Судья Космынцева Г.В.

№ 33-10500/2025

(№ 2-1240/2024)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

3 декабря 2025 года г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего Маликовой Т.А.

судей Левиной М.В., Мячиной Л.Н

при секретаре Васильеве И.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Департамента управления имуществом городского округа Самара на решение Куйбышевского районного суда г. Самары от 16 августа 2024 года,

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Баловой А.М., изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы,

УСТАНОВИЛА:

Департамент управления имуществом городского округа Самара обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 об изъятии недвижимого имущества путем выкупа, указав, что Распоряжением первого заместителя Главы городского округа Самара от ДД.ММ.ГГГГ №-р многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, литера внутренняя А4,А5 признан аварийным и подлежащим сносу. В указанном многоквартирном доме располагались 10 жилых помещений, из них 2 в собственности муниципального образования городского округа Самара и 8 в собственности физических лиц. Кроме того, в указанном многоквартирном доме находилось нежилое помещение площадью 26,7 кв.м, на 1 этаже, с кадастровым номером 63:01:0413008:1085, принадлежащее на праве общей долевой собственности физическим лицам: ФИО4 - 1/3 доля, ФИО2 - 1/3 доля, ФИО3 - 1/3 доля. Данный многоквартирный дом включен в государственную программу Самарской области «Развитие жилищного строительства в 

<

адрес>» до 2025 года (далее - Программа), утвержденную Постановлением 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №. Постановлением Администрации городского округа Самара от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение изъять для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером №, площадью 463 кв.м, находящийся по адресу: 

<

адрес>, и расположенные в многоквартирном доме по данному адресу жилые и нежилые помещения правообладателей, входящие в состав многоквартирного дома, в том числе нежилое помещение, площадью 26,7 кв.м, с кадастровым номером №. Жилые помещения в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> полностью расселены, снос дома осуществлен в 2022 году, согласно муниципальном контракту на выполнение работ по сносу объектов капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ. Согласно Отчету по определению рыночной стоимости №.05-130/2, выполненному ООО «

<

данные изъяты>», величина размера возмещения за изъятие недвижимого имущества – нежилого помещения, площадью 26,7 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного на 1-м этаже 2-этажного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, составляет 260 000 рублей, в том числе, рыночная стоимость доли общего имущества в многоквартирном доме и доли земельного участка составляет 23 000 рублей, сумма убытков, причиненных в связи с изъятием нежилого помещения, составляет 2 000 рублей, итого, сумма выкупа составляет 262 000 рублей. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № Департамент управления имуществом городского округа Самара направил ответчикам уведомление о размере возмещения за изымаемое нежилое помещение. Заявлением от ДД.ММ.ГГГГ вх. № ответчики выразили несогласие с оценкой, проведенной ООО «

<

данные изъяты>», и попросили представить взамен изымаемой собственности равнозначное нежилое помещение (или жилое помещение с возможностью перевода в нежилое) и земельный участок. До настоящего времени ответчики не выразили согласие на заключение соглашения. Ссылаясь на указанные обстоятельства, Департамент управления имуществом городского округа Самара просил суд изъять нежилое помещение, площадью 26,7 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 1-й этаж: комнаты №№, №, путем выкупа у ФИО2, ФИО3, ФИО4 за 87 333,34 рублей каждому; прекратить право собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4 на нежилое помещение, площадью 26,7 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 1-й этаж: комнаты №№; после выплаты денежной компенсации ФИО2, ФИО3, ФИО4 признать право собственности на нежилое помещение, площадью 26,7 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 1-й этаж: комнаты №№, № за муниципальным образованием городской округ Самара.

Решением Куйбышевского районного суда г. Самары от 16 августа 2024 года постановлено:

«Исковые требования Департамента управления имуществом г.о.Самара к ФИО2, ФИО3, ФИО4 об изъятии недвижимого имущества путем выкупа - удовлетворить частично.

Изъять у ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт №) 1/3 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости - нежилое помещение, площадью 26,7 кв.м с кадастровым номерок №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 1-й этаж: комнаты №№, №, путем выкупа за 591166,66 рублей.

