Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 июля 2020 года г. Красногорск,

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Вердияна Г.В.,

при ведении протокола помощником судьи Сорокиным Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1007/2020 по административному исковому заявлению ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости с КН 

<

данные изъяты>, расположенного в 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и, соответственно нарушает его (истца) права как плательщика налога.

Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дату кадастровой оценки в представленном отчете об оценке № 1972-4/19-Н от 19 апреля 2019 года, составленном оценщиком ООО «ГРОСС-Консалт».

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений Московской области достоверности величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости данного объекта на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, его действительной рыночной стоимости (л.д. 117-120).

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорного объекта недвижимости была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости, определенного в отчете об оценке.

В судебном заседании представитель административного итца ФИО1 поддержал заявленные требования своего доверителя в полном объеме.

Представитель административного ответчика – Министерства имущественных отношений 

<

данные изъяты> – не явился, ранее были направлены замечания к экспертному заключению, поскольку Министерство полагала недостоверной рыночную стоимость здания, определенную по результатам судебной экспертизы, ввиду того, что при составлении заключения экспертом допущены нарушения требования законодательства об оценочной деятельности, законодательства о государственной экспертной деятельности, федеральных стандартов оценки, а именно отказ от затратного подхода и необоснованное внесение корректировок на разницу в площадях при определении арендной ставки.

От административного соответчика ГБУ МО «ЦКО» поступили письменные пояснения, согласно которым ответчик соглашается с результатами проведенной по делу экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при имеющейся явке. 

Суд, выслушал представителей административного истца, административного ответчика, исследовав материалы дела приходит к следующему.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если данные результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости. 

Согласно названной норме одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу положений 

<

...> Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года № 388) при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки. 

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра юридическими лицами кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного объекта недвижимости и при условии, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.2 настоящего Кодекса. 

Согласно пункта 1 и 2 статьи 375 НК РФ, налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Статьей 378.2 НК РФ предусмотрены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, в частности установлено, что для отдельных видов недвижимого имущества, перечень которых установлен пунктом 1 настоящей статьи, налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке.

Согласно п. 1 ст. 378.2 НК РФ налоговая база по налогу на имущество организаций рассчитывается исходя из кадастровой стоимости в отношении, в том числе: 1) административно-деловых центров и торговых центров (комплексов), а также помещений в них; 2) нежилых помещений, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового облуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. 

В силу положений ст. 14 и 372 НК РФ налог на имущество организаций является региональным налогом, устанавливается и вводится в действие, в соответствии с Налоговым кодексом, законами субъектов Российской Федерации, и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Субъекту Российской Федерации предоставлено право устанавливать особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества (ч. 2 ст. 378.2). Частью 2 статьи 378.2 НК РФ предусмотрено, что закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в п. 1 и 2 ч. 1 ст. 378.2 Кодекса, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Статьей 1.1. Закона Московской области от 21 ноября 2003 года № 150/2003 (в действующей редакции) «О налоге на имущество организаций в Московской области» установлено, что с 1 января 2014 года налоговая база как кадастровая стоимость имущества определяется в отношении указанных в данной статье видов недвижимого имущества, включенных в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, формирование и размещение которого осуществляется в соответствии со ст. 378.2 НК РФ.

Судом установлено, что ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» является собственником нежилого здания с КН 

<

данные изъяты>, общей площадью 21 831,4 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г.о. Красногорск, автодорога «Балтия», 26 км., 

<

данные изъяты> (л.д. 10-12).

Судом также установлено, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена актом № 081 от 22 апреля 2019 года ГБУ МО «ЦКО» в рамках реализации ч. 9 ст. 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», что подтверждается приложенными к административному исковому заявлению выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости (л.д. 9).

Согласно заключению эксперта № 06/05/20 от 8 мая 2020 года ООО «ФИНАНСОВЫЙ-КОНСАЛТИНГ» ФИО2, которой судом было поручено проведение судебной экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, оценщиком при составлении отчета об оценке были допущены нарушения требований российского законодательства об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости. В соответствии с данным заключением эксперта рыночная стоимость нежилого помещения определена по состоянию на 19 апреля 2019 года в размере – 1 093 289 000 рублей.

В материалы дела экспертом представлены письменные пояснения по заданным стороной вопросам. Из пояснений, следует, что замечания к экспертному заключению безосновательны, эксперт убедительно и подробно опроверг имеющиеся к экспертному заключению замечания.

Проанализировав представленные экспертом письменные пояснения, суд приходит к выводу, что замечания сторон к экспертному заключению не являются обоснованными, не влияют на итоговую рыночную стоимость объекта недвижимости, в связи с чем, на основании ст. 83 КАС РФ судом отказано в удовлетворении ходатайства представителя административного ответчика о назначении по делу повторной экспертизы. Само по себе несогласие стороны с рыночной стоимостью объекта недвижимости, указанной в экспертном заключении, не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов. Заключение судебной экспертизы подготовлено лицом, имеющим соответствующее образование и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В свою очередь административным ответчиком каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Замечание административного ответчика относительно отказа эксперта от применения затратного подхода, является несостоятельным, поскольку эксперт сам вправе определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке. Затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных для применения иных подходов и при оценке недвижимости спецназначения, что не относится к объекту оценки.

Указание Министерства имущественных отношений Московской области на то, что объект, возможно сдавать частями не подтверждено какими-либо доказательствами. В своих письменных пояснениях эксперт подробно объясняет причину внесения корректировки, с которыми суд соглашается.

Оценив экспертное заключение эксперта ООО «Финансовый консалтинг» ФИО2 в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом ФИО2 рыночная стоимость спорного объекта является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект мог быть отчужден на открытом рынке по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки, и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве его кадастровой стоимости.

Исходя из изложенного, требование ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворению.

Руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ,

р е ш и л:

административное исковое заявление ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с КН 

<

данные изъяты>, общей площадью 21 831,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 19 апреля 2019 года в размере 1 093 289 000 (один миллиард девяносто три миллиона двести восемьдесят девять тысяч) рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости, включая дату подачи административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости в Московский областной суд – 30 декабря 2019 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Г.В. Вердиян