Судья Булгаков В.А. дело №33-727/2026

№ дела суда 1-й инстанции 2-1552/2025

УИД: 61RS0009-01-2025-000936-89

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 января 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Пискловой Ю.Н.

судей Филиппова А.Е., Глебкина П.С.,

при секретаре Аверкиной А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления образования города Азова к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, прекращении права собственности, признании права собственности и применении последствий недействительности сделки, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Азовского городского суда Ростовской области от 7 августа 2025 года.

Заслушав доклад судьи Пискловой Ю.Н., судебная коллегия,

установила:

Управление образования города Азова обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3, в котором просило признать сделку купли-продажи на жилой дом, земельный участок, расположенный по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН недействительной, прекратить право собственности в отношении жилого дома, земельного участка расположенного по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; аннулировать запись в ЕГРП о праве собственности на жилой дом, земельный участок, расположенный по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; признать право собственности на жилой дом, а также на земельный участок, расположенный по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН за несовершеннолетними ФИО4, ФИО5, ФИО1 по 1/3 доли в данных объектах недвижимости; применить последствия недействительности сделки путем возврата сторон в первоначальное положение.

В обоснование иска, ссылаясь на то, что 15 августа 2023 года ФИО1 и ФИО2 обратились в Управление образования администрации города Азова исполняющее функции по опеке и попечительству в отношении несовершеннолетних с заявлением в интересах несовершеннолетних детей для получения предварительного разрешения на продажу 2/3 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 27,5 кв.м и земельный участок площадью 450 кв.м, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с последующей покупкой 1/4 доли в праве общей долевой собственности на имя несовершеннолетних детей, на жилой дом общей площадью 48,7 кв.м, земельный участок общей площадью 496 кв.м, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

ФИО2 и ФИО1 в секторе опеки Управления образования администрации города Азова было выдано Постановление администрации города Азова от 23 августа 2023 года №677 «О предварительном разрешении на продажу 2/3 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, принадлежащие несовершеннолетним ФИО4, ФИО5». В пункте 2 вышеуказанного постановления прописаны условия предоставления в Управление образования г.Азова документы подтверждающие приобретение объекта недвижимости и выделение доли несовершеннолетним в 4-х месячный срок со дня подписания постановления.

До настоящего времени ФИО6 и ФИО2 обязательства по надлежащему исполнению предварительного разрешения органов опеки и попечительства не выполнено.

Решением Азовского городского суда Ростовской области от 7 августа 2025 года исковые требования Управления образования города Азова к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, прекращении права собственности, признании права собственности и применении последствий недействительности сделки –удовлетворены.

Суд признал сделку по продаже жилого дома, площадью 27,5 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, земельного участка, площадью 450 +/-7 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН недействительной и применил последствия ее недействительности, восстановил право собственности ФИО1, ФИО4, ФИО5 на указанные объекты недвижимости.

Не согласившись с указанным решением, ФИО1 подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Апеллянт указывает, что ею было заявлено ходатайство об истребовании реестровых дел из Россреестра, однако данные документы получены не были и решение вынесено без учета сведений содержащихся в реестровых делах.

Кроме того, апеллянт обращает внимание, что судом не был разрешен вопрос о возвращении денежных средств покупателю. Суд не дал правовую оценку и не разрешил спор в данной части. Принимая такое решение, суд заранее делает его не исполнимым.

Автор жалобы также указывает, на ненадлежащие извещение участников процесса, а именно ФИО3, который в настоящее время находится на СВО, в связи, с чем он был лишен возможности выразить свою позицию по делу.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Дело рассмотрено в порядке статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие не явившихся иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного заседания.

В заседании судебной коллегии представитель ФИО1, действующая на основании доверенности ФИО7, просила решение суда по доводам жалобы отменить.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя апеллянта, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных положениями статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения решения суда первой инстанции.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 15 августа 2023 года ФИО1 и ФИО2 обратились в Управление образования администрации города Азова исполняющее функции по опеке и попечительству в отношении несовершеннолетних с заявлением в интересах несовершеннолетних ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, для получения предварительного разрешения на продажу 2/3 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 27,5 кв.м, земельный участок площадью 450 кв.м, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с последующей покупкой 1/4 доли в праве общей долевой собственности на имя несовершеннолетней ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, 1/4 доли в праве общей долевой собственности на имя несовершеннолетней ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на жилой дом общей площадью 48,7 кв.м, земельный участок общей площадью 496 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>.

