Мотивированное 

решение

 изготовлено 29 декабря 2025 года

УИД 66OS0000-01-2025-000647-72

3а-561/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург

23 декабря 2025 года

Свердловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Жейновой С.И.,

при секретаре Буглак А.С.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 (далее – административный истец) обратился в суд с вышеуказанным административным иском, в обоснование требований указав, что является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами: 

<

№>, 

<

№>, расположенных по адресу: 

<

адрес> (далее – земельные участки).

Размер арендной платы за пользование земельными участками определяется исходя из кадастровой стоимости, которая не соответствует рыночной, поэтому административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере, равной их рыночной стоимости, по состоянию на 01января 2022года на основании отчета общества с ограниченной ответственностью «Аналитическое агентство оценки» (далее – ООО «Аналитическое агентство оценки») от 20 августа 2025 года №2025/08-121 в отношении:

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№> в размере 201 865 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№> в размере 187 459 руб.

Определением судьи Свердловского областного суда от 29 сентября 2025 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне административных ответчиков привлечена публично-правовая компания «РОСКАДАСТР» (далее - ППК «РОСКАДАСТР») в лице филиала ППК«РОСКАДАСТР» по Уральскому федеральному округу, в качестве заинтересованного лица на стороне административного истца – закрытое акционерное общество «Проектное бюро «Солярис» (далее – ЗАО«Проектное бюро «Солярис»).

В досудебном порядке административный истец с основанным на отчете заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращался.

Представителем административного ответчика государственного бюджетного учреждения Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» (далее – ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки») ФИО3 заявлены письменные возражения об установлении кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 01января 2022года на основании указанного выше отчета.

24 октября 2025 года для определения действительной рыночной стоимости земельных участков судом назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Оценка недвижимости и бизнеса» (далее – ООО «Оценка недвижимости и бизнеса») ( / / )3

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании требования административного искового заявления поддержал. Возражал против установления кадастровой стоимости земельных участков на основании заключения судебной экспертизы, просил назначить по делу повторную судебную экспертизу, поскольку при проведении экспертизы экспертом объекты-аналоги отобраны с нарушением методик и стандартов оценки, не было учтено обременение земельных участков в виде публичного сервитута, что существенно сказалось на определении их итоговой рыночной стоимости.

Административный истец ФИО2, представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованных лиц ППК «РОСКАДАСТР» в лице филиала ППК «РОСКАДАСТР» по Уральскому федеральному округу, Территориального управления Росимущества в Свердловской области, администрации города Екатеринбурга, ЗАО«Проектное бюро «Солярис» в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили.

Представитель заинтересованного лица ППК «РОСКАДАСТР» по Уральскому федеральному округу в письменном отзыве просил рассмотреть дело в свое отсутствие, разрешение спора оставил на усмотрение суда.

Поскольку в материалах дела имеются доказательства заблаговременного извещения неявившихся лиц о времени и месте рассмотрения дела, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, допросив эксперта ( / / )3, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Так, частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1). Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5).

Статьей 66 вышеназванного Кодекса определено, что кадастровая стоимость земельных участков устанавливается в результате государственной кадастровой оценки земель, проводимой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ).

В пункте 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.

Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2026 года, то согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из материалов дела, ФИО2 на основании договора аренды земельного участка от 18 июля 2022 года №66-07/835, дополнительного соглашения от 03 августа 2022 года №66-457 к договору аренды земельного участка от 18 июля 2022 года №66-07/835, соглашения о передаче прав и обязанностей от 02 марта 2023 года по договору аренды земельного участка от 18 июля 2022 года №66-07/835 является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами: 

<

№>, 

<

№>, расположенных по адресу: Свердловская область, г.Екатеринбург.

До 19 сентября 2024 года арендатором вышеуказанных земельных участков являлось ЗАО«Проектное бюро «Солярис».

