77RS0020-02-2023-004188-53

судья суда первой инстанции фио

гражданское дело суда первой инстанции №2-0016/25

гражданское дело суда апелляционной инстанции №33-11102/26

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

адрес 05 марта 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего 	 Левшенковой В.А.,

судей	 фио,

фио,

при секретаре Мовчане К.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио

гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 на решение Перовского районного суда адрес от 06 мая 2025 года по иску ООО «ФРИЗ-Инвест» к ФИО1 о взыскании эксплуатационных услуг,

которым исковые требования ООО «ФРИЗ-Инвест» удовлетворены частично,

УСТАНОВИЛА:

Истец ООО «ФРИЗ-Инвест» обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику ФИО1, в котором (после уточнения исковых требований) просил взыскать с ответчика задолженность по оплате эксплуатационных расходов за период с 01.01.2019 по 31.12.2021 в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

Требования мотивированы тем, что между ООО «ФРИЗ-Инвест» (собственник здания, истец), ФИО1 (собственник помещения, ответчик) и фио (собственник помещения) был заключен договор на эксплуатацию помещения № 20/11 от 01.11.2010 в редакции дополнительного соглашения № 1 от 01.11.2017 к договору, нежилое помещение по адресу: адрес, 3 этаж, помещение № VIII, комната 26. В соответствии с п.3.3.4 договора, собственник помещения обязуется своевременно осуществлять платежи за коммунальные услуги (теплоснабжение, водоснабжение, канализование, электроснабжение), эксплуатацию здания, его охрану, вывоз мусора, уборку мест общего пользования и прилегающей территории на основании ежемесячных счетов собственника здания. Порядок учета и оплаты эксплуатационных расходов установлен в пп.7 п.1.2 приложения № 9 к договору, согласно которому стоимость эксплуатационных расходов собственника помещения рассчитывается пропорционально отношению суммы площади помещения и доли собственника помещения в праве собственности на помещения мест общего пользования к общей площади здания. Доля собственника помещения в эксплуатации здания составляет 1,3%, данное соотношение составляет доли собственника помещения в оплате эксплуатационных расходов, а также коммунальных услуг. Стоимость эксплуатационных расходов собственника помещения, подлежащая ежемесячной оплате, указана в смете затрат административно-офисного здания на каждый год, которая составляется по анализу затрат, произведенных в предыдущем году, а также из расчета стоимости заключенных договоров с организациями, осуществляющими эксплуатации техническое обслуживание, а также иные услуги по обслуживанию здания. В период 01.01.2019 по 31.12.2021 ответчик не выполнял свои обязанности по оплате услуг в полном объеме, в связи с чем образовалась задолженность, которая до настоящего времени не погашена.

Судом постановлено: исковые требования – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «ФРИЗ-Инвест» расходы по оплате эксплуатационных услуг в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

В остальной части иска – отказать.

С указанным решением не согласился ответчик ФИО1, подав соответствующую апелляционную жалобу, в которой ставится вопрос об отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы.

В судебное заседание апелляционной инстанции явились ответчик ФИО1 и его представитель по доверенности фио, которые доводы апелляционной жалобы поддержали, а также представитель истца ООО «ФРИЗ-Инвест» по доверенности фио, которая возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы, изученным по материалам дела, не имеется.

Суд первой инстанции, при вынесении решения, руководствовался положениями ст.ст.210, 309, 310 ГК РФ.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ответчик ФИО1 и фио являются сособственниками помещения в нежилом здании площадью 190,2 кв.м. С учетом доли собственника в праве мест общего пользования – 24,8 кв.м. общая расчетная площадь составляет 215 кв.адрес, ответчику фио общая расчетная площадь составляет 107,5 кв.м. (215 кв.м. : 2).

01.11.2010 между ООО «ФРИЗ-Инвест» (собственник здания), фио (собственник помещения) и ФИО1 (собственник помещения) заключен договор на эксплуатацию помещения № 20/11 в редакции дополнительного соглашения № 1 от 01.11.2017.

Доля собственника помещения в эксплуатации здания составляет 1,3%, данное соотношение составляет доли собственника помещения в оплате эксплуатационных расходов, а также коммунальных услуг.

