Решение

 изготовлено в 

окончательной форме 30 мая 2024 года

Дело № 2-3592/2024

50RS0035-01-2024-003583-50

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 мая 2024 года г.о. Подольск

Подольский городской суд Московской области

в составе 

председательствующего судьи ФИО9

при секретаре судебного заседания ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора, взыскании сумм, -

Установил:

Истец ФИО2, уточнив исковые требования, обратился в суд с иском к ФИО3, просил:

- расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения расположенного по адресу: 

<

адрес>. стоимостью 

<

данные изъяты> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3;

- взыскать с ФИО3 сумму денежных средств полученных по сделке в размере 

<

данные изъяты>

- взыскать с ФИО3 следующие прямые убытки - выплаченные расходы (проценты) по ипотеке- 

<

данные изъяты>., расходы по оплате регистрации сделки -

<

данные изъяты> страховка квартиры 

<

данные изъяты>., коммунальные платежи- 

<

данные изъяты>., банковские услуги - 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> - затраты на ремонт - 

<

данные изъяты>., всего 

<

данные изъяты>

- взыскать с ФИО3 упущенную выгоду в сумме 

<

данные изъяты>

- взыскать с ФИО3 сумму оплаченной государственной пошлины.

Свои требования истец мотивирует тем, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи жилого помещения расположенного по адресу: 

<

адрес>., стоимостью 

<

данные изъяты>

В процессе эксплуатации данного жилого помещения, истцом установлено, что непосредственно под данным помещение располагается тепловой узел (с насосным оборудованием) обеспечивающий отоплением и горячим водоснабжением весь многоквартирный дом, в результате чего в помещении значительно повышен уровень шума от работающего оборудования. Действующими нормами и правилами запрещено располагать жилые помещения в том числе над тепловыми узлами.

Каких-либо оговорок в договоре купли продажи, о том, что под передаваемым жилым помещением находится оборудование являющееся источником повышенного шума не имеется или о том, что в переданном помещении имеются отклонения по санитарно-техническим правилам, и как следствие ФИО5 на момент подписания договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ был введён в заблуждение относительно технических характеристик передаваемого объекта.

В связи с указанными обстоятельствами ФИО2 обращается в суд с данным иском.

Истец – ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представитель по доверенности ФИО6 в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержал в полном объеме. 

Ответчик – ФИО3 в судебное заседание не явилась, представитель по доверенности ФИО7 в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований.

Третьи лица – 

<

данные изъяты>, представители в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, считает исковые требования подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Согласно части первой статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, конкретизирующей статью 123 (часть 3) Конституции Российской Федерации, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 1 ст. 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и 

<

данные изъяты>» в лице конкурсного управляющего заключен договор купли-продажи нежилого помещения.

<

данные изъяты> подготовлена проектная документация о переводе нежилого помещения в жилой фонд по адресу: 

<

адрес> (л.д.56-73), в выводах которой в п.6 установлено: на основании выполненного проекта, а так же при условии получения разрешения на производство работ в соответствии с установленным порядком в 

<

адрес> 

<

адрес> считает перевод нежилого помещения 1 в жилой фонд (квартиру), расположенную на 1-м этаже многоэтажного жилого дома этажа в здании по адресу: 

<

адрес>, корпус 1 - технически возможным и допустимым при условии соблюдения вышеперечисленных рекомендаций и требований СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные", ПП РФ № от ДД.ММ.ГГГГ Раздел И, ФЗ № "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", СП 31-110-2003 "Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий".

ДД.ММ.ГГГГ 

<

данные изъяты> принято решение о переводе нежилого помещения в жилое помещение (л.д.55).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи жилого помещения расположенного по адресу: 

<

адрес>., стоимостью 

<

данные изъяты>. (л.д.5-8).

ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира принята в пользование ответчиком по акту приема-передачи.

Как следует из искового заявления, в процессе эксплуатации данного жилого помещения, истцом установлено, что непосредственно под данным помещением располагается тепловой узел (с насосным оборудованием) обеспечивающий отоплением и горячим водоснабжением весь многоквартирный дом, в результате чего в помещении значительно повышен уровень шума от работающего оборудования.

Тем самым, истец по его мнению, на момент подписания договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ был введён в заблуждение относительно технических характеристик передаваемого объекта.