В пункте 2 Постановления администрации города Азова от 23 августа 2023 года №677 «О предварительном разрешении на продажу 2/3 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, принадлежащие несовершеннолетним ФИО4, ФИО5» прописаны условия предоставления в Управление образования города Азова документов подтверждающих приобретение объекта недвижимости и выделение доли несовершеннолетним в 4-х месячный срок со дня подписания постановления.

Согласно договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от 30 августа 2023 года ФИО1, действующая от себя и от имени своих несовершеннолетних детей ФИО4 и ФИО5, продают и передают, а ФИО3 покупает и принимает жилой дом общей площадью 27,5 кв.м, и земельный участок площадью 450 кв.м, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Постановлением Администрации города Азова от 14 декабря 2023 года №993 внесены изменения в постановление Администрации города Азова от 23 августа 2023 года №677, продлен срок для предоставления документов подтверждающих регистрацию имущества несовершеннолетних.

17 сентября 2024 года Управлением образования администрации города Азова ФИО1 и ФИО2 направлено уведомление, что согласно пункту 1 постановления Администрации города Азова от 14 декабря 2023 года №993 «О внесении изменений в постановление Администрации города Азова 23 августа 2023 года №677» не исполнено обязательство представить в 8-ми месячный срок документ подтверждающий право собственности на несовершеннолетних ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 26, 28, 37, 166, 168, 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 24 апреля 2008 года №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» и исходил из того, что условия предварительного разрешения Администрации города Азова на сделку по отчуждению имущества несовершеннолетних детей ответчиками не были соблюдены, в связи с чем пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для признании сделки по продажи жилого дома и земельного участка недействительной, поскольку они основаны на правильном применении приведенных норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в их совокупности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснений, приведенных в абзаце 1 пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве".

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве".

На основании части 2 статьи 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

Статья 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" устанавливает особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному. Так недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

К полномочиям органов опеки и попечительства согласно пункту "б" части 1 статьи 8 Федерального закона "Об опеке и попечительстве" относится выдача в соответствии с настоящим Федеральным законом разрешений на совершение сделок с имуществом подопечных.

С учетом требований Федерального закона "Об опеке и попечительстве" органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, должны устанавливать, соответствует ли она интересам несовершеннолетних. Главным критерием является то, чтобы условия сделки каким бы то, ни было образом, не умаляли имущественные права и не ущемляли законные интересы таких лиц.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ФИО1 и ФИО2 обращались в Управление образования администрации города Азова для получения предварительного разрешения на продажу 2/3 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 27,5 кв.м, и земельный участок площадью 450 кв.м, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с последующей покупкой 1/4 доли в праве общей долевой собственности на имя несовершеннолетней детей.

Постановлением администрации города Азова от 23 августа 2023 года №677 «О предварительном разрешении на продажу 2/3 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, принадлежащие несовершеннолетним ФИО4, ФИО5» дано предварительное разрешение на продажу доли принадлежащие несовершеннолетним детям, но было предусмотрено условие о предоставлении документов подтверждающих приобретение объекта недвижимости и выделение доли несовершеннолетним в 4-х месячный срок со дня подписания постановления (пункт 2 Постановления администрации города Азова от 23 августа 2023 года № 677)

30 августа 2023 года ФИО1, действующая от себя и от имени своих несовершеннолетних детей ФИО4 и ФИО5, продала и ФИО3 жилой дом общей площадью 27,5 кв.м, земельный участок площадью 450 кв.м, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Постановлением Администрации города Азова от 14 декабря 2023 года №993 внесены изменения в постановление Администрации города Азова от 28 августа 2023 года №677, продлен срок для предоставления документов подтверждающих регистрацию имущества несовершеннолетних.