В соответствии с п.3.3.4 договора, собственник помещения обязуется своевременно осуществлять платежи за коммунальные услуги (теплоснабжение, водоснабжение, канализование, электроснабжение), эксплуатацию здания, его охрану, вывоз мусора, уборку мест общего пользования и прилегающей территории на основании ежемесячных счетов собственника здания.

Порядок учета и оплаты эксплуатационных расходов установлен в пп.7 п. 1.2 приложения № 9 к договору, согласно которому стоимость эксплуатационных расходов собственника помещения рассчитывается пропорционально отношению суммы площади помещения и доли собственника помещения в праве собственности на помещения мест общего пользования к общей адрес.

Стоимость эксплуатационных расходов собственника помещения, подлежащая ежемесячной оплате, указана в смете затрат административно-офисного здания на каждый год, которая составляется по анализу затрат, произведенных в предыдущем году, а также из расчета стоимости заключенных договоров с организациями, осуществляющими эксплуатацию, техническое обслуживание, а также иные услуги по обслуживанию здания.

В соответствии с условиями договора на эксплуатацию помещения №20/11 от 01.11.2010 для целей расчета стоимости эксплуатационных расходов собственник здания составляет смету годовых расходов на эксплуатацию здания и направляет ее собственнику помещения ежегодно не позднее 01 декабря текущего года на следующий год, при этом данная смета в соответствии с условиями договора не требует согласования со стороны ответчика (п. 5) 1.2 приложения № 9).

Собственнику помещения ежемесячно выставляются акты выполненных работ и счет-фактуры по данному разделу сметы, данные услуги полностью оказываются собственными силами ООО «ФРИЗ-Инвест» в рамках его деятельности, без привлечения третьих лиц, поэтому предоставление иных документов, кроме акта выполненных работ и счет-фактуры, не предусмотрено. Данные услуги включают в себя:

- расходы на содержание помещений для размещения персонала и инвентаря, включая коммунальные услуги (теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, электроснабжение) в помещениях, занимаемых персоналом и иные затраты, связанные с их содержанием;

- затраты на содержание управленческого персонала, а также юридическое сопровождение, бухгалтерское сопровождение, службы по подбору персонала, включая заработную плату и страховые взносы, начисленные на заработную плату;

- затраты на содержание технического персонала, включающие в себя заработную плату и страховые взносы, начисленные на заработную плату; а также затраты на обучение персонала (аттестация, переподготовка, повышение квалификации), кроме того на обеспечение программного и компьютерного сопровождения, администрирование и контроль обслуживающего персонала, включая заработную плату и страховые взносы, начисленные на заработную плату;

- затраты на содержание службы уборки здания (для уборки мест общего пользования - коридоры, туалеты, холл и т.д.), включающие в себя заработную плату и страховые взносы, начисленные на заработную плату;

- затраты на уборку прилегающей к зданию территории, в том числе на уборку снега в зимний период, полив территории в летний период, содержание газонов, расходы на механизированную технику в зимний период, включающие в себя в том числе заработную плату и страховые взносы, начисленные на заработную плату;

Статьи затрат сметы 2 «Эксплуатационные расходы на услуги, оказываемые с привлечением сторонних организаций (ООО «ФРИЗ-Инвест» выступает в качестве агента)» в плановую смету закладываются расходы на специализированные (лицензированные) сторонние организации, с которыми в интересах собственников помещений заключены договора на оказание услуг по техническому обслуживанию инженерных систем, охрану здания, обслуживание лифтов здания и т.д., копии которых направлялись собственнику помещения при отправке подтверждающих документов.

Изменение (увеличение, уменьшение) эксплуатационных расходов происходит по результатам подсчетов фактически понесенных затрат собственником здания в прошедшем календарном году и подлежит доплате в случае их увеличения или возврату в случае их уменьшения (в т.ч. в счет зачета будущих платежей по эксплуатационным расходам) собственнику помещения, с учетом повышения цен на услуги поставщиков и анализа цен на следующий год.

Согласно пп.11 п.1.2 приложения № 9 к договору на эксплуатацию на эксплуатацию помещения № 20/11 от 01.11.2010, оплата эксплуатационных расходов осуществляется ежемесячно путем авансового перечисления денежных средств до 5 (пятого) числа текущего календарного месяца оплаты.

