Дело № 2-646/2024

УИД 56RS0033-01-2024-001064-94

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 июня 2024 года г.Орск

Советский районный суд г.Орска Оренбургской области в составе: 

председательствующего судьи Васильева А.И., 

при секретаре Кичигиной Н.А., 

с участием истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО1, ее представителя ФИО2, представителя ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о взыскании неосновательного обогащения и по встречному иску ФИО4 к ФИО1 о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным, взыскании уплаченных денежных средств указав, что 29 февраля 2024 года заключила с ответчиком предварительный договор, по условиям которого ФИО4 приняла на себя обязательства продать ей дом с земельным участком по адресу: 

<

адрес> за 5 000 000 руб. Она в свою очередь обязалась купить дом и передать задаток в сумме 100 000 руб. Оставшуюся часть в сумме 4 900 000 руб. она обязалась передать ФИО4 в период с 15 мая 2024 года по 15 июня 2024 года. В обеспечение исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи передала ответчику 100 000 руб., что подтверждается распиской. При этом в предварительном договоре от 29 февраля 2024 года не указаны: кадастровый номер объектов, площадь дома и земельного участка, категории земель и вид разрешенного использования земельного участка. Полагала, что предварительный договор не содержит условий по порядку идентификации объекта на момент наступления срока исполнения обязательства по его передаче, что свидетельствует о незаключенности договора. Указом губернатора Оренбургской области от 04 апреля 2024 года №103-ук «О введении на территории Оренбургской области режима чрезвычайной ситуации регионального характера» на территории Оренбургской области с 04 апреля 2024 года введен режим чрезвычайной ситуации регионального характера, определены границы зоны чрезвычайной ситуации. В соответствии с приложением к Указу губернатора Оренбургской области от 04 апреля 2024 года №103-ук 

<

адрес> в 

<

адрес> включена в границы зоны чрезвычайной ситуации. В результате наводнения техническое и санитарное состояние жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес> существенно изменилось, в связи с чем она утратила интерес в их приобретении. Просила суд признать предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком от 29 февраля 2024 года незаключенным. Взыскать с ФИО4 неосновательное обогащение в сумме 100 000 руб., а также 3200 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины, 2500 руб. в счет возмещения расходов по оплате стоимости юридических услуг.

Определением от 17 июня 2024 года судом принято заявление ФИО1 об изменении оснований заявленных требований, в котором истец просит взыскать с ФИО4 неосновательное обогащение в сумме 100 000 руб., а также 3200 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины, 22 500 руб. в счет возмещения расходов по оплате стоимости юридических услуг.

Определением от 17 июня 2024 года судом принято встречное исковое заявление ФИО4 к ФИО1 о понуждении заключить основной договор на основании предварительного договора купли-продажи, в котором истец указала, что 29 февраля 2024 года заключила с ФИО1 предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: 

<

адрес>. В связи с обращением ФИО1 в суд с первоначальным иском, 19 апреля 2024 года она направила покупателю предложение о заключении основного договора купли-продажи на условиях, согласованных в предварительном договоре. Уведомление получено ФИО1 25 апреля 2024 года. При этом ответчик мер, свидетельствующих о намерении заключить основной договор не предприняла, на связь не выходила. Просит обязать ФИО1 заключить договор купли-продажи недвижимого имущества: жилого дома с земельным участком по адресу: 

<

адрес> на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 29 февраля 2024 года.

Определением от 26 июня 2024 года производство по делу в части требования ФИО1 к ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком от 29 февраля 2024 года незаключенным прекращено в связи с отказом истца.

В судебном заседании истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ФИО1 требования первоначального иска поддержала. Пояснила, что утратила интерес в приобретении жилого дома с земельным участком по адресу: 

<

адрес>, поскольку указанные объекты недвижимого имущества значительно повреждены в результате наводнения, произошедшего в г. Орске Оренбургской области в период с 05 апреля по 08 апреля 2024 года. Постановлением администрации г. Орска от 30 мая 2024 года №1691-п дом по адресу: 

<

адрес> включен в перечень жилых помещений, пострадавших в результате чрезвычайной ситуации, связанной с высоким уровнем воды в результате прохождения весеннего паводка в 2024 году, в отношении которых признана необходимость проведения капитального ремонта. Указанные обстоятельства подтверждают, что ФИО4 утратила возможность передать ей дом в том состоянии, в котором он находился на момент заключения предварительного договора купли-продажи. Просила суд отказать ФИО4 в удовлетворении требований встречного иска.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО2, действующая на основании устного ходатайства, требования первоначального иска поддержала. Полагала, что в предварительном договоре, заключенном сторонами, расписке, подтверждающей передачу покупателем продавцу суммы в размере 100 000 руб., не оговорены условия, позволяющие квалифицировать рассматриваемую сумму в качестве задатка, в частности не указано на обеспечительную функцию данного платежа, последствия неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, предусмотренные статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с чем, денежные средства, переданные ФИО1 в пользу ФИО4 являются авансом, который подлежит возврату, поскольку сделка купли-продажи не состоялась. Просила отказать ФИО4 в удовлетворении встречных исковых требований, поскольку жилой дом с земельным участком по адресу: 

<

адрес> существенно повреждены в результате паводка, произошедшего в г. Орске Оренбургской области. 

