Дело № 2- 132 (2023) 

УИД: 28RS0014-01-2023-000198-18

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

с. Екатеринославка «20» июня 2023 года

Октябрьский районный суд Амурской области, в составе:

председательствующего судьи Барабаш М.В.,

при секретаре Биньковской М.Г.,

с участием представителя истца ФИО4,

ответчика ФИО1,

старшего помощника прокурора Октябрьского района Сигаевой М.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Октябрьского района Амурской области к ФИО1 об изъятии жилого помещения и земельного участка для муниципальных нужд путем выкупа, 

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к ФИО1 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа. В обоснование иска указано, что ответчику принадлежит на праве собственности земельный участок и квартира, расположенные по 

<

адрес>. Распоряжением главы Октябрьского района от 31.12.2014 года № 734р жилой дом, в котором расположена указанная квартира, включен в районный реестр аварийного жилья в связи с признанием его на основании заключения межведомственной комиссии № 422 от 21 ноября 2014 года непригодным для проживания и подлежащим сносу. После чего ответчик, как собственник непригодного для проживания жилого помещения, стал участником муниципальной адресной программы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Октябрьского района на период 2019-2025 годов", утвержденной постановлением главы Октябрьского района от 09.03.2021 № 118. Поскольку ответчик приобрела право собственности на указанное жилое помещение после признания его в 2014 году аварийным и подлежащим сносу, в силу п. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, она имеет право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение в размере, не превышающем стоимость приобретения жилого помещения, т.е. 1 000 000 рублей (как указано в договоре купли-продажи жилого помещения от 20 мая 2020 года). 05 октября 2022 года постановлением главы Октябрьского района № 663 было принято решение об изъятии для муниципальных нужд спорного недвижимого имущества с выплатой ответчику компенсации в сумме 1 000 000 рублей. Ответчику был направлен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд. В уведомлении от 18 ноября 2022 года ответчик не согласилась с размером выплаты, выразила согласие на заключение соглашения на условиях получения выплаты по среднерыночной стоимости в недвижимого имущества в размере 2 050 000 рублей. До настоящего времени соглашение о выкупной цене не достигнуто, с момента получения ответчиком проекта соглашения о выкупе недвижимого имущества прошло более трех месяцев. 

Уточнив и дополнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, истец просит:

прекратить право собственности ФИО1 путем изъятия для муниципальных нужд Октябрьского района Амурской области, принадлежащих ей на праве собственности на основании договора купли-продажи от 20 мая 2020 года и признать право муниципальной собственности на жилое помещение и земельный участок, расположенные по адресу 

<

адрес> с выплатой администрацией Октябрьского района Амурской области ФИО1 возмещения за изымаемые жилое помещение и земельный участков в размере 1 000 000 рублей, с перечислением части указанных денежных средств (в размере задолженности по кредитному договору 135214 от 20 мая 2020 года, заключенному между ПАО Сбербанк России и ФИО1 на дату фактического исполнения решения) в погашение кредитной задолженности в ПАО Сбербанк России в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу;

прекратить ипотеку в отношении жилого помещения и земельного участка по адресу: 

<

адрес>, в пользу залогодержателя ПАО Сбербанк России после полного погашения задолженности ФИО1 перед ПАО Сбербанк России, возникшей на основании кредитного договора, в обеспечение исполнения обязательств по которому предметом залога являются данные объекты недвижимости. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО4, действующая на основании доверенности от 10 марта 2023 года, поддержала уточненные исковые требования в полном объеме, ссылаясь, что во внесудебном порядке соглашение о выкупе принадлежащих ответчику жилого помещения и земельного участка не было достигнуто. Двухмесячный срок для исполнения обязанности по выплате возмещения за изымаемое имущество административному ответчику и части денежных средств Банку необходим с учетом выполнения процедуры финансового обеспечения указанных расходов, однако полагает достаточным установление срока в один месяц. 

