Дело № 2-666/2021

УИД75RS0003-01-2021-000484-88

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июля 2021 года г. Чита

Железнодорожный районный суд г. Читы в составе председательствующего судьи Лытневой Ж.Н., при секретаре Евстафьевой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «Автомост-Чита», конкурсному управляющему АО «Автомост-Чита» ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи основным, признании добросовестным приобретателем, признании права собственности на квартиру, 

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с иском, указывая, что 10 октября 2012 г. между ней и ЗАО «Автомост-Чита» был заключен предварительный договор купли-продажи № Т\95 квартиры, расположенной по адресу: ..., ..., с кадастровым номером 75:32:010311:134. Согласно п. 2.1 предварительного договора, выкупная стоимость квартиры составляет 1 043 000 руб. Арендатор погашает указанную выкупную цену в следующем порядке:

-в срок до 31.03.2015 г. вносится аванс в размере 455 000руб.;

-в течение срока действия рассрочки – путем внесения ежемесячных платежей в размере: 7 500 рублей в месяц в течение 2013 года; 8 000 рублей в течение 2014 года, 10 000 рублей в течение 2015 года, 11 000 рублей в течение 2016 года;

-оставшаяся сумма вносится до 31.12.2016 г.

Условием заключения основного договора являлась полная оплата цены договора (п. 1.2 предварительного договора). Истец и ответчик при исполнении своих обязательств по предварительному договору от 10 октября 2012 г., фактически выполнили обязательства, предусмотренные договором купли-продажи квартиры, подлежащего заключению в будущем. Истец в соответствии со ст. 486 ГК РФ полностью уплатила за квартиру обусловленную договором цену. 10 января 2017 г. между ЗАО «Автомост – Чита» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: .... Переход права собственности был зарегистрирован в Росреестре 28 февраля 2018 г., поскольку до этого момента, начиная с 2015 г., УФССП были наложены аресты на имущество продавца. Спорная квартира передана истцу в 2012 году и она ею владеет, а также оплачивает расходы по её содержанию. Данные обстоятельства были установлены Арбитражным судом Забайкальского края при рассмотрении обособленного спора по заявлению конкурсного управляющего ЗАО «Автомост – Чита» ФИО2 о признании недействительной сделкой договора купли-продажи от 10 января 2017 г., заключенного между ЗАО «Автомост – Чита» и ФИО1 в отношении вышеуказанного объекта недвижимости, а также Апелляционным постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2021 г., в рамках которого сделка купли-продажи от 10 января 2017 г. между ЗАО «Автомост – Чита» и ФИО1 была признана недействительной и возвращена в конкурсную массу.

При рассмотрении обособленного спора в рамках дела № А78-12183/2017 была произведена экспертиза предварительного договора на давность его исполнения, судом исследовались доказательства оплаты ФИО1 суммы, указанной в предварительном договоре. 

Таким образом, несмотря на то, что подписанное между истцом и ответчиком соглашение от 10 октября 2012 г. носит наименование «Предварительный договор», оно по своему содержанию и цели является договором купли-продажи квартиры, полностью соответствующему требованиям действующего законодательства. Указанный предварительный договор является актом приема-передачи, что установлено Арбитражным судом Забайкальского края. 

В момент заключения предварительного договора стороны действовали добросовестно, признаков банкротства на указанный момент у продавца не было. Поскольку стороны исходили из того, что между ними был заключен предварительный договор, за регистрацией данного договора, а также за регистрацией перехода права собственности в Росреестр они не обращались.

Вместе с тем, несмотря на то, что вышеуказанными судебными актами было установлено, что права ФИО1 на спорную квартиру возникли на основании предварительного договора, квалифицированного как основной, истец в настоящее время не может осуществлять правомочия собственника.

В настоящее время квартира выставлена конкурсным управляющим на торги, таким образом, обращение в суд с данным иском является единственным способом защиты нарушенного права ФИО1 

На основании изложенного, с учетом заявленных уточнений, истец просит признать её право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ...; признать предварительный договор купли-продажи квартиры № Т\95 от 12 октября 2012 г., заключенный между ФИО1 и ЗАО «Автомост – Чита» основным договором купли-продажи; признать ФИО1 добросовестным приобретателем; указать в решении суда, что данное определение является основанием для регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: ...: взыскать с ответчиков в её пользу расходы по уплате госпошлины в размере 13 415 руб.