Собственником земельных участков с кадастровыми номерами: 

<

№>, 

<

№> является Российская Федерация.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определена актом ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 21 июля 2025 года № АОКС-66/2025/001088 по состоянию на 01января 2022года составила в отношении:

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№> в размере 1228136,92 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№> в размере 1139412,34 руб.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в Единый государственный реестр недвижимости – 23 июля 2025 года.

Дата начала применения кадастровой стоимости - 08 июля 2025года.

Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административный истец представил в суд отчет ООО «Аналитическое агентство оценки» от 20 августа 2025 года №2025/08-121 (т. 1 л.д. 21-73), из содержания которого следует, что по состоянию на 1января 2022 года рыночная стоимость составляет:

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№> в размере 201 865 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№> в размере 187 459 руб.

В связи с наличием у представителя административного ответчика ГБУСвердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» возражений относительно достоверности определенной ООО «Аналитическое агентство оценки» рыночной стоимости вышеуказанных земельных участков на дату их оценки, для определения действительной рыночной стоимости земельных участков назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Оценка недвижимости и бизнеса» ( / / )3

Перед экспертом были поставлены вопросы: соответствует ли отчет ООО «Аналитическое агентство оценки» от 20 августа 2025 года №2025/08-121 об определении рыночной стоимости земельных участков требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а на случай выявления несоответствия указанного отчета названным требованиям, дополнительного вопроса об определении рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2022года.

По заключению ООО «Оценка недвижимости и бизнеса» от 11 ноября 2025года №Е-2025-Э-066 (т. 2 л.д. 4-118) отчет ООО «Аналитическое агентство оценки» от 20 августа 2025 года №2025/08-121 об определении рыночной стоимости земельных участков требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки не соответствует, рыночная стоимость не подтверждена.

Рыночная стоимость составляет в отношении:

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№> -1357 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№> -1245 000 руб.

В судебном заседании эксперт ( / / )3 была допрошена судом в порядке статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ответила на вопросы и замечания представителя административного истца.

Данные экспертом устные и письменные пояснения являются логичными, последовательными, сомнений не вызывают.

Судебная экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями в данной области, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном статьей 79 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав вышеуказанное заключение эксперта, в совокупности с другими доказательствами по делу, и принимая во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями и опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, поэтому является надлежащим доказательством, подтверждающим действительную рыночную стоимость земельных участков, определенную по состоянию на 1 января 2022 года.

Учитывая изложенное, суд считает необходимым при определении действительной рыночной стоимости земельных участков, руководствоваться заключением судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Оценка недвижимости и бизнеса», а не отчетом ООО «Аналитическое агентство оценки».

Относимых и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, лицами, участвующими в деле, в материалы дела не представлено.

При этом предусмотренных законом (статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы суд не находит, заключение судебной экспертизы каких-либо противоречий не содержит, содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости земельных участков, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

Само по себе несогласие представителя административного истца с экспертным заключением таким основанием не является.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№> по состоянию на 01января 2022года подлежит определению в размере его рыночной стоимости 1245000 руб. по заключению эксперта ООО «Оценка недвижимости и бизнеса» от 11 ноября 2025года №Е-2025-Э-066.

Дата подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (дата направления административного иска в суд посредством почтового отправления) – 22 сентября 2025года.

Поскольку рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№>, определенная в заключении эксперта ООО «Оценка недвижимости и бизнеса» в размере 1357 000 руб., выше, чем оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость (1228136,92 руб.), суд приходит к выводу об отсутствии нарушения прав административного истца результатами определения кадастровой стоимости в отношении данного земельного участка, подлежащих судебной защите.

При установленных обстоятельствах, в удовлетворении требований административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№> равной рыночной стоимости следует отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить по состоянию на 01 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№> в размере его рыночной стоимости 1245 000руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№> считать 22сентября 2025 года.

В удовлетворении требований об установлении по состоянию на 01января 2022 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№> в размере его рыночной стоимости 201865руб. отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Свердловский областной суд.

Судья С.И. Жейнова