Дело № 3а-410/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июля 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Казакова Д.А.,

секретарь Хлебникова А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ........, площадью 312 кв.м., расположенного по адресу: ............, по состоянию на 15.03.2021г. в размере 4 916 549 рублей. 

Административный истец мотивирует свои требования тем, что является собственником нежилого помещения, оплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налоговых платежей.

В судебное заседание ФИО1, представители департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю, ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», администрации Северского района Краснодарского края, администрации Ильского городского поселения Северского района Краснодарского края, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

От ФИО1 поступило ходатайство о проведении судебного заседания в ее отсутствие, на удовлетворении заявленных административных исковых требованиях настаивает.

От представителя администрации Северского района Краснодарского края по доверенности ФИО2 поступило ходатайство о рассмотрении административного дела в их отсутствие, при вынесении решения полагаются на усмотрение суда.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 в отзыве на административный иск просил вынести законное и обоснованное решение.

Представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО4 в представленных возражениях указала, что кадастровая стоимость определена в соответствии с требованиями действующего законодательства. 

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО5 в своем отзыве не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дела в их отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

Суд, исследовав представленные доказательства и материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федеральный закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно п.2 ч.1 ст.3 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

На основании ч.1 ст.18 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с ч.1 ст.16 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Из материалов дела следует, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером ........, площадью 312 кв.м., расположенного по адресу: ............, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта. 

Согласно данным филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 15.03.2021г. составляет 7 692 606,48 рублей. Указанная кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена актом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» №АОКС-23/2022/000256 от 17.03.2022г.

В соответствии с экспертным заключением от 28.09.2022г. №ЭЗ-49/2022, подготовленным судебным экспертом ФИО6, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........ по состоянию на 15.03.2021г. определена в размере 4 916 549 рублей. 

Принимая во внимание тот факт, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 158/06/23 от 31.05.2023г., выполненной экспертом НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» ...........10, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ на дату определения кадастровой стоимости (15.03.2021г.) составляет 6 473 118 рублей.

С указанным заключением судебной оценочной экспертизы не согласился департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Так, представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 в представленных возражениях указал, что при определении рыночной стоимости нежилого помещения в рамках сравнительного подхода экспертом были допущены следующие нарушения: для определения рыночной стоимости объекта экспертизы, эксперт использует недостоверную информацию о кадастровой стоимости земельных участках, не учитывая тот факт, что определение кадастровой стоимости производится методами массовой оценки и определяется на конкретный отрезок времени. Применение индексируемой стоимости к расчетам неверно и приводит к дальнейшим искажениям значения рыночной стоимости оцениваемого объекта, полученного в рамках сравнительного подхода; экспертом ошибочно вместо понижающей корректировки (-6%) применена повышающая корректировка на этаж расположения (+6%) (табл. № 12 стр. 95 заключения); скорректированная стоимость объекта-аналога № 3 (15475,50 руб./кв. м) на 44% ниже скорректированного значения объекта-аналога № 1 (27754,41 руб./кв. м) и на 46% ниже скорректированного значения объекта-аналога № 4 (28599,55 руб./ кв. м), что говорит о некорректно подобранных объектах-аналогах, неоднородности выборки (табл. № 12 стр. 95 заключения).

При определении рыночной стоимости нежилого помещения в рамках доходного подхода экспертом были допущены следующие нарушения: экспертом некорректно произведено определение чистого операционного дохода. Так, при расчете ЧОД (чистого операционного дохода) эксперт принимает значение операционных расходов в размере 31% на основании исследований Ассоциации «СтатРиелт», не учитывая тот факт, что данное значение включает в себя и операционные расходы, и недозагрузку площадей. При этом, ранее от потенциального валового дохода эксперт вычитает 19%, приходящиеся на недозагрузку (заполняемость) площадей, тем самым производит двойное снижение стоимости на недозагрузку (расчетная таблица на стр. 118 заключения).

Кроме того, в соответствии с данными исследований Ассоциации «СтатРиелт» применение корректировки на операционные расходы необходимо производить от действительного валового дохода (ДВД), а не от потенциального валового дохода (ПВД), как делает эксперт. Некорректно произведенные расчеты привели к искажению итогового значения рыночной стоимости объекта экспертизы. 

