Дело 2 - 1934/2025

23RS0002-01-2025-004404-27

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 июня 2025 года 

Адлерский районный суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего – Шепилова С.В., 

При помощнике судьи Ковалеве М.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Сочи к ФИО3 о сносе самовольной постройки, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация города ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании самовольной реконструкции объекта капитального строительства с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по 

<

адрес>, о приведении данного объекта в соответствие со сведениями, содержащимися в ЕГРН, путем сноса (демонтажа) четвертого и пятого этажей.

В обоснование исковых требований администрация города ФИО2 указала, что управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования ФИО2 округ город-курорт ФИО2 

<

адрес> проведено выездное обследование с целью оценки соблюдения ФИО3 обязательных требований по строительству (реконструкции) объектов капитального строительства с кадастровыми номерами №, № и №, расположенных на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>. Согласно выписок из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ объект капитального строительства с кадастровым номером № имеет площадь 206,1 кв.м., назначение – нежилое, наименование – хозяйственное значение, количество этажей – 2; объект капитального строительства с кадастровым номером № имеет площадью 281,8 кв.м., назначение – жилое, количество этажей – 3, наименование – жилой дом. Как указывает истец, согласно сведениям департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования ФИО2 округ город-курорт ФИО2 

<

адрес> уведомление о соответствии установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства не выдавалось. Из письма №.01-11 департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования ФИО2 округ город-курорт ФИО2 следует, что земельный участок с кадастровым номером № находится в границах территориальной зоны «ОЦ-1» - жилая зона, для которой установлены предельные параметры разрешенного строительства: минимальная длина стороны по уличному фронту – НР, минимальная ширина/глубина – НР, максимальный коэффициент застройки – 40%, минимальный коэффициент озеленения – 30%, максимальная высота здания до конька крыши – 12м., максимальная высота оград – 1,5 м., минимальный отступ от границ земельного участка – 3м., коэффициент использования территории КИТ) – 0,6. Истец также указывает, что в состав объекта капитального строительства с кадастровым номером № входят реконструированные 4 и 5 этажи, на возведение которых соответствующей разрешительной документации нет. Истец считает, что спорный объект недвижимости имеет признаки самовольной постройки и просит суд признать реконструкцию объекта капитального строительства с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по 

<

адрес> города ФИО2, самовольной; обязать ФИО3 привести данный объекта в соответствие со сведениями, содержащимися в ЕГРН, а именно, количество этажей – 3 в том числе подземных – 0, площадь – 281,8 кв.м., назначение – жилое, наименование – жилой дом, путем сноса (демонтажа) четвертого и пятого этажей за свой счет; при вынесении судебного акта об удовлетворении иска администрации взыскать с ФИО3 в пользу администрации города ФИО2 судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 5000 (пять тысяч) рублей за каждый день просрочки исполнения; в случае неисполнения ФИО3 решения суда предоставить администрации города ФИО2 право по исполнению решения суда с привлечением иной (сторонней) организации для осуществления фактического сноса самовольно возведенного объекта за счет собственных средств данной организации с последующим взысканием расходов с ответчика.

Представитель истца о дате и месте судебного заседания надлежаще извещен, в судебное заседание не явился, представил в суд заявление, в котором просит рассмотреть гражданское дело в его отсутствие, на исковых требованиях настаивает и просит их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО3 и его представитель –адвокат ФИО6 представил письменное возражение, в котором указал, что исковые требования администрации города ФИО2 признает, просит суд привести в соответствие объект капитального строительства с кадастровым номером № согласно заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: в срок 6 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда выполнить полный демонтаж мансардного этажа, а четвёртый этаж переоборудовать в подчердачное пространство с обустройством кровли, после завершения предложенных работ высота здания от планировочной отметки земельного участка должна составить 12м., в целях исключения угрозу жизни и здоровью граждан, установить автоматическую систему оповещения граждан о пожаре, установить водяные краны на каждом этаже дома, также просит отменить меры обеспечения иска. 

Суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие сторон, что не противоречит требованиям п. 5 ст. 167 ГПК РФ, согласно которого стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда.

Исследовав в судебном заседании материалы дела и оценив все представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований администрации города ФИО2 по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ФИО3 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 438 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, общественного питания, расположенный по адресу: 

<

адрес>, о чем в ЕГРН внесена запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.

На земельном участке расположены принадлежащие на праве собственности ФИО3 строения: одноэтажный хозяйственный блок с кадастровым номером №, запись регистрации в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ; двухэтажное нежилое хозяйственное строение с кадастровым номером №, запись регистрации в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.

Также на земельном участке с кадастровым номером №, согласно сведениям ЕГРН, находится № от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако в настоящее время ФИО3 произведена реконструкция указанного жилого дома путем возведения 4 и 5 этажей без получения соответствующего разрешения на строительства.

Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Между тем, суд не может согласиться с доводами истца о необходимости сноса в целом трехэтажного строения, возведенного без разрешения.

Так, Верховный Суд РФ в ч. 9 главы 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ, указал, что из положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ и правовых подходов к ее применению, содержащихся в постановлении N 10/22, следует, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой ответственности, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ также указано, что согласно положениям пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ судом принимается решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

Снос недвижимого имущества является крайней мерой, когда устранение последствий нарушения невозможно иным способом, сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан и эти нарушения являются неустранимыми.

Кроме того, Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройки», указал на необходимость исследовать вопрос о том, возможно ли привести строение в соответствие с установленными требованиями.

Так, согласно в ч. 2 п. 19 Пленума, возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства") является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями. 

Для определения последствий возведения самовольной постройки юридически значимым обстоятельством является установление факта неустранимости допущенных при ее возведении нарушений либо возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями.

Из положений абзаца третьего пункта 2, пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ, статьи 55.32ГрК РФ следует, что при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении самовольной постройки, независимо от формулировки требования, заявленного истцом, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения - о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

Срок, в течение которого ответчик обязан произвести снос самовольной постройки, а также срок, в течение которого он вправе привести ее в соответствие с установленными требованиями, определяется судом с учетом характера самовольной постройки, а также положений пунктов 2, 3 части 11 статьи 55.32ГрК РФ (часть 2 статьи 206 ГПК РФ, часть 1 статьи 174 АПК РФ).

С целью установления обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения данного гражданского дела, судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Центр Строительной Экспертизы».

Суд принимает во внимание данное экспертное заключения в качестве допустимого доказательства, представленного ответчиком в обоснование своих возражений против исковых требований администрации города ФИО2.

Статья 56 ГПК РФ устанавливает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

В соответствии со статьей 86 Гражданского процессуального кодекса РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

Как указано в статье 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 23 «О судебном решении» в редакции ДД.ММ.ГГГГ- разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

Представленное заключение экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ соответствует законодательству Российской Федерации и принципам ее проведения. Экспертиза проводилась с выходом, осмотром и замерами спорного строения на месте.

В заключении экспертизы и прилагаемых к нему документах и материалах, содержатся достоверные сведения, оказавшие влияние на выводы экспертизы; к заключению приложены документы и материалы, послужившие основанием для выводов эксперта, приведены методики, расчеты, использованные нормативные акты и литература.

Материалы дела не содержат доводов и доказательств, которые позволили бы усомниться в правильности и обоснованности таких выводов.

Квалификация эксперта подтверждена, он обладает достаточными познаниями в области строительства, имеет соответствующее образование, а также опыт работы в области проведения экспертиз, предупрежден об уголовной ответственность за подготовку заведомо ложного заключения эксперта. 

Как следует из заключения судебной экспертизы, в границах земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в территориальной зоне «ОЦ-1» - жилая зона, по 

<

адрес> города ФИО2, расположены объекты капитального строительства с кадастровыми номерами № – нежилое здание хозяйственного назначения, № - нежилое здание хозяйственного назначения, № – жилой дом.

Экспертом было проведено обследование жилого дома с кадастровым номером №, в том числе на соответствие градостроительным, строительным нормам и правилам, Правилам землепользования и застройки на территории в городе ФИО2. 

Проводя обследование объекта капитального строительства с кадастровым номером №, эксперт указал, что он является отдельно стоящим строением с количеством этажей – 5, площадью 518,9 кв.м., рассчитанной в соответствии с приказом N П/0393, общей площадью 478,0 кв.м., рассчитанной в соответствии с инструкцией № от ДД.ММ.ГГГГ, площадью застройки по стене здания – 114,3 кв.м., площадью застройки с учетом нависающей части (балконы, террасы) - 147,9 кв.м., высотой от планировочной отметки земельного участка 15,4 м., процент готовности здания – 100%.

Исходя из архитектурно-планировочного решения спорного объекта недвижимости, эксперт пришел к выводу, что фактическое назначение данного строения –жилой дом, предназначенный для удовлетворения гражданами проживания бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, что соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

При проведении сравнительного анализа строительных параметров капитального строения с кадастровым номером 23:49:0402006:1290 на соответствие Правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт ФИО2, утвержденным Решением ФИО2 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ №, эксперт установил, что данный объект недвижимости частично не соответствует Правилам землепользования и застройки на территории города ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ №.

Экспертом было выявлено нарушение соблюдения необходимого минимального отступа в 3 метра с юго-западной и северо-восточной стороны и превышение установленной высоты здания.

Так эксперт указывает, что высота жилого дома от планировочной отметки земельного участка составляет 15,4 м., разрешенная высота для данного земельного участка составляет – 12м., то есть не соответствует.

В связи с чем, эксперт предлагает привести высоту здания в соответствии с предельной высотой, предусмотренной Правилами землепользования и застройки, путем полного демонтажа мансардного этажа и переоборудования четвертого этажа под чердачное пространство с обустройством кровли.

После проведения указанных работ высота здания будет составлять до 12 м. 

Отступы жилого дома от границ земельного участка с кадастровым №: с ЮВ стороны 7,35 м. - соответствует, с СЗ стороны-15,45 м. – соответствует, с ЮЗ стороны –1,98 м.–не соответствуют, с СВ стороны - 0,57 м. - минимальный отступ нарушен.

При этом эксперт обратил внимание суда на то обстоятельство, что жилой дом построен в 2005 году, а Правила землепользования и застройки были приняты позже в 2009 году.

Отвечая на вопрос о том, возможно ли устранить данное несоответствие, эксперт указал, что в целях исключения угрозы жизни и здоровью граждан необходимо выполнить водяное пожаротушение и установить автоматическую систему пожаротушения.

Экспертом также установлено, что нарушены максимальный коэффициент застройки и коэффициент использования территории земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402006:47, занимаемый капитальными объектами недвижимости.

Между тем эксперт вновь обратил внимание суда на то обстоятельство, что Правила застройки и землепользования в городе ФИО2 были приняты после завершения строительства жилого дома.

Кроме того, в своем заключении эксперт указал, что такие параметры разрешенного строительства, как минимальная длина стороны по уличному фронту, минимальная ширина/глубина и минимальный коэффициент озеленения (30%) при исследовании не учитывались, так как относятся к предъявляемым требованиям к земельному участку, а не к спорному объекту капитального строительства.

Оценивая данное экспертное заключение в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу о том, что выявленные несоответствия параметров спорного жилого дома Правилам землепользования и застройки на территории города ФИО2 возможно устранить путем приведения строения в соответствие с зарегистрированным правом согласно сведениям в ЕГРН и проведения противопожарных мероприятий.

В связи с чем суд принимает решение о приведении жилого дома с кадастровым номером 23:49:0402006:1290 в соответствие с данными ЕГРН.

В силу ч. 3 ст. 144 ГПК РФ, в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Учитывая, что исковые требования администрации города ФИО2 удовлетворены, суд считает возможным отменить обеспечительные меры по вступлению решения в законную силу.

Суд, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Обязать ФИО3 привести в соответствие со сведениями, содержащимися в ЕГРН, объект капитального строительства - жилой жом с кадастровым номером 23:49:0402006:1290 согласно заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ путем полного демонтажа мансардного этажа и переоборудования четвертого этажа в под чердачное пространство с обустройством кровли, после завершения предложенных работ высота здания от планировочной отметки земельного участка должна составить 12м.

Обязать ФИО3 в целях исключения угрозы жизни и здоровью граждан установить автоматическую систему оповещения граждан о пожаре, установить водяные краны на каждом этаже дома.

Установить срок для проведения вышеуказанных работ – 6 месяцев со дня вступления в законную силу настоящего судебного решения.

В случае неисполнения решения суда в установленный срок взыскать с ФИО3 судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 5000 (пять тысяч) рублей за каждый день просрочки исполнения.

Отменить меры обеспечения иска, принятые определением Адлерского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в виде ареста, запрета оформления (переоформления) прав на объект капитального строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Адлерский районный суд в течение месяца.

Судья подпись.

Копия верна: Судья- Секретарь-