Дело № 3а-660/20

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации 

г. Нижний Новгород 10 августа 2020 года 

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А., 

при секретаре судебного заседания Шкариной Т.Н., 

с участием представителя административного истца ФИО2 ФИО3,

представителей административного ответчика Правительства Нижегородской области ФИО4, ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером [номер], общей площадью 18977 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей, расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 4208000 (Четыре миллиона двести восемь тысяч) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером [номер], площадью 18977 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственных целей, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: [адрес]

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами: [номер], [номер], [номер], [номер], а также сооружения с кадастровым номером [номер]. Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером [номер].

Кадастровая стоимость данного земельного участка определена по состоянию на 01.11.2013 и утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № 863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Нижегородской области». Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер] составляет 12272615,67 рублей.

Административный истец указал в административном иске о том, что судом вынесено заочное решение от 27.09.2018 по делу [номер] о взыскании с него, ФИО2 (как с собственника объектов недвижимости, расположенных на земельном участке), необоснованного обогащения за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером [номер] из расчета его кадастровой стоимости. Кроме того, являясь собственником объектов капитального строительства на земельном участке, он имеет преимущественное право на выкуп данного земельного участка исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Следовательно, права и обязанности административного истца затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером [номер].

В целях установления рыночной стоимости указанного земельного участка была проведена его оценка. Согласно Отчёту об оценке от 26.02.2020 года [номер], выполненному оценщиком ООО «И.», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер] по состоянию на 01.11.2013 года составила 4208000 рублей.

Руководствуясь положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец просит удовлетворить заявленные требования.

Кроме того, представителем административного истца ФИО3 заявлено ходатайство о восстановлении срока на подачу административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д.25-26).

При рассмотрении дела в Нижегородском областном суде представитель административного истца ФИО2 ФИО3 просила административное исковое заявление удовлетворить по указанным в нем основаниям. Заявила ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика ФИО1., составившую отчет об оценке от 26.02.2020 года [номер]. Ходатайство удовлетворено.

Представители административного ответчика Правительства Нижегородской области ФИО4 и ФИО5 с требованиями административного искового заявления не согласились, просили в удовлетворении административного искового заявления отказать. Указали в суде о том, что полномочия по организации проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, а также по проверке результатов проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости и по подготовке проекта акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости были переданы Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № 863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Нижегородской области» утверждена кадастровая стоимость земельного участка, указанная в административном исковом заявлении. Полагают, что представленный Отчет об оценке от 26.02.2020 года [номер], составленный оценщиком ООО «И.» ФИО1 содержит существенные нарушения федерального законодательства в области оценки недвижимости и не соответствует федеральным стандартам, в силу чего не подтверждает достоверность заявленной итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером [номер] по состоянию на юридически значимую дату 01 ноября 2013 года. Указали о том, оценщик охарактеризовал локальное местоположение объекта оценки как удаленного от крупных автодорог, в то время, как земельный участок находится в непосредственной близости от автомобильной дороги регионального назначения. Кроме того, указали о том, что административным истцом пропущен срок обращения в суд. Представлен письменный отзыв на административное исковое заявление.

Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени рассмотрения дела в порядке, предусмотренном главой 9 КАС РФ. С учетом мнения явившихся в судебное заседание лиц судом принято решение о рассмотрении дела при данной явке.

Административный ответчик ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области представило в суд информацию, в которой указывается, что объект недвижимости с кадастровым номером [номер] поставлен на государственный кадастровый учет 22.02.2005 года как ранее учтенный и вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 01.11.2013 год. Кадастровая стоимость утверждена приложением 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 в размере 12272615,67 рублей.

Допрошенная в качестве свидетеля оценщик ФИО1, предупрежденная об уголовной ответственности за отказ от дачи свидетельских показаний и за дачу заведомо ложных показаний, сообщила суду о том, что составляла отчет от 26.02.2020 года №067-1/2020 об оценке земельного участка с кадастровым номером [номер]. С целью составления отчета ею производился выезд на место и фотографирование объекта оценки. Пояснила суду о том, что земельный участок находится в пригороде рабочего поселка Дальнее Константиново, категория: земли населенных пунктов, фактически используется для размещения производственно - складских объектов, доступные инженерные коммуникации: электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение. Ею для определения рыночной стоимости земельного участка был выбран сравнительный подход. В качестве аналогов было выбрано 8 земельных участков, которые расположены в Володарском, Починковском, Уренском и Семеновском районах. Корректировка на местоположение примннена. Диапазон цен очень узкий - от 126 до 229 руб. за кв.м., нет выбивающихся цен. Все объекты-аналоги подобраны с использованием: под промышленную застройку, в объявлениях содержатся сведения о наличии или отсутствии инженерных коммуникаций. Из объявлений следует, что ко всем земельным участкам подведены дороги с асфальтовым покрытием. Учитываись, в том числе такие ценообразующие факторы, как наличие или отсутствие железнодорожной ветки, близость к областному центру.