Изъять у ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт №) 1/3 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости - нежилое помещение, площадью 26,7 кв.м с кадастровым номерок №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 1-й этаж: комнаты №№, № путем выкупа за 591166,66 рублей.

Изъять у ФИО4, №.р. (паспорт №) 1/3 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости - нежилое помещение, площадью 26,7 кв.м с кадастровым номерок №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 1-й этаж: комнаты №№, №, путем выкупа за 591166,66 рублей.

Прекратить право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р.(паспорт ДД.ММ.ГГГГ) 1/3 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости - нежилое помещение, площадью 26,7 кв.м с кадастровым номерок №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 1-й этаж: комнаты №№, №, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р.(паспорт №) 1/3 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости - нежилое помещение, площадью 26,7 кв.м с кадастровым номерок №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 1-й этаж: комнаты №№, №, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ.р. (паспорт №) 1/3 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости - нежилое помещение, площадью 26,7 кв.м с кадастровым номерок №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 1-й этаж: комнаты №№, №

После выплаты ФИО2, ФИО3, ФИО4 денежной компенсации, признать за муниципальным образованием - городской округ Самара право собственности на нежилое помещение площадью 26,7 кв.м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 1-й этаж: комнаты №№.».

В апелляционной жалобе Департамент управления имуществом городского округа Самара просит решение суда первой инстанции отменить в части определения выкупной стоимости имущества и принять по делу новое решение об удовлетворении первоначальных исковых требований Департамента управления имуществом городского округа Самара в соответствии с Отчетом об оценке №.05-130/2, выполненным ООО «

<

данные изъяты>», согласно которому, величина размера возмещения за изъятие недвижимого имущества – нежилого помещения, площадью 26,7 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного на 1 этаже 2-этажного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, составляет 262 000 рублей, в том числе: рыночная стоимость доли общего имущества в многоквартирном доме и доли земельного участка составляет 23 000 рублей, сумма убытков, причиненных в связи с изъятием нежилого помещения, составляет 2 000 рублей.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявителем указано, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным, вынесенным с существенным нарушением норм материального права и процессуального права. В решении суда первой инстанции отсутствуют выводы о неправомерности представленного Департаментом управления имуществом городского округа Самара Отчета об оценке №.05-130/2, выполненного ООО «

<

данные изъяты>». Суд первой инстанции в решении указал, что невыполнение обязанности по производству капитального ремонта многоквартирного дома, расположенного по спорному адресу, привело к снижению уровня надежности здания (увеличение физического износа конструктивных элементов) и, как следствие, необходимости сноса. Физическое состояние многоквартирного дома влияет на рыночную стоимость недвижимости: помещений, расположенных в нем. Однако вопрос о несении собственниками спорного нежилого помещения расходов на капитальный ремонт не исследовался. Департамент управления имуществом городского округа Самара не является лицом, уполномоченным производить капитальный ремонт недвижимого имущества, данный вопрос относится к компетенции Некоммерческой организации «Региональный оператор 

<

адрес> «Фонд капитального ремонта», которая к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не была привлечена. Суд первой инстанции пришел к выводу, что определение размера компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома производится на дату изъятия соответствующей недвижимости. Однако многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес>, в котором было расположено нежилое помещение, площадью 26,7 кв.м, с кадастровым номером № полностью расселен, и снос дома был осуществлен в 2022 году, согласно муниципальному контракту на выполнение работ по сносу объектов капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ № К-196. Таким образом, фактически спорное нежилое помещение прекратило существовать задолго до вынесения решения суда первой инстанции, в связи с чем, определение размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома на дату изъятия соответствующей недвижимости является неправомерным и не основанным на нормах действующего законодательства. Кроме того, на момент проведения экспертизы, назначенной судом первой инстанции, многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес>, был снесен, в связи с чем, выводы эксперта об оценке физического состояния снесенного дома неправомерны.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 16.04.2025 Решение Куйбышевского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ изменено в части размера возмещения, подлежащего выплате в счет изъятия нежилого помещения, определен размер выплаты ФИО2, ФИО3, ФИО4 по 141 166,67 рублей каждому.