<

данные изъяты>» в письме в адрес ФИО2 сообщили, что в техническом помещении (подвале) жилого 

<

адрес>.1.по 

<

адрес>, находящимся под жилым помещением, принадлежащем ФИО2 на праве собственности, находится помещение (насосная), где располагается оборудование, задейственное в теплоснабжении и горячем водоснабжении вышеназванного дома, а именно: 2 насоса отопления и 2 насоса горячего водоснабжения (л.д.9). 

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которое следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

ФИО3 представлены возражения на исковое заявление (л.д.24-26), в которых она сообщила суду, что не согласна с заявленными требованиями, считает доводы истца основанными на неверном толковании норм процессуального права, а фактические обстоятельства дела искаженными истцом. 

Верховный суд РФ в своем Постановлении от 14.06.2019 № 47-АД19-5 указывает, что предельно допустимые уровни звукового давления, эквивалентные и максимальные уровни звука в помещениях жилых зданий и на территории жилой застройки приведен приложении 3 к СанПиН 2.1.2.2645-10 (пункт 6.1 СанПиН 2.1.2.2645-10).

Основными отступлениями технических решений в технических помещениях и расположенных по соседству с ними квартирах являются установка шумящего оборудования без принятия мер по уменьшению шума в технических помещениях, например, отсутствие кожухов на насосах и наличие щелей между трубопроводами и перекрытием, разделяющим тепловой пункт (насосную) и квартиру, отсутствие качественного перекрытия, а также некачественное выполнение строительно-монтажных работ.

В этой связи видится невозможным разрешение спора без исследования вопроса о соблюдении предельно допустимых норм управляющей компанией и качества монтажных работ, произведенных истцом в жилом помещении.

При приобретении квартиры истцу были известные характеристики квартиры и ее техническое состояние. Ответчиком были представлены ФИО2 все документы на квартиру, в том числе, подтверждающие правомерность перевода помещения нежилого в жилой фонд. Ответчик не мог повлиять на работу насосной, которая, со слов истца, издает шум и исключить шумы во время осмотра квартиры. В осмотре квартиры непосредственно участвовал истец и им принято добровольно решение о приобретении спорной квартиры.

Рыночная стоимость объекта может быть возмещена Покупателю только при условии отсутствия возможности возврата предмета в натуре (Определение Верховного Суда РФ от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394 по делу N А07-17306/2014), либо в ситуации, когда такое условие предусмотрено соглашением между сторонами. При этом договор купли- продажи спорного объекта такого условия не содержит.

ФИО2 представлен отзыв на возражения ФИО3 (л.д.53), в которых он пояснил следующее:

До обращения в суд по обращению ФИО2 

<

данные изъяты> в 

<

адрес>» было проведено специализированное исследование на предмет замера уровня шума.

Протоколом лабораторных испытаний №x1256 от ДД.ММ.ГГГГ установлено наличие превышение предельно допустимого уровня шума (л.д.54).

Информация о проведенных исследованиях содержится в материалах административного искового заявления, стороной по делу являлась, в том числе, и ФИО3

При принятии решения о переводе нежилого помещения в жилое ФИО3 было представлено проектная документация выполненная 

<

данные изъяты> В выводах изложенных в данной документации указано: перевод нежилого помещения возможен при условии соблюдения СП. 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», в которые входят СНиП 23-03-2003 «Защита от шума. Актуализированная редакция».

Каких-либо работ направленных на выполнение рекомендаций указанных СНиП ФИО3 не производила, тем самым при подаче заявления о переводе в жилое помещение ФИО3 ввела в заблуждение администрацию о выполненных ею работах и вследствие чего получила разрешение на перевод. Доказательств того, что ФИО3 надлежащим образом выполнила условия проектной документации в материалы дела не представлено, таким образом утверждение о том, что ФИО3 действовала добросовестно не соответствует действительности.

Довод о том, что у истца имелась возможность осмотреть все помещения в том числе и смежные не основан на фактических обстоятельствах дела, т.к. смежные помещения являются ограниченными в доступе, контроль за доступом в эти помещения находится в зоне ответственности лиц не являющихся стороной по сделке.