Пояснила, что в отчете она указала о том, что объект оценки расположен на удалении от крупных автомагистралей, к которым относятся трассы федерального значения. Объект оценки не расположен вблизи крупной автомагистрали, являющейся федеральной трассой. Расположенная рядом с земельным участком дорога, на которую указали представители административного ответчика, не является крупной автомагистралью. Подобранные земельные участки-аналоги также не расположены вблизи трасс федерального значения. В объявлениях указано о хорошей транспортной доступности, но это не указывает, что объекты-аналоги расположены вблизи крупных автомагистралей. Поэтому относительно дорог расположение участков равнозначное, оснований для применения корректировок не имелось. Оснований считать, что земельный участок - объект оценки расположен лучше или хуже, чем объекты - аналоги применительно к расположению их относительно дорог, у неё при проведении оценки не имелось. При сравнении объектов необходимо учитывать именно хорошую транспортную доступность, которая имеется и у объекта оценки и у объектов-аналогов. Поэтому поправки 

Свидетель ФИО1 полагала, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер] ею определена правильно, нарушений требований федеральных стандартов оценки, которые бы привели к неверному определению рыночной стоимости данного земельного участка, не допущено. 

Рассмотрев материалы настоящего административного дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав представителя административного истца, представителей административного ответчика и свидетеля, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно пунктам 1, 2, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения в соответствии со статьей 389 Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения. 

Как установлено статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

ФИО2 указал в административном исковом заявлении о том, что намерен воспользоваться предоставленным ему правом приобретения земельного участка с кадастровым номером [номер] в собственность или в аренду, при этом размер оплаты будет зависеть от размера кадастровой стоимости земельного участка (статьи 39.4, 39.20 ЗК РФ, постановление Правительства Нижегородской области от 06 июля 2015 года №419 «Об утверждении Правил определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов).

Из представленных в суд документов усматривается, что административному истцу ФИО2 на праве собственности принадлежат следующие объекты капитального строительства: нежилое здание (гараж) с кадастровым номером [номер], нежилое здание (контора) с кадастровым номером [номер], нежилое здание (КПП – проходная) с кадастровым номером [номер], нежилое здание (материальный склад) с кадастровым номером [номер], сооружение (газонаполнительный пункт) с кадастровым номером [номер]. Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером [номер]. 

Кроме того, суду представлена копия заочного решения Никулинского районного суда г.Москвы от 27.09.2018 года, которым постановлено взыскать с ФИО2 в пользу администрации Дальнеконстантиновского муниципального района Нижегородской области и администрации рабочего поселка Дальнее Константиново Дальнеконстантиновского муниципального района Нижегородской области сумму неосновательного обогащения и проценты за пользование чужими денежными средствами. Из данного судебного решения следует, что указанные денежные суммы взысканы за фактическое использование ФИО2 земельным участком с кадастровым номером [номер]. При этом размер неосновательного обогащения и процентов рассчитаны исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д.18-22).

Как разъяснено в абзаце 8 пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. При этом наличие у заявителя задолженности по арендной плате не исключает его права на обращение в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах ФИО2, права и обязанности которого затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером [номер] является надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером [номер].

Приходя к выводу о наличии правовых основания для рассмотрения административного искового заявления ФИО2 по существу, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное ходатайство и восстановить предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных как введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по земельному налогу (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости), сроками уплаты земельного налога. Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года №360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.

Как следует из представленной информации ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области и выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, объект недвижимости с кадастровым номером [номер] был поставлен на государственный кадастровый учет 22.02.2005 года как ранее учтенный и вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 01.11.2013 года. Земельный участок с кадастровым номером [номер] в соответствии с видом разрешенного использования – «для производственных целей», согласно Приложению 5 Постановления Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № 863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Нижегородской области» отнесен к 9 группе видов разрешенного использования – «земельные участки, предназначенные для производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок». Кадастровая стоимость данного земельного участков утверждена Приложением 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 в размере 12272615,67 рублей. Иных изменений качественных и количественных характеристик, влекущих за собой изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости, не вносилось (л.д.87-88).

