Дело № 2-10104/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Якутск 19 ноября 2018 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Кочкиной А.А., при секретаре Кузьминой Л.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 к Окружной администрации города Якутска, ФИО10, ФИО11 о признании незаконным решения о переводе жилого помещения в нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с вышеуказанным иском, мотивируя тем, что являются собственниками квартир, расположенных по адресу: ____ Ответчики ФИО11, ФИО10 являются бывшими собственниками квартиры № в указанном доме, переведенной из статуса жилого помещения в нежилое помещение. ФИО12 является новым собственником указанной квартиры. Распоряжением и.о. главы г. Якутска от ____ года был утвержден протокол № заседания межведомственной комиссии по использованию жилых и нежилых помещения (зданий) г. Якутска от ____ года, которым ФИО11, ФИО10 дано разрешение на перевод квартиры из жилого помещения в нежилое с обустройством отдельной входной группы. В ____ года новый собственник квартиры № ФИО12 начала работы по обустройству квартиры. Тогда же истцам и стало известно о наличии разрешения о переводе жилого помещения в нежилое. При обращении в ОА г. Якутска ФИО11, ФИО10 представили протокол общего собрания собственников помещений в МКД от ____ года, который не имеет подписи секретаря и председателя собрания. Согласно указанному протоколу с собственниками жилых помещений был согласован вопрос об изменении состава общего имущества и передаче права собственности на часть имущества (демонтаж подоконной части наружных стен), отнесенных к общей собственности, в собственность владельцу квартиры №, и об обустройстве входной группы. Однако при ознакомлении с протоколом истцы обнаружили, что их подписи в протоколе поддельные. Стена дома, частью которой является подоконный блок, а также часть земельного участка, на котором будет расположена отдельная входная группа, относятся к общему имуществу собственников помещений в доме. Поэтому выполнение предусмотренных проектом работ приведет к уменьшению общего имущества и изменению режима пользования частью общего имущества и земельного участка, занимаемого многоквартирным домом и придомовой территорией. В данном случае производится не просто перевод из жилого помещения в нежилое, а реконструкция части дома с установлением входной группы, что требовало соблюдение положений как жилищного, так и градостроительного законодательства. Таким образом, ответчики ФИО13 должны были представить органу местного самоуправления полученное в установленном порядке согласие 2/3 всех собственников многоквартирного жилого дома на использование общего имущества. Согласие установленного количества собственников помещений в МКД вопреки требованиям закона ответчиками ФИО13 получено не было, таким образом, оснований для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое помещение у ОА г. Якутска не имелось. Указанным решением нарушены права истцов. Просят суд признать незаконным решение Межведомственной комиссии по использованию жилых или нежилых помещений (зданий) г. Якутска от ____ года о выдаче разрешения ФИО11 и ФИО10 на перевод квартиры № по ____, из жилого помещения в нежилое.

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО9, ФИО6 исковые требования поддержали, пояснили, что были представлены два протокола общего собрания собственников в многоквартирном жилом доме – от ____ года и от ____ года. В протоколе от ____ года нет подписей председателя и секретаря собрания, кроме того, уведомление о проведении собрания жильцы не получали, в протоколе истцы не расписывались, необходимого кворума для принятия решения не было, имеются квартиры, которые были указаны дважды. Второй протокол заочного голосования датирован ____ годом, составлен также с нарушениями, собрание должно было проводиться в общем порядке. Считают протоколы общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме недействительными, просят исковые требования удовлетворить. 

В судебном заседании представитель ответчика Окружной администрации г. Якутска ФИО14 исковые требования не признал, пояснил, что ответчиками ФИО13 были представлены все необходимые документы, в том числе 2 экземпляра протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, а также проект перепланировки жилого помещения под офисное помещение, составленный ООО СПТБ «Старт». При подсчете голосов участников заочного голосования квартиры, указанные дважды, не учитывались, подсчет голосов производился по жилым площадям, которые были указаны в новом реестре. Даже без учета голосов истцов необходимое количество голосов имелось, таким образом, считает, что решение органом местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое помещение было принято на законных основаниях. Просит в удовлетворении исковых требований отказать. 