Ответчик ФИО1, действующая также в интересах третьих лиц несовершеннолетних детей ФИО2 и ФИО3, с иском согласилась, подтвердила, что первоначально возражала против выкупной стоимости объектов недвижимости в размере 1 000 000 рублей, полагала, что возмещение должно быть в размере рыночной стоимости, но, учитывая требования действующего жилищного законодательства, не возражает против выкупа по цене приобретения ею квартиры и земельного участка. Заключать соглашение с администрацией района на указанных условиях отказалась, так как данные объекты находятся в обременении у Банка. Когда приобретала жилье и оформляла ипотечный кредит в ПАО Сбербанк России, не предала значения тому, что дом признан ветхим, жилье требовалось срочно. В настоящее время приобрела другое жилое помещение в общую долевую собственность с супругом (по 2/4 доли), и детьми (по ? доли), но в нем необходимо сделать ремонт. Вместе с тем полагает завышенным заявленный администрацией района двухмесячный срок для перечисления денежных средств за изымаемые объекты недвижимости. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора ФИО9 о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом посредством СМС-сообщения и телефонограммой.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора ПАО Сбербанк России и представитель органа опеки и попечительства Управления образования администрации 

<

адрес> также не явились, извещены надлежащим образом, просили рассматривать дело в их отсутствие. 

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц, суд считает возможным, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, рассмотреть иск при указанной явке.

Согласно письменных пояснений по делу представитель ПАО Сбербанк России ФИО5, действующая на основании доверенности от 07 апреля 2022 года, указала, что в соответствии с кредитным договором от 20 мая 2020 года №135214 Банком был предоставлен ФИО1 кредит в размере 800 000 рублей сроком на 240 месяцев на приобретение жилого помещения и земельного участка, расположенных по 

<

адрес>, в отношении которых был наложено обременение в пользу кредитора. Полная задолженность по кредиту по состоянию на 16 июня 2023 года составляет 685 257,74 рубля. С учетом положений п.1 ст.41, п.4 ст.50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости», п.2 ст.334 ГК РФ полагает, что в случае, если взамен изымаемого заложенного имущества ответчиком не передается какое-либо имущество, на которое может распространяться ипотека, залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения от обязанного лица, независимо от отсутствия просроченной задолженности у залогодателей. В связи с чем не возражает против удовлетворения исковых требований администрации Октябрьского района об изъятии указанных объектов недвижимости у ответчика путем выкупа с возмещением за изымаемые жилое помещение и земельный участок 1 000 000 рублей, с перечислением части указанных денежных средств ПАО Сбербанк России в размере задолженности ФИО1 по кредитному договору №135214 от 20 мая 2020 года на дату фактического исполнения решения суда.

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, заслушав заключение старшего помощника прокурора, полагавшей иск подлежащим удовлетворению, суд приходит к следующему. 

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора купли-продажи от 20 мая 2020 года ФИО1 принадлежит на праве собственности земельный участок, общей площадью 874 кв.метра, и расположенная на нем квартира, общей площадью 53,4 кв.метра по адресу: 

<

адрес>.

Указанные объекты недвижимости приобретены ФИО1 за общую сумму 1 000 000 рублей с использованием кредитных средств в размере 800 000 рублей по кредитному договору №135214 от 20 мая 2020, заключенному с ПАО Сбербанк России на срок 240 месяцев, с установлением на земельный участок и квартиру ограничения права в силу закона (ипотеки) в пользу Банка. По состоянию на 16 июня 2023 года полная задолженность по кредиту составила 685 257,74 рубля. 

В спорной квартире ФИО1 зарегистрирована и проживает вместе с супругом ФИО9, несовершеннолетними детьми ФИО2 и ФИО3 

Заключением №422 от 21 ноября 2014 года межведомственной комиссии Октябрьского района двухквартирный жилой 

<

адрес> признан непригодным для проживания и подлежащим сносу. 

В связи с чем 31 декабря 2014 года распоряжением главы Октябрьского района №734р жилой дом включен в районный реестр аварийного жилья, а также в соответствии с постановлением №152 от 29 марта 2019 года губернатора Амурской области в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Амурской области на период 2019-2025 гг. 