Эксперт НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» ...........10, подготовившая заключение судебной экспертизы № 158/06/23 от 31.05.2023г., предоставила письменные пояснения на замечания департамента имущественных отношений Краснодарского края, в которых указала, что для расчета корректировки на площадь земельного участка необходима точка отсчета, по которой можно сравнить объекты исходя из ценообразующего фактора «площадь земельного участка». В практике оценки одной из таких точек может быть кадастровая стоимость участка под объектом оценки. Эксперт может использовать только общедоступную информацию и это кадастровая стоимости участка на 01.01.2022г. Информации по состоянию на 01.01.2020г. у эксперта не было. Так как дата оценки 01.01.2021г., эксперту необходимо было сделать индексацию к данной дате оценки с помощью известных методов. В данном случае, применен индексный метод. Кадастровая стоимость формируется исходя из рынка земельных участков и по своим методикам схожа с рыночной, поэтому применение индексного метода допустимо и не нарушает ФСО. Кроме того, разница в несколько процентов в кадастровой стоимости не оказывает существенного влияния на результат корректировки.

При применении корректировок эксперт проводит анализ рынка и применяет корректировки с учетом рынка. Корректировка на различия в этажности проводилась в последнюю очередь, когда корректировки по остальным ценообразующим факторам уже были применены, то есть скорректированные стоимости очищены от влияния других факторов. Анализ объектов-аналогов показал, что объекты-аналоги, расположенные на первом этаже дешевле объектов-аналогов, расположенных на втором этаже, поэтому была применена повышающая корректировка на основе анализа рынка. Коэффициент вариации, который показывает качество корректировок, также это подтверждает. Коэффициент с учетом повышающей корректировки сделанной экспертом составляет 26,55%, при применении понижающей корректировки, коэффициент вариации ухудшился и составил 29,99%. Корректировка выполнена верно.

При расчете рыночной стоимости объектов рассчитывается коэффициент вариации по всем аналогам. Коэффициент вариации показывает допустимый разброс скорректированных стоимостей и не должен превышать 33%. Полученный коэффициент вариации составляет 26,55%, что находится в пределах допустимого значения, выборка однородна. Сравнение в разрезе пар аналогов производится для принятия решения о необходимости проведения расчета средневзвешенной. Так как разброс более 20% (данный показатель рекомендуется учитывать при принятии решения о расчете средневзвешенной) экспертом, кроме среднеарифметической, рассчитывалась средневзвешенная, которая и учитывает влияние аналога на формирование окончательной стоимости. Объекты-аналоги подобраны из одного сегмента рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Операционные расходы по данным исследований Статриэлт – это рыночное значение доли расходов на содержание и эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости - доли от суммы арендного дохода (от действительного валового дохода с учетом уровня недозагрузки помещений, то есть учитывающего фактическую (текущую рыночную) загрузку площадей). Таким образом, данный показатель не включает в себя и операционные расходы и недозагрузку, а показывает, что показатель рассчитывается от действительного валового дохода, то есть дохода с учетом недозагрузки.

Действительный валовый доход рассчитывается как потенциальный валовый доход за вычетом недозагрузки. Недозагрузка это «Коэффициент фактического использования арендопригодных площадей коммерческих зданий и помещений показывает рыночную (фактическую) степень заполняемости арендопригодных площадей». Экспертом в расчетах не применялся коэффициент арендопригодной площади, так как объект оценки свободной планировки, что позволяет максимально использовать площадь для аренды, но на операционные расходы собственника это не влияет, поэтому операционные расходы учитывались не от действительного валового дохода, а от потенциального валового дохода.

Изучив письменные пояснения эксперта, судья приходит к выводу о том, что заключение содержит всю необходимую информацию, предусмотренную Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», а именно, сведения об эксперте, дате проведения и характере экспертизы, о задании на оценку, о списке использованной литературы. Также экспертом подробно описан объект оценки, проанализирован и правильно определен сегмент рынка, к которому относятся оцениваемые объекты недвижимости, детально описано проведенное исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный вопрос. 

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки. Таким образом, заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой оценки. 

При оценке объекта недвижимости были применены сравнительный и доходный подходы (невозможность применения затратного подхода при оценке экспертом обоснована). Экспертом было проведено исследование рынка объектов недвижимости, и проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемым объектом. 

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов. В заключении эксперта принята скидка на торг, произведены корректировки на различия в площадях земельных участков, местоположение, размер, тип объектов, различия в физическом состоянии, размер земельного участка под зданием, приведены обоснования отсутствия необходимости применения иных корректировок.

При определении стоимости объекта недвижимости доходным подходом применен метод прямой капитализации. Определены потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход.

Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд считает его допустимым. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ.

Суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 15.03.2021г. составляет 6 473 118 рублей.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца.

При таких обстоятельствах, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению и определению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 28 февраля 2023 года, сведений об обращении в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в материалах дела не содержится. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 28 февраля 2023 года. 

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером ........, площадью 312 кв.м., расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 15 марта 2021 года в размере 6 473 118 рубля.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ считать 28 февраля 2023 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд.

Судья: 

Мотивированное решение суда изготовлено 01.08.2023г.