Дело 2-157/2024 (УИД 65RS0001-01-2023-003561-72)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 июля 2024 года г. Южно-Сахалинск

Южно-Сахалинский городской суд 

В составе:

председательствующего судьи Моталыгиной Е.А., 

при секретаре Седовой Н.А., 

с участием представителя истца ФИО

представителей ответчика ФИО, ФИО,

прокурора ФИО

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

встречному иску Департамента землепользования города Южно-Сахалинска к ФИО о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, возложении обязанности освободить от объекта незавершенного строительства земельный участок и возвратить по акту приема-передачи земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО обратилась в суд с иском к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска о признании права собственности на объект незавершенного строительства, в обоснование иска указав, что 26.03.2009 г. между ФИО и Комитетом по управлению государственным имуществом Сахалинской области (в дальнейшем переименован в Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области) заключен договор аренды №, по условиям которого ФИО был предоставлен земельный участок из земель категории «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты>, расположенный по 

<

адрес> Земельный участок предоставлен для строительства индивидуального жилого дома. Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.11.2010 года права и обязанности Арендатора ФИО были преданы ФИО Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 17.01.2012 г. срок аренды земельного участка установлен 10.01.2013 г. Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 16.01.2013 г. срок аренды земельного участка установлен 10.01.2018 г. 05.05.2012 г. Истцом получено разрешение на строительство №, со сроком действия до 05.05.2022 г.. Истцом на арендуемом земельном участке в период действия договора аренды проделана работа по освоению земельного участка проведена отсыпка и выравнивание земельного участка, установлен септик, подключено электричество, возведен фундамент индивидуального жилого дома, то есть объект незавершенного строительства. Обратившись с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект, Истец получил отказ в связи с тем, что 29.05.2020 в ЕГРН прекращено право аренды на земельный участок с кадастровым номером №. 

С целью проведения работ 01.08.2019 г. истец заключила с ИП ФИО договор подряда № на строительство индивидуального жилого дома. По условиям договора подряда подрядчик принял на себя обязательства осуществить строительство индивидуального жилого дома на спорном земельном участке. Работы по отсыпке участка и обустройство фундамента были начаты в ноябре 2019 г. Строительство было прекращено в декабре 2019 ввиду минусовых температур. Фактически в декабре 2019 г. были произведены заливные работы фундамента. Степень готовности согласно данным технического плана составляет 10%. Истцом возведен объект незавершенного строительства в границах предоставленного участка, без нарушений предельно допустимых параметров застройки земельного участка, полностью соответствует градостроительным нормам и правилам, на земельном участке, предоставленном для его строительства, в пределах действия разрешения на строительство.

По указанным в иске основаниям, просила признать право собственности на объект незавершенного строительства степенью его готовности 10%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по 

<

адрес>

Протокольным определением Южно-Сахалинского городского суда от 14 августа 2023 года к производству принят встречный иск Департамента землепользования города Южно-Сахалинска к ФИО о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, возложении обязанности освободить от объекта незавершенного строительства земельный участок и возвратить по акту приема-передачи земельный участок.

В обоснование иска указано, что объект, построенный ФИО, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, является самовольной постройкой, поскольку возведен после окончания договора аренды № от 26.03.2009 года. В результате неосвоения земельного участка в соответствии с его целевым назначением, ДЗП в соответствии с ч. 2 ст. 610 ГК РФ направлено ФИО уведомление № от 20.11.2019 о прекращении арендных отношений по договору аренды № от 26.03.2009, которое не было получено ФИО и по истечении срока хранения вернулось ДЗП 04.02.2020 г. В связи с чем считают, что с 05.05.2020 года вышеуказанный договор аренды считается расторгнутым, о чем было направлено соответствующее уведомление в регистрационный орган. Кроме того, ДЗП проводилось обследование данного земельного участка 02.06.2020 года, по результатам которого установлено, что земельный участок не огорожен, доступ не ограничен, строительные объекты отсутствуют. В связи с чем пришли к выводу, что объект незавершенного строительства был возведен после 05.5.2020 года, то есть после окончания действия договора аренды № от 26.03.2009. До настоящего времени ФИО вышеуказанный земельный участок по акту-приема передачи ФИО в ДЗП не вернула. 

