Банк или Кредитор), заключен кредитный договор № (Индивидуальные условия кредитования) (Далее – Кредитный договор), в соответствии с условиями которого Банк принял на себя обязательство предоставить Созаемщикам кредит, для приобретения готового жилья в сумме 6 000 000 рублей, а Созаемщики приняли на себя обязательства исполнить условия по кредитному договору включая – возврат основного долга и уплату процентов за пользование кредитом в размере и на условиях предусмотренных кредитным договором. В качестве обеспечения обязательства Созаемщиков по кредитному договору избрана ипотека – залог в пользу Банка приобретаемого Созаемщиками имущества: здания, назначение: жилое, площадь: 

<

данные изъяты>, в том числе подземных: 0, кадастровый №, адрес: 

<

адрес> Длительное время платежи по кредиту осуществлялись с опережением установленного договором графика. Вместе с тем, с начала 2017 года финансовое положение Созаемщиков существенно изменилось и сложилась ситуация, при которой надлежащее исполнение договора Созаемщиками стало невозможным, в связи с чем, образовалась задолженность по кредитному договору. Перспектива улучшения, в ближайшее время, финансового положения Созаемщиков отсутствует. В целях урегулирования настоящей ситуации, истцы ДД.ММ.ГГГГ обратились к ответчику с «Уведомлением – Претензией» о невозможности исполнения кредитного договора, расторжении кредитного договора и принятии Банком заложенного имущества в качестве оплаты по кредиту. ДД.ММ.ГГГГ ответчик прислал ответ на их обращение, зарегистрированное в банке за номером № от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что ПАО «Сбербанк России» отказал в удовлетворении их требований. На основании изложенного просят суд расторгнуть кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между ФИО1, ФИО3 и ПАО «Сбербанк России». Обратить взыскание на заложенное имущество: 

<

адрес> 

Представителем ответчика ПАО «Сбербанк России» заявлены встречные исковые требования к ФИО1, ФИО3 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество, определением первоначальной продажной стоимости заложенного имущества в размере равном 80 % (восьмидесяти процентам) от его рыночной стоимости. 

Требования встречного искового заявления обоснованы тем, что в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО3 получили в Центральном отделении № ОАО «Сбербанк России» кредит «Приобретение готового жилья» в сумме 6 000 000 (шесть миллионов) рублей под 13,75 % годовых на приобретение готового объекта недвижимости: 

<

адрес> сроком на 240 месяцев, считая с даты его фактического предоставления. По условиям договора (п.6) погашение кредита производится Созаемщиками ежемесячно аннуитетными платежами в соответствие с графиком платежей. Уплата процентов за пользование кредитом производится Созаемщиками ежемесячно одновременно с погашением кредита в сроки, определенные графиком платежей. Кредитор исполнил обязательства, предусмотренные кредитным договором в полном объеме. Созаемщиками была допущена просрочка по погашению кредита и уплате процентов, в результате чего на сумму просроченного платежа, в соответствии с договором были начислены неустойки. Центральным отделением № ПАО «Сбербанк России» было принято решение о досрочном взыскании с заемщика просроченной задолженности по кредитному договору и досрочном расторжении кредитного договора. На основании изложенного просила суд расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ПАО «Сбербанк России», в лице Центрального отделения №, и ФИО1 ичем и ФИО3; взыскать в пользу Центрального отделения № ПАО «Сбербанк России» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 и ФИО3 в размере 6 275 554, 07 (шесть миллионов двести семьдесят пять тысяч пятьсот пятьдесят четыре рубля 07 коп.), в том числе просроченная ссудная задолженность - 5 920 385,17 руб., просроченные проценты за кредит – 349 704,57 руб., задолженность по неустойке – 5 464,33 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 39 577,77 руб.; обратить взыскание на заложенное имущество: 

<

адрес>, установив его начальную реализационную стоимость в размере 80 % (восемьдесят процентов) от рыночной стоимости такого имущества.