Протокольным определением от 03 июня 2021 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечена ФИО3

Ответчик - конкурсный управляющий АО «Автомост-Чита» ФИО2, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ходатайства об отложении дела не заявил. Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд приступил к рассмотрению дела в отсутствие ответчика.

В судебном заседании истец ФИО1, её представитель ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержали.

Представитель ответчика АО «Автомост-Чита» ФИО5, третье лицо ФИО3 исковые требования не признали. ФИО5 просил прекратить производство по делу в связи с имеющимся вступившим в законную силу решением по данному спору.

Выслушав пояснения участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. п. 1, 3, 5 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. 

Пунктом 6 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из материалов дела следует, что 10 октября 2012 г. между ЗАО Читинская мостостроительная фирма «Автомост» (в настоящее время – АО «Автомост- Чита») и ФИО1 был подписан предварительный договор купли-продажи № Т/95, согласно которому стороны договорились о заключении договора купли-продажи на жилое помещение, состоящее из 3 (трех) комнат, общей площадью 59,6 кв.м, расположенное на 1-м этаже по адресу: .... 

Право собственности переходит к покупателю и оформляется в течение одного месяца по истечении настоящего договора при условии полной оплаты стоимости квартиры. Договор купли-продажи может быть заключен и зарегистрирован досрочно на условиях настоящего договора (п. 1.2 предварительного договора). 

До регистрации договора купли-продажи на данное помещение в установленном порядке продавец предоставляет покупателю право использовать помещение для проживания в нём совместно с членами его семьи, при этом покупатель обязан оплачивать коммунальные услуги и электроэнергию в установленном законом порядке для нанимателей помещения, оплата производится в кассу продавца до 10 числа следующего месяца, использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, производить текущий ремонт жилого помещения; покупатель осмотрел квартиру, претензий по её качестве не имеет, стороны подтверждают, что на момент подписания договора квартира находится в надлежащем состоянии и не имеет недостатков, которые следует оговаривать в договоре (п. 1.2, п. 3.3 и 4.4 предварительного договора).

Согласно п. 2.1 предварительного договора, выкупная стоимость квартиры составляет 1 043 000 руб. Арендатор погашает указанную выкупную цену в следующем порядке:

-в срок до 31.03.2015 г. вносится аванс в размере 455 000руб.;

-в течение срока действия рассрочки – путем внесения ежемесячных платежей в размере: 7 500 рублей в месяц в течение 2013 года; 8 000 рублей в течение 2014 года, 10 000 рублей в течение 2015 года, 11 000 рублей в течение 2016 года;

-оставшаяся сумма вносится до 31.12.2016 г.

Покупатель имеет право досрочно внести выкупную стоимость квартиры (п. 2.2 предварительного договора).

Согласно п. 4.7 договор считается заключенным с момента подписания и действует до 31.12.2016 г. В случае, если на дату окончания договора у сторон остаются неисполненными обязательства, то договор пролонгируется до полного исполнения сторонами всех обязательств по предварительному договору.

Из материалов дела также следует, что 10 января 2017 г. между ЗАО «Автомост – Чита» и ФИО1 был подписан договор купли-продажи в отношении квартиры, расположенной по адресу: ..., с установлением цены квартиры в размере 1 043 000 руб. и осуществлением выплаты цены квартиры до момента подачи договора на государственную регистрацию. 

Государственная регистрация права собственности ФИО1 на спорную квартиру на основании договора от 10 января 2017 г. осуществлена 28 февраля 2018 года.

Определением Арбитражного суда Забайкальского края от 18 ноября 2020 года по делу № А78-12183/2017, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2021 г. признана недействительной сделкой договор купли-продажи от 10 января 2017 г., заключенный между ЗАО Читинская мостостроительная фирма «Автомост» и ФИО1 в отношении квартиры, расположенной по адресу: .... Применены последствия недействительности сделки в виде обязания ФИО1 возвратить в конкурсную массу АО «Автомост – Чита» помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: .... Указанная сделка была признана недействительной в связи с отчуждением ЗАО «Автомост – Чита» вышеуказанного объекта недвижимости по существенно заниженной цене.

Указанные выше судебные акты в силу ст. 61 ГПК РФ имеют преюдициальное значение для настоящего дела и не доказываются вновь. 

