№

Дело № 2- 29/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации.

22 января 2019 года

Пошехонский районный суд Ярославской области в составе судьи Суховой О.И.,

при секретаре Ганичевой Н.В., 

с участием истца ФИО1 и его представителя адвоката Кытиной Т.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании г. Пошехонье Ярославской области гражданское дело по иску ФИО1 к СПСК «Пошехонсикй» о признании права собственности на земельный участок и нежилое помещение,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к СПСК «Пошехонский» о признании договора купли-продажи от 10 июля 2012 года заключенным и признании права собственности на земельный участок площадью 1000 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и на здание мастерской площадью 410 кв.метров, расположенное на данном участке. 

В обоснование иска указал, что 10 июля 2012 года между ним и колхозом «Маткома» был заключен в простой письменной форме договор купли-продажи указанного недвижимого имущества. Имущество было оценено в 150 000 рублей, из которых 100 000 рублей здание мастерской и 50 000 рублей - земельный участок. 21 июня 2012 года вся сумма была внесена им наличными в кассу колхоза «Маткома». На момент заключения договора купли-продажи приобретенный им земельный участок входил в состав общего земельного массива колхоза «Маткома», поэтому в договоре купли-продажи был указан кадастровый номер всего земельного участка площадью 2 989 000 кв.м. - №. В дальнейшем колхоз должен был произвести кадастровые работы по выделению проданного им земельного участка, постановке его на кадастровый учет и зарегистрировать сделку в соответствии с требованиями закона. Однако свои намерения не выполнил и 1 декабря 2012 года весь земельный участок с кадастровым номером № без внесения изменений в государственный реестр сведений о проданном земельном участке передал в СПСК «Пошехонский» в качестве вклада в уставной капитал. Новый собственник его права на земельный участок площадью 10 000 кв.м. и здание мастерской не оспаривает. Более того, 22 августа 2018 года заключило с ним дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 10 июля 2012 года, которым на основании проведенных кадастровых работ уточнен кадастровый номер земельного участка, являющего предметом сделки, - № Земельный участок и расположенное на нем нежилое здание- мастерская были переданы ему продавцом по передаточному акту от 10 июля 2012 года. С этого момента и по настоящее время он добросовестно, открыто и непрерывно владеет ими, несет расходы по их содержанию, отремонтировал здание мастерской, расчистил земельный участок от мусора и растительности. В настоящее время зарегистрировать право собственности на спорные объекты недвижимости не может, в связи с чем вынужден обратиться в суд.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель по ордеру адвокат Кытина Т.Н. исковые требования подержали по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Председатель СПСК «Пошехонский» ФИО2 направил отзыв о согласии с заявленными требованиями, указав, что передача колхозом «Маткома» СПСК «Пошехонский» земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 2 980 000 кв.м. в качестве вклада в уставной капитал состоялась без сверки соответствия параметров участка, указанных в документах, его фактическому состоянию и расположению. В переданных документах имелся договор купли-продажи от 10 июля 2012 года, заключенный между колхозом «Маткома» и ФИО1 Спорные объекты недвижимости- земельный участок и мастерские в собственности кооператива никогда не находились. После проведения истцом необходимых кадастровых работ по формированию участка, с ним было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи с целью индивидуализации объекта купли-продажи- земельного участка путем изменения кадастрового номера. Внести соответствующие изменения в реестр объектов недвижимости не представилось возможным в связи с тем, что на этот момент уже был наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области просит рассмотреть дело без участия их представителя. 

Выслушав объяснения истца ФИО1 и его представителя Кытиной Т.Н., изучив материалы дела, суд не находит законных оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме исходя из следующего.

Согласно представленному ответчиком - СПСК «Пошехонский» отзыву, по существу он признал исковые требования.

В соответствии со статьями 39, 173 ГПК РФ суд принимает признание ответчиком иска, если такое признание соответствует закону и отсутствует нарушение прав и законных интересов сторон и других лиц.

Суд не принимает признание иска ответчиком, так как оно не соответствует закону. Кроме того, СПСК «Пошехонский» не является участником спорных правоотношений и правообладателем спорного нежилого помещения- мастерской. 

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена этим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п.1). Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п.2). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами(п.4).