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО4 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО5, действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения требований первоначального иска. Полагал, что денежные средства в сумме 100 000 руб. получены ФИО4 законно, на основании заключенного предварительного договора купли-продажи недвижимости, что исключает возможность у ФИО1 требовать от ФИО4 возврата именно неосновательного обогащения. Требования встречного иска поддержал. Подтвердил, что ФИО4 не отказывалась от заключения сделки купли-продажи дома с ФИО1 на условиях, согласованных в предварительном договоре от 29 февраля 2024 года.

Заслушав пояснения участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Свидетельствами о государственной регистрации права подтверждается, что ФИО4 является собственником земельного участка и жилого дома по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с п.1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п.3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. 

Согласно п.4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. 

В материалы дела представлен предварительный договор купли-продажи дома с участком от 29 февраля 2024 года, по условиям которого ФИО4 продает ФИО1 дом с земельным участком по адресу: 

<

адрес> за 5 000 000 руб. ФИО1 в свою очередь покупает дом и обязуется передать задаток в сумме 100 000 руб. Оставшуюся часть в сумме 4 900 000 руб. ФИО1 обязалась передать ФИО4 в день оформления сделки в период с 15 мая 2024 года по 15 июня 2024 года. 

Суду представлена расписка от 29 февраля 2024 года, согласно которой ФИО4 получила от ФИО1 100 000 руб. в качестве задатка.

Факт получения денежных средств от ФИО1 стороной ответчика по первоначальному иску не оспаривался.

Основной договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами в установленный в договоре срок – не позднее 15 июня 2024 года заключен не был. 

Согласно разъяснениям пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ). 

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. 

Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. 

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. 

Из приведенных норм права следует, что задаток выполняет три функции: платежную (задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору), доказательственную (удостоверительную) (задаток передается в доказательство заключения договора) и обеспечительную (задаток передается в обеспечение исполнения основного обязательства), - что отличает его от аванса, выполняющего исключительно платежную функцию. 

Аванс представляет собой сумму средств, выдаваемую вперед в счет предстоящих платежей. Как и задаток, аванс выполняет платежную функцию, то есть является частью суммы, передаваемой в счет последующих платежей. Однако, аванс (в общем его виде) не обладает обеспечительной функцией, потому не включает в себя негативную составляющую стимулирующей функции, которая применительно к задатку отражена в нормах статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Основная же цель задатка состоит в предотвращении неисполнения договора. 

При том следует учитывать, что пункт 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает презумпцию аванса в любых случаях сомнения относительно назначения денежной суммы. 

По смыслу закона соглашение о задатке должно содержать все перечисленные в статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации условия. Для квалификации суммы, уплаченной по договору в качестве задатка, должны быть указаны условия, установленные пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации для задатка. При неисполнении этих требований переданная сумма признается авансом. 

Кроме того, при заключении соглашения о задатке обе стороны договора должны понимать и выразить волю на то, что передаваемая сумма выполняет как платежную функцию и служит доказательством заключения договора, так и обеспечительную функцию, а также стороны должны осознавать последствия отказа от исполнения договора, предусмотренные пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации. Подтверждением того, что стороны пришли к соглашению о задатке, служат условия договора или соглашения о задатке. 

Вместе с тем, в предварительном договоре и расписке от 29 февраля 2024 года не указаны последствия отказа от исполнения договора по вине покупателя, установленные пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации (если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны).

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что соглашение о задатке между сторонами не заключалось. ФИО1 и ФИО4 не согласовывалось надлежащим образом условие об обеспечительном характере платежа, соответственно переданная истцом по первоначальному иску ответчику сумма не является задатком, и в соответствии с п. 3 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации ее следует считать авансом, который в связи с прекращением обязательств сторон подлежит возвращению продавцом покупателю независимо от наличия или отсутствия виновных действий какой-либо из сторон. 

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Неосновательное обогащение является одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей (подпункт 7).

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 этого кодекса.

Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Довод представителя ФИО4 о необоснованном взыскании суммы в размере 100 000 руб. как неосновательного обогащения при том, что эта сумма передана по договору, не принимается судом, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой (глава 60 Обязательства вследствие неосновательного обогащения), подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. 

Основания для применения статьи статья 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда отсутствуют, так как названных в ней обстоятельств по делу не установлено. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о взыскании с ФИО4 в пользу ФИО1 100 000 руб., поскольку удержание денежных средств в данном случае влечет возникновение на стороне ответчика неосновательного обогащения, регламентированного статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Рассматривая требования встречного иска ФИО4, суд приходит к следующему.