В судебном заседании истец по первоначальному иску и ответчик по встречному исковому заявлению ФИО1 действующий как от своего имени, так и от имени ФИО3, на основании доверенности № 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, при этом дополнительно пояснил, что не возражает относительно заявленных встречных исковых требований, а также пояснил суду, что в отношении недвижимого имущества, являющегося обеспечением по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, проведена процедура присвоения адреса, в связи с чем, Решением Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № № дому, 

<

адрес> Данные о присвоении жилому дому и земельному участку, на котором она расположен, адреса, внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается выданными Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того пояснил, что выводы экспертных заключений, сформированные в рамках проведенных по делу судебных оценочных экспертиз являются практически идентичными, в связи с чем, просил суд принять указанные доказательства как относимые и допустимые по настоящему делу. Вместе с тем, учитывая, что размер рыночной и реализационной стоимости спорных объектов, отраженный в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненном экспертом филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по 

<

адрес> ФИО4, является более низким по сравнению с размером рыночной и реализационной стоимости спорных объектов, отраженным в экспертном заключении, выполненном ООО «ГеоМаркер», применение выводов содержащихся в экспертном заключении № от ДД.ММ.ГГГГ, в свою очередь, обеспечит более высокую степень защиты прав и охраняемых законом интересов ответчика по первоначальному иску, заявил о согласии на установление судом реализационной стоимости спорных объектов в соответствии с Заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненном экспертом филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ».

Представитель ответчика по первоначальному исковому заявлению и истца по встречному исковому заявлению - ПАО «Сбербанк России» ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебное заседания явилась, первоначальные исковые требования признала, настаивала на удовлетворении встречных исковых требований по основаниям, изложенным в тексте встречного искового заявления, пояснив при этом, что ненадлежащее исполнение Созаемщиками (ответчиками по встречному иску) принятых на себя обязательств привело к существенным нарушениям условий кредитного договора, и повлекло для ПАО «Сбербанк» ущерб, что в значительной степени лишило его того, на что он был вправе рассчитывать при заключении вышеуказанного договора. В связи с чем, кредитным комитетом Банка было принято решение о досрочном расторжении с ответчиками кредитного договора, досрочном взыскании с ответчиков суммы задолженности по кредитному договору с начисленными процентами, а также обращении взыскания на заложенное имущество. И просила суд взыскать с ответчиков задолженность в солидарном порядке, обратив взыскание на заложенное имущество: 

<

адрес> установив начальную реализационную стоимость указанного имущества в размере 80 % (восьмидесяти процентов) от рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по Туапсинскому району, при этом суду пояснила, что несогласна с выводами эксперта, поскольку ПАО «Сбербанк России» полагал, что рыночная стоимость залоговых объектов недвижимости будет иной.

Представитель третьего лица - СПАО «Ингосстрах» в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом, извещенным о месте и времени судебного заседания, сведений об уважительности отсутствия представителя в судебном заседании, суду не представил. 

Судья, исследовав материалы дела, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав доводы и возражения сторон, изучив материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что первоначальные исковые требования не подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования ПАО «Сбербанк России» следует удовлетворить в полном объеме, по следующим основаниям.

В силу статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 ич и ФИО3 получили в Центральном отделении № ОАО «Сбербанк России» кредит по программе «Приобретение готового жилья» в сумме 6 000 000 ( шесть миллионов ) рублей под 13,75 (тринадцать целых семьдесят пять сотых) % годовых на приобретение :

- дома (здания), назначение – жилое, площадь: общая 189,2 кв.м., кадастровый №, находящегося по адресу: 

<

адрес>

- земельного участка, на котором расположен дом, имеющего следующие характеристики: категория земель - земли населенных пунктов, индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), площадь - 420 кв. м., кадастровый №, находящийся по адресу: 

<

адрес> сроком на 240 месяцев, считая с даты его фактического предоставления.