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п.2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст. 549 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п.1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Пунктом 2 названной нормы закона предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции действующей на момент совершения сделки в отношении спорных объектов) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 2 названной нормы закона предусматривает обязательную регистрацию прав на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Федерального закона № 122-ФЗ.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего до 01 января 2017года, ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

Из материалов дела следует, что 10 июля 2012 года между колхозом «Маткома» и ФИО1 заключен в простой письменной форме договор купли-продажи, по условиям которого истец приобрел земельный участок площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства и расположенное на нем нежилое здание- мастерская, с точкой присоединения к электрической сети, согласно существующему проекту, находящееся по адресу: 

<

адрес>

Согласно п. 2.1 договора стоимость продаваемого имущества составляет 150000 рублей, из них цена земельного участка- 50 000 рублей, нежилого здания- 100 000 рублей. Стоимость недвижимого имущества уплачена покупателем продавцу в указанном в договоре размере 150 000 рублей до подписания договора, что подтверждено квитанцией к приходному кассовому ордеру № 6 от 21.06.2012 года. 

Земельный участок и нежилое здание переданы ФИО1 по акту приема-передачи от 10 июля 2012 года, согласно которому претензий друг к другу стороны не имеют. 

Переход права собственности и право собственности покупателя на объекты недвижимости в установленном законом порядке зарегистрировано не было.

01 декабря 2012 года колхоз «Маткома» земельный участок площадью 2 980 000 кв.м. с кадастровым номером №, в состав которого входит и спорный земельный участок площадью 10 000 кв.м., предал СПСК «Пошехонский» в качестве вклада в уставной капитал. Право собственности СПСК «Пошехонский» на этот земельный участок 22 апреля 2013 года зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. 

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п.1). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом ( п.2).

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложенным в пункте 13 постановления №10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В абзаце 3 пункта 60 указанного Пленума разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно п. 59 Пленума, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи недвижимого имущества между истцом и колхозом «Маткома» был заключен в 2012 году, то есть в период действия Гражданского кодекса РФ, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которыми собственник недвижимого имущества имеет право распоряжаться таким имуществом только если он обладает правом собственности на него и имеется государственная регистрация права собственности на это недвижимое имущество.

В договоре купли-продажи не указано, на основании каких правоустанавливающих документов нежилое здание принадлежало продавцу. Право собственности колхоза «Маткома» на здание мастерской, и наличие ранее зарегистрированного за ним права собственности на данный объект на момент заключения договоров купли-продажи материалами дела не подтверждено и истцом не доказано.

В пункте 36 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10 Пленума ВАС РФ № 22 указано, что факт нахождения имущества на балансе лица само по себе не является доказательствами права собственности или законного владения.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу п. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим законом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В свою очередь, существование земельного участка как объекта недвижимости и индивидуально определенной вещи, имеющей свои уникальные характеристики, подтверждает его государственный кадастровый учет (ч.3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок, на который претендует истец, на момент заключения договора купли- продажи не был сформирован и поставлен на кадастровый учет, в связи с чем невозможно признать его в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества.

Как следует из содержания искового заявления, истцом ставится вопрос о признании за ним права собственности на земельный участок и нежилое здание- мастерскую на основании статьи 305 ГК РФ, так как он владеет данным имуществом на основании договора купли-продажи от 10 июля 2012 года, имущество передано ему по акту приема- передачи и никто его право на данное имущество не оспаривает. 

В силу норм действующего законодательства фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости не дает оснований для удовлетворения иска покупателя, который становится собственником недвижимого имущества лишь после государственной регистрации перехода права собственности на него.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п.2). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п.3).

В пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от дата 29.04.2010 разъяснено, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц колхоз «Маткома» прекратил свою деятельность 5 октября 2018 года, с иском в суд истец обратился 28 декабря 2018 года.

При ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности (п. 62 Пленума).

По смыслу изложенных выше норм и разъяснений вопрос о праве собственности на спорные объекты недвижимости не может быть разрешен посредством предъявления вещного иска, в связи с чем оснований для удовлетворении иска о признании права собственности на земельный участок и нежилое здание не имеется, поскольку покупатель по договору купли-продажи недвижимости, переход права собственности, по которому не зарегистрирован, заведомо не является собственником имущества, поэтому должен пользоваться специальным средством защиты, предусмотренным п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Кроме того, из материалов дела следует, что в отношении спорного земельного участка зарегистрировано обременение в виде запрета на совершение регистрационных действий. Запрет наложен постановлением судебного пристава-исполнителя Пошехонского районного отдела судебных приставов УФССП по Ярославской области от 06 октября 2017 года в рамках сводного исполнительного производства в отношении должника СПСК «Пошехонский» и до настоящего времени не снят. 

С учетом изложенного, правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется. 

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к СПСК «Пошехонсикй» о признании договора купли-продажи от 10 июля 2012 года заключенным, признании права собственности на земельный участок и нежилое помещение отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Пошехонский районный суд в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме.

Судья