Стоимость эксплуатационных расходов собственника помещения, подлежащая ежемесячной оплате, указана в смете затрат административно-офисного здания: - на 2019 год составляла сумма, в том числе НДС - сумма, к доплате подлежала сумма в размере сумма, счет и прилагающийся к нему документы по перерасчету были направлены собственнику помещения 31.01.2020, в связи с чем последним днем оплаты данной суммы является 10.02.2020; - на 2020 год - сумма, в том числе НДС - сумма, общая сумма к уменьшению составляла сумма, перерасчет вместе с прилагающийся документами по перерасчету был направлен собственнику помещения 01.03.2021:

- на 2021 год - сумма, в том числе НДС - сумма, к доплате подлежала сумму в размере сумма Счет для оплаты суммы задолженности и суммы, подлежащей доплате за 2021 год вместе с предлагающимися документами по перерасчету, был направлен собственнику помещения 01.03.2022, в связи с чем последним днем оплаты данной суммы является 10.03.2022.

- на 2022 год - сумма, в том числе НДС - сумма, к доплате подлежала сумму в размере сумма Счет для оплаты суммы задолженности и суммы, подлежащей доплате за 2022 год вместе с прилагающийся документами по перерасчету, был направлен собственнику помещения 01.03.2022, в связи с чем последним днем оплаты данной суммы является 10.03.2023.

Таким образом, истцом производились перерасчеты как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, а также своевременно (ежемесячно) направлялись ответчику все копии документов, подтверждающие понесенные затраты по эксплуатационным расходам за 2019-2022 года, в том числе перерасчеты за оказанные эксплуатационные услуги на адрес электронной почты ответчика в соответствии с условиями договора, о чем свидетельствуют копии электронных писем в его адрес, подтверждающих их ежемесячную отправку (прилагаются повторно). При этом каждый собственник помещения имеет возможность получать в любое время оригиналы первичных документов в бухгалтерии ООО «ФРИЗ-Инвест» по адресу: адрес, 2 этаж (письмо от 20.06.2019 на электронные адреса всех собственников помещений).

Порядок учета и оплаты коммунальных услуг установлен в п.2.1.4 приложения № 9 к договору, в соответствии с которым стоимость платежей за коммунальные услуги определяется по приборам учета с применением тарифов.

Согласно п.2.1.7 приложения № 9 к договору, оплата коммунальных услуг производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет собственника здания не позднее 5 (пяти) банковских дней с даты выставления данного счета. Согласно п.2.1.8. приложения № 9 к договору, датой выставления счета на оплату, с которой начинает исчисляться срок для оплаты, является день направления счета на оплату на указанный в договоре адрес электронной почты. Согласно п.2.3 приложения № 9 к договору, все счета на оплату, акты, расчеты и документы направлялись собственником здания на адрес электронной почты собственника помещения: для фио - anik.fam@yandex.ru и дополнительно a.9229304-b@yandex.ru .

Общая сумма перечисленных ответчиком за период с 2019-2021 г.г. авансовых платежей по эксплуатационным расходам составила сумма

При этом, общая сумма задолженности ответчика по эксплуатационным расходам, подлежащая к оплате за период 2019-2021 г.г. согласно сметам, составляет сумму сумма, из которых: сумма недоплаты за 2019 год в размере сумма, сумма недоплаты за 2020 год в размере 197 255,62, руб., сумма недоплаты за 2021 год в размере сумма

Согласно пп.11 п.1.2 приложения № 9 к договору, оплата эксплуатационных расходов осуществляется ежемесячно путем авансового перечисления денежных средств до 5 (пятого) числа текущего календарного месяца оплаты.

Таким образом, общая сумма задолженности собственника помещения по эксплуатационным расходам за период с 2019-2021 г.г. составляет сумма

Истец направил в адрес ответчика претензию исх. с требованием произвести погашение суммы задолженности.

Ответчик до настоящего времени на претензию не ответил, образовавшуюся задолженность не погасил.

Из представленного истцом расчета следует, что задолженность ответчика по оплате эксплуатационных услуг за период с 01.01.2019 по 31.12.2021 составляет сумма

Проверяя доводы сторон, по делу была назначена судебная финансово-экономическая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Первый Экспертный Центр».