Так как земельный участок является ранее учтенным и его кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.11.2013 года, то применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и датой, по состоянию на которую может быть установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости является 01 ноября 2013 года.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил в суд отчет от 26.02.2020 года [номер] об оценке земельного участка с кадастровым номером [номер], составленный оценщиком ООО «И.» ФИО1 (л.д.28-75).

Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер], площадью 18977 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственных целей, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: [адрес], составляет 4208000 (Четыре миллиона двести восемь тысяч) рублей по состоянию на 01.11.2013 года.

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд отчет от 26.02.2020 года [номер] об оценке земельного участка с кадастровым номером [номер], составленный оценщиком ООО «И.» ФИО1, заслушав оценщика ФИО1 в качестве свидетеля, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, а также стандартов Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», членом которой является оценщик ФИО1 

Из представленного отчета об оценке усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости земельного участка для пересмотра его кадастровой стоимости (л.д.30 оборот). При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком в отчете обозначены специальные допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (л.д.33). В отчете в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки содержатся сведения об использованных при их составлении документах и источниках информации (глава 11 Отчета - л.д.38).

Оценщиком дано подробное описание объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером [номер]. Из отчета следует, что местоположение земельного участка: [адрес]. Земельный участок имеет вид разрешенного использования: для производственных целей. Подъездные пути асфальтированы. Участок входит в состав небольшой промышленной площадки, расположенной в некотором удалении от основного массива застройки рабочего поселка, в районе улиц Сельхозхимия и Молодежная (л.д.34-36).

В отчете об оценке содержатся сведения о социально-экономической ситуации в Российской Федерации и Нижегородской области в период, предшествующий дате оценки земельного участка, со ссылками на источник информации. С целью установления рыночной стоимости земельного участка в отчете указаны тенденции отечественного рынка земли, дан анализ рынка земельных участков в Нижегородской области на дату оценки – 01.11.2013 года со ссылкой на источник информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, приведен за период, предшествующий дате оценки. 

Оценщиком определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Объект оценки представляет собой земельный участок, предназначенный для размещения зданий и сооружений индустриального назначения. Объект оценки расположен в р.п. Дальнее Константиново Нижегородской области. Учитывая характеристики объекта оценки, особенности его локального местоположения, сегмент рынка, к которому относится объект оценки, можно охарактеризовать как «земельные участки индустриального назначения, расположенные в сельскохозяйственных районах Нижегородской области» (л.д.40).

С учетом сегмента рынка, к которому относится объект оценки, для выбора объектов-аналогов оценщиком был изучен рынок предложений к продаже земельных участков на дату оценки – 01.11.2013 года; подобрано 8 предложений по продаже земельных участков. При этом указаны источники информации (таблица на стр.27-28 Отчета - л.д.41 оборот-42). 

Определены ценообразующие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их рыночную стоимость. Анализ основных ценообразующих факторов представлен оценщиком в рамках анализа рынка.

В отчете об оценке оценщик указал о том, что объект оценки расположен на удалении от крупных автомагистралей (л.д.43). Характеризуя объект оценки и объекты-аналоги оценщик указал о том, что все земельные участки имеют асфальтированные подъездные пути и расположены на удалении от автомагистралей (л.д.48).

В отзыве на административное исковое заявление административный ответчик указал о том, что объект оценки находится в непосредственной близости от автомобильной дороги 22 ОП РЗ 22К-0037 - региональной дороги Нижегородской области, однако в отчете указано о том, что объект оценки расположен на удалении от автомагистрали.

Оценив данный довод, суд полагает, что выводы оценщика, содержащиеся в отчете об оценке, не содержат противоречий. В соответствии с пунктом 1.2 Правил дорожного движения, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.10.1993 года №1090, «Автомагистраль» - дорога, обозначенная знаком 5.1 и имеющая для каждого направления движения проезжие части, отделенные друг от друга разделительной полосой (а при ее отсутствии - дорожным ограждением), без пересечений в одном уровне с другими дорогами, железнодорожными или трамвайными путями, пешеходными или велосипедными дорожками. Согласно пункту 3.1.1 ГОСТ Р 52398-2005 «Классификация автомобильных дорог. Основные параметры и требования» к классу «автомагистраль» относят автомобильные дороги: имеющие на всем протяжении многополосную проезжую часть с центральной разделительной полосой; не имеющие пересечений в одном уровне с автомобильными, железными дорогами, трамвайными путями, велосипедными и пешеходными дорожками; доступ на которые возможен только через пересечения в разных уровнях, устроенных не чаще чем через 5 км друг от друга.