В материалы дела представлено уведомление от 18 апреля 2024 года, которым ФИО4 просит ФИО1 подготовить документы для сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>. ФИО4 также указала, что не нарушала своих обязательств, подготовила документы для сделки.

Уведомление получено ФИО1 25 апреля 2024 года.

Возражая против удовлетворения требований встречного иска, ФИО1 пояснила, что утратила интерес в приобретении жилого дома с земельным участком по адресу: 

<

адрес>, поскольку указанные объекты недвижимого имущества значительно повреждены в результате наводнения, произошедшего в г. Орске Оренбургской области в период с 05 апреля по 08 апреля 2024 года.

Согласно п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. 

На основании пункта 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии с пунктом 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. 

В силу пункта 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. 

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 года №6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», в соответствии с пунктом 1 статьи 416 ГК РФ обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств. 

Неустранимая невозможность исполнить обязательство из-за обстоятельств непреодолимой силы прекращает его. При временной невозможности исполнения кредитор вправе отказаться от исполнения договора, если оно утратило для него интерес (п. 2 ст. 405, п. 1 ст. 416 ГК РФ, п. п. 36, 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6, п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7). 

В соответствии с п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

Указом губернатора 

<

адрес> от 04 апреля 2024 года №103-ук «О введении на территории Оренбургской области режима чрезвычайной ситуации регионального характера» на территории Оренбургской области с 04 апреля 2024 года введен режим чрезвычайной ситуации регионального характера, определены границы зоны чрезвычайной ситуации. 

В соответствии с приложением к Указу губернатора Оренбургской области от 04 апреля 2024 года №103-ук 

<

адрес> в 

<

адрес> включена в границы зоны чрезвычайной ситуации.

Постановлением администрации г. Орска от 30 мая 2024 года №1691-п дом по адресу: 

<

адрес> включен в перечень жилых помещений, пострадавших в результате чрезвычайной ситуации, связанной с высоким уровнем воды в результате прохождения весеннего паводка в 2024 году, в отношении которых признана необходимость проведения капитального ремонта. 

Анализируя представленные доказательства, суд приходит к выводу, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, ФИО1 не была поставлена ФИО4 в известность, что спорный жилой дом и земельный участок подвержены затоплению. 

Впоследствии, в результате чрезвычайной ситуации произошло затопление дома и земельного участка. Дом нуждается в проведении капитального ремонта.

Таким образом, суд полагает, что отказ ФИО1 от заключения основного договора купли-продажи недвижимости на условиях предварительного договора обоснован, связан с существенным изменением обстоятельств, в связи с форс-мажором - чрезвычайной ситуацией, сложившейся на территории г. Орска Оренбургской области.

В свою очередь, возможное понуждение ФИО1 заключить основной договор на ранее согласованных сторонами условиях, очевидно, нарушало бы ее права и законные интересы, а также баланс интересов сторон, ставя ответчика в экономически выгодное положение. 

Учитывая, что заключение основного договора купли-продажи на условиях предварительного договора не состоялось в результате возникновения обстоятельств непреодолимой силы, суд приходит к выводу, что требования ФИО4 о понуждении ФИО1 заключить договор купли-продажи недвижимого имущества: жилого дома с земельным участком по адресу: 

<

адрес> на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 29 февраля 2024 года удовлетворению не подлежат.

В силу ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены: расходы на оплату услуг представителя, почтовые расходы, понесенные сторонами в связи с рассмотрением дела, другие признанные судом необходимыми расходы.

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, хотя бы эта сторона и была освобождена от уплаты судебных расходов в доход государства. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Иск ФИО1 удовлетворен в полном объеме, в связи с чем, с ФИО4 в пользу истца по первоначальному иску подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3200 руб.

Статьей 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Суду заявлено письменное ходатайство об оплате услуг представителя, при этом представлены договор и квитанции ФИО2 о получении от ФИО1 22500 руб. за оказанные услуги в виде консультации, составления искового заявления, представительства интересов в суде первой инстанции.

При разрешении требования ФИО1 суд учитывает объем оказанной ей правовой помощи, участие представителя ФИО2 в четырех судебных заседаниях при рассмотрении дела судом, сложность дела, в том числе с учетом встречных исковых требований, значимость защищаемого права. 

Так как сумма 22500 руб. не является чрезмерной по отношению к объему выполненных работ, суд находит возможным удовлетворить требование ФИО1 о взыскании с ФИО4 22500 руб. в счет возмещения расходов по оплате стоимости юридических услуг.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить в части.

Взыскать с ФИО4 (паспорт 

<

данные изъяты>) в пользу ФИО1 (паспорт 

<

данные изъяты>) денежные средства в размере 100 000 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3200 руб., а также 22500 руб. в счет возмещения расходов по оплате стоимости юридических услуг.

В удовлетворении требований встречного иска ФИО4 к ФИО1 о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Советский районный суд г. Орска в течение месяца со дня вынесения решения судом в окончательной форме. 

Председательствующий: подпись Васильев А.И.

Мотивированное решение составлено 03 июля 2024 года.

Судья: подпись Васильев А.И.