19 июля 2022 года ФИО1 уведомлена администрацией Октябрьского района о необходимости в срок до 01 октября 2022 года произвести снос многоквартирного дома, расположенного по 

<

адрес>. 

Постановлением главы Октябрьского района №663 от 05 октября 2022 года принято решение об изъятии для муниципальных нужд принадлежащих ФИО1 на праве собственности земельного участка и жилого помещения, расположенные по 

<

адрес>. 

Отношения, возникающие в связи с изъятием у собственника жилого помещения и земельного участка для муниципальных нужд, урегулированы статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающей изъятие указанного имущества на возмездной основе, в соответствии с условиями, определяемыми соглашением сторон, а в случае его недостижения - на основании вступившего в силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно статей 56.2, 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по выплате выкупной цены изымаемого помещения возлагается на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и помещения.

Правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать направленный ему в порядке пункта 2 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд.

В силу части 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Из содержания положений пункта 9 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник изымаемого имущества вправе направить в орган местного самоуправления уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий поступившего к нему проекта соглашения.

В таком случае по истечении трех месяцев со дня получения собственником изымаемой недвижимости проекта соответствующего соглашения уполномоченный орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии (если уполномоченный орган не согласен с изменениями условий проекта соглашения либо если собственник отказался подписать проект соглашения), вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии жилого помещения (пункт 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, часть 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Федеральным законом от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда" (далее - Федеральный закон от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ) статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 названной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Приведенная правовая норма вступила в силу со дня официального опубликования указанного федерального закона, то есть с 28 декабря 2019 г.

Следовательно, право ответчика на получение возмещения за изымаемое имущество должно реализовываться по правилам, предусмотренным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, с учетом ограничений, установленных частью 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку право собственности на жилое помещение и земельный участок у ФИО1 возникло после введения в действие указанной правовой нормы. 

22 октября 2022 года ФИО1 вручен проект соглашения об изъятии указанных объектов недвижимости путем выкупа, в котором размер возмещения определен в сумме 1 000 000 рублей.

18 ноября 2022 года ФИО1 уведомила администрацию Октябрьского района о несогласии с определенным в соглашении размером возмещения, указав, что объекты недвижимости имеют более высокую рыночную стоимость и находятся в обременении у ПАО Сбербанк России.

Таким образом, учитывая, что многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение, принадлежащее ответчику на праве собственности, признан непригодным для проживания и подлежащим сносу, администрацией Октябрьского района принято решение об изъятии у собственника земельного участка и расположенного на нем жилого помещения, при этом ФИО1 уклонилась от заключения соглашения об изъятии жилого помещения, следовательно истец вправе требовать их принудительного изъятия с выплатой ответчику возмещения за изымаемое имущество в размере рыночной стоимости, не превышающем стоимость их приобретения, то есть 1 000 000 рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 41 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее Закон об ипотеке), если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающегося залогодателю возмещения. Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

Из положений п. 4 ст. 50 Закона об ипотеке следует, что в случаях, предусмотренных ст. 41 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой.

В силу положений абз. 3, 6 п. 2 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом. Залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что в том случае, если взамен изымаемого заложенного имущества ответчику не передается какое-либо имущество, на которое может распространяться ипотека, залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающегося залогодателю возмещения от обязанного лица, независимо от отсутствия просроченной задолженности у залогодателей.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела таким обязанным лицом является администрация Октябрьского района.

Принимая во внимание, что иск администрации Октябрьского района направлен на приобретение в муниципальную собственность имущества, свободного от обременения, а ПАО Сбербанк России, будучи привлеченным к участию в деле в качестве третьего лица, имея преимущественное право на использование части выплачиваемых ответчику денежных средств для погашения задолженности по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, не возражает против удовлетворения требований об использовании части возмещения за изымаемое жилое помещение на погашение задолженности по кредиту, то есть на исполнение обеспеченного залогом обязательства, представил сведения о размере остатка задолженности ФИО1 по кредитному договору, выплата ответчику возмещения за изымаемые объекты недвижимости должна быть произведена с перечислением части указанных денежных средств в размере задолженности по кредитному договору на дату фактического исполнения решения суда в пользу ПАО Сбербанк России.