Однако до настоящего времени ответчиками не приняты необходимые меры для соблюдения условий предварительного разрешения Администрации города Азова и не представлены документы подтверждающие приобретение объекта недвижимости и выделение доли несовершеннолетним детям.

При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции являются верными, что условия предварительного разрешения Администрации города Азова на сделку по отчуждению имущества несовершеннолетних детей не соблюдены, в связи, с чем сделка купли-продажи от 30 августа 2023 года является недействительной.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ФИО3 не был извещен надлежащим образом о дате рассмотрения дела, ввиду прохождения военной службы, подлежат отклонению, поскольку опровергаются материалами данного гражданского дела. Кроме того судебной коллегией принимается во внимание, что в материалах дела имеется ходатайство ФИО3 о рассмотрение дела в его отсутствие (л.д.159).

При таких обстоятельствах, доводы жалобы о том, что по делу допущены грубые нарушения норм процессуального права, дело рассмотрено в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, являются необоснованными.

Рассматривая доводы апелляционной жалобы в части вынесения решения суда без учета сведений содержащихся в реестровых делах судебная коллегия полагает, что данный довод не является основанием для отмены постановленного решения суда. Согласно материалу гражданского дела судом в адрес ППК «Роскадастр» Ростовской области был направлен судебный запрос об истребовании реестровых дела, однако ответ на данный судебный запрос не поступил.

Для установления юридически значимых обстоятельств по делу, исходя из полномочий, предоставленных статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и правовой позиции, изложенной в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года №16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", согласно которой суд апелляционной инстанции вправе принять дополнительные (новые) доказательства, если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебной коллегией были истребованы копии реестровых дел на объекты недвижимого имущества со следующими кадастровыми номерами: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из ППК Роскадастр.

В ответ на судебный запрос поступили реестровое дело НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Судебная коллегия исследовала представленные доказательства и приняла в качестве новых доказательств на основании статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о том, что судом при вынесении решения суда не был разрешен вопрос о возвращении денежных средств покупателю.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации последствия недействительности сделки заключаются в необходимости для каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Удовлетворяя исковые требования и применяя последствия недействительности сделки в виде восстановления права собственности ФИО1, ФИО4, ФИО5 на жилой дом общей площадью 27,5 кв.м, и земельный участок площадью 450 кв.м, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН суд первой инстанции не учел, что если стороны совершили и исполнили недействительную сделку, то возвращение каждой из сторон всего полученного по такой сделке осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, согласно которому возвращение полученного носит двусторонний характер.

Согласно пункту 2 договора купли-продажи от 30 августа 2023 года стороны оценили указанный земельный участок в 500 000 рублей и жилой дом 1 000 000 рублей, общая сумма оценки имущества составляет 1 500 000 рублей.

Расчет между сторонами производится в следующем порядке: сумма в размере 1 200 000 рублей ФИО3 передал ФИО1 действующей от себя и несовершеннолетних детей в день подписания договора купли-продажи; отставшую сумму в размере 300 000 рублей ФИО3 обязался оплатить в срок до 11 ноября 2023 года получение денежных средств оформляется распиской (пункт 2.5 договора купли-продажи).

С учетом изложенного судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда первой инстанции в части применения последствий недействительности сделки, дополнив резолютивную часть обжалуемого решения абзацем следующего содержания: "Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 денежные средства в размере 1 500 000 рублей".

В остальной части решение суда, как постановленное в соответствии с исследованными судом доказательствами, на основании их надлежащей оценки, при соблюдении судом норм материального и процессуального права отмене либо изменению по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

Руководствуясь ст.ст.328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия

определила:

решение Азовского городского суда Ростовской области от 7 августа 2025 года изменить, дополнить резолютивную часть решения суда абзацем следующего содержания:

Взыскать с ФИО1 (паспорт НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) в пользу ФИО3 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от 30 августа 2023 года в размере 1 500 000 рублей.

В остальной части решение Азовского городского суда Ростовской области от 7 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 21.01.2026 года.