В остальной части решение Куйбышевского районного суда г. Самары от 16 августа 2024 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента управления имуществом городского округа Самара – без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Самарский областной суд.

Представитель заявителя апелляционной жалобы Департамента управления имуществом городского округа Самара – ФИО10, действующая на основании доверенности, в судебном заседании суда апелляционной инстанции апелляционную жалобу полностью поддержала по изложенным в ней доводам.

Представитель ответчиков ФИО12 просила решение суда оставить без изменения.

Остальные участвующие в деле лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о чем свидетельствуют отчеты об отслеживании почтовых отправлений, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли, явку представителей не обеспечили, об уважительности причин неявки не сообщили.

Информация о рассмотрении дела в соответствии с положениями Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» размещена на официальном сайте Самарского областного суда в сети Интернет (http://oblsud.sam.sudrf.ru).

В силу ст.ст. 167 и 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Выслушав представителя заявителя апелляционной жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов гражданского дела следует и судом первой инстанции установлено, что Распоряжением первого заместителя Главы городского округа Самара от ДД.ММ.ГГГГ №-р многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, литера А4,А5, признан аварийным и подлежащим сносу.

В указанном многоквартирном доме располагалось нежилое помещение площадью 26,7 кв.м, с кадастровым номером №, 1-й этаж: комнаты №№, №, собственниками которого являются ФИО2 - 1/3 доля, ФИО3 - 1/3 доля, ФИО4 - 1/3 доля.

Постановлением Администрации городского округа Самара от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение изъять для муниципальных нужд земельный участок, находящийся по адресу: 

<

адрес>, площадью 463 кв.м, с кадастровым номером №, и расположенные в многоквартирном доме по данному адресу жилые помещения и нежилое помещение литера А4,А5, 1 этаж: ком. №№, №, площадью 26,7 кв.м, с кадастровым номером №.

Жилые помещения многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> полностью расселены, снос многоквартирного дома осуществлен в 2022 году, согласно муниципальному контракту на выполнение работ по сносу объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ № №.

Согласно Отчету №.05-130/2, выполненному ООО «

<

данные изъяты>», величина размера возмещения за изъятие недвижимого имущества – нежилого помещения, площадью 26,7 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного на 1-м этаже 2-этажного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, составляет 262 000 рублей, включающая рыночную стоимость нежилого помещения, рыночную стоимость доли общего имущества в многоквартирном доме и доли земельного участка, сумму убытков, причиненных в связи с изъятием нежилого помещения.

ДД.ММ.ГГГГ Департамент управления имуществом городского округа Самара направил ответчикам уведомление № о том, что в связи с изъятием для муниципальных нужд земельного участка в соответствии с Постановлением Администрации городского округа Самара от ДД.ММ.ГГГГ № была осуществлена оценка изымаемого для муниципальных нужд принадлежащего им на праве собственности нежилого помещения, и размер возмещения за изымаемое нежилое помещение, согласно Отчету ООО «

<

данные изъяты>», составляет 262 000 рублей, в связи с чем, ответчикам было предложено явиться для заключения соглашения о возмещении за изымаемое нежилое помещение.

Заявлением от ДД.ММ.ГГГГ вх. № ответчики выразили несогласие с оценкой, проведенной ООО «

<

данные изъяты>», и просили представить им взамен изымаемой собственности равнозначное нежилое помещение (или жилое помещение с возможностью перевода в нежилое) и земельный участок.

По ходатайству ответчиков судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Экспертное ФИО1».