По условиям Договора (п.6) погашение кредита производится созаемщиками ежемесячно аннуитетными платежами в соответствии с Графиком платежей. Уплата процентов за пользование кредитом производится созаемщиками ежемесячно одновременно с погашением кредита в сроки, определенные графиком платежей.

При несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом (п. 3.3. Общих условий кредитования) созаемщики уплачивают кредитору неустойку - 20 % годовых с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно).

Неустойка за несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита, уплату процентов за пользование кредитом вносится созаемщиками в валюте кредита.

В соответствии с условиями договора датой погашения задолженности по договору (кредита, процентов за пользование кредитом, неустойки) является дата списания со счета/иного счета, а так же со счета банковского вклада, условия которого позволяют совершать расходные операции созаемщиков, третьего лица (для кредитов в иностранной валюте - только поручителя), открытого в филиале кредитора, в погашение обязательств по договору. Если дата погашения задолженности по кредиту, предусмотренная графиком платежей, приходиться на рабочий (выходной, праздничный) день, то платеж может быть произведен в период с даты, предусмотренной Графиком платежей, по первый рабочий день, следующей за нерабочим (выходным, праздничным) днем (включительно), без начисления неустойки, изменения размера платежа и его сумм (частей), направляемых на погашение кредита и уплату процентов за пользование кредитом.

Кроме того, созаемщики возмещают все расходы кредитора, связанные с принудительным взысканием задолженности по договору.

Обеспечением исполнения обязательств заемщиков по кредитному договору явился залог недвижимого имущества, приобретаемого за счет кредитных средств. 

«11» мая 2016 года на основании договора купли – продажи недвижимого имущества (с ипотекой) ответчики ФИО1 и ФИО3 приобрели в общую долевую собственность, каждый по 

<

данные изъяты> доле в праве собственности следующие объекты недвижимости: Здание, назначение: жилое, площадь: общая 189,2 кв.м., количество этажей: 3, в том числе подземных: 0, кадастровый №, адрес: 

<

адрес> (Объект - 1) и Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – Индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), площадь: 420 кв.м., кадастровый №, адрес: 

<

адрес>

В соответствии с условиями указанного договора, по взаимному соглашению сторон, общая выкупная цена Объекта 1 и Объекта 2 составила 17 000 000 (семнадцать миллионов) рублей (п. 3. Договора). При этом договором установлено, сумма в размере 11 000 000 (одиннадцать миллионов) рублей, выплачена покупателями, продавцу до момента подписания договора за счет собственных средств, а сумма в размере 6 000 000 (шесть миллионов) рублей выплачивается покупателями, продавцу за счет кредитных денежных средств, предоставляемых покупателям - ФИО1 ичу и ФИО3 по кредитному договору заключенному в г. Сочи между покупателями – ФИО1 и ФИО3 и открытым акционерным обществом «Сбербанк России» (далее кредитор).

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору созаемщики предоставили банку в залог: - дом (здание), назначение – жилое, площадь: общая 189,2 кв.м., кадастровый №, находящийся по адресу: 

<

адрес> (в настоящее время объект, в соответствии с Решением Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № ПО-023995, имеет адрес: 

<

адрес> - земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), площадь - 420 кв. м., кадастровый №, находящийся по адресу: 

<

адрес> (в настоящее время объект, в соответствии с Решением Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № №, имеет адрес: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>).

Созаемщиками были представлены документы, подтверждающие право собственности на вышеуказанный объект недвижимости, переданный в залог Центральному отделению № 1806 ОАО «Сбербанк России».

Судом установлено, что обязательства по кредитному договору созаемщиками надлежащим образом не исполнялись, допускалась просрочка платежей, размер платежа не соответствовал графику платежей, образовалась задолженность, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила: 6 275 554,07 (шесть миллионов двести семьдесят пять тысяч пятьсот пятьдесят четыре руб., 07 коп.), в том числе: просроченная ссудная задолженность - 5 920 385,17 руб.; просроченные проценты за кредита - 349 704,57 руб.; задолженность по неустойке - 5 464,33 руб. 