В судебном заседании представитель истца (представитель ответчика по встречному иску) ФИО действующая на основании доверенности, исковые требования ФИО поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, просила суд их удовлетворить, во встречном иске просила отказать, дополнительно пояснив, что объект капитальный и не несет угрозу жизни и здоровью граждан.

В судебном заседании представители ответчика ФИО, ФИО, (представители истца по встречному иску), действующие на основании доверенностей, встречные заявленные требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным во встречном иске, а также письменных пояснениях, просили суд встречные исковые требования удовлетворить, в первоначальном иске просили отказать.

Истец ФИО (ответчик по встречному иску) в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом в установленном законом порядке, представила заявление о рассмотрении гражданского дела в её отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Сахалинской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежаще извещенных лиц.

Выслушав участников процесса, заключение прокурора, полагавшей, что встречные исковые требования ДЗП г. Южно-Сахалинска подлежат удовлетворению, изучив письменные доказательства, суд приходит к следующему. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, 26.03.2009 г. между ФИО и Комитетом по управлению государственным имуществом Сахалинской области (в дальнейшем переименован в Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области) заключен договор аренды №. 

По условиям договора аренды № ФИО был предоставлен земельный участок из земель категории «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> расположенный по 

<

адрес> Земельный участок предоставлен для строительства индивидуального жилого дома (п. 1.1. договора).

Спорный земельный участок был передан по акту 26.03.2009 года.

Соглашением от 01.11.2010 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка права и обязанности Арендатора ФИО были преданы ФИО

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 17.01.2012 г. срок аренды земельного участка установлен 10.01.2013 г. 

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 16.01.2013 г. срок аренды земельного участка установлен 10.01.2018 г. 

05.05.2012 г. истцом получено разрешение на строительство №, со сроком действия до 05.05.2022 г.

Как следует из материалов дела датой окончания Договора аренды № от 26.03.2009 года установлена 10.01.2018 года, после указанного времени правоотношения, вытекающие из рассматриваемого договора аренды, между сторонами были продолжены, что в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ свидетельствует о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок.

Судом установлено, что 22.07.2020 года кадастровым инженером подготовлен технический план на объект незавершенного строительства, степенью готовности 10%, что подтверждается техническим планом.

28.10.2019 года ответчиком в рамках проверки исполнения договорных обязательств по договору аренды осуществлен осмотр земельного участка, по результатам которого составлен акт №, из которого следует, что земельный участок зарос травой, здания, сооружения отсутствуют. К акту приложены фотографии. 

02 июня 2020 года составлен аналогичный акт №, которым установлено, что заезд к земельному участку осуществлен с западной стороны с 

<

адрес> участок не огражден, доступ не ограничен. Земельный участок не разработан, строительные объекты отсутствую. 

Из фотографии земельного участка, приложенной к акту невозможно определить наличие или отсутствие фундамента.

09 февраля 2021 года составлен акт осмотра земельного участка №, которым установлено, что заезд к осматриваемому земельному участку осуществляется с западной стороны с 

<

адрес>, участок не огражден, доступ не ограничен. На земельном участке имеется строительный объект (фундамент). К акту приложены фотографии.

13 июля 2023 года составлен акт осмотра земельного участка №, которым установлено, что доступ к земельному участку осуществляется с 

<

адрес> не огражден, доступ не ограничен. С общедоступных границ установлено, что на северо-западной стороне земельного участка расположен фундамент, поверхность участка покрыта высокой дикой травяной растительностью, иные объекты визуально не установлены. 

01.08.2019 г. истец заключила с ИП ФИО договор подряда № на строительство индивидуального жилого дома. По условиям договора подряда подрядчик принял на себя обязательства осуществить строительство индивидуального жилого дома на спорном земельном участке. 