Представитель ответчиков ФИО10, ФИО11 ФИО15 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что при подсчете голосов с учетом обоих протоколов получилось ___ кв.м., общая площадь жилых помещений в МКД составляет ___ кв.м., даже без учета спорной площади жилых помещений истцов необходимый кворум имелся. Считает, что протоколы собрания составлены без нарушений, они были составлены и выданы в одно время, сбор подписей был осуществлен в ____ года. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании представитель третьего лица ФИО12 ФИО16 пояснила, что ФИО12 является добросовестным приобретателем, в настоящее время все работы приостановлены, разрешение спора оставила на усмотрение суда. 

В судебное заседание истцы ФИО5, ФИО7, ФИО8, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие. 

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, истцы являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: ____ 

Ответчики ФИО10, ФИО11 являлись собственниками жилого помещения № в указанном многоквартирном доме, с кадастровым номером ___

В ____ году ФИО10, ФИО11 обратились в ОА г. Якутска с заявлением о переводе принадлежащего им жилого помещения в нежилое помещение.

Распоряжением и.о. главы ОА г. Якутска № от ____ года утвержден протокол заседания Межведомственной комиссии по использованию жилых и нежилых помещений (зданий) от ____ года, которым принято решение об удовлетворении заявления и переводе жилого помещения, расположенного по адресу: ____, в нежилое помещение.

____ года на основании договора купли-продажи право собственности на указанное помещение зарегистрировано за ФИО12

Согласно пункту 1 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (пункт 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации)

В соответствии с частью 1 статьи 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу части 1 статьи 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ).

Часть 2 статьи 23 ЖК РФ устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.

В силу пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищных кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, пунктами 1, 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из буквального толкования приведенных положений при решении вопроса о переводе жилого помещения в нежилое согласие собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным тогда, когда планируемые работы влияют на размер и состояние общего имущества в многоквартирном доме, тем самым затрагивая права и законные интересы названных субъектов. Независимо от того, является ли переоборудование жилого помещения реконструкцией или перепланировкой, в случае, если такое переоборудование влечет за собой присоединение общего имущества собственников жилого дома, необходимо получение согласия всех собственников общего имущества.

В силу статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. 

Перепланировку и переустройство, определяемых статьей 25 ЖК РФ, следует отличать от реконструкции.

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Учитывая, что согласно проекту перепланировки и переустройства названной квартиры ____, с последующим использованием ее по нежилому назначению предполагается обустройство входной группы - крыльца с металлическими ограждениями, которое должно располагаться за пределами здания на прилегающем земельном участке, в данном случае производимые работы следует квалифицировать как реконструкцию объекта капитального строительства.

В связи с этим по данному делу одним из юридически значимых и подлежащих доказыванию обстоятельств с учетом подлежащих применению норм материального права является выяснение вопроса о наличии согласия всех собственников помещений в доме на устройство отдельного входа в помещение, принадлежавшее ответчикам ФИО13, поскольку указанные работы связаны с изменением размера общего имущества многоквартирного дома.

Однако такого согласия ответчиками ФИО13 получено не было.

Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В соответствии со ст. 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством: очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование); заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса); очно-заочного голосования.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта. 

Согласно ч.1 ст. 46 ЖК РФ (в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого решения), решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание.

Таким образом, в данном случае в силу п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ для принятия решения по вопросу реконструкции помещения необходимый кворум составлял не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. 

В соответствии с ч. 1 ст. 47 ЖК РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

В соответствии с п.п. 1, 3, 5 ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, за исключением случая, предусмотренного статьей 47.1 настоящего Кодекса.

Согласно п. 6 ст. 48 ЖК РФ при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Согласно п. 9 приложения №4 «Правила оформления протоколов общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома» к Административному регламенту предоставления муниципальной услуги по согласованию перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое, утвержденному Постановлением Окружной администрации г. Якутска от 29.11.2013 N 317п, при заполнении реквизитов секретаря общего собрания указывается полностью фамилия, имя, отчество и подпись лица.