Кроме того, необходимо отметить тот факт, что выявленные недостатки квартиры являются скрытыми и были выявлены истцом во время проведения ремонта.

Довод ответчика, о том, что квартира продавалась ниже рыночной цены, не основан на фактических данных и является несостоятельным.

При разрешении исковых требований суд исходил из следующего:

Согласно абз. 1 п. 3.2 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», утв. Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 № 64 в жилых зданиях допускается размещение помещений общественного назначения, инженерного оборудования и коммуникаций при условии соблюдения гигиенических нормативов г шуму, инфразвуку, вибрации, электромагнитным полям.

Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения закрепляя в статье 8 право граждан на благоприятную среду обитания, факторы которой не оказывают вредного воздействия на человека, предусматривает, что жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных безвредных условий проживания независимо от его срока (пункт 1 статьи 23).

Санитарные правила, приведенные истцом, изданы в развитие положений статьи 23 названного Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и устанавливают санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, которые следует соблюдать при размещении проектировании, реконструкции, строительстве и эксплуатации жилых зданий помещений, предназначенных для постоянного проживания.

Пункт 3.2 Санитарных правил (СанПиН 2.1.2.2645-10), допускающий размещение в жилых зданиях помещений общественного назначения, инженерного оборудование коммуникаций при условии соблюдения гигиенических нормативов по шуму, инфразвуку, вибрации, электромагнитным полям, не определяет условия, которым должны соответствовать жилые помещения в этих зданиях.

Верховный суд РФ в своем Постановлении от 14.06.2019 № 47-АД19-5 указывает, что предельно допустимые уровни звукового давления, эквивалентные и максимальные уровни звука в помещениях жилых зданий и на территории жилой застройки приведен приложении 3 к СанПиН 2.1.2.2645-10 (пункт 6.1 СанПиН 2.1.2.2645-10).

Как установлено пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статьей 476 ГК РФ предусмотрено, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Судом установлено, истец, действуя в собственном интересе, проявляя должную осмотрительность, должен был проверить качество приобретаемого имущества, убедиться, что оно соответствует желаемому предмету сделки. Ответчиком никаких препятствий в обследовании имущества не чинилось. До заключения сделки истец имел возможность осмотреть квартиру и проверить ее качество. Доказательств того, что между ним и продавцом имелось соглашение о приобретении квартиры с иными характеристиками, чем те, которые существовали на момент передачи имущества, а также доказательств заблуждения истца относительно предмета сделки, суду не представлено.

Кроме того в судебном заседании установлено, и сторонами не оспаривалось, что до подписания спорного договора купли-продажи истец проживал в указанной квартире и мог лично убедиться в условиях спорного помещения.

При подписании акта приема-передачи квартиры истец подтвердил, что на дату подписания акта ознакомлен с характеристиками имущества, ему была предоставлена возможность ознакомиться с состоянием имущества в результате осмотра, что свидетельствует о том, что истцу было известно техническое состояние приобретаемой квартиры.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд руководствуясь вышеприведенными нормами права пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи, поскольку истцом не представлено достоверных и убедительных доказательств в соответствии с требованиями статей 56, 59, 60, 67 ГПК РФ, подтверждающих существенное нарушение договора, сторонами условия договора согласованы. На момент заключения договора купли-продажи квартиры и ее передачи покупателю разногласий по состоянию имущества между сторонами сделки не имелось, истец был удовлетворен качеством передаваемого ему объекта, продавец до заключения договора предоставил покупателю возможность осмотреть недвижимость, и исполнил возложенные на него обязательства по договору, передав покупателю имущество в том состоянии, которое устраивало истца при заключении сделки, объект покупателем осмотрен, претензий по качеству продавцу не высказывалось, следовательно основания для удовлетворения иска отсутствуют. 

Таким образом, производные требования о взыскании денежных средств не подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку истцу в иске отказано, при подаче иска ФИО2 государственную пошлину не уплатил, с истца в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 

<

данные изъяты>

Иные доводы сторон не опровергают вышеуказанные выводы суда.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора, взыскании сумм – отказать. 

Взыскать с ФИО2 (№) в доход бюджета государственную пошлину в размере 

<

данные изъяты>

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Подольский городской суд в течение месяца.

Председательствующий судья Н.Н.Питукина