Заявляя требования о признании предварительного договора купли-продажи основным, представитель истца ФИО4 ссылалась на то, что поскольку предварительный договор купли-продажи устанавливает обязанность покупателя уплатить стоимость приобретаемого имущества и эта обязанность ФИО1 была исполнена, то данный договор следует квалифицировать как основной, в соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ, содержащимися в постановлении Пленума от 25 декабря 2018 г.

Действительно, в абзаце третьем пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Однако указанное разъяснение направлено на урегулирование ситуации, когда сторонами заключен только договор, поименованный в качестве предварительного, но содержащий существенные условия основного договора и обязанность осуществить предварительную оплату товара. Разъяснения в отношении ситуации, когда сторонами заключен как предварительный, так и основной договор, в постановлении Пленума не содержатся, так как в этом случае отсутствует проблема, требующая разъяснения, поскольку действия сторон полностью соответствуют материальному закону и нет необходимости расценивать предварительный договор в качестве основного договора купли-продажи, так как последний сторонами и без того заключен.

В рассматриваемой ситуации действия сторон, учитывая, что сторонами впоследствии был заключен договор купли-продажи от 10 января 2017 г., свидетельствуют о том, что предварительный договор не рассматривался ими в качестве основного договора купли-продажи. Более того, как установлено в определении Арбитражного суда Забайкальского края от 18 января 2020 г., заключая 10 января 2017 г. договор купли-продажи, на основании которого в последующем было зарегистрировано право собственности истца на квартиру, стороны договора выразили волеизъявление на приобретение квартиры именно на условиях договора от 10 января 2017 г., достигнув тем самым соглашения о прекращении действия предварительного договора купли-продажи от 10 октября 2012 г.

В связи с этим суждение истца о том, что сторонами по настоящему делу заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, квалифицированный как основной, является несостоятельным, оно не основано ни на установленных по делу обстоятельствах, ни на законе, ни на разъяснениях Верховного Суда.

Довод стороны истца о том, что обязательства, которые ФИО1 и АО «Автомост – Чита» исполняли, возникли не на основании признанного основным предварительного договора купли-продажи № Т/95 от 10 октября 2012 г. являются ошибочными, о чем указано в Постановлении Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2021 г.

Вопреки доводам истца, ФИО1 не владеет спорной квартирой, поскольку 20.02.2021 г. в единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о правообладателе квартиры – АО «Автомост – Чита».

В данном случае иск ФИО1 направлен исключительно на переоценку исследованных судом доказательств по делу № А78-12183/2017 и не является основанием для признания предварительного договора купли-продажи основным.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно ч. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Таким образом, учитывая установленные по делу обстоятельства, требования истца о признании её добросовестным приобретателем также не основаны на законе и удовлетворению не подлежат. 

В связи с отказом истцу в иске о признании предварительного договора купли-продажи основным и признании её добросовестным приобретателем, не подлежат удовлетворению и производные требования об указании в решении суда, что данное определение является основанием для регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: ..., а также взыскании с ответчиков в её пользу расходов по уплате госпошлины в размере 13 415 руб.

Наряду с этим, требование представителя ответчика АО «Автомост – Чита» ФИО5 о прекращении производства по делу удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Так, в соответствии со ст. 220 ГПК РФ суд прекращает производство по делу в случае, если имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда или определение суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска или утверждением мирового соглашения сторон.

В данном случае истцом были заявлены иные требования, а именно о признании предварительного договора купли-продажи основным и признании её добросовестным приобретателем. Данные требования не были предметом рассмотрения в Арбитражном суде Забайкальского края, в связи с чем оснований для прекращение производства по настоящему делу не имеется. 

Руководствуясь ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к АО «Автомост-Чита», конкурсному управляющему АО «Автомост-Чита» ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи основным, признании добросовестным приобретателем, признании права собственности на квартиру отказать. 

Отменить принятые определением судьи Железнодорожного районного суда г. Читы от 29 марта 2021 г. меры по обеспечению иска виде наложения ареста на квартиру, расположенную по адресу: ..., с кадастровым номером ... и запрета совершать регистрационные действия в отношении вышеуказанной квартиры.

На решение суда может быть принесена апелляционная жалоба в Забайкальский краевой суд через Железнодорожный районный суд г. Читы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ж.Н. Лытнева

Мотивированное решение составлено 23 июля 2021 года.