Из заключения органа опеки и попечительства администрации Октябрьского района по существу спора следует, что в случае удовлетворения исковых требований администрации Октябрьского района права несовершеннолетних детей ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения не будут нарушены. 

Поскольку за изымаемое недвижимое имущество собственнику предоставляется возмещение в размере его стоимости, кроме того в настоящее время ФИО1 приобрела в общую долевую собственность с супругом и детьми другое жилое помещение, суд также полагает, что изъятие спорных объектов недвижимости не приведет к нарушению жилищных прав несовершеннолетних детей ответчика. 

В соответствии со статьей 239.2 Гражданского кодекса РФ отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно. 

Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. 

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 279 Гражданского кодекса РФ в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок. 

Положениями пункта 4 статьи 279 Гражданского кодекса РФ, согласно которым со дня прекращения прав на изъятый земельный участок прежнего правообладателя прекращаются сервитут, залог, установленные в отношении такого земельного участка, а также договоры, заключенные данным правообладателем в отношении такого земельного участка. 

Принятие судом решения о выплате администрацией Октябрьского района ответчику возмещения имеет правовым последствием изъятие объекта недвижимости для муниципальных нужд и последующий переход зарегистрированных прав.

Для обеспечения баланса интересов всех сторон (истца, ответчика, третьего лица), следует учитывать особенность исполнения обязательств ФИО1 как заемщика перед ПАО Сбербанк России по кредитному договору №135214 от 20 мая 2020 года.

Соответственно, при исполнении администрацией Октябрьского района обязанности перед ФИО1 по выплате денежных средств и признания за муниципальным образованием права собственности на жилое помещение, поступившие денежные средства будут являться досрочным исполнением ФИО1 обязательств перед Банком. 

В силу изложенного также подлежат удовлетворению требования истца о прекращении права собственности ответчика и признании права собственности администрации Октябрьского района на спорные объекты недвижимости, с прекращением ипотеки в отношении данного имущества.

При этом учитывая положения ст. 206 ГПК РФ месячный срок для исполнения администрацией Октябрьского района обязанности по выплате возмещения за изымаемые объекты недвижимости, с момента вступления решения суда в законную силу, по мнению суда, будет отвечать требованиям разумности, являться достаточным для исполнения решения суда.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования администрации Октябрьского района Амурской области удовлетворить. 

Прекратить путем изъятия для муниципальных нужд Октябрьского района Амурской области право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 28:19:011231:1, площадью 874 кв.метра, и жилое помещение с кадастровым номером 28:19:011231:60, общей площадью 53,4 кв.метра, расположенные по адресу 

<

адрес>, с выплатой администрацией Октябрьского района Амурской области ФИО1 возмещения за изымаемые жилое помещение и земельный участок в размере 1 000 000 (один миллион) рублей, с перечислением части указанных денежных средств (в размере задолженности по кредитному договору №135214 от 20 мая 2020 года, заключенному между ПАО Сбербанк России и ФИО1, на дату фактического исполнения решения) в погашение кредитной задолженности в ПАО Сбербанк России в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу.

Признать право муниципальной собственности за муниципальным образованием Октябрьского района на квартиру и земельный участок, расположенные по 

<

адрес>.

Прекратить ипотеку в отношении жилого помещения и земельного участка, расположенных по 

<

адрес>, в пользу залогодержателя ПАО Сбербанк России после полного погашения задолженности ФИО1 перед ПАО Сбербанк России, возникшей на основании кредитного договора №135214 от 20 мая 2020 года, в обеспечение исполнения обязательств по которому предметом залога являются данные объекты недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд в апелляционном порядке в течение одного месяца через Октябрьский районный суд, начиная с 22 июня 2023 года.

Председательствующий

В окончательной форме решение изготовлено 21 июня 2023 года