Согласно Заключению эксперта ООО «Экспертное ФИО1» № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость изымаемого нежилого помещения, площадью 26,7 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, 1 этаж, комнаты №№, №, без учета стоимости земли составляет 266 000 рублей. Рыночная стоимость долей ФИО3, ФИО4, ФИО2 в праве общей долевой собственности на земельный участок, занимаемый жилым домом, расположенным по адресу: 

<

адрес>, составляет по 52 500 рублей каждому. В ходе исследования было выявлено отсутствие в многоквартирном доме помещений, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме, кроме чердака и лестниц; иных помещений в данном доме, не принадлежащих отдельным собственникам. Помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, не могут быть источниками финансовой выгоды и не могут быть реализованы обособленно на открытом рынке, следовательно, не имеют «рыночной» стоимости. Убытки, вызванные изъятием нежилого помещения, площадью 26,7 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 1 этаж, комнаты №№, №, в частности, убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями обязательств перед третьими лицами, и упущенная выгода, отсутствуют (не выявлены). Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, приходящейся на доли ФИО3, ФИО4, ФИО2, составляет 1 350 000 рублей, по 450 000 рублей каждому.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, приняв заключение судебной оценочной экспертизы в качестве допустимого и достоверного доказательства и определив размер возмещения с учетом доли собственников нежилого помещения в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом, стоимости непроизведенного капитального ремонта, пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований истца.

Оснований не согласиться с выводами суда судебная коллегия не усматривает.

Основания признания дома аварийным и подлежащим сносу содержатся в пунктах 33 - 41 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).

Как разъясняется в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Согласно пункту 2 статьи 239.2 ГК РФ, в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Указание в части 10 статьи 32 ЖК РФ на то, что все жилые помещения подлежат изъятию, направлено на предотвращение уничтожения чужого имущества путем сноса на основании акта органа публичной власти. При этом нежилые помещения также могут входить в состав имущества частных лиц, и снос многоквартирного жилого дома, в котором расположены данные помещения, повлечет гибель этого имущества, в связи с чем, при указанных обстоятельствах снос многоквартирного жилого дома приведет к нарушению прав собственников как жилых, так и нежилых помещений, закрепленных в статье 35 Конституции Российской Федерации, статьях 1 и 235 ГК РФ.

Поскольку действующее гражданское законодательство не содержит норм, регулирующих порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений при признании многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу, при разрешении настоящего спора, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, подлежит применению жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения по изъятию жилых помещений, а именно положения пункта 10 статьи 32 ЖК РФ, статей 239.2, 279 ГК РФ, статьи 56.3 ЗК РФ.

Указанная позиция изложена в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 03.07.2018 № 309-КГ17-23598, от 10.12.2018 № 298-ПЭК18 и от 20.11.2018 № 309-КГ18-13252.

Согласно статье 8 Федерального закона РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проведение оценки при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд является обязательным.

Определение рыночной стоимости жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ.

Согласно требованиям части 7 статьи 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья («Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», среди прочего, разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда о принятии заключения судебной экспертизы ООО «Экспертное ФИО1» в качестве достоверного и допустимого доказательства, чему в решении дана мотивированная оценка.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с выводами представленного заключения в силу завышенной стоимости направлены на переоценку представленного доказательства, однако не опровергают его.

Выводы суда первой инстанции мотивированны, основаны на оценке представленных сторонами доказательств по правилам ст. 67 ГПК РФ, не согласиться с ними у судебной коллегии оснований не имеется.

При этом, снос многоквартирного дома не является препятствием для определения размера возмещения на дату проведения оценки, поскольку истец обратился в суд в 2024 году, то есть почти через 2 года после сноса многоквартирного дома, эксперт при проведении экспертизы, порученной ему судом, свободен в выборе методов и способов исследования. Кроме того, в материалах дела не имеется доказательств того, что выбранные экспертом методы и способы исследования привели к неправильным выводам.

Так, выкупная цена изымаемого жилого (нежилого) помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ) указано, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Обязанность собственников жилых помещений осуществлять ремонт многоквартирного дома возникает только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ18-13252 сформирован правовой подход, в силу которого в отсутствие в Гражданском кодексе нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, судам надлежит руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса, статей 239.2, 279 Гражданского кодекса, статьи 56.3 Земельного кодекса.

Таким образом, при разрешении вопроса о возможности включения в выкупную стоимость изымаемого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт юридически значимым и подлежащим установлению являлись обстоятельства того, была ли исполнена такая обязанность бывшим наймодателем, поскольку своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость сноса дома и предотвратить снижение уровня его надежности.