Доказательств того, что автомобильная дорога 22 ОП РЗ 22К-0037 имеет признаки автомагистрали. Из исследованных в судебном заседании схем расположения спорного земельного участка усматривается, что в непосредственной близости от земельного участка автомобильная дорога имеет пересечение в одном уровне с другой дорогой. Таким образом, вывод оценщика о том, что объект оценки расположен на удалении от крупных автомагистралей, суд признает обоснованным.

Оценка земельных участков проведена с применением сравнительного подхода. При этом оценщик в отчете обосновал возможность и необходимость применения данного подхода к оценке и отсутствие необходимости применения доходного и затратного подходов (л.д.43 оборот - 44).

При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора объектов-аналогов. Подобрано 8 объектов-аналогов, относящихся к одной категории и виду разрешенного использования с объектом оценки (л.д.48). 

В отчете дано описание вносимых корректировок, приведено обоснование их применения при сравнении объекта оценки и объектов-аналогов (л.д.49-51). 

При оценке отчета суд учитывает, что к нему оценщиком приложены копии материалов распечаток, используемых при составлении отчета; в отчете об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО № 3, суд признает соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчете содержится. Отчет не допускает неоднозначного толкования и не позволяют вводить в заблуждение потребителей отчета. Судом не выявлено существенных замечаний и ошибок в методических основах проведения расчета в рамках используемого метода сравнительного подхода, а также технических ошибок.

При оценке отчета суд также принимает во внимание показания оценщика ФИО6, допрошенной судом в качестве свидетеля и предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных свидетельских показаний.

Оценщик ФИО1 является лицом, обладающим специальными познаниями в области оценочной деятельности, необходимыми для составления отчета об оценке недвижимого имущества (квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 003606-1 от 14.02.2018 по направлению «Оценка недвижимости»; диплом о профессиональной переподготовке по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», выдано Нижегородским государственным архитектурно-строительным университетом 30.10.2001, стаж работы в сфере оценочной деятельности - 15 лет. Деятельность оценщика застрахована (л.д.33 -34, л.д.70-73). 

Сведений о том, что оценщик ФИО1 является лицом, имеющим имущественный интерес в объектах оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО1 у суда не имеется.

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету от 26.02.2020 [номер] об оценке указанного земельного участка, составленному оценщиком ООО «И.» ФИО1, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости земельного участка лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

При этом суд учитывает, что судом при принятии дела к производству административным ответчикам при несогласии с представленным отчетом об оценке предлагалось обсудить вопрос о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка (л.д.2). Такого ходатайства Правительством Нижегородской области, другими административными ответчиками и заинтересованными лицами не заявлено. 

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости.

Суд полагает, что не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований доводы Правительства Нижегородской области. В данном случае, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости – земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной этой рыночной стоимости. 

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости здания и земельного участка, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Так как обращение ФИО2 в суд имело место 26.06.2020 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] необходимо считать 26.06.2020 года.

Административным истцом по настоящему административному делу требования заявлены к административным ответчикам Правительству Нижегородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (л.д.5). 

Как указано в судебном решении, при рассмотрении данного административного дела применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», так как оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена и утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 по результатам государственной массовой кадастровой оценки по состоянию на 01.11.2013 года.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» на основании части 4 статьи 38 КАС РФ административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

По настоящему административному делу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице своего филиала не определяло кадастровую стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером [номер] по состоянию на 01.11.2013 года. 

Поэтому в удовлетворении административного искового заявления ФИО2 по настоящему административному делу в отношении административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области» суд отказывает.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО2 по настоящему административному делу удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер], общей площадью 18977 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственных целей, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: [адрес], в размере его рыночной стоимости 4208000 (Четыре миллиона двести восемь тысяч) рублей по состоянию на 01.11.2013 года.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости считать 26 июня 2020 года.

В удовлетворении административного искового заявления по настоящему административному делу в отношении административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» отказать. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено 14 августа 2020 года.

Судья М.А. Кручинин