Из заключения судебной экспертизы следует, что конкретный объем оказанных ООО «ФРИЗ-Инвест» услуг по договору на эксплуатацию помещения № 20/11 от 01.11.2010 (в ред. доп. соглашения № 1 от 01.11.2017) за период 2019-2021 г.г. определить невозможно, но все затраты относятся по целевому назначению к эксплуатации помещений. Оказанные услуги экономически обоснованы ООО «ФРИЗ-Инвест» с точки зрения принятия собственных управленческих решений.

Конкретный расчет сумм ежемесячных эксплуатационных расходов фио (собственника помещения - доля 1,3% от всего здания) по договору с ООО «ФРИЗ-Инвест» на эксплуатацию помещения № 20/11 от 01.11.2010 (в ред. доп. соглашения № 1 от 01.11.2017) на эксплуатацию здания, охрану мест общего пользования и территории наземной парковки, а также выполнение иных обязанностей по договору за период 2019 - 2021 г.г. произвести невозможно, но расчет ООО «ФРИЗ-Инвест» является разумным, не завышенным относительно рыночных условий, так как стоимость оплаты услуг по эксплуатации помещений за кв.м., предъявляемая ООО «ФРИЗ-Инвест», находится в диапазоне ниже среднерыночной стоимости аналогичных организаций.

Таким образом, эксперт на основании изучения представленных документов пришел к выводу о том, что оказанные услуги экономически обоснованы

Суд первой инстанции принял заключение судебной экспертизы в качестве допустимого доказательства, поскольку выводы согласуются и не противоречат исследовательской части заключения, эксперт, проводивший исследование, был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ в установленном законом порядке.

Оснований для вызова эксперта и назначения по делу повторной экспертизы, судом первой инстанции не установлено, поскольку заключение судебной экспертизы является ясным и понятным, выводы эксперта не носят вероятностного характера.

Суд первой инстанции не нашел оснований не доверять расчету задолженности, представленному истцом, и счел возможным положить его в основу решения, поскольку расчет выполнен, с учетом поступивших оплат, произведенных ответчиком, в соответствии с действовавшими в спорный период начислениями, тарифами и нормативами и условиями договора.

В силу ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Доводы ответчика, что в судебной экспертизе расчет произведен из всего размера помещений 215 кв.м. вместе с тем ФИО1 принадлежит на праве собственности ½ доли в праве нежилого помещения площадью 95,10 кв.м., а с учетом мест общей площади 107,5 кв.м., в связи с чем у истца имеется неосновательное обогащение, с учетом произведенных авансовых платежей ответчиком, суд первой инстанции счел необоснованными, поскольку согласно выводов судебной экспертизы оказанные услуги экономически обоснованы ООО «ФРИЗ-Инвест» с точки зрения принятия собственных управленческих решений. Расчет ООО «ФРИЗ-Инвест» является разумным, не завышенным относительно рыночных условий, так как стоимость оплаты услуг по эксплуатации помещений за кв.м. предъявляемая ООО «ФРИЗ-Инвест», находится в диапазоне ниже среднерыночной стоимости аналогичных организаций.

Суд первой инстанции учел, что решением Останкинского районного суда адрес от 17.07.2023 по иску ФИО1 к ООО «ФРИЗ-Инвест» о взыскании неосновательного обогащения отказано.

Кроме того, решением Арбитражного суда адрес от 30.09.2022, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2022 по делу № А40-129736/2022, исковые требования истца ООО «ФРИЗ-Инвест» о взыскании с ИП фио сумма задолженности по оплате эксплуатационных услуг за период с 01.01.2019 по 31.12.2021, и сумма задолженности по оплате коммунальных услуг за период с 01.01.2019 по 31.12.2021 удовлетворены.

Таким образом, за спорный период с ИП фио (сособственника спорного нежилого помещения) также взысканы эксплуатационные и коммунальные услуги.