То обстоятельство, что многоквартирный жилой дом, в котором расположено принадлежащее ответчикам нежилое помещение не включен в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории 

<

адрес>, которая утверждена постановлением 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, а также то обстоятельство, что вносы на капитальный ремонт по помещениям многоквартирного дома Фондом не начислялись и соответственно собственниками не оплачивались, само по себе не свидетельствует об отсутствии права на включение при определении выкупной стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку в силу статьи 169 Жилищного кодекса Российской Федерации взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию.

На момент утверждения региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории 

<

адрес>, утвержденной постановлением 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, а также на момент дополнения Жилищного кодекса Российской Федерации разделом IX "Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах" (введен Федеральным законом № 271-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ), многоквартирный жилой дом, в котором расположено принадлежащее ответчикам нежилое помещение уже был признан аварийным и подлежащим сносу распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ №-р.

По общему правилу, отраженному в ч.1 ст.6 ЖК РФ, акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

При этом оснований для привлечения Некоммерческой организации «Региональный оператор 

<

адрес> «Фонд капитального ремонта» к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, у суда первой инстанции обоснованно не имелось, поскольку решение суда не может повлиять на права или обязанности Некоммерческой организации «Региональный оператор 

<

адрес> «Фонд капитального ремонта» по отношению к одной из сторон, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы в этой части судебная коллегия считает несостоятельными и подлежащими отклонению.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводами суда о наличии правовых оснований для включения в выкупную стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При этом судебная коллегия также принимает во внимание, что согласно заключению проведенной ООО «Самарский центр судебной экспертизы» (ООО «ФИО1») судебной экспертизы, учитывая, что для зданий с физическим износом более 45% большинства элементов нормативно-технической литературой регламентирована необходимость проведения комплексного капитального ремонта с восстановлением или заменой всех неисправных элементов, и, учитывая направленность мероприятий в рамках капитального ремонта на замену и (или) восстановление строительных конструкций, замену и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения и их элементов, а также замену отдельных элементов несущих строительных конструкций, принимая во внимание продолжительность эффективной (нормальной) эксплуатации зданий до капитального ремонта, а также фактическое состояние здания на момент экспертного осмотра, эксперт пришел к выводу, что невыполнение обязанности по производству капитального ремонта жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> привело к снижению уровня надежности здания (увеличению физического износа конструктивных элементов). (т.1 л.д.205)

Допрошенный в судебном заседании суда апелляционной инстанции судебный эксперт ФИО11 выводы судебной экспертизы в указанной части поддержал, дополнил, что предметом исследования являлась, в том числе, необходимость проведения капитального ремонта многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул.

<

адрес>, 

<

адрес>. Непроведение капитального ремонта напрямую привело к снижению уровня надежности здания, увеличению физического износа конструктивных элементов и приведению к аварийности.

Исходя из обозреваемого в судебном заседании материалов инвентарного дела, на 1973г. средний процент износа здания составлял 43,2%, на 1996г. – 63%, на 1990г. – 60-70%.

Отсутствие проведения капитального ремонта подтверждено и сведениями ППК «Роскадастр» от 10.10.2025г.

При таких обстоятельствах, непроведение капитального ремонта прямо повлияло на ухудшение конструктивных элементов и несущих конструкций.

Судебной коллегией разъяснялось сторонам право на заявление ходатайства о назначении дополнительной судебной экспертизы, которым стороны не воспользовались, просили рассмотреть дело по имеющимся в материалах дела доказательствам.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Доводы апелляционной жалобы по существу повторяют позицию истца, изложенную при рассмотрении дела судом первой инстанции, не содержат новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, не могут быть признаны состоятельными, так как сводятся по существу к несогласию с выводами суда и иной оценке установленных по делу обстоятельств, направлены на иное произвольное толкование норм материального и процессуального права, что не отнесено статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Руководствуясь ст.ст. 327 -330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Куйбышевского районного суда г. Самары от 16 августа 2024 оставить без изменения, апелляционную жлобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения, может быть обжаловано в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12.12.2025г.

Копия верна: Судья –

Секретарь -