Дело №2-2-20/2020

64RS0007-02-2019-000674-81

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Балашов 10 января 2020 г. 

Балашовский районный суд Саратовской области в составе 

председательствующего - судьи Пряхина Д.Л., 

при секретаре судебного заседания Мягковой О.Г.,

с участием старшего помощника прокурора г. Балашова Бурминова Д.В.

ответчика ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора города Балашова в интересах неопределенного круга лиц к ФИО3, Администрации Балашовского муниципального района Саратовской области, Управлению Росреестра по Саратовской области об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о разрешенном виде использования земельного участка,

установил:

прокурор города Балашова в порядке ст. 45 ГПК РФ обратился в суд с вышеуказанным иском в интересах неопределенного круга лиц к ФИО3, администрации Балашовского муниципального района Саратовской области, Управлению Росреестра по Саратовской области, котором просит исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о разрешенном виде использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1686 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, примыкает с юго-восточной стороны к земельному участку кафе «

<

данные изъяты>» - «размещение объектов придорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог». Включить в Единый государственный реестр недвижимости сведения о разрешенном виде использования земельного участка с кадастровым номером № – «для организации автостоянки». 

В обосновании исковых требований указывая на то, что прокуратурой города проведена проверка соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства при изменении разрешенного вида использования земельного участка. Установлено, что на основании распоряжения администрации Балашовского муниципального района 27 февраля 2015 № 798-р ФИО3 предоставлен сроком на 49 лет в аренду земельный участок, являющийся государственной собственностью, общей площадью 1686 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, примыкает с юго-восточной стороны к земельному участку кафе «

<

данные изъяты>», с кадастровым номером № с видом разрешенного использования «для автостоянки».

Требования мотивированы противоправностью изменения разрешенного вида использования земельного участка с «для организации автостоянки» на «объекты придорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог», произведенного на основании распоряжения администрации Балашовского муниципального района от 08 августа 2017 г. №-р, поскольку предоставление земельного участка для данного вида использования возможно исключительно посредством проведения аукциона.

Прокурор Бурминов Д.В. в судебном заседании поддержал исковые требования и просил суд исковые требования удовлетворить. 

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования признал в полном объеме.

Представитель ответчика администрации Балашовского муниципального района Саратовской области в судебное заседание не явился, о дне, времени слушания дела судом извещен надлежаще и своевременно.

Представитель Управления Росреестра по Саратовской области в судебное заседание не явился, о дне, времени слушания дела судом извещен надлежаще и своевременно, представил отзыв на иск, в котором просил отказать в удовлетворении исковых требований, указав, что Управление является ненадлежащим ответчиком по данному делу, в связи с тем, что регистрирующий орган в рамках полномочий и специфики государственной регистрации может выступать ответчиком только в исключительных случаях, когда оспариваются действия регистрирующего органа, которые по своей сути нарушают права истца. Так, в соответствии с п. 1 ст. 66 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации), орган регистрации прав несет ответственность за ненадлежащее исполнение полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, правилами ведения Единого государственного реестра недвижимости, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, в том числе за полноту и достоверность предоставляемых сведений, за незаконный отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, установленный решением суда, вступившим в законную силу, за уклонение от осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе необоснованный возврат заявителю представленных для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения, за невнесение или несвоевременное внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о правах на объекты недвижимости, правообладателях и об объектах недвижимости, за необоснованный отказ в предоставлении сведений. Исключительность случаев, когда регистрирующий орган действительно выступает ответчиком по делу, обусловлена указанной спецификой, а также существом государственного кадастрового учета и государственной регистрации, которая предусмотрена п. 3, 7 ст. 1 Закона о регистрации. Кроме того, ответчик - это лицо, действиями которого нарушены права истца и, которое должно отвечать по иску. Между истцом и ответчиком должны, иметь место спорные правоотношения, подлежащие рассмотрению в судебном порядке. Таким образом, регистрирующий орган в силу специфики своей деятельности не претендует на права в отношении указанного недвижимого имущества, не оспаривает чьих-либо прав на него и не допускал в отношении истца нарушений Федерального закона. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Предъявление иска к ненадлежащему ответчику является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. В силу статьи 14 Закона о регистрации № 218-ФЗ, одним из оснований для внесения сведений в ЕГРН являются вступившие в законную силу судебные акты. В частности, если в резолютивной части судебного акта будет решен вопрос об изменении вида разрешенного использования объекта недвижимости, то такое решение послужит основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствии не явившихся участников процесса. 

Выслушав объяснения прокурора, явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы, суд приходит к следующему.

Суд соглашается с доводами представителя Росреестра о том, что Управление Росреестра по Саратовской области является ненадлежащим ответчиком.

Вместе с тем, судом установлено и не оспаривается сторонами, подтверждается делом правоустанавливающих документов и материалами реестрового дела, что на основании распоряжения администрации Балашовского муниципального района Саратовской области №-р от 27 февраля 2015 г. ФИО3 предоставлен в пользование на условиях аренды сроком на 49 лет без проведения торгов при наличии только одной заявки после предварительной и заблаговременной публикации земельный участок, являющийся государственной собственностью, общей площадью 1686 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, примыкает с юго-восточной стороны к земельному участку кафе «

<

данные изъяты>», с кадастровым номером №, для организации автостоянки.