Разрешая спор по существу, оценив собранные в ходе рассмотрения дела доказательства, учитывая, что поскольку допустимых и бесспорных доказательств факта не оказания эксплуатационных и коммунальных услуг в спорный период, а равно и погашения заявленной ко взысканию задолженности ответчиком не представлено, наличие данной задолженности и ее размер не опровергнуты, суд первой инстанции взыскании с ответчика в пользу истца расходы по оплате эксплуатационных услуг в размере сумма

В соответствии с положениями ст.ст.94, 98 ГПК РФ, суд первой инстанции распределил судебные расходы.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции. Данные выводы основаны судом на материалах дела, к ним он пришел в результате обоснованного анализа письменных доказательств, которым дал надлежащую оценку в соответствии с положениями ст.67 ГПК РФ во взаимосвязи с нормами действующего законодательства.

Проверив дело с учетом требований ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия считает, что судом первой инстанции верно определены все юридически значимые обстоятельства по делу, доводы участников процесса судом проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательства, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и решение судом по делу вынесено правильное, законное и обоснованное.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в заключении судебной экспертизы расчет эксплуатационных услуг произведен из всей площади нежилого помещения (215 кв.м.), тогда как ФИО1 принадлежит на праве собственности ½ доли в праве нежилого помещения площадью 190,2 кв.м., т.е. 95,10 кв.м., а с учетом мест общей площади 107,5 кв.м., в связи с чем у истца имеется неосновательное обогащение, с учетом произведенных авансовых платежей ответчиком, несостоятельны, поскольку исходя из выводов судебной экспертизы следует, что сумма, начисленных эксплуатационных услуг находятся в диапазоне среднерыночной стоимости содержания нежилых помещений. Так, если принять сумму ежемесячного платежа за 2020 г. сумма : 107,5 кв.м. = сумма в мес. за 1 кв.м., что в любом случае находится в диапазоне среднерыночной стоимости аналогичных нежилых зданий, что указано на стр. 23 экспертного заключения (л.д.43 т.6).

При таких обстоятельствах, оснований для назначения повторной экспертизы не имеется.

В любом случае размер сумм ежемесячных эксплуатационных расходов доля фио составляет 1,3% от всего здания по договору с ООО «ФРИЗ-Инвест» на эксплуатацию помещения № 20/11 от 01.11.2010 (в ред. доп. соглашения № 1 от 01.11.2017) на эксплуатацию здания, охрану мест общего пользования и территории наземной парковки, а также выполнение иных обязанностей.

Кроме того, решением Арбитражного суда адрес от 30.09.2022, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2022 по делу № А40-129736/2022, исковые требования истца ООО «ФРИЗ-Инвест» о взыскании с ИП фио сумма задолженности по оплате эксплуатационных услуг за период с 01.01.2019 по 31.12.2021, и сумма задолженности по оплате коммунальных услуг за период с 01.01.2019 по 31.12.2021 удовлетворены.

Таким образом, расчет задолженности истцом был произведен исходя из принадлежащей ответчику ½ доли в праве собственности, с учетом мест общего пользования, что не противоречит заключению судебной экспертизы.

В соответствии с условиями договора для целей расчета стоимости эксплуатационных расходов собственник здания составляет смету годовых расходов на эксплуатацию здания и направляет ее собственнику помещения ежегодно не позднее 01 декабря текущего года на следующий год, при этом данная смета в соответствии с условиями договора не требует согласования со стороны ответчика (пункт 5) 1.2 приложения № 9).

Изменение (увеличение, уменьшение) эксплуатационных расходов происходит по результатам подсчетов фактически понесенных затрат собственником здания в прошедшем календарном году и подлежит доплате или возмещению (в т.ч. в счет зачета будущих платежей по эксплуатационным расходам) собственнику помещения в соответствии с пунктом п. 1.2 приложения № 9 к договору.

Копии документов, подтверждающие понесенные затраты по эксплуатационным расходам за 2019-2021 г.г., в том числе перерасчеты за оказанные эксплуатационные услуги были направлены адрес электронной почты ответчика в соответствии с условиями договора, вопреки доводам апелляционной жалобы.

Доводы апелляционной жалобы о неверном произведенном расчете задолженности, несостоятельны.

В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы и выводы суда первой инстанции.

Таким образом, при рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований к отмене решения суда не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Перовского районного суда адрес от 06 мая 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24.03.2026.

Председательствующий

Судьи