Судом установлено, что истцом возведен объект незавершенного строительства в границах предоставленного участка, без нарушений предельно допустимых параметров застройки земельного участка, полностью соответствует градостроительным нормам и правилам, на земельном участке, предоставленном для его строительства, в пределах действия разрешения на строительство.

Как следует из гарантийного письма ИП ФИО, он гарантирует выполнение работ по этапу 1 (фундамент, скважина, коммуникации в плите) по 

<

адрес> при установлении положительных температур воздуха на территории объекта не позднее 30.06.2020 года.

В силу ч. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с частью 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Частью 3 вышеуказанной статьи предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном порядке, за лицом в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с п. 1 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 2 ст. 263 ГК РФ, земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с пунктом 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Таким образом, право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела распоряжением Департамента Архитектуры и градостроительства г. Южно-Сахалинска № от 26.10.2021 года постановлено прекратить действие разрешения на строительство объекта капитального строительства «Индивидуальный жилой дом» от 05.05.2012 года №.

По ходатайству истца, судом назначена строительно-техническая экспертиза. Как следует из заключения эксперта 

<

данные изъяты>» № от 08.05.2024 года, при обследовании экспертом установлено, что объект экспертизы представляет собой участок горизонтальный без перепадов. На участке с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты>., расположенный по 

<

адрес> находится объект незавершенного строительства – ленточный железобетонный фундамент размера 6м*5 кв.м шириной 300мм, высотой 450 мм (45см), длиной 27м; на щебеночном основании. 

Фундамент в хорошем состоянии разрушения и сверхнормативных деформаций. Просадка фундамента и разрушения – отсутствует. Узлы сопряжения основных конструктивных элементов - характеризуются надежностью, жесткостью и устойчивостью. Пористость поверхности железобетонной плиты минимальная.

Экспертом установлено, что устройство фундамента на участке с кадастровым номером № проведены в соответствии с СП 55.13330.2016, СП 70.13330.2012, СП 22.13330.2016 и соответствуют строительным нормам и правилам. Несущая способность фундамента не нарушена, минимальная пористость поверхности, хорошее состояние почвы вокруг, сухость и отсутствие нежелательных отложений на поверхности фундамента, отсутствие трещин и деформаций. Фундамент находится в работоспособном техническом состоянии (ГОСТ Р 31937-2011).

Объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по 

<

адрес> соответствует строительным нормам и правилам.

В части выполнения требований Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, в соответствии с частью 3 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-Ф3 (ред. от 02.07.2013) объект незавершенного строительства (фундамент) расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, соответствует: механической безопасности; пожарной безопасности; безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях;

• безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях;

• безопасности для пользователей сооружением;

• безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду.

Объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по 

<

адрес> не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд признает вышеуказанное заключение эксперта допустимым доказательством, ответы на возражения представителя ДЗП г. Южно-Сахалинска отражены в письменных пояснениях эксперта с приложением документов в подтверждение доводов.

Довод представителя ответчика о том, что объект незавершенного строительства возведен после прекращения арендных отношений 05.05.2020, суд находит несостоятельным, поскольку, что как в техническом плане от 15.03.2020 года, так и от 22.07.2020 года, указан объект незавершенного строительства, а также его расположение относительно границ земельного участка. В техническом плане от 15.03.2020 года имеется заключение кадастрового инженера, согласно которому следует, что объект находится в стадии строительства, фундаменты монолитные железобетонные. 

Таким образом, за истцом ФИО может быть признано право на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, поскольку объект незавершенного строительства создан в период действия разрешения на строительство, без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении требований по исковому заявлению ФИО, а в удовлетворении встречных требований Департамента землепользования города Южно-Сахалинска суд отказывает. 

руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска о признании права собственности на объект незавершенного строительства, удовлетворить.

Признать за ФИО (

<

данные изъяты>) право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по 

<

адрес>.

В удовлетворении исковых требований Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, возложении обязанности освободить от объекта незавершенного строительства земельный участок и возвратить по акту приема-передачи земельный участок, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Е.А. Моталыгина