Согласно п. 2.11 Административного регламента предоставления муниципальной услуги по согласованию перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое, утвержденного Постановлением Окружной администрации г. Якутска от 29.11.2013 N 317п, необходимыми и обязательными для предоставления муниципальной услуги являются в том числе сведения о согласии всех собственников помещений многоквартирного дома в случаях, если перепланировка влечет за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме, то в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации. Оформляется протоколом общего собрания собственников (приложение N 4 к Административному регламенту).

Из материалов дела следует, что для перевода жилого помещения в нежилое помещение ответчиками были представлены две части протокола общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома, проведенных в форме заочного голосования – прошитых и заверенных секретарем МВК от ____ года и от ____ года. На повестку дня были поставлены вопросы: изменение состава общего имущества – передача права собственности на часть общего имущества (демонтаж подоконной части наружной стены), отнесенных к общей собственности, в собственность владельцу квартиры №; обустройство входной группы. 

Между тем, данных о том, что ранее для разрешения тех же вопросов было организовано общее собрание путем совместного присутствия и такое собрание не имело кворума, в связи с чем, было проведено заочное голосование, ответчиками не представлено. 

При этом, в протоколах отсутствуют подписи секретаря общего собрания, не отражены результаты голосования по повестке собрания.

Из протокола, заверенного ____ года, следует, что дата проведения собрания не указана, между тем, установить даты голосования возможно, так как рядом с подписями проставлены даты, таким образом, суд приходит к выводу, что голосование проводилось в период с ____ года по ____ года. 

Во второй части протокола также отсутствует дата проведения собрания. Со слов представителя ответчика, в таком виде (прошитыми по ___ листов, опечатанными) бланки протоколов были выданы МКУ ДЖО ОА г. Якутска. При этом, как следует из второй части протокола, она заверена и опечатана ____ года. 

Таким образом, исходя из представленных протоколов, между голосованиями собственников жилых помещений в многоквартирном доме прошло более ___, то есть, представленные протоколы не могут быть расценены как итоги проведения одного собрания. В связи с изложенным, суд засчитывает голоса только по первому списку от ____ года. 

Из материалов дела следует, что общая площадь многоквартирного дома составляет ___ кв.м. Общая площадь жилых помещений в многоквартирном доме составляет ___ кв.м. Общее количество квартир в доме – ___. Таким образом, необходимый кворум, установленный ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, составляет ___ кв.м. 

Как указано в протоколе общего собрания, заверенном ____ года, в заочном голосовании участие приняли собственники ___ квартир. Между тем, собственники квартир № указаны в протоколе дважды, площадь указанных помещений составляет ___ кв.м., указанная площадь подлежит вычету из общей площади собственников многоквартирного дома, принявших участие в заочном голосовании по первому списку. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что в заочном голосовании приняли участие собственники помещений, обладающие голосами в количестве ___ кв.м., что составляет менее 2/3 от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме (___ кв.м.). Таким образом, необходимый кворум не был собран. 

При этом, суд считает необходимым отметить, что из опросного листа протокола голосования не следует, что собственники были ознакомлены с проектом реконструкции помещения и до них был доведен характер планируемых изменений. Кроме того, в судебном заседании истцы заявили о том, что не подписывали указанный протокол. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что согласие всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме на реконструкцию жилого помещения ответчиками ФИО13 в установленном порядке получено не было, требования, предусмотренные законом к оформлению протоколов общих собраний собственников жилых помещений в многоквартирных жилых домах, не были соблюдены, следовательно, оспариваемое решение о переводе жилого помещения в нежилое не соответствует положениям закона и подлежит отмене. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным и отменить решение Межведомственной комиссии по использованию жилых или нежилых помещений (зданий) г. Якутска от ____ года о выдаче разрешения ФИО11 и ФИО10 на перевод квартиры №1 по ____, из жилого помещения в нежилое. 

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня составления в мотивированном виде.

Судья А.А. Кочкина