Наличие задолженности, ее размер и период возникновения истцами по первоначальному иску при рассмотрении дела не оспаривались.

Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов.

В силу ч. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Статьей 54 Закона Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации; 2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. 

Стороны в ходе рассмотрения дела не пришли к соглашению об установлении начальной продажной цены имущества.

Для целей определения рыночной и реализационной стоимости имущества, являющегося предметом залога, по ходатайству истца по первоначальному исковому заявлению и ответчиком по встречному иску, определением суда от 29.05.2017 года была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «ГЕОМАРКЕР». 

На разрешение эксперта судом поставлен следующий вопрос - определить рыночную и реализационную (ликвидационную) стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом залога по состоянию на 29.05.2017 года: дом, назначение жилое, площадью 189,2 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес> кадастровый №. 

Согласно заключению эксперта №-О от ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом залога - дома, назначение жилое, площадью 189,2 кв.м., кадастровый №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> составляет 22 500 000 (Двадцать два миллиона пятьсот тысяч) рублей, а рыночная стоимость земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), площадь 420 кв.м., кадастровый №, находящегося по адресу: 

<

адрес> составляет - 2 520 000 (Два миллиона пятьсот двадцать тысяч) рублей. Суммарная рыночная стоимость указанных объектов недвижимости составляет 25 020 000 (Двадцать пять миллионов двадцать тысяч) рублей. 

Согласно указанного заключения эксперта, реализационная (ликвидационная) стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом залога - дома, назначение жилое, площадью 189,2 кв.м., кадастровый №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, составляет - 18 900 000 (восемнадцать миллионов девятьсот тысяч) рублей, а реализационная (ликвидационная) стоимость земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), площадь 420 кв.м., кадастровый №, находящегося по адресу: 

<

адрес> составляет - 2 117 000 (два миллиона сто семнадцать тысяч) рублей. 

Представитель ответчика по первоначальному исковому заявлению и истца по встречному исковому заявлению ФИО5, участвовавшая в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, не согласившись с указанным заключением эксперта №-О от ДД.ММ.ГГГГ, утверждая, что заключение выполнено с нарушениями методики подобного рода исследований, с нарушением научной и методической обоснованности проведения такого рода исследований, что повлекло за собой существенное, на 50-60 %, по сравнению со среднерыночными показателями по городу Сочи, завышение стоимостных показателей спорных объектов, заявила суду о невозможности признать обоснованными выводы, сделанные в Заключении эксперта, в связи с чем заявила ходатайство о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы по определению рыночной и реализационной стоимости спорных объектов имущества и ходатайствовала о поручении проведения такой экспертизы независимой экспертной организации аккредитованной ПАО «Сбербанк России». 

Судом, 28.06.2017 года, для определения рыночной и реализационной стоимости залогового имущества была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено экспертной организации, предложенной Ответчиком по первоначальному иску и Истцом по встречному - ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Туапсинскому району.

На разрешение эксперта судом поставлен следующий вопрос - определить рыночную и реализационную (

<

адрес> кадастровый №. 

Согласно выводов заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что итоговая рыночная стоимость жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет: 24 580 770 (двадцать четыре миллиона пятьсот восемьдесят тысяч семьсот семьдесят) рублей, в том числе: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 420 кв.м. – 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей; рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером №, площадью 189 кв. м. – 22 080 770 (двадцать два миллиона восемьдесят тысяч семьсот семьдесят) рублей. 

Ликвидационная стоимость (стоимость продажи недвижимого имущества в случае срочной реализации предмета залога в течение короткого периода времени), без учета НДС, составляет округленно: 20 894 000 (двадцать миллионов восемьсот девяносто четыре тысячи) рублей, в том числе: земельный участок площадью 420 кв.м. – 2 125 000 (два миллиона сто двадцать пять тысяч) рублей; жилой дом, площадью 189,2 кв. м. – 18 768 655 (восемнадцать миллионов семьсот шестьдесят восемь тысяч шестьсот пятьдесят пять) рублей. 

Суд, дав оценку указанным выше экспертным заключениям, приходит к выводу о принятии их в качестве допустимых и относимых доказательств по делу, так как они выполнены в установленном ГПК РФ порядке, квалифицированными специалистами, имеющими соответствующее образование, соответствующие допуски и разрешения, а также длительный, более 7 лет, стаж работы по специальности. Кроме того, выводы содержащиеся в обоих экспертных заключениях о размере рыночной стоимости залогового имущества являются практически идентичными, расхождение составляет не более 2 % (двух процентов), объективно согласуются с другими исследованными в судебном заседании доказательствами и не оспариваются лицами, участвующими в деле.

Вместе с тем, учитывая позицию сторон по делу, полагающих, что при установлении рыночной и реализационной стоимости залогового имущества, по настоящему делу, подлежат применению наименьшие стоимостные показатели залогового имущества, определенные экспертами, в связи с чем, суд приходит к выводу о применении для определения стоимостных показателей рыночной и реализационной стоимости залогового имущества выводов, содержащихся в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по Туапсинскому району. 

Суд учитывает, положения п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливающие, что если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% (восьмидесяти процентам) рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Суд обращает внимание на то, что содержащийся в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ расчет размера ликвидационной стоимости залогового имущества, являющейся показателем производным (зависимым) от рыночной стоимости недвижимого имущества, осуществлен экспертом, с использованием специальных экономически обоснованных методов расчета, путем применения сравнительного и доходного методов расчета такой стоимости. Таким же образом расчет осуществлен и в заключении, выполненном ООО «ГЕОМАРКЕР».

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о не применении при рассмотрении настоящего дела размера ликвидационной стоимости заложенного имущества, отраженного в заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ и установленного экспертом с использованием специальных экономических оценочных методов, а полагает необходимым считать размер реализационной (ликвидационной) стоимости заложенного имущества, в размере 80% (восьмидесяти процентов) рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. В связи с чем, суд считает необходимым установить, что реализационная (ликвидационная) стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом залога - дома, назначение жилое, площадью 189,2 кв.м., кадастровый №, находящегося по адресу: 

<

адрес> составляет – 17 664 616 (Семнадцать миллионно шестьсот шестьдесят четыре тысячи шестьсот шестнадцать) рублей (расчет 22 080 770 руб. / 100 * 80 = 17 664 616 руб.), а реализационная (ликвидационная) стоимость земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), площадь 420 кв.м., кадастровый №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, составляет – 2 000 000 (два миллиона) рублей (расчет 2 500 000 руб. / 100 * 80 = 2 000 000 руб.), суммарная ликвидационная стоимость указанных объектов недвижимости признается судом равной 19 664 616 (Девятнадцать миллионов шестьсот шестьдесят четыре тысячи шестьсот шестнадцать) рублей.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований ФИО1 и ФИО3, суд руководствуется нижеследующим:

Судом, в ходе судебного заседания исследован буквальный текст заключенного между Сторонами кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ (индивидуальные условия кредитования). Судом установлено, что указанный договор не содержит права заемщиков на отказ в одностороннем порядке от исполнения указанного договора. Вместе с тем, указанный договор содержит право кредитора потребовать от заемщиков, в случае существенного нарушения последними условий договора, его досрочного расторжения и досрочного погашения задолженности в полном объеме. 

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиям 

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В силу положений части 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Подписывая кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ (индивидуальные условия кредитования), информацию об условиях предоставления, использования и возврата кредита «Приобретение готового жилья», график платежей, поручение на перечисление денежных средств, заявления-анкеты на получение кредита; уведомление о полной стоимости кредита с приложением к нему; созаемщики выразили свое согласие с условиями кредитных договоров, и приняли на себя обязательства своевременно осуществлять возврат кредита, уплачивать проценты, начисленные за пользование кредитом, неустойки и иные платежи, предусмотренные договором.

При заключении кредитных договоров истцы по первоначальному иску получили полную информацию о кредите, при этом были согласны со всеми положениями договора и обязались их выполнять, все указанные обстоятельства подтверждены личными подписями созаемщиков в договорах.

Доводы истцов по первоначальному иску, что просрочка исполнения принятых на себя кредитных обязательств возникла в связи с ухудшением их материального положения, что как следствие является основанием для расторжения кредитного договора, не основаны на нормах действующего законодательства.

Исходя из установленных обстоятельств по делу, а также из вышеприведенных нормы закона и положений договора, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения в полном объеме исковых требований истцов ФИО1 и ФИО3 к ПАО «Сбербанк России» и к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречных исковых требований ПАО «Сбербанк России» к ФИО1 и ФИО3 о досрочном расторжения кредитного договора, взыскании образовавшейся задолженности и обращения взыскания на жилой дом и земельный участок, являющиеся предметом залога.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При обращении в суд с настоящим иском в соответствии с требованиями ст. 333.19 Налогового кодекса РФ истец по встречному исковому заявлению уплатил государственную пошлину в сумме 39 577 руб. 77 коп., которая подлежит взысканию в его пользу солидарно с ответчиков, по встречному исковому заявлению.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначальных исковых требований ФИО1 ича и ФИО3 к Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о расторжении кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ и обращении взыскания на заложенное имущество, отказать.

Встречные исковые требования Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО1 ичу, ФИО3 о расторжении кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ и обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Открытым Акционерным Обществом «Сбербанк России», в лице Центрального отделения № и ФИО1 ичем и ФИО3.

Взыскать с ФИО1 ича и ФИО3, солидарно, в пользу ПАО «Сбербанк России» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 6 275 554,07 (шесть миллионов двести семьдесят пять тысяч пятьсот пятьдесят четыре рубля 07 копеек), в том числе просроченная ссудная задолженность - 5 920 385,17 руб., просроченные проценты за кредит – 349 704,57 руб., задолженность по неустойке – 5 464,33 руб.), а также понесенные судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 39 577,77 рублей (тридцать девять тысяч пятьсот семьдесят семь рублей семьдесят семь копеек), а всего взыскать 6 315 131,84 рублей (шесть миллионов триста пятнадцать тысяч сто тридцать один рубль восемьдесят четыре копейки).

Взыскание с ответчиков, солидарно, в пользу ПАО «Сбербанк России» суммы задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, в сумме 6 275 554,07 рублей и судебных расходов в размере 39 577 руб. 77 коп., осуществить путем обращения взыскания на заложенное имущество: дом (здание), назначение – жилое, площадь: общая 189,2 кв.м., количество этажей: 3, в том числе подземных этажей: нет, кадастровый №, адрес (место расположение): 

<

адрес> и земельный участок, на котором оно расположено, со следующими характеристиками: категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), площадь – 420 кв.м., кадастровый №, место расположения: 

<

адрес> путем продажи указанного имущества с публичных торгов, установив первоначальную суммарную продажную стоимость заложенного имущества (реализационную стоимость указанных объектов недвижимости) в размере равном 19 664 616 (Девятнадцать миллионно шестьсот шестьдесят четыре тысячи шестьсот шестнадцать) рублей, при этом: - установить первоначальную продажную цену (начальную реализационную стоимость) предмета залога - дома (здания), назначение жилое, площадью 189,2 кв.м., кадастровый №, находящегося по адресу: 

<

адрес> в размере 17 664 616 (Семнадцать миллионно шестьсот шестьдесят четыре тысячи шестьсот шестнадцать) рублей; - установить первоначальную продажную цену (начальную реализационную стоимость) предмета залога - земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), площадь 420 кв.м., кадастровый №, находящегося по адресу: 

<

адрес> в размере 2 000 000 (двух миллионов) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение месяца со дня принятия решения.

Судья А.А. Бажин