16 марта 2015 года администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района Саратовской области с ФИО3 заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка № сроком на 49 лет из земель – земли населенных пунктов, ограничения в использовании: нет, с кадастровым номером №, в границах плана (чертежа), общей площадью 1686 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, примыкает с юго-восточной стороны к земельному участку кафе «

<

данные изъяты>», для организации автостоянки, предоставленный на основании распоряжения администрации Балашовского муниципального района Саратовской области №-р от 27 февраля 2015 г. и в качественном состоянии как он есть. На участке капитальных строений не имеется. Указанный договор прошел государственную регистрацию.

Из кадастрового паспорта земельного участка № от 26 декабря 2014 г. видно, что земельный участок с кадастровым номером № относится к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для организации автостоянки.

Из протокола публичных слушаний по обсуждению изменения вида разрешенного использования на условно разрешенный вид использования земельного участка от 28 июля 2017 г. усматривается, что по итогам обсуждения участниками публичных слушаний было предложено рекомендовать администрации Балашовского муниципального района изменить вид разрешенного использования земельного участка общей площадью 1686 кв.м., с кадастровым номером №, принадлежащего на праве аренды у ФИО3, расположенного по адресу: 

<

адрес>, примыкает с юго-восточной стороны к земельному участку кафе «

<

данные изъяты>» с видом разрешенного использования «для организации автостоянки» на условно разрешенный вид «объекты придорожного сервиса». 

Заключением о результатах публичных слушаний на тему «Изменение вида разрешенного использования на условно разрешенный вид использования земельного участка» от 02 августа 2017 г. подтверждается, что председателем комиссии по землепользованию и застройке Балашовского муниципального района ФИО1 принято комиссионное решение рекомендовать изменение вида разрешенного использования земельного участка площадью 1686 кв.м., с кадастровым номером №, принадлежащего на праве аренды у ФИО3, расположенного по адресу: 

<

адрес>, примыкает с юго-восточной стороны к земельному участку кафе «

<

данные изъяты>» с вида разрешенного использования «для организации автостоянки» на условно разрешенный вид «объекты придорожного сервиса».

Распоряжением администрации Балашовского муниципального района №-р от 08 августа 2017 г. изменен вид разрешенного использования земельного участка общей площадью 1686 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, примыкает с юго-восточной стороны к земельному участку кафе «

<

данные изъяты>» с разрешенного использования «для организации автостоянки» на условно разрешенный вид использования земельного участка «объекты придорожного сервиса».

20 апреля 2018 г. администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области, в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района Саратовской области и ФИО3 заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор № аренды земельного участка от 16 марта 2015 г. о нижеследующем: на основании заявления ФИО3, предоставленных документов, внести изменения в договор № аренды земельного участка от 16 марта 2015 г.: в пункт 1.1 раздела 1. Предмет договора вместо слов: «для организации автостоянки» читать «с видом разрешенного использования «объекты придорожного сервиса». 

Согласно письму государственного регистратора ФИО2 исх. № от 07 мая 2018 г. № направленного в адрес администрации Балашовского муниципального района Саратовской области в котором государственный регистратор просит сообщить соответствует ли требованиям действующего законодательства заключение дополнительного соглашения о внесении изменений в договор № аренды земельного участка от 16 марта 2015 г. от 20 апреля 2018 г. в отношении земельного участка, кадастровый №, согласно которому меняется разрешенное использование арендуемого земельного участка, ссылаясь в письме на п.1 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ.

В связи с чем государственным регистратором приостановлена государственная регистрация до 07 августа 2018 г., что подтверждается уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 07 мая 2018 г. №.

Из ответа администрации Балашовского муниципального района Саратовской области исх. № от 29 мая 2018 г. усматривается, что процедура предоставления земельного участка в аренду по заявлению заинтересованного лица не предусматривала проведения торгов (аукциона), администрация считает, что применение норм статьи 39.8 Земельного кодекса РФ по изменению вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного по результатам аукциона или в случае признания аукциона не состоявшимся, невозможным; заключение дополнительного соглашения о внесении изменений в договор № аренды земельного участка от 16 марта 2015 г. от 20 апреля 2018 года, согласно которому меняется вид разрешенного использования арендуемого земельного участка не противоречит требованиям действующего законодательства. Указанный договор прошел государственную регистрацию, что также подтверждается сведениями об основных характеристиках объекта недвижимости от 28 ноября 2019 г. №. 

Прокурор города Балашова, обращаясь в суд с исковым заявлением, ссылается на то, что собственник земельного участка (муниципалитет, в лице администрации), изменив вид разрешенного использования, изменил объем прав, порядок и условия использования и предоставления участка и фактически предоставил арендатору преимущество в получении участка для размещения объектов придорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог минуя соответствующие процедуры.

С 1 января 2017 г. постановка на государственный кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется органом регистрации прав - Управлением на основании положений Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 № 218-ФЗ.

В соответствии с пунктом 4 части 5 статьи 8 Закона о регистрации недвижимости разрешенное использование земельного участка относится к числу дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества.

Особенности внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) установлены Порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. № 943 (далее - Порядок).

Пунктом 22 Порядка, установлено, что в ЕГРН указываются такие дополнительные сведения о земельном участке, как вид или виды разрешенного использования земельного участка, путем указания:

установленного вида разрешенного использования - на основании соответствующего акта уполномоченного органа с указанием, в том числе реквизитов такого акта об установлении вида разрешенного использования;

вида разрешенного использования земельного участка из числа видов разрешенного использования, предусмотренных градостроительным регламентом, и сведений о территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок (с указанием реестрового номера границы территориальной зоны, сведения о которой внесены в ЕГРН, посредством указания которого в том числе обеспечивается взаимосвязь записей раздела ЕГРН на земельный участок с записями реестра границ, или реквизитов решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об утверждении правил землепользования и застройки или о внесении изменений в них, если в реестре границ отсутствует запись о соответствующей зоне).

Согласно пункту 2 статьи 13 Закона о регистрации недвижимости внесение в ЕГРН дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества осуществляется в порядке межведомственного информационного взаимодействия либо в уведомительном порядке.

В соответствии с п.8 ч.1 ст.1 ЗК РФ одним из принципов, на которых основываются данный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, является принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 ЗК РФ произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч.1, 2 ст.37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно ст.7 ЗК РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в п.4 ст.37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с ч.3 ст.37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В силу ст.30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Из положений ст. 30.36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85 ЗК РФ, Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Как предусмотрено пунктом 2 части 1 статьи 32 Закона о регистрации недвижимости, орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан направить в орган регистрации прав, в том числе принятое им решение об установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Вместе с тем, в соответствии с п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов, на которых основываются данный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, является принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Исходя из ст. 42 ЗК РФ собственники земельного участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Вместе с тем, нормами ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под размещение объектов придорожного сервиса.

Процедура предоставления земельного участка для размещения объектов придорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, на момент заключения договора аренды от 16 марта 2015 № регламентировалась ст. 39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.12 Земельного кодекса РФ, согласно которым земельный участок под размещение объектов дорожного сервиса может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.

Материалами дела подтверждается, что разрешенный вид использования спорного земельного участка изменен без проведения аукциона. Между тем, при совершении данных действий необходимо было руководствоваться действующей на тот момент специальной нормой, установленной статьей 39.6 ЗК РФ.

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7, 85, 42, 39.6 ЗК РФ.

Как предусмотрено п.1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В судебном заседании установлено, что указанный земельный участок предоставлен с видом - «для организации автостоянки», который не предусматривает размещение объектов придорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог, что следует из распоряжения администрации Балашовского муниципального района от 27.02.2015 №-р и отражено в договоре аренды земельного участка № от 16.03.2015.

Следовательно, приняв на себя права и обязанности арендатора при заключении указанного договора, арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренного п.3 ст.85 ЗК РФ.

Между тем, при предоставлении земельного участка для размещения объектов придорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной ст.39.3, 39.6, 39.10,39.11.

При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорного земельного участка путем произвольного внесения записи в ЕГРН привело к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для размещения объектов придорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог.

В соответствии со ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006г. №135-Ф3 «О защите конкуренции» федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещаются предоставление государственной или муниципальной преференции в нарушение требований, установленных главой 5 настоящего Федерального закона.

В статье 4 указанного закона приводится понятие государственных или муниципальных преференций, к которым относится предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий.

Таким образом, нарушение установленной законом процедуры, предусматривающей обеспечение гражданам равного доступа к предоставлению земельных участков и оформлению прав на них, может расцениваться как предоставление не оговоренных в законе преференций для отдельных лиц.

С учетом изложенного, имеется необходимость восстановления прежнего разрешенного вида использования земельного участка и внесения изменений в ЕГРН.

На основании вышеизложенного, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что исковые требования прокурора города Балашова в интересах неопределенного круга лиц подлежат удовлетворению, в связи с чем подлежат исключению из Единого государственного реестра недвижимости сведения о разрешенном виде использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1686 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, примыкает с юго-восточной стороны к земельному участку кафе «

<

данные изъяты>» - «размещение объектов придорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог» и включению в Единый государственный реестр недвижимости сведения о разрешенном виде использования земельного участка с кадастровым номером № – «для организации автостоянки». 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о разрешенном виде использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1686 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, примыкает с юго-восточной стороны к земельному участку кафе «

<

данные изъяты>» - «размещение объектов придорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог». 

Включить в Единый государственный реестр недвижимости сведения о разрешенном виде использования земельного участка с кадастровым номером № – «для организации автостоянки». 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд через Балашовский районный суд Саратовской области в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме (13 января 2020 года).

Судья